編者按：回顧2021，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了挑戰(zhàn)、陣痛、蛻變、自我救贖，盤點(diǎn)這一年的年度關(guān)鍵詞，留下了諸多對行業(yè)新一年發(fā)展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友）黑中介橫行、假房源泛濫、租金連續(xù)上漲、租售不同權(quán)……在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，租賃住房市場“野蠻生長”、亂象頻出。

為保證租房市場健康有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。政府一方面加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)監(jiān)管規(guī)范住房租賃市場秩序，要求各機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假房源和價(jià)格；另一方面，多次提到保障性租賃住房政策，加快住房保障建設(shè)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，積極建立市場與保障雙軌制住房供應(yīng)體系，加快推進(jìn)落實(shí)租購并舉的住房政策體系，是我國住房制度發(fā)展的重要方向，有助于提高租賃住房供給的“質(zhì)”和“量”。

房租年漲幅不能超5%

“給房東打工”，是租房人常用的年度總結(jié)。

在一線城市，月薪1萬、房租3000的租房人并不少見，除掉吃穿用度、人情交際后，剩余工資所剩無幾，往往只有非常節(jié)儉的人才能攢下錢來。但隨著租金水平的不斷上漲，“租房人”的攢錢空間正在被不斷擠壓。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年7月，全國55城個(gè)人房源租金平均值為34.05元/平米/月，較去年同期上漲9.49%。在重點(diǎn)監(jiān)測的55城中，漲幅前十位分別為北京、上海、深圳、杭州、廣州、廈門、南京、武漢、天津、成都。

其中，成都的租房平均價(jià)格比去年同期上漲了40%，北京、上海、杭州等城市漲幅也超過了20%。?

有關(guān)房租出現(xiàn)大幅上漲，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為和供求關(guān)系有關(guān)，在供應(yīng)未出現(xiàn)大規(guī)模增長的前提下，人口流入增加、需求變多，房租自然會出現(xiàn)上漲，“這也是為何房租上漲的城市，多出現(xiàn)在一線城市北上廣深，和杭州、武漢等新一線城市?！?/p>

可以參考的是，貝殼研究院2020年數(shù)據(jù)顯示，上海市租賃人口規(guī)模達(dá)874.6萬，構(gòu)成全國最大的租賃市場，租賃人口占城鎮(zhèn)常住總?cè)丝诘?0%，位居全國第一。

“房屋出租狀態(tài)也是原因之一。”該人士表示，自如等租房平臺收房后，會對房屋進(jìn)行翻新、重新配備家具，實(shí)現(xiàn)拎包入住，這些服務(wù)屬于溢價(jià)服務(wù)，也會在某種程度上帶來租金上漲的現(xiàn)象。

為了保障租房市場平穩(wěn)運(yùn)行，8月30日，《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》表示，為統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。

受政策、成交淡季等因素影響，租金隨即恢復(fù)平穩(wěn)狀態(tài)。2021年9月，55城個(gè)人房源租金為33.71元/平米/月，基本與上月持平，僅有小幅上升，但較去年同期市場受疫情影響嚴(yán)重期間增長9.09%。

進(jìn)入10月，55城個(gè)人房源租金開始止?jié)q轉(zhuǎn)跌，為33.32元/平米/月，同比去年上升8.53%，較上月環(huán)比下降1.16%。此外，從城市來看，10月租金環(huán)比下降的城市多達(dá)40個(gè)，超七成城市租金下降，杭州和濟(jì)南環(huán)比降幅最大，均超5%。

11月租金繼續(xù)下跌，55城個(gè)人房源租金為33.26元/平米/月，同比去年11月上升8.94%，較上月環(huán)比下降0.18%。

增加900萬套保障性租賃住房

住得起不等于住得好。

2021年8月31日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹在國新辦舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會上表示，“根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，然而租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)困難。”

控租金治標(biāo)不治本，政府主動提供充足且合規(guī)的保障性租賃住房房源。中原首席分析師張大偉解釋，保障性租賃住房主要有兩個(gè)方向，一類是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地；另外一類是針對租購?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益，政策著落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來，國家共八次提及保障性租賃住房政策，年內(nèi)最后一次提及是在12月舉辦的中央政治局會議和經(jīng)濟(jì)工作會議，會上明確指出“要堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。

作為響應(yīng)，各地紛紛披露“十四五”（2021年－2025年）保障性租賃住房房源計(jì)劃。南京12.5萬套，合肥、福州、長沙目標(biāo)均為15萬套，武漢和西安由于人口流入較多分別將保障性租賃住房數(shù)量定為25萬套、30萬套。

北上廣深目標(biāo)基本一致，“十四五”期間新增供應(yīng)租賃住房數(shù)量均在40萬套左右浮動。僅廣州報(bào)出目前的最高值，計(jì)劃增加3萬套公共租賃住房、60萬套保障性租賃住房和3萬套共有產(chǎn)權(quán)住房，合計(jì)66萬套。

據(jù)光大證券(601788)研究數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，共有28個(gè)省市公布“十四五”保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃，估算全國保障性租賃住房籌建規(guī)模接近900萬套，涉及的總投資額為1.35萬億元。

“預(yù)計(jì)在‘十四五’末期迎來保障性租賃房源供應(yīng)量的高潮。”張波指出，租賃住房從前期規(guī)劃到后期入市需要一個(gè)建設(shè)周期，一般來說是二到三年，換句話說，900萬套租賃房源中絕大部分將在2025年前流入市場。

談及保障性租賃住房是否會對中介企業(yè)造成沖擊，上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，整個(gè)租賃市場容量是目前中介交易量4-7倍，市場很大，并不用擔(dān)心自如等企業(yè)生存空間受到擠壓，關(guān)鍵在于當(dāng)供需平衡后，企業(yè)如何提高自身服務(wù)能力和產(chǎn)品力。

此外，“政府會引導(dǎo)更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)去發(fā)展保障性租賃住房，通過發(fā)展保障性租賃住房，壯大自身。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、住房保障司司長曹金彪曾表示，租賃住房不像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但也有很大的市場和潛力，加之此次政策力度大、措施實(shí)、含金量高，是開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條新路。