罕見(jiàn)！百?gòu)?qiáng)房企銷售下滑，房地產(chǎn)高增長(zhǎng)神話即將終結(jié)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-01-05 10:40

　　作者丨張敏

　　編輯丨張星

　　圖源丨IC

　　經(jīng)歷了多年的螺旋式增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)業(yè)有望向只漲不跌的“黃金時(shí)代”正式告別。

　　易居克而瑞近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年，百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷售金額8.88萬(wàn)億元，同比下滑6.0%。

　　在行業(yè)分化日益加劇、頭部房企優(yōu)勢(shì)漸顯的情況下，該指標(biāo)出現(xiàn)多年來(lái)罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)，其信號(hào)意義引起了外界的廣泛關(guān)注。

　　與此同時(shí)，房企的融資、拿地等動(dòng)作都有所放緩。這其中既有政策端收緊帶來(lái)的限制，又有銷售不暢的連帶影響。

　　百?gòu)?qiáng)房企銷售下滑，直接原因是去年下半年以來(lái)的行業(yè)流動(dòng)性收緊。

　　但在這背后，調(diào)控政策的累加效應(yīng)正在顯現(xiàn)，去杠桿化已是大勢(shì)所趨。與此同時(shí)，在當(dāng)下的城市化階段，人口流動(dòng)帶來(lái)的紅利有所減弱，也使得行業(yè)正在失去快速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。

　　分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)正從高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)增長(zhǎng)過(guò)渡，在這一階段，行業(yè)的發(fā)展理念、模式、節(jié)奏等，都將不可避免地發(fā)生變化，只漲不跌的行業(yè)神話也將真正破滅。但在此之前，房企似乎至少還需要撐過(guò)3個(gè)月，才能真正看到曙光。

　　業(yè)績(jī)之殤

　　長(zhǎng)期以來(lái)，規(guī)模一直是衡量房企發(fā)展最重要的指標(biāo)之一。規(guī)模效應(yīng)有助于房企降低采購(gòu)、建筑等成本，也能幫助房企在拿地、融資、合作中獲得優(yōu)勢(shì)。

　　過(guò)去多年來(lái)，受益于土地、人口、金融等紅利，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模呈螺旋式上升的狀態(tài)，房企借助這一紅利，強(qiáng)化規(guī)模導(dǎo)向。但到2020年，這種情況開(kāi)始出現(xiàn)變化。當(dāng)年8月，旨在去杠桿、控風(fēng)險(xiǎn)的“三道紅線”政策出臺(tái)；年末，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人住房貸款實(shí)施“五檔管理”；2021年下半年，行業(yè)流動(dòng)性全方位收緊。

　　這些政策的影響正體現(xiàn)在2021年的房企業(yè)績(jī)中。雖然官方的數(shù)據(jù)顯示去年前11月商品房銷售仍然正增長(zhǎng)，但落實(shí)到房企層面，數(shù)據(jù)卻不甚樂(lè)觀。

　　根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年全年，百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為12.7萬(wàn)億元，同比下滑3.0%；權(quán)益銷售金額為8.88萬(wàn)億元，同比下滑6.0%。

　　規(guī)模房企的銷售額上一次出現(xiàn)集體下滑，還是國(guó)際金融危機(jī)影響下的2008年。

　　作為對(duì)比，此前的四年（2017年到2020年），百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益銷售規(guī)模增速分別為40.5%、35.1%、6.5%、10.8%。

　　華東某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，去年年中，公司已經(jīng)適當(dāng)調(diào)低了銷售目標(biāo)，一些區(qū)域公司還提高了年終獎(jiǎng)?lì)~度，但最終還是未能完成目標(biāo)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院表示，2021年，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。在披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)的部分規(guī)模房企中，截至去年12月末，有逾8成未完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)。

　　“即使規(guī)模房企已對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保持了謹(jǐn)慎預(yù)期，并適度調(diào)降了銷售目標(biāo)，但下半年市場(chǎng)大幅降溫，多數(shù)企業(yè)的業(yè)績(jī)壓力仍然較大?！痹摍C(jī)構(gòu)表示。

　　利潤(rùn)的攤薄也將是大概率事件。自2019年以來(lái)，資金、人力、建筑、原材料等成本的提高就開(kāi)始蠶食房企的利潤(rùn)。更重要的是，行業(yè)紅利的消退迫使房企更多地進(jìn)行“貼身肉搏”，加之“限價(jià)令”等政策的影響，很多項(xiàng)目不得不以價(jià)換量。

　　去年以來(lái)，政策環(huán)境的嚴(yán)峻性有增無(wú)減，很多項(xiàng)目仍然面臨“賣(mài)不上價(jià)”的尷尬，“保利潤(rùn)”更是無(wú)從談起。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，去年9月以來(lái)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由上漲到持平，再到下跌的過(guò)程。到11月，有59個(gè)城市的新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，63個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格下降，降價(jià)已成為大部分熱點(diǎn)城市的主流。

　　前述房企人士認(rèn)為，到今年3月發(fā)布2021年年報(bào)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將可能從過(guò)去幾年的“增收不增利”，變成“既不增收又不增利”。

　　規(guī)模效應(yīng)的終結(jié)

　　在規(guī)模增長(zhǎng)受阻的同時(shí)，房企的規(guī)模效應(yīng)也在減弱。去年以來(lái)，流動(dòng)性的收緊使得一批房企陷入債務(wù)違約的邊緣，其中不乏頭部房企，這也令“規(guī)模護(hù)城河”的理念受到前所未有的挑戰(zhàn)。

　　“船大難掉頭?！?

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，高規(guī)模的另一面是高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)政策環(huán)境全面收緊時(shí)，小房企相對(duì)容易彌補(bǔ)資金缺口，大房企反而不易自救。

　　他認(rèn)為，一些出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的大型房企，資金缺口很快達(dá)到百億至千億量級(jí)，不僅處置難度大，投資者的信心也很容易受到影響。兩個(gè)因素相互作用，使得大型房企的債務(wù)處置周期變得曠日持久。

　　事實(shí)上，近幾年來(lái)出臺(tái)的一些關(guān)鍵性政策，對(duì)規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生了直接影響。

　　一方面，“三道紅線”的出臺(tái)，使得房企可獲得的信貸額度不再以規(guī)模為主要依據(jù)，而是以“踩線”情況——即財(cái)務(wù)健康狀況為主要考量標(biāo)準(zhǔn)。

　　值得注意的是，隨著監(jiān)管部門(mén)將表外債務(wù)納入監(jiān)測(cè)范圍，一些通過(guò)表外轉(zhuǎn)移、明股實(shí)債等手段實(shí)現(xiàn)“降檔”的房企，仍然很難獲得融資，其面臨的流動(dòng)性壓力不亞于“紅檔”房企。

　　另一方面，在22城推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業(yè)增儲(chǔ)的重要砝碼，大型房企的優(yōu)勢(shì)減弱，一些財(cái)務(wù)狀況良好，又具備較強(qiáng)區(qū)域深耕能力的小房企獲得了更多機(jī)會(huì)。

　　由此，規(guī)模房企在融資、拿地中的優(yōu)勢(shì)均被削弱。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬(wàn)億元，同比下降26%，近五年來(lái)（2017年以來(lái)）融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。2021年百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創(chuàng)近五年新低。

　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，這也將至少影響到今年的市場(chǎng)供應(yīng)。多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2021年全年的房地產(chǎn)銷售規(guī)模仍然有望繼續(xù)沖高。但由于房企手中的貨值不足，尤其是去年下半年以來(lái)的新增土儲(chǔ)不足，今年的市場(chǎng)銷售規(guī)模將出現(xiàn)回落。

　　更為深遠(yuǎn)的影響在于，在融資、拿地政策以“長(zhǎng)效機(jī)制”形態(tài)出現(xiàn)的情況下，房企將逐漸習(xí)慣“過(guò)緊日子”。由此，未來(lái)幾年間，行業(yè)高增長(zhǎng)的“神話”也有望徹底破滅。

　　撐過(guò)第一季度？

　　對(duì)于在政策重壓下苦撐的房企來(lái)說(shuō)，更關(guān)注的是轉(zhuǎn)機(jī)將在何時(shí)出現(xiàn)。

　　針對(duì)流動(dòng)性緊縮對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，去年9月以來(lái)，監(jiān)管層逐漸釋放政策糾偏信號(hào)。12月召開(kāi)的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出，“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”、“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”。另有不少城市從放松預(yù)售資金監(jiān)管、人才購(gòu)房補(bǔ)貼、出臺(tái)“限跌令”等方面出手調(diào)整。

　　但這些政策利好體現(xiàn)在投資復(fù)蘇上，仍需要一定的傳導(dǎo)時(shí)間。業(yè)界的共識(shí)在于，投資力度大約需要3-6個(gè)月的修復(fù)期。市場(chǎng)交易真正轉(zhuǎn)暖，也需要6個(gè)月的左右時(shí)間。

　　也即，在政策層面不額外加碼的情況下，行業(yè)有望在今年第一季度后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

　　近期，多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道提及這一時(shí)間點(diǎn)。北京某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，公司內(nèi)部曾做過(guò)研判，并認(rèn)為市場(chǎng)將在今年第一季度后真正好轉(zhuǎn)。目前的一個(gè)積極信號(hào)在于，雖然購(gòu)房者出手的意愿還不夠強(qiáng)烈，但旗下項(xiàng)目的咨詢量和帶看量已經(jīng)明顯增加。

　　該人士透露，公司在去年年中以后就很少拿地，并采取了多項(xiàng)措施補(bǔ)充現(xiàn)金流，按照現(xiàn)有的資金安排，完全可以撐過(guò)第一季度。

　　與他的謹(jǐn)慎樂(lè)觀不同，仍有從業(yè)者對(duì)短期的行業(yè)前景抱有疑慮。華東某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，公司有相當(dāng)規(guī)模的債務(wù)將在今年上半年到期。即使能堅(jiān)持到市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，倘若升溫幅度不夠大，公司的壓力仍然不能緩解。

　　據(jù)了解，作為權(quán)宜之計(jì)，不少房企正在與投資者商談債務(wù)展期事宜，延展期限多在12個(gè)月到24個(gè)月。一些投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在度過(guò)最艱難的階段后，投資者都在盡量避免房企出現(xiàn)債務(wù)違約，也更看中信心的修復(fù)，因此大都認(rèn)同債務(wù)展期的做法。

　　從市場(chǎng)層面看，回暖的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。貝殼研究院的監(jiān)測(cè)顯示，去年10月以來(lái)，重點(diǎn)城市二手房交易量結(jié)束下降趨勢(shì)，并出現(xiàn)溫和復(fù)蘇。該機(jī)構(gòu)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的66個(gè)城市新房成交量也在去年11月、12月連續(xù)回升，12月的環(huán)比增幅明顯擴(kuò)大。同樣自去年四季度以來(lái)，百城平均首、二套房貸利率持續(xù)下降，12月較9月累計(jì)下降約10個(gè)基點(diǎn)；近兩個(gè)月（2021年11月和12月）房貸平均放款周期也持續(xù)快速收窄，累計(jì)收窄16天。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)預(yù)計(jì)，今年第一季度，部分核心城市的二手房市場(chǎng)成交量就能夠企穩(wěn)，二季度價(jià)格能夠穩(wěn)住。此后，新房市場(chǎng)也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場(chǎng)。由此，整體市場(chǎng)將出現(xiàn)鏈?zhǔn)叫迯?fù)。

　　本期編輯劉巷實(shí)習(xí)生林曦瑩

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（責(zé)任編輯：張泓楊）