《蘭州市房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)操作規(guī)范》印發(fā)

來源：智能家居時(shí)間：2022-01-04 09:49

提要：《蘭州市房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)操作規(guī)范》已經(jīng)2021年9月26 日局務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　蘭州房地產(chǎn)交易中心：

　　《蘭州市房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)操作規(guī)范》已經(jīng)2021年9月26 日局務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　蘭州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　2021年12月9日

　　蘭州市房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)操作規(guī)范

　　為進(jìn)一步貫徹執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)，規(guī)范蘭州市房產(chǎn)面積測繪工作，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)、《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(建房〔1995〕517號(hào))、《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》(建住房〔2002〕74號(hào))的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合目前房屋建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展及本市的實(shí)際情況，制定本業(yè)務(wù)操作規(guī)范。

　　一、房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)分類

　　房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)分為預(yù)測繪、預(yù)測繪轉(zhuǎn)實(shí)測繪、實(shí)測繪、變更測繪。

　　預(yù)測繪：依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及有關(guān)規(guī)定，以審圖機(jī)構(gòu)審查通過的施工圖為準(zhǔn)，對(duì)房屋面積進(jìn)行測算的服務(wù)行為，數(shù)據(jù)成果用于房屋預(yù)售管理、網(wǎng)簽備案及在建工程抵押登記等業(yè)務(wù)。

　　預(yù)測繪轉(zhuǎn)實(shí)測繪、實(shí)測繪：房屋竣工后，對(duì)于已取得規(guī)劃許可證正本或取得規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書，并完成竣工驗(yàn)收的房屋，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合施工圖對(duì)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地測量的服務(wù)行為。

　　變更測繪：依據(jù)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更文件、變更圖或違法建設(shè)處理文件等合法合規(guī)的變更資料重新測量、計(jì)算變更部位，并形成相應(yīng)數(shù)據(jù)成果的服務(wù)行為。

　　二、房產(chǎn)面積測繪業(yè)務(wù)需提交的材料

　　(一)預(yù)測繪

　　法人授權(quán)委托書(受托人身份證復(fù)印件)；

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案核定通知書(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　國有土地使用權(quán)證(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　施工圖(含地下及地上各層平面圖、屋面圖、剖面、立面圖)；

　　人防主管部門出具的人防勾紅范圍圖；

　　房屋單元號(hào)、房號(hào)圖(施工圖縮印在A3紙上，紅筆標(biāo)注各單元號(hào)、室號(hào)，加蓋單位公章)；

　　地、幢號(hào)聯(lián)系單；

　　設(shè)計(jì)方出具的共有部位服務(wù)范圍的設(shè)計(jì)說明以及陽臺(tái)封閉或不封閉的設(shè)計(jì)說明。如遇委托人(建設(shè)單位)不向使用對(duì)象分?jǐn)偛糠止灿胁课坏?，委托人?yīng)提交說明，并承諾不予分?jǐn)偟墓灿胁课蝗詫偃w業(yè)主共同所有，不改變規(guī)劃用途，并承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任；

　　保障性住房還應(yīng)提交立項(xiàng)文件。

　　(二)預(yù)測繪轉(zhuǎn)實(shí)測繪

　　法人授權(quán)委托書(受托人身份證復(fù)印件)；

　　建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　建設(shè)項(xiàng)目如有變更的，需提交變更施工圖(包括圖審合格書或加蓋圖審章)；

　　建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)過違法建設(shè)處理的，需提交違法建設(shè)處理文件及相應(yīng)施工圖紙(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　民政部門出具的建設(shè)項(xiàng)目門牌號(hào)文件(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)。

　　(三)實(shí)測繪

　　法人授權(quán)委托書(受托人身份證復(fù)印件)；

　　建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格書、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案核定通知書(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　國有土地使用權(quán)證(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　施工圖設(shè)計(jì)文件審查合格書(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　施工圖(含地下及地上各層平面圖、屋面圖、剖面、立面圖)；

　　人防主管部門出具的人防勾紅范圍圖；

　　房屋單元號(hào)、房號(hào)圖(施工圖縮印在A3紙上，紅筆標(biāo)注各單元號(hào)、室號(hào)，加蓋單位公章)；

　　地、幢號(hào)聯(lián)系單；

　　設(shè)計(jì)方出具的共有部位服務(wù)范圍的設(shè)計(jì)說明以及陽臺(tái)封閉或不封閉的設(shè)計(jì)說明。如遇委托人(建設(shè)單位)不向使用對(duì)象分?jǐn)偛糠止灿胁课坏模腥藨?yīng)提交說明，并承諾不予分?jǐn)偟墓灿胁课蝗詫偃w業(yè)主共同所有，不改變規(guī)劃用途，并承擔(dān)由此引起的法律責(zé)任；

　　民政部門出具的建設(shè)項(xiàng)目門牌號(hào)文件(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)；

　　保障性住房還應(yīng)提交立項(xiàng)文件。

　　(四)變更測繪

　　法人授權(quán)委托書(受托人身份證復(fù)印件)；

　　委托單位變更申請文件；

　　預(yù)、實(shí)測繪房屋面積成果報(bào)告書(原件)；

　　建設(shè)項(xiàng)目相應(yīng)的規(guī)劃、建設(shè)等變更文件或違法建設(shè)處理文件(原件核驗(yàn)后退還、復(fù)印件1:1復(fù)印，加蓋單位公章)、蓋有圖紙審查章的變更圖紙或設(shè)計(jì)方變更文件。

　　三、房產(chǎn)面積測繪工作的數(shù)據(jù)采集

　　房產(chǎn)面積測繪應(yīng)根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及審圖機(jī)構(gòu)審查通過的施工圖進(jìn)行。

　　房屋測繪用途以審圖機(jī)構(gòu)審查通過的施工圖為準(zhǔn)；在房產(chǎn)面積預(yù)測繪成果中，應(yīng)將房屋的基本單元按住宅、營業(yè)、辦公、其他四類進(jìn)行規(guī)劃用途的劃分。

　　凡經(jīng)現(xiàn)場校核認(rèn)定房屋軸線未發(fā)生變化的，采用建筑施工圖標(biāo)示的邊長尺寸計(jì)算總建筑面積、套內(nèi)建筑面積及共有部位建筑面積。房屋軸線發(fā)生變化的，委托單位需提交與實(shí)地一致且由審圖機(jī)構(gòu)審查通過的變更圖紙。

　　房屋外墻、隔墻厚度以施工圖為準(zhǔn)，若在建造過程中墻體厚度發(fā)生變化的，委托單位應(yīng)提交與實(shí)地一致且由審圖機(jī)構(gòu)審查通過的變更圖紙。

　　在建造過程中，若房屋施工圖紙發(fā)生變更的，項(xiàng)目建設(shè)單位需辦理相關(guān)審批手續(xù)，并及時(shí)通知委托的測繪機(jī)構(gòu)辦理變更測繪業(yè)務(wù)。

　　四、房屋建筑面積的計(jì)算

　　(一)不計(jì)算建筑面積的部位

　　房屋主墻外的保溫層、防潮層及其它裝飾性材料的貼面。

　　用于檢修、消防的室外鋼梯、爬梯等部位。

　　窗臺(tái)臺(tái)面高于房屋地面的飄窗(層高小于2.20米)。

　　躍層式房屋上層挑空部位。

　　無永久性上蓋的斜坡式人行或車行通道等建筑部位。

　　無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、裝飾性的花架、涼棚、亭、塔等建筑部位。

　　架空層作為綠化、休閑，進(jìn)入樓梯間的通道等功能，系住宅或商住樓的設(shè)施用地。

　　幢外作為公共使用的室外樓梯、電梯、扶梯等部位。

　　建筑物內(nèi)僅作為通風(fēng)或采光的天井，不論是否有頂蓋。

　　房屋內(nèi)置的出屋面樓梯。

　　位于建筑物主體以外的管道(井)。

　　(二)其他建筑部位的面積計(jì)算

　　單戶獨(dú)自使用的內(nèi)置煙道、通風(fēng)井均計(jì)入該戶的套內(nèi)建筑面積。

　　室內(nèi)樓梯上下行之間有間隔時(shí)，當(dāng)間隔大于等于0.30m時(shí)，計(jì)算上一層梯間面積時(shí)，梯間的間隔空間不計(jì)算建筑面積，當(dāng)間隔小于0.30m時(shí)，梯間的間隔空間計(jì)算全部建筑面。

　　自動(dòng)扶梯安全間隙寬度大于0.40m的間隔空間不計(jì)算建筑面積。

　　商場、寫字樓等設(shè)置的自動(dòng)扶梯按其起始層計(jì)算層數(shù)，并相應(yīng)計(jì)算建筑面積，如下圖所示：左圖扶梯在1層處計(jì)算面積，2層不計(jì)算面積。右圖扶梯在2層處計(jì)算面積，3-4層不計(jì)算面積。

　　室外樓梯按其聯(lián)結(jié)的不同高度的出入口計(jì)算層數(shù)，并按水平投影計(jì)算建筑面積；室外樓梯可用上層樓梯作為下層樓梯的頂蓋，若最上層樓梯無頂蓋或頂蓋不足以覆蓋樓梯面積一半以上時(shí)，最上一層室外樓梯視為無頂蓋。

　　無上蓋的室外車道不計(jì)算建筑面積，有永久性上蓋的室外車道，按其進(jìn)(出)口建筑物外墻面投影線起算建筑面積。在車道所投影的層內(nèi)，若車道下方空間設(shè)計(jì)加以利用，且其層高在2.20m以上的空間計(jì)算了全部建筑面積，則該層車道所占用空間不可重復(fù)計(jì)算車道面積。

　　房屋主墻體、共有墻的墻體面積均為其水平投影面積，其相應(yīng)的半墻墻體面積為其水平投影面積的一半。當(dāng)外墻、共有墻中含柱或其它承重支撐體時(shí)，取與柱相連的各墻的墻中線向柱中心延伸交匯，按劃分后的柱體的相應(yīng)位置分別計(jì)入所屬的半墻墻體面積。

　　當(dāng)陽臺(tái)、連廊、通道等建筑部位的頂蓋與底面的大小或形狀不一致時(shí)，以二者的水平投影面完全重合部份計(jì)算面積(半封閉的計(jì)算一半面積，全封閉的計(jì)算全部面積)。

　　五、房屋建筑面積分?jǐn)傄?guī)則

　　(一)共有建筑部位的分類

　　共有建筑部位分為予以分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ课缓筒挥璺謹(jǐn)偟墓灿薪ㄖ课弧?/p>

　　1.予以分?jǐn)偟慕ㄖ课?/p>

　　幢內(nèi)共有的樓梯、電梯、管道井、室外樓梯等垂直通道。

　　幢內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門斗等水平通道。

　　幢內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、設(shè)備用房等。

　　僅為本幢服務(wù)且設(shè)在本幢地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間等。

　　建在本幢內(nèi)，僅供本幢使用的共有建筑部位。

　　非住宅內(nèi)為兩個(gè)(含兩個(gè))以上基本單元服務(wù)的衛(wèi)生間。

　　2.不予分?jǐn)偟慕ㄖ课?/p>

　　地下室或半地下室中設(shè)計(jì)作為人防工程；中高層以上建筑的消防避難層及其所在層的核心筒、避難間。

　　獨(dú)立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室中獨(dú)立的車位、車庫(包含自行車庫)、雜物間等。

　　建在幢內(nèi)，為他幢或多幢服務(wù)的設(shè)備用房、值班警衛(wèi)室、管理用房、附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、公共衛(wèi)生間、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋及通道等公共配套房屋。

　　技術(shù)(結(jié)構(gòu))轉(zhuǎn)換層、隔熱層、設(shè)備層、管道層等(在規(guī)劃范圍內(nèi)，且層高≥2.20米)。

　　備用發(fā)電機(jī)房、變電所(站)、開閉所、污水池、污水泵站、垃圾站、鍋爐房、泄爆間、地源熱泵房等。

　　需繳納入網(wǎng)費(fèi)或接入費(fèi)的設(shè)施用房，如電信機(jī)房、有線電視機(jī)房等。

　　經(jīng)營性的配套設(shè)施用房，如：住宅小區(qū)的信報(bào)間、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場或游泳池的管理用房、直飲水或溫泉水的制作室或泵房等。

　　物業(yè)管理人員的辦公室、休息就寢室。為物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)控室、清潔間、儲(chǔ)藏室、工具間、門衛(wèi)、值班室等物業(yè)用房。

　　突出屋面的工具間、雜物間、儲(chǔ)藏間等。

　　(二)共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t

　　共有建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝贿M(jìn)行。非本幢共有建筑面積不在本幢分?jǐn)偂?/p>

　　多級(jí)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)，并按以整體到局部的順序分?jǐn)偂?/p>

　　共有建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套房屋分?jǐn)偹霉灿薪ㄖ娣e的界線。

　　無法界定權(quán)屬主范圍的建筑空間不能作為共有建筑面積分?jǐn)偂?/p>

　　(三)共有建筑面積的分?jǐn)偡绞?/p>

　　幢共有建筑面積由整幢房屋各單位按面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；功能區(qū)共有建筑面積由該功能區(qū)內(nèi)各單位按面積比例分?jǐn)偅粚庸灿薪ㄖ娣e由該層中各單位按面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

　　住宅樓以幢為單位，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

　　商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

　　首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將整幢房屋的共有建筑面積分為住宅和商業(yè)兩部分，即住宅部分應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e。然后按住宅和商業(yè)部分各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　住宅部分：將應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

　　商業(yè)部分：將應(yīng)分?jǐn)偟拇惫灿薪ㄖ娣e，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗樱鳛楦鲗庸灿薪ㄖ娣e的一部分，加到各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?，求出各套房屋?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

　　多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能和服務(wù)對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?，參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)?，一般需進(jìn)行多級(jí)分?jǐn)偂?/p>

　　多級(jí)共有建筑面積分?jǐn)?/p>

　　多級(jí)共有建筑面積分?jǐn)?，可采用從整體到局部的逐級(jí)分?jǐn)偟姆椒āＯ确謹(jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e至整幢內(nèi)各單位，再分?jǐn)偣δ軈^(qū)共有建筑面積至功能區(qū)內(nèi)各單位，然后分?jǐn)倢庸灿薪ㄖ娣e至層內(nèi)各單位。本分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)共有建筑面積包括上一級(jí)分?jǐn)傊帘緟^(qū)域內(nèi)的共有建筑面積。

　　六、其他

　　共有建筑部位的用途、位置、形狀的認(rèn)定以施工圖或變更圖為準(zhǔn)。共有建筑部位設(shè)備未安裝的不影響分?jǐn)偂?/p>

　　人防部位界線不清或有改變，由人防主管部門用圖件加蓋印章確認(rèn)。

　　下列情形需由委托單位補(bǔ)提交原設(shè)計(jì)單位變更通知單或設(shè)計(jì)說明書：

　　房屋各部位功能漏標(biāo)示或圖示數(shù)據(jù)錯(cuò)誤的。

　　共有部位服務(wù)對(duì)象不明的。

　　對(duì)于房屋內(nèi)擅自搭建或拆除隔墻的不予認(rèn)可，仍按原設(shè)計(jì)的基本單元確定分?jǐn)傟P(guān)系。

　　房屋已按審圖機(jī)構(gòu)審查通過的施工圖劃分了基本單元，若房屋實(shí)地各基本單元之間因辦公、營業(yè)等原因無法修建實(shí)體隔墻，仍按原施工圖劃分的基本單元進(jìn)行房屋面積測繪。

　　若委托單位申請以房屋整層為基本單元進(jìn)行面積測繪的，在不違反相關(guān)房產(chǎn)測繪規(guī)定的情況下，由委托單位出具申請文件后進(jìn)行房屋面積測繪。

　　司法審判、房產(chǎn)管理等需要進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪的項(xiàng)目，如遇委托單位不能提交房產(chǎn)面積測繪所需的相關(guān)資料或圖紙的，依據(jù)房屋現(xiàn)狀及實(shí)際用途進(jìn)行房產(chǎn)面積測繪。

　　本業(yè)務(wù)操作規(guī)范自下發(fā)之日起執(zhí)行，已完成房產(chǎn)面積預(yù)測繪的項(xiàng)目，后期在辦理預(yù)轉(zhuǎn)實(shí)測繪業(yè)務(wù)或變更測繪業(yè)務(wù)時(shí)，按照本業(yè)務(wù)操作規(guī)范執(zhí)行。

　　本業(yè)務(wù)操作規(guī)范適用于蘭州市主城區(qū)(含高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、九州開發(fā)區(qū))，皋蘭縣、榆中縣、永登縣、紅古區(qū)可參照本業(yè)務(wù)操作規(guī)范執(zhí)行。

　　本業(yè)務(wù)操作規(guī)范自發(fā)布之日起施行，有效期五年。