近年來(lái)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提升。隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術(shù)的創(chuàng)新突破，數(shù)字經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)日趨融合，亦使企業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點(diǎn)。

　　11月23日，世邦魏理仕于近期發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報(bào)告，旨在分析和解讀數(shù)字經(jīng)濟(jì)在北京的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對(duì)商業(yè)地產(chǎn)使用和影響的新特點(diǎn)、新趨勢(shì)。

　　“2020年北京數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)2.0萬(wàn)億元，占GDP比重達(dá)55.9%，位列全國(guó)第一?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天指出：數(shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)的重要性不言而喻。北京一直是全國(guó)乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的集聚優(yōu)勢(shì)。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國(guó)家數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)的創(chuàng)建，將為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境?！?/p>

　　數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢(shì)凸顯

　　報(bào)告指出，近三年在部分子市場(chǎng)新增供應(yīng)的釋放下，北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的流動(dòng)性明顯提升。但區(qū)域間供需局面有明顯差異。

　　以泛中關(guān)村(000931,股吧)集群為例，中關(guān)村商務(wù)區(qū)空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶(hù)結(jié)構(gòu)更新和升級(jí)，細(xì)分產(chǎn)業(yè)上，相對(duì)技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細(xì)分行業(yè)的導(dǎo)入和擴(kuò)張更趨活躍。

　　經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關(guān)村商務(wù)區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴(kuò)租空間，越來(lái)越多未被滿(mǎn)足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。

　　值得一提的還有豐臺(tái)集群，隨著市場(chǎng)對(duì)麗澤區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢(shì)，今年上半年連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量高居各子市場(chǎng)之首。區(qū)位鄰近中關(guān)村與通訊運(yùn)營(yíng)商總部所在的金融街(000402,股吧)，吸引大型通訊軟硬件技術(shù)企業(yè)入駐。

　　憑借已開(kāi)業(yè)的龍湖麗澤天街商場(chǎng)和即將開(kāi)通的地鐵14、16號(hào)等線(xiàn)路站點(diǎn)，未來(lái)將導(dǎo)入更多元化的TMT租戶(hù)資源。隨著麗澤本輪供應(yīng)潮的收官，其為整個(gè)豐臺(tái)集群建立和積累的商務(wù)資源將惠及外圍的豐臺(tái)科技園。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)、辦公樓、租戶(hù)部負(fù)責(zé)人張冀蘇指出：集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評(píng)估、決策流程，在選址和租約上應(yīng)保持較大靈活性，在外部選擇市場(chǎng)覆蓋度高、與業(yè)主有長(zhǎng)期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶(hù)動(dòng)態(tài)。

　　世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時(shí)，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無(wú)法滿(mǎn)足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開(kāi)始通過(guò)采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購(gòu)置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出：企業(yè)購(gòu)置辦公自用時(shí)應(yīng)提前梳理自身選址需求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃未來(lái)辦公場(chǎng)所策略，并保留一定的靈活性。對(duì)于選址目標(biāo)明確在特定區(qū)域的企業(yè)，提前排查區(qū)內(nèi)所有潛在選址目標(biāo)的樓宇狀況。對(duì)于沒(méi)有明確區(qū)域選址目標(biāo)的企業(yè)，可以更多在競(jìng)爭(zhēng)度較低的外圍區(qū)域?qū)ふ屹?gòu)置機(jī)會(huì)。同時(shí)可以嘗試與地產(chǎn)基金、機(jī)構(gòu)投資者等強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性。

　　新興區(qū)域逐步獲認(rèn)可

　　報(bào)告指出，隨著北京城市規(guī)劃對(duì)五環(huán)以?xún)?nèi)商辦用地持續(xù)嚴(yán)控，新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及“總部+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認(rèn)可。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人宋海燕指出：新興區(qū)域受產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向影響較大，企業(yè)選址時(shí)應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類(lèi)型作深入研究；在考量商務(wù)成本時(shí)，除了租金以外，當(dāng)?shù)卣a(bǔ)貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)。

　　此外，宋海燕認(rèn)為，新興區(qū)域商務(wù)氛圍處于快速發(fā)展期或培育期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的建設(shè)周期，以及未來(lái)區(qū)域發(fā)展的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，也需要緊密跟蹤標(biāo)的寫(xiě)字樓本身的開(kāi)發(fā)進(jìn)度和交付時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

　　近幾年，北京在辦公開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格控制，但作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)，在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入政策的支持下，相比其他行業(yè)更容易獲得辦公用地。相比租賃和購(gòu)置現(xiàn)成辦公物業(yè)，企業(yè)通過(guò)自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復(fù)雜的施工流程和成本結(jié)構(gòu)，有更高的技術(shù)門(mén)檻。

　　世邦魏理仕華北區(qū)項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)人古城表示：TMT企業(yè)具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時(shí)間長(zhǎng)、高度倚賴(lài)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)機(jī)房設(shè)備、組織架構(gòu)變化頻繁等特點(diǎn)，因而應(yīng)對(duì)消防疏散、出口寬度、垂直運(yùn)輸、機(jī)電/水/風(fēng)/電容量、承重荷載、餐飲娛樂(lè)功能配套等建筑和設(shè)施指標(biāo)提前規(guī)劃、設(shè)計(jì)和預(yù)留，并在空間布局、間隔等設(shè)計(jì)和規(guī)劃上充分考慮靈活性。

　　最后，報(bào)告還指出，越來(lái)越多的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)將數(shù)字化人才隊(duì)伍的建設(shè)作為提升競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展軟實(shí)力戰(zhàn)略的重點(diǎn)。為了吸引數(shù)字化人才和提高他們的工作產(chǎn)出，傳統(tǒng)行業(yè)開(kāi)始在打造辦公環(huán)境上借鑒TMT企業(yè)，金融是其中的代表和領(lǐng)先行業(yè)。未來(lái)，隨著金融科技職能在大型金融機(jī)構(gòu)組織內(nèi)部的強(qiáng)化，其房地產(chǎn)策略相對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)將體現(xiàn)更大的獨(dú)立性。

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