世邦魏理仕：數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模占北京GDP比重達55.9% 對經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)非常重要

來源：智能家居時間：2021-11-23 16:00

　　近年來，數(shù)字經(jīng)濟對于經(jīng)濟增長的貢獻不斷提升。隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新一代信息通信技術的創(chuàng)新突破，數(shù)字經(jīng)濟和實體經(jīng)濟日趨融合，亦使企業(yè)在不動產(chǎn)的使用上出現(xiàn)多元融合的新特點。

　　11月23日，世邦魏理仕于近期發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報告，旨在分析和解讀數(shù)字經(jīng)濟在北京的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對商業(yè)地產(chǎn)使用和影響的新特點、新趨勢。

　　“2020年北京數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模達2.0萬億元，占GDP比重達55.9%，位列全國第一?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)研究部負責人孫祖天指出：數(shù)字經(jīng)濟對北京經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)的重要性不言而喻。北京一直是全國乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對數(shù)字經(jīng)濟的集聚優(yōu)勢。

　　該機構(gòu)認為，未來北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國家數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展試驗區(qū)的創(chuàng)建，將為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境?！?/p>

　　數(shù)字經(jīng)濟集聚優(yōu)勢凸顯

　　報告指出，近三年在部分子市場新增供應的釋放下，北京整體寫字樓市場的流動性明顯提升。但區(qū)域間供需局面有明顯差異。

世邦魏理仕：數(shù)字經(jīng)濟規(guī)模占北京GDP比重達55.9% 對經(jīng)濟和商業(yè)地產(chǎn)非常重要

　　以泛中關村(000931,股吧)集群為例，中關村商務區(qū)空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)更新和升級，細分產(chǎn)業(yè)上，相對技術更密集、租金承受能力更高的細分行業(yè)的導入和擴張更趨活躍。

　　經(jīng)過多年的發(fā)展，上地、中關村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關村商務區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴租空間，越來越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。

　　值得一提的還有豐臺集群，隨著市場對麗澤區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢，今年上半年連續(xù)兩個季度凈吸納量高居各子市場之首。區(qū)位鄰近中關村與通訊運營商總部所在的金融街(000402,股吧)，吸引大型通訊軟硬件技術企業(yè)入駐。

　　憑借已開業(yè)的龍湖麗澤天街商場和即將開通的地鐵14、16號等線路站點，未來將導入更多元化的TMT租戶資源。隨著麗澤本輪供應潮的收官，其為整個豐臺集群建立和積累的商務資源將惠及外圍的豐臺科技園。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務、辦公樓、租戶部負責人張冀蘇指出：集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評估、決策流程，在選址和租約上應保持較大靈活性，在外部選擇市場覆蓋度高、與業(yè)主有長期合作關系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動態(tài)。

　　世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開始通過采用房地產(chǎn)組合管理、非標準辦公、購置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人紀剛指出：企業(yè)購置辦公自用時應提前梳理自身選址需求和標準，規(guī)劃未來辦公場所策略，并保留一定的靈活性。對于選址目標明確在特定區(qū)域的企業(yè)，提前排查區(qū)內(nèi)所有潛在選址目標的樓宇狀況。對于沒有明確區(qū)域選址目標的企業(yè)，可以更多在競爭度較低的外圍區(qū)域?qū)ふ屹徶脵C會。同時可以嘗試與地產(chǎn)基金、機構(gòu)投資者等強強聯(lián)合，以便在融資、交易等架構(gòu)和模式上發(fā)揮更大的創(chuàng)新性和靈活性。

　　新興區(qū)域逐步獲認可

　　報告指出，隨著北京城市規(guī)劃對五環(huán)以內(nèi)商辦用地持續(xù)嚴控，新興區(qū)域基礎設施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及“總部+遠程”的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域?qū)⒅鸩将@得接受與認可。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務部京西辦公室負責人宋海燕指出：新興區(qū)域受產(chǎn)業(yè)導向影響較大，企業(yè)選址時應對當?shù)禺a(chǎn)業(yè)定位、政策和現(xiàn)有集聚企業(yè)類型作深入研究；在考量商務成本時，除了租金以外，當?shù)卣a貼和政策優(yōu)惠、員工通勤成本等也是重要的變量參數(shù)。

　　此外，宋海燕認為，新興區(qū)域商務氛圍處于快速發(fā)展期或培育期，需要掌握區(qū)域城市規(guī)劃，基礎設施、周邊配套的建設周期，以及未來區(qū)域發(fā)展的重要時間節(jié)點，也需要緊密跟蹤標的寫字樓本身的開發(fā)進度和交付時間節(jié)點。

　　近幾年，北京在辦公開發(fā)用地供應實行嚴格控制，但作為戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的數(shù)字經(jīng)濟，在產(chǎn)業(yè)導入政策的支持下，相比其他行業(yè)更容易獲得辦公用地。相比租賃和購置現(xiàn)成辦公物業(yè)，企業(yè)通過自建更能按需定制；但另一方面，自建辦公樓也意味著更復雜的施工流程和成本結(jié)構(gòu)，有更高的技術門檻。

　　世邦魏理仕華北區(qū)項目管理部負責人古城表示：TMT企業(yè)具有辦公人員密集、空間密度大、辦公時間長、高度倚賴網(wǎng)絡和數(shù)據(jù)機房設備、組織架構(gòu)變化頻繁等特點，因而應對消防疏散、出口寬度、垂直運輸、機電/水/風/電容量、承重荷載、餐飲娛樂功能配套等建筑和設施指標提前規(guī)劃、設計和預留，并在空間布局、間隔等設計和規(guī)劃上充分考慮靈活性。

　　最后，報告還指出，越來越多的傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)將數(shù)字化人才隊伍的建設作為提升競爭與發(fā)展軟實力戰(zhàn)略的重點。為了吸引數(shù)字化人才和提高他們的工作產(chǎn)出，傳統(tǒng)行業(yè)開始在打造辦公環(huán)境上借鑒TMT企業(yè)，金融是其中的代表和領先行業(yè)。未來，隨著金融科技職能在大型金融機構(gòu)組織內(nèi)部的強化，其房地產(chǎn)策略相對傳統(tǒng)業(yè)務將體現(xiàn)更大的獨立性。

（責任編輯：徐帥）

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