我們經(jīng)常說燕郊是一個值得入手的城市，但很多人仍然心存疑問，這點我理解。

　　對于多數(shù)人而言，買房要么是就在自己居住地或者工作地購買，最遠(yuǎn)怕也是回自己老家買，缺乏一些全國資產(chǎn)配置的思維，因為不了解，所以有顧慮。

　　今天主要就是給針對大家一些普遍性的問題進(jìn)行答疑，如果還有不清晰的，可以掃碼直接去和房產(chǎn)規(guī)劃師去聊。

　　1、 房地產(chǎn)稅要來了，投資燕郊還是不是明智選擇？

　　房地產(chǎn)稅最快明年3月應(yīng)該就會有新消息，但預(yù)測只是試點城市推出，不太可能全國推行。

　　目前呼聲試點比較高的城市是浙江、深圳和海南，先試點再推行，這是一貫的做法。

　　燕郊納入試點的概率不高，不必過分擔(dān)心。

　　其次，從先前試點的上海和重慶來看，只是認(rèn)本地房子，并沒有全國認(rèn)房，只要不在一個城市囤多套房，風(fēng)險不大。

　　不過越是推出房地產(chǎn)稅，越要有全國配置資產(chǎn)的思維，找到全國核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅定持有，如果手頭上有一些不良資產(chǎn)的，比如三四線城市多套房，或者是老破小、遠(yuǎn)郊房的，趁早置換。

　　在2萬+的標(biāo)的中，燕郊屬于有人口增長、有地鐵通勤、有政策規(guī)劃的地方，還挨著北京，尤其是挨著北京通州的天然地緣優(yōu)勢，這樣的利好，全國難尋，依然可以長期持有。

　　2、 靠近北京，政策控制會不會很緊？

　　畢竟是挨著北京，會不會樓市一熱，政策馬上收緊？

　　首先一松一緊是樓市常態(tài)，這不是靠著北京所以干的事情，我們?nèi)珖臉鞘姓{(diào)控，哪一個不是熱了就控制，冷了就放松的？

　　北三縣過去為什么被調(diào)控，也是因為過于火熱，高峰期一度賣到4萬，那調(diào)控自然要收緊，但實際上現(xiàn)在也在放松，就是已經(jīng)回歸穩(wěn)定，沒必要再調(diào)控，只要上漲在可控范圍內(nèi)，不見得會繼續(xù)收緊。

　　就像北京這輪核心區(qū)漲幅也不小，但是也并未出現(xiàn)更加嚴(yán)格的調(diào)控。

　　并且，燕郊現(xiàn)在底部的價格，是非常安全的。

　　說實話對于睡城來說，最猛的調(diào)控就是抽干購買力。燕郊這么嚴(yán)的調(diào)控下，還能保持現(xiàn)在的價格，說明確實是跌無可跌，此刻買入，政策風(fēng)險其實非常小，價格也非常底部，性價比極高。

　　3、 北京對燕郊的帶動作用有多少？

　　這一點我說再多都沒有，直接看政策是怎么說的。

　　2020年3月18日國家發(fā)改委正式發(fā)布了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃中提到推進(jìn)通州區(qū)與北三縣高質(zhì)量發(fā)展，探索統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控的協(xié)同機(jī)制，成為京津冀交界地區(qū)協(xié)同發(fā)展的典范。

　　劃重點，通州與北三縣未來降統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控。

　　通州確定是北京未來的城市副中心，目前購房政策最嚴(yán)，怕的就是先炒起來的是房地產(chǎn)，運(yùn)河CBD未來計劃打造成新的就業(yè)中心，容納10萬人就業(yè)，北京核心的教育醫(yī)療資源已經(jīng)在轉(zhuǎn)移，這是確定性。

　　通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控，也是確定性，所以大家說北京對燕郊的帶動作用有多少？

　　燕郊的學(xué)校已經(jīng)更名為北京了，醫(yī)療兩地也在簽署合作意向，地鐵等道路也在打通，燕郊的環(huán)衛(wèi)都寫著北京環(huán)衛(wèi)。

　　大家自己細(xì)品吧。

　　4、 環(huán)一線的價值能去到多少？燕郊是不是最高性價比的？

　　在70萬首付這個檔位，燕郊絕對是最具性價比的。

　　為什么？

　　首先，燕郊全國位置最佳的環(huán)一線城市，地鐵開通之后，35分鐘直達(dá)北京現(xiàn)在的最大的國貿(mào)CBD，10分鐘直達(dá)正在落地的通州副中心運(yùn)河CBD，在全國都找不到第二個。

　　其次，燕郊與通州有著絕對的價差，通州目前運(yùn)河CBD次新的房價幾乎在5萬附近，而燕郊價格大概在2.5w。

　　最后，北京有比其他城市更大的外溢動力。

　　怎么說呢？北京的落戶難度是全國之最，買房也不一定能落戶，而且在北京不像深圳廣州有大量的農(nóng)民房，租金也非常貴，在五環(huán)外租個一居室可能都得5000往上走，通勤基本是1小時往上。

　　燕郊地鐵通達(dá)之后，45分鐘地鐵直達(dá)國貿(mào)，通州副中心落地之后，可能只需要20分鐘就能到達(dá)就業(yè)中心，目前單價只需要2.5w，外溢動力還是非常足的，并且這群外溢的北漂，購買力并不差。

　　換句話說，燕郊的房子，對應(yīng)的是北京的購買力，這足以夯實燕郊的價值。

　　5、 地鐵對項目影響有多大？

　　燕郊目前前往北京國貿(mào)的通勤時間大概在1個半小時，主要靠的是公交和自駕出行，路上必堵。

　　但地鐵一開，通勤時間一下子能節(jié)省50分鐘，地鐵快、而且不堵車，一般都是大城市出行的首選，有無地鐵的房子差價非常大，你說地鐵影響大嗎，對整個燕郊來說，地鐵絕對是最快能拉升區(qū)域價值的核心。

　　但是，但是，具體到項目，不要過于糾結(jié)是不是要絕對性的地鐵房。

　　因為就沒有。

　　由于過去燕郊沒有交由北京統(tǒng)一規(guī)劃，地鐵線路也沒有定論，因此大多數(shù)開發(fā)商拿地都不靠近地鐵站，基本都在1km以上，這個距離基本都是需要公交車或者自行車換乘。

　　其實有地鐵線路就已經(jīng)足夠，無需過分糾結(jié)是不是絕對的地鐵房，因為都一樣，比起關(guān)注是不是離地鐵近，燕郊當(dāng)下的區(qū)域博弈更多在于改善。

　　前期燕郊產(chǎn)品規(guī)劃并不優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品本身就在迭代，加上前一批燕郊改善需求的迸發(fā)，當(dāng)下及未來的燕郊，更要關(guān)注品質(zhì)新房。

　　不要距離地鐵過遠(yuǎn)的同時，關(guān)注品質(zhì)燕郊品質(zhì)新房。

　　6、 北城和南城選哪個更好？

　　北城因為發(fā)展比較早，生活配套確實比較成熟，但是前期規(guī)劃并不到位，無序開發(fā)較多，整體居住環(huán)境并不太好。

　　最重要的是北城基本開發(fā)完畢，未來想象空間較少。

　　而相比南城開發(fā)晚，又碰上北京統(tǒng)一規(guī)劃，未來的規(guī)劃會更規(guī)范，而且南城可供開發(fā)的空地還有很多，也更有想象空間。

　　還有一個亮點，從地理位置上來看，南城實際上比北城還要更靠近通州副中心，未來也有空地能承接來自北京副中心的產(chǎn)業(yè)和配套的外溢。

　　當(dāng)下房價也能體現(xiàn)價值，目前南城的房價要比北城更高，這也代表燕郊未來的房價天花板在南城。

　　7、 燕郊二手更便宜，要不要選二手房？

　　建議不要。

　　未來一定是改善化的時代，新房小區(qū)還在迭代，品質(zhì)會更好。

　　燕郊素有“北漂第一城”的稱號，可見發(fā)展已經(jīng)多年，燕郊有部分房子都是2010 年左右的，這樣房子不管是社區(qū)品質(zhì)，還是產(chǎn)品設(shè)計，相對過時，如果你實在囊中羞澀買來自住過度，再住個5-6年，已經(jīng)是15-16年的房子，到時候哪怕置換也不好出手。

　　如果你是投資，當(dāng)然是建議買新房更好，新房產(chǎn)品更好，而且現(xiàn)在燕郊不限售，到手后市場回暖可以立馬賣出，不管是樓齡還是品質(zhì)，在市場上都有絕對的競爭力。

　　不只是燕郊，所有城市幾乎都已經(jīng)進(jìn)入改善時代，新一輪回暖潮也更多由改善需求托起，  品質(zhì)越好、樓齡越新的房子，未來就越吃香，這是趨勢。

　　8、二手好不好出手？

　　買房投資一定要關(guān)注流動性，所以你關(guān)注二手房好不好出手是對的。

　　還是我前面說過，燕郊不是近幾年才成為北京睡城的，過去10年的發(fā)展已經(jīng)讓睡城這個頭銜更加坐穩(wěn)了，去燕郊走一遭你可以感受到這里的亮燈率。

　　每天早晨你可以在這里感受進(jìn)京的熱情，再扒一下鏈家的平臺，你能明顯看到二手房的成交。

　　但有一點一定要關(guān)注：分化。

　　我們說過很多次，我們處在一個分化的市場，同一個城市也會出現(xiàn)好賣的區(qū)域和滯銷的區(qū)域，甚至同一個區(qū)域也會出現(xiàn)好賣和不好賣的。

　　燕郊也一樣，你不要去看燕郊總體的二手房成交數(shù)據(jù)，去看一些成熟的區(qū)域，你會發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)的項目，成交非常火，比如次新品質(zhì)好的天洋城，近90天成交了57套，近30天帶看了1409次。

　　這樣的數(shù)據(jù)好不好成交大家自行評判。

　　所以還是那句話，去買燕郊，不要離地鐵太遠(yuǎn)，重點關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，南城優(yōu)于北城。

　　最后，還有疑問的，或者你想知道北京夜晚亮燈率和早上浩蕩的排隊大軍，想眼見為實的，掃碼來添加房產(chǎn)規(guī)劃師微信吧，直接把現(xiàn)場真實情況拍給你。

本文首發(fā)于微信公眾號：大胡子說房。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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