我們經(jīng)常說(shuō)燕郊是一個(gè)值得入手的城市，但很多人仍然心存疑問(wèn)，這點(diǎn)我理解。

　　對(duì)于多數(shù)人而言，買房要么是就在自己居住地或者工作地購(gòu)買，最遠(yuǎn)怕也是回自己老家買，缺乏一些全國(guó)資產(chǎn)配置的思維，因?yàn)椴涣私?，所以有顧慮。

　　今天主要就是給針對(duì)大家一些普遍性的問(wèn)題進(jìn)行答疑，如果還有不清晰的，可以掃碼直接去和房產(chǎn)規(guī)劃師去聊。

　　1、 房地產(chǎn)稅要來(lái)了，投資燕郊還是不是明智選擇？

　　房地產(chǎn)稅最快明年3月應(yīng)該就會(huì)有新消息，但預(yù)測(cè)只是試點(diǎn)城市推出，不太可能全國(guó)推行。

　　目前呼聲試點(diǎn)比較高的城市是浙江、深圳和海南，先試點(diǎn)再推行，這是一貫的做法。

　　燕郊納入試點(diǎn)的概率不高，不必過(guò)分擔(dān)心。

　　其次，從先前試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，只是認(rèn)本地房子，并沒(méi)有全國(guó)認(rèn)房，只要不在一個(gè)城市囤多套房，風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　不過(guò)越是推出房地產(chǎn)稅，越要有全國(guó)配置資產(chǎn)的思維，找到全國(guó)核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅(jiān)定持有，如果手頭上有一些不良資產(chǎn)的，比如三四線城市多套房，或者是老破小、遠(yuǎn)郊房的，趁早置換。

　　在2萬(wàn)+的標(biāo)的中，燕郊屬于有人口增長(zhǎng)、有地鐵通勤、有政策規(guī)劃的地方，還挨著北京，尤其是挨著北京通州的天然地緣優(yōu)勢(shì)，這樣的利好，全國(guó)難尋，依然可以長(zhǎng)期持有。

　　2、 靠近北京，政策控制會(huì)不會(huì)很緊？

　　畢竟是挨著北京，會(huì)不會(huì)樓市一熱，政策馬上收緊？

　　首先一松一緊是樓市常態(tài)，這不是靠著北京所以干的事情，我們?nèi)珖?guó)的樓市調(diào)控，哪一個(gè)不是熱了就控制，冷了就放松的？

　　北三縣過(guò)去為什么被調(diào)控，也是因?yàn)檫^(guò)于火熱，高峰期一度賣到4萬(wàn)，那調(diào)控自然要收緊，但實(shí)際上現(xiàn)在也在放松，就是已經(jīng)回歸穩(wěn)定，沒(méi)必要再調(diào)控，只要上漲在可控范圍內(nèi)，不見(jiàn)得會(huì)繼續(xù)收緊。

　　就像北京這輪核心區(qū)漲幅也不小，但是也并未出現(xiàn)更加嚴(yán)格的調(diào)控。

　　并且，燕郊現(xiàn)在底部的價(jià)格，是非常安全的。

　　說(shuō)實(shí)話對(duì)于睡城來(lái)說(shuō)，最猛的調(diào)控就是抽干購(gòu)買力。燕郊這么嚴(yán)的調(diào)控下，還能保持現(xiàn)在的價(jià)格，說(shuō)明確實(shí)是跌無(wú)可跌，此刻買入，政策風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)非常小，價(jià)格也非常底部，性價(jià)比極高。

　　3、 北京對(duì)燕郊的帶動(dòng)作用有多少？

　　這一點(diǎn)我說(shuō)再多都沒(méi)有，直接看政策是怎么說(shuō)的。

　　2020年3月18日國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)布了《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃中提到推進(jìn)通州區(qū)與北三縣高質(zhì)量發(fā)展，探索統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控的協(xié)同機(jī)制，成為京津冀交界地區(qū)協(xié)同發(fā)展的典范。

　　劃重點(diǎn)，通州與北三縣未來(lái)降統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控。

　　通州確定是北京未來(lái)的城市副中心，目前購(gòu)房政策最嚴(yán)，怕的就是先炒起來(lái)的是房地產(chǎn)，運(yùn)河CBD未來(lái)計(jì)劃打造成新的就業(yè)中心，容納10萬(wàn)人就業(yè)，北京核心的教育醫(yī)療資源已經(jīng)在轉(zhuǎn)移，這是確定性。

　　通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管控，也是確定性，所以大家說(shuō)北京對(duì)燕郊的帶動(dòng)作用有多少？

　　燕郊的學(xué)校已經(jīng)更名為北京了，醫(yī)療兩地也在簽署合作意向，地鐵等道路也在打通，燕郊的環(huán)衛(wèi)都寫(xiě)著北京環(huán)衛(wèi)。

　　大家自己細(xì)品吧。

　　4、 環(huán)一線的價(jià)值能去到多少？燕郊是不是最高性價(jià)比的？

　　在70萬(wàn)首付這個(gè)檔位，燕郊絕對(duì)是最具性價(jià)比的。

　　為什么？

　　首先，燕郊全國(guó)位置最佳的環(huán)一線城市，地鐵開(kāi)通之后，35分鐘直達(dá)北京現(xiàn)在的最大的國(guó)貿(mào)CBD，10分鐘直達(dá)正在落地的通州副中心運(yùn)河CBD，在全國(guó)都找不到第二個(gè)。

　　其次，燕郊與通州有著絕對(duì)的價(jià)差，通州目前運(yùn)河CBD次新的房?jī)r(jià)幾乎在5萬(wàn)附近，而燕郊價(jià)格大概在2.5w。

　　最后，北京有比其他城市更大的外溢動(dòng)力。

　　怎么說(shuō)呢？北京的落戶難度是全國(guó)之最，買房也不一定能落戶，而且在北京不像深圳廣州有大量的農(nóng)民房，租金也非常貴，在五環(huán)外租個(gè)一居室可能都得5000往上走，通勤基本是1小時(shí)往上。

　　燕郊地鐵通達(dá)之后，45分鐘地鐵直達(dá)國(guó)貿(mào)，通州副中心落地之后，可能只需要20分鐘就能到達(dá)就業(yè)中心，目前單價(jià)只需要2.5w，外溢動(dòng)力還是非常足的，并且這群外溢的北漂，購(gòu)買力并不差。

　　換句話說(shuō)，燕郊的房子，對(duì)應(yīng)的是北京的購(gòu)買力，這足以夯實(shí)燕郊的價(jià)值。

　　5、 地鐵對(duì)項(xiàng)目影響有多大？

　　燕郊目前前往北京國(guó)貿(mào)的通勤時(shí)間大概在1個(gè)半小時(shí)，主要靠的是公交和自駕出行，路上必堵。

　　但地鐵一開(kāi)，通勤時(shí)間一下子能節(jié)省50分鐘，地鐵快、而且不堵車，一般都是大城市出行的首選，有無(wú)地鐵的房子差價(jià)非常大，你說(shuō)地鐵影響大嗎，對(duì)整個(gè)燕郊來(lái)說(shuō)，地鐵絕對(duì)是最快能拉升區(qū)域價(jià)值的核心。

　　但是，但是，具體到項(xiàng)目，不要過(guò)于糾結(jié)是不是要絕對(duì)性的地鐵房。

　　因?yàn)榫蜎](méi)有。

　　由于過(guò)去燕郊沒(méi)有交由北京統(tǒng)一規(guī)劃，地鐵線路也沒(méi)有定論，因此大多數(shù)開(kāi)發(fā)商拿地都不靠近地鐵站，基本都在1km以上，這個(gè)距離基本都是需要公交車或者自行車換乘。

　　其實(shí)有地鐵線路就已經(jīng)足夠，無(wú)需過(guò)分糾結(jié)是不是絕對(duì)的地鐵房，因?yàn)槎家粯樱绕痍P(guān)注是不是離地鐵近，燕郊當(dāng)下的區(qū)域博弈更多在于改善。

　　前期燕郊產(chǎn)品規(guī)劃并不優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品本身就在迭代，加上前一批燕郊改善需求的迸發(fā)，當(dāng)下及未來(lái)的燕郊，更要關(guān)注品質(zhì)新房。

　　不要距離地鐵過(guò)遠(yuǎn)的同時(shí)，關(guān)注品質(zhì)燕郊品質(zhì)新房。

　　6、 北城和南城選哪個(gè)更好？

　　北城因?yàn)榘l(fā)展比較早，生活配套確實(shí)比較成熟，但是前期規(guī)劃并不到位，無(wú)序開(kāi)發(fā)較多，整體居住環(huán)境并不太好。

　　最重要的是北城基本開(kāi)發(fā)完畢，未來(lái)想象空間較少。

　　而相比南城開(kāi)發(fā)晚，又碰上北京統(tǒng)一規(guī)劃，未來(lái)的規(guī)劃會(huì)更規(guī)范，而且南城可供開(kāi)發(fā)的空地還有很多，也更有想象空間。

　　還有一個(gè)亮點(diǎn)，從地理位置上來(lái)看，南城實(shí)際上比北城還要更靠近通州副中心，未來(lái)也有空地能承接來(lái)自北京副中心的產(chǎn)業(yè)和配套的外溢。

　　當(dāng)下房?jī)r(jià)也能體現(xiàn)價(jià)值，目前南城的房?jī)r(jià)要比北城更高，這也代表燕郊未來(lái)的房?jī)r(jià)天花板在南城。

　　7、 燕郊二手更便宜，要不要選二手房？

　　建議不要。

　　未來(lái)一定是改善化的時(shí)代，新房小區(qū)還在迭代，品質(zhì)會(huì)更好。

　　燕郊素有“北漂第一城”的稱號(hào)，可見(jiàn)發(fā)展已經(jīng)多年，燕郊有部分房子都是2010 年左右的，這樣房子不管是社區(qū)品質(zhì)，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)，相對(duì)過(guò)時(shí)，如果你實(shí)在囊中羞澀買來(lái)自住過(guò)度，再住個(gè)5-6年，已經(jīng)是15-16年的房子，到時(shí)候哪怕置換也不好出手。

　　如果你是投資，當(dāng)然是建議買新房更好，新房產(chǎn)品更好，而且現(xiàn)在燕郊不限售，到手后市場(chǎng)回暖可以立馬賣出，不管是樓齡還是品質(zhì)，在市場(chǎng)上都有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　不只是燕郊，所有城市幾乎都已經(jīng)進(jìn)入改善時(shí)代，新一輪回暖潮也更多由改善需求托起，  品質(zhì)越好、樓齡越新的房子，未來(lái)就越吃香，這是趨勢(shì)。

　　8、二手好不好出手？

　　買房投資一定要關(guān)注流動(dòng)性，所以你關(guān)注二手房好不好出手是對(duì)的。

　　還是我前面說(shuō)過(guò)，燕郊不是近幾年才成為北京睡城的，過(guò)去10年的發(fā)展已經(jīng)讓睡城這個(gè)頭銜更加坐穩(wěn)了，去燕郊走一遭你可以感受到這里的亮燈率。

　　每天早晨你可以在這里感受進(jìn)京的熱情，再扒一下鏈家的平臺(tái)，你能明顯看到二手房的成交。

　　但有一點(diǎn)一定要關(guān)注：分化。

　　我們說(shuō)過(guò)很多次，我們處在一個(gè)分化的市場(chǎng)，同一個(gè)城市也會(huì)出現(xiàn)好賣的區(qū)域和滯銷的區(qū)域，甚至同一個(gè)區(qū)域也會(huì)出現(xiàn)好賣和不好賣的。

　　燕郊也一樣，你不要去看燕郊總體的二手房成交數(shù)據(jù)，去看一些成熟的區(qū)域，你會(huì)發(fā)現(xiàn)高品質(zhì)的項(xiàng)目，成交非?；穑热绱涡缕焚|(zhì)好的天洋城，近90天成交了57套，近30天帶看了1409次。

　　這樣的數(shù)據(jù)好不好成交大家自行評(píng)判。

　　所以還是那句話，去買燕郊，不要離地鐵太遠(yuǎn)，重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)，南城優(yōu)于北城。

　　最后，還有疑問(wèn)的，或者你想知道北京夜晚亮燈率和早上浩蕩的排隊(duì)大軍，想眼見(jiàn)為實(shí)的，掃碼來(lái)添加房產(chǎn)規(guī)劃師微信吧，直接把現(xiàn)場(chǎng)真實(shí)情況拍給你。

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