商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)力指數(shù)：投資物業(yè)收入增長(zhǎng)回升20%以上，市場(chǎng)挑戰(zhàn)仍存

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-11-02 19:50

在這一年里，面對(duì)商業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)，并購(gòu)與調(diào)整不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)新與合作依舊盛行，誰(shuí)能在群雄逐鹿的市場(chǎng)中把握商機(jī)，成為這片紅海的領(lǐng)跑者，誰(shuí)又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業(yè)標(biāo)桿？

“表現(xiàn)力指數(shù) · 2021年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)”研究成果于2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)布，其顯示，隨著疫情影響的逐漸消散，市場(chǎng)在適應(yīng)、調(diào)整與變化中重現(xiàn)活力。去年直面市場(chǎng)沖擊，在現(xiàn)金流、經(jīng)營(yíng)效益上備受考驗(yàn)的商業(yè)地產(chǎn)商們得以回調(diào)。

從觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)下的商業(yè)地產(chǎn)商樣本數(shù)據(jù)來(lái)看，2021年前三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均值為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020年數(shù)值則分別為15.58億元、7億元。在商業(yè)回暖的大環(huán)境之下，行業(yè)整體走勢(shì)趨好。

不過(guò)從市場(chǎng)占比的角度來(lái)看，投資物業(yè)收入前二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)值的66%，份額占比與去年同期相比提升了6個(gè)百分點(diǎn)。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產(chǎn)值在1000億元以上?？梢?jiàn)，頭部企業(yè)還是掌握了絕大部分的話語(yǔ)權(quán)。

結(jié)合收入?yún)^(qū)間分布來(lái)看，在所有樣本企業(yè)中，10億元以下收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則是收入30億元以上的企業(yè)，占比19%；中間收入的企業(yè)占比最小，均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資源優(yōu)勢(shì)大，對(duì)于尾部企業(yè)而言，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。隨著資產(chǎn)收并購(gòu)、行業(yè)整合的推進(jìn)，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空間勢(shì)必會(huì)受到壓縮。

在研究過(guò)程中，為了更加聚焦地探討收入的增長(zhǎng)情況，觀點(diǎn)指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前三十的企業(yè)做進(jìn)一步觀察。其整理可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體基數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，基本所有企業(yè)都錄得正向增長(zhǎng)，而去年則有26%的企業(yè)為負(fù)增長(zhǎng)。區(qū)間分布上，位于0-20%區(qū)間的企業(yè)最多，占比為30%，而在20-50%、50-100%之間的占比皆為26.67%。

面對(duì)過(guò)去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗(yàn)中重整旗鼓，加之積極優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等多重舉措，營(yíng)收增長(zhǎng)恢復(fù)往期水平。此外社會(huì)消費(fèi)的復(fù)蘇，更是利好商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度社會(huì)消費(fèi)品零售總額為318057億元，同比增長(zhǎng)16.4%，其中9月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額為36833億元，同比增長(zhǎng)4.4%。同比增速雖然較上半年有所放緩，但依然顯示出消費(fèi)意欲的提升與市場(chǎng)信心的提振，特別是對(duì)于部分購(gòu)物中心規(guī)模占比較大的商業(yè)地產(chǎn)商而言，有助于投資物業(yè)收入的快速反彈回升。

觀點(diǎn)指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長(zhǎng)明顯、發(fā)展模式各有特色且具有行業(yè)代表性的9家企業(yè)作為進(jìn)一步分析的樣本。通過(guò)數(shù)據(jù)對(duì)比可以看到購(gòu)物收入對(duì)整體租金收入的提升有較大貢獻(xiàn)。租金收入同比增長(zhǎng)幅度較大的企業(yè)I，購(gòu)物中心占比達(dá)90%，購(gòu)物中心收入同比增長(zhǎng)率超80%；在樣本企業(yè)中增長(zhǎng)率最高的企業(yè)G，購(gòu)物中心占比60%。

此外，為了更全面地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值變動(dòng)情況，觀點(diǎn)指數(shù)在研究樣本中抽取部分上市企業(yè)進(jìn)行比對(duì)?？梢钥吹?，有28%的企業(yè)公允值變動(dòng)為負(fù)，但虧損程度不大，基本為1億元以內(nèi)，而公允值變動(dòng)升幅最高的企業(yè)則達(dá)到近50億元。

從區(qū)間分布來(lái)看，公允值變動(dòng)在0-1億元內(nèi)的企業(yè)數(shù)占比為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%?？傮w來(lái)看，公允值變動(dòng)幅度不大，虧損的企業(yè)也相對(duì)去年同期有所減少。公允值變動(dòng)超過(guò)20億元的企業(yè)數(shù)占比為10.26%，其投資物業(yè)資產(chǎn)規(guī)?；驹?000-2000億元之間，行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

其中升幅最高的企業(yè)，投資物業(yè)資產(chǎn)值規(guī)模超過(guò)2000億元，總建面超800萬(wàn)平米，在全國(guó)超過(guò)65個(gè)城市都有布局，租金收入同比增長(zhǎng)超65%。

根據(jù)企業(yè)半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)公允值上，該企業(yè)購(gòu)物中心占比73%，寫(xiě)字樓占比19%，其他占比8%。租金收入增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，加之購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)優(yōu)異、市場(chǎng)環(huán)境改善等，帶動(dòng)了資產(chǎn)估值的上升。此外，在上半年公允值的變動(dòng)概況中，可以看到添置的落成投資物業(yè)和在建投資物業(yè)的公允值分別為13.82億元、72.35億元，在一定程度上拉升了公允值。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅對(duì)企業(yè)營(yíng)收有所裨益，同時(shí)還能促使企業(yè)釋放資產(chǎn)流動(dòng)性，兌現(xiàn)更高的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，如選擇優(yōu)秀資產(chǎn)打包并實(shí)現(xiàn)REITs上市。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如何練好內(nèi)功，鞏固基本盤(pán)，并且在日常中做好經(jīng)營(yíng)管理、提升與優(yōu)化資產(chǎn)，是一個(gè)長(zhǎng)久且需要持續(xù)努力的方向。

#2021觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)

（責(zé)任編輯：張泓楊）