商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)力指數(shù)：投資物業(yè)收入增長回升20%以上，市場挑戰(zhàn)仍存

來源：智能家居時間：2021-11-02 19:50

在這一年里，面對商業(yè)未來的機會，并購與調(diào)整不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)新與合作依舊盛行，誰能在群雄逐鹿的市場中把握商機，成為這片紅海的領(lǐng)跑者，誰又在不斷耕耘中成為備受眾人贊許的行業(yè)標(biāo)桿？

“表現(xiàn)力指數(shù) · 2021年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)”研究成果于2021觀點商業(yè)年會現(xiàn)場發(fā)布，其顯示，隨著疫情影響的逐漸消散，市場在適應(yīng)、調(diào)整與變化中重現(xiàn)活力。去年直面市場沖擊，在現(xiàn)金流、經(jīng)營效益上備受考驗的商業(yè)地產(chǎn)商們得以回調(diào)。

從觀點指數(shù)監(jiān)測下的商業(yè)地產(chǎn)商樣本數(shù)據(jù)來看，2021年前三季度投資物業(yè)總收入為1785.12億元，按年提升了24.6%。平均值為18.48億元，中位數(shù)為8億元，而2020年數(shù)值則分別為15.58億元、7億元。在商業(yè)回暖的大環(huán)境之下，行業(yè)整體走勢趨好。

不過從市場占比的角度來看，投資物業(yè)收入前二十的企業(yè)收入總和為1207.7億元，占樣本總數(shù)值的66%，份額占比與去年同期相比提升了6個百分點。而上述企業(yè)，投資物業(yè)平均資產(chǎn)值在1000億元以上?？梢?，頭部企業(yè)還是掌握了絕大部分的話語權(quán)。

結(jié)合收入?yún)^(qū)間分布來看，在所有樣本企業(yè)中，10億元以下收入的企業(yè)數(shù)量占比最多，為59%。緊隨其后的則是收入30億元以上的企業(yè)，占比19%；中間收入的企業(yè)占比最小，均為11%。這種“斷層”分布也折射出頭部企業(yè)資源優(yōu)勢大，對于尾部企業(yè)而言，競爭更為激烈。隨著資產(chǎn)收并購、行業(yè)整合的推進(jìn)，集中度將不斷提升，中小企業(yè)的生存空間勢必會受到壓縮。

在研究過程中，為了更加聚焦地探討收入的增長情況，觀點指數(shù)剔除規(guī)模較小且非典型企業(yè)，選取投資物業(yè)收入前三十的企業(yè)做進(jìn)一步觀察。其整理可以發(fā)現(xiàn)，由于上年整體基數(shù)較低，加上行業(yè)環(huán)境向好，基本所有企業(yè)都錄得正向增長，而去年則有26%的企業(yè)為負(fù)增長。區(qū)間分布上，位于0-20%區(qū)間的企業(yè)最多，占比為30%，而在20-50%、50-100%之間的占比皆為26.67%。

面對過去一年疫情的挑戰(zhàn)，企業(yè)在考驗中重整旗鼓，加之積極優(yōu)化經(jīng)營模式、調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)等多重舉措，營收增長恢復(fù)往期水平。此外社會消費的復(fù)蘇，更是利好商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，前三季度社會消費品零售總額為318057億元，同比增長16.4%，其中9月份社會消費品零售總額為36833億元，同比增長4.4%。同比增速雖然較上半年有所放緩，但依然顯示出消費意欲的提升與市場信心的提振，特別是對于部分購物中心規(guī)模占比較大的商業(yè)地產(chǎn)商而言，有助于投資物業(yè)收入的快速反彈回升。

觀點指數(shù)從樣本企業(yè)中抽取收入增長明顯、發(fā)展模式各有特色且具有行業(yè)代表性的9家企業(yè)作為進(jìn)一步分析的樣本。通過數(shù)據(jù)對比可以看到購物收入對整體租金收入的提升有較大貢獻(xiàn)。租金收入同比增長幅度較大的企業(yè)I，購物中心占比達(dá)90%，購物中心收入同比增長率超80%；在樣本企業(yè)中增長率最高的企業(yè)G，購物中心占比60%。

此外，為了更全面地分析行業(yè)的投資物業(yè)資產(chǎn)值變動情況，觀點指數(shù)在研究樣本中抽取部分上市企業(yè)進(jìn)行比對。可以看到，有28%的企業(yè)公允值變動為負(fù)，但虧損程度不大，基本為1億元以內(nèi)，而公允值變動升幅最高的企業(yè)則達(dá)到近50億元。

從區(qū)間分布來看，公允值變動在0-1億元內(nèi)的企業(yè)數(shù)占比為30.77%，其次占比最多的為5-10億元，占比23.08%?？傮w來看，公允值變動幅度不大，虧損的企業(yè)也相對去年同期有所減少。公允值變動超過20億元的企業(yè)數(shù)占比為10.26%，其投資物業(yè)資產(chǎn)規(guī)模基本在1000-2000億元之間，行業(yè)龍頭企業(yè)的優(yōu)勢不言而喻。

其中升幅最高的企業(yè)，投資物業(yè)資產(chǎn)值規(guī)模超過2000億元，總建面超800萬平米，在全國超過65個城市都有布局，租金收入同比增長超65%。

根據(jù)企業(yè)半年財報數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)營性不動產(chǎn)公允值上，該企業(yè)購物中心占比73%，寫字樓占比19%，其他占比8%。租金收入增長態(tài)勢良好，加之購物中心經(jīng)營優(yōu)異、市場環(huán)境改善等，帶動了資產(chǎn)估值的上升。此外，在上半年公允值的變動概況中，可以看到添置的落成投資物業(yè)和在建投資物業(yè)的公允值分別為13.82億元、72.35億元，在一定程度上拉升了公允值。

優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不僅對企業(yè)營收有所裨益，同時還能促使企業(yè)釋放資產(chǎn)流動性，兌現(xiàn)更高的商業(yè)地產(chǎn)價值，如選擇優(yōu)秀資產(chǎn)打包并實現(xiàn)REITs上市。對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，如何練好內(nèi)功，鞏固基本盤，并且在日常中做好經(jīng)營管理、提升與優(yōu)化資產(chǎn)，是一個長久且需要持續(xù)努力的方向。

#2021觀點商業(yè)年會

（責(zé)任編輯：張泓楊）