2021年是創(chuàng)造歷史的一年。

　　對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)尤其如此。

　　先是一批房產(chǎn)巨頭暴雷，無(wú)法償還債務(wù)；然后是房地產(chǎn)行業(yè)的二季度增加值，20年首次出現(xiàn)了非不可抗力下的“單季同比下跌”；最近兩天，是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)正式拉開(kāi)帷幕。

　　今天，上海又邁出了一大步：上海房地產(chǎn)交易中心開(kāi)通了二手房自助交易“網(wǎng)上簽訂合同”的服務(wù)。

　　上圖是“上海房地產(chǎn)交易中心”官網(wǎng)上相關(guān)公告的截屏。

　　公告說(shuō)：

　　為持續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”，讓信息多跑路、群眾少跑腿，方便人民群眾存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約，定于2021年10月26日在“一網(wǎng)通辦”開(kāi)通存量房買(mǎi)賣(mài)雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡(jiǎn)稱(chēng)“手拉手交易網(wǎng)簽”）服務(wù)。

　　具體辦件過(guò)程中，當(dāng)事人可以登錄“一網(wǎng)通辦”，進(jìn)入相關(guān)辦件窗口查閱《上海市存量房買(mǎi)賣(mài)雙方未通過(guò)中介交易網(wǎng)上簽訂合同（簡(jiǎn)稱(chēng)“手拉手交易網(wǎng)簽”）須知》和《存量房買(mǎi)賣(mài)合同手拉手網(wǎng)簽操作手冊(cè)》。對(duì)于網(wǎng)上辦理有困難的，仍可到房屋所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心窗口申請(qǐng)線下辦理。

　　這意味著，二手房中介這個(gè)行業(yè)，到了一個(gè)歷史性時(shí)刻：由于技術(shù)手段已經(jīng)具備，如果政府服務(wù)不斷改進(jìn)，中介行業(yè)生存的基本邏輯將被徹底改變。

　　在目前的二手房交易中，絕大多數(shù)交易都會(huì)通過(guò)中介來(lái)完成。

　　中介主要發(fā)揮兩大功能：

　　第一，替賣(mài)家找到合適買(mǎi)家，替買(mǎi)家找到合適賣(mài)家，完成交易的匹配、撮合。

　　第二，替買(mǎi)賣(mài)雙方辦理交易手續(xù)。

　　中介的最大“價(jià)值點(diǎn)”，是完成交易的匹配和撮合。也就是發(fā)現(xiàn)合適的交易對(duì)手。

　　一般來(lái)說(shuō)，二手房交易的傭金費(fèi)率為3%，由買(mǎi)賣(mài)雙方各支付1.5%。但實(shí)際交易中，往往根據(jù)市場(chǎng)狀況的變化而變化。比如當(dāng)市場(chǎng)火熱的時(shí)候，賣(mài)方往往要求實(shí)收，則傭金一般由買(mǎi)方支付。如果市場(chǎng)偏冷，情況又會(huì)不同。

　　實(shí)際交易中介收取的傭金往往要打折，達(dá)不到3%，實(shí)收可能是2%、甚至可能低至1%。關(guān)鍵看大家怎樣議價(jià)。

　　但即便是按照2%或者1.5%收取，在大城市每成交一套房子的傭金也非?？捎^。比如成交一套500萬(wàn)的房子，按照2%，就是10萬(wàn)元的傭金。

　　上圖是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第四次經(jīng)濟(jì)普查中披露的，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2018年的收入情況?？梢钥吹?，全國(guó)房屋中介在這一年?duì)I業(yè)收入為3277.6億元。

　　上圖是2018年末全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員和單位數(shù)。房地產(chǎn)中介為20.6萬(wàn)家，從業(yè)人員接近160萬(wàn)人。

　　160萬(wàn)人，每年創(chuàng)造3277億的收入，人均下來(lái)其實(shí)也不多。所以，這是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。

　　這個(gè)行業(yè)對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)了哪些價(jià)值？當(dāng)然是每年促成了420萬(wàn)套二手房的成交，金額大約7萬(wàn)億。此外，還有不少租房交易。

　　中介行業(yè)的存在，也帶來(lái)一些負(fù)面作用。

　　第一，抬高了二手房的交易成本。每年3200多億的行業(yè)收入，最終都計(jì)入了房?jī)r(jià)。

　　第二，中介可能對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱推波助瀾。比如幫助客戶(hù)規(guī)避限購(gòu)，套取經(jīng)營(yíng)貸等。還有少數(shù)中介會(huì)誤導(dǎo)客戶(hù)，甚至散布不實(shí)消息。

　　所以每隔一段時(shí)間，地方政府就會(huì)治理中介亂象。

　　互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來(lái)，讓二手房交易中“發(fā)現(xiàn)客戶(hù)”的成本大幅降低，也讓自住交易成為可能。

　　我之前曾在專(zhuān)欄里講過(guò)，如果政府大幅改進(jìn)服務(wù)，給買(mǎi)賣(mài)雙方提供更多有用、可靠的信息和監(jiān)管，100%自助交易是完全有可能的。

　　此前，杭州的官方二手房交易平臺(tái)已經(jīng)推出了個(gè)人自主掛牌服務(wù)。這為買(mǎi)賣(mài)雙方撮合，提供了一個(gè)免費(fèi)、高效的平臺(tái)。

　　但僅僅找到合適的交易對(duì)手，對(duì)于自助交易者還是不夠的。因?yàn)榉课萁灰资掷m(xù)太繁瑣，不熟悉的人視為畏途。

　　我個(gè)人就有這樣的經(jīng)歷，找到交易對(duì)手之后，還是花了1萬(wàn)元錢(qián)，讓中介幫助過(guò)戶(hù)。

　　現(xiàn)在，上海有了“手拉手網(wǎng)簽交易服務(wù)”，大大方便了二手房自助交易者。

　　杭州的個(gè)人自主掛牌，摧毀了中介的第一價(jià)值；而上海的“手拉手網(wǎng)簽交易服務(wù)”，則摧毀了中介的第二價(jià)值。

　　如果在一個(gè)城市里，這兩大服務(wù)全部打通，則100%的自助交易將完全成為可能。

　　在這種情況下，房屋中介的生存空間將被大大壓縮。

　　如果每年二手房交易中，可以節(jié)省3000多億的交易成本，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)顯然將非常有意義。

　　這意味著，二手房的實(shí)際成本，在每次交易中都被壓縮了2%左右。

　　二手房交易的新時(shí)代即將到來(lái)，留給160萬(wàn)中介從業(yè)人員轉(zhuǎn)型的時(shí)間，不太多了！

　　房屋中介這個(gè)行業(yè)完全消失，或許還需要很多年。但它的核心價(jià)值已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖，未來(lái)可能不再需要那么多人、那么多門(mén)店了。這個(gè)行業(yè)可以養(yǎng)活的人，將大幅減少?？梢灾蔚墓善惫乐?，也將大幅縮水。

　　上圖是中國(guó)最大的中介機(jī)構(gòu)，貝殼的股價(jià)走勢(shì)圖。最近略有反彈，但距離最高點(diǎn)還是打了3折。

　　在我完成這篇文章的時(shí)候，美股已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，貝殼跌了5.5%！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：大胡子說(shuō)房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

相關(guān)知識(shí)

樓市再傳大消息！這160萬(wàn)人，要轉(zhuǎn)型了……
突發(fā)消息頻出，年底樓市要大漲？
突發(fā)：惠州再傳大消息！降息100個(gè)基點(diǎn)！
杭州樓市太瘋狂了！6萬(wàn)人搶幾百套房！
別去陪跑“萬(wàn)人搖”了，這樓盤(pán)地暖精裝才1萬(wàn)2不香嗎？
樓市大消息！上海這一新規(guī)實(shí)行，二手房首付或需5成以上
樓市升溫再現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)” 遲到的需求遇上落戶(hù)紅利？
樓市驚現(xiàn)罕見(jiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”？真相來(lái)了
萬(wàn)人搶房、單日千套…樓市“蠢蠢欲動(dòng)”,央行報(bào)告透露大信號(hào)
央行傳來(lái)兩大消息，兩類(lèi)人睡不著，不能閉著眼睛買(mǎi)房了