時間是讓人猝不及防的東西

最近有不少讀者留言問我：為何最近半個月之久都沒有更新文章？對此，今天先統(tǒng)一回復大家：結婚+蜜月！

狗糧已經(jīng)在朋友圈撒的夠多了，就不在公號上撒了~

此刻，是清晨4點36分，即將結束蜜月的我，打開電腦，要開始逐漸找回朝五晚九的工作狀態(tài)了~

在我不碼字的這半個月里，地產(chǎn)圈發(fā)生了不少事情?？偨Y來看，就是房企的日子不好過了！

其實，早在三個月前，阿倫就曾撰文預言房企將迎來一波大洗牌，只不過那時市場的火熱一時間掩蓋住不少房企的內部問題。雷在爆炸之前，能嗅到它危險的人并不多，有些時候連房企自身都被業(yè)績蒙住了雙眼！

【阿倫讀中報——序】Top50房企重新洗牌！

如今，風雨欲來，大廈將傾，不少房企的問題也開始浮出水面。

我們先來談談，那些如今危機四伏的房企，到底犯下了哪些錯才導致今天的局面？

1、負債規(guī)模

企業(yè)發(fā)展需要融資、借貸，這都是理所當然的事情。但，凡事過猶不及，正如“美味不可多食”，一旦借錢借習慣了，借順手了，負債規(guī)模就一下子上去了！

順境的時候，融資環(huán)境尚且友善，但等到了逆境，融資收緊，過往能輕松借到錢的房企，如今哪怕把利息翻一番，也恐少有援手相助。然而，出來混遲早是要還的，到了該還賬的時候，房企資金鏈緊張的問題就會立即突顯出來。

2、現(xiàn)金流壓力

過去幾年，房企中流行高周轉，但其實并非每一家房企都適合走高周轉的道路，另外高周轉的時間和度也是不好把握的。

盤子小的時候，房企處于高速擴張期，走高周轉的道路是可以快速壯大企業(yè)規(guī)模。但到了一定程度，還繼續(xù)走高周轉的路，就會讓一些房企尤其是中小房企吃不消。由此帶來的現(xiàn)金流壓力，就可想而知了。

3、盲目拿地

此外，無論是人還是企業(yè)，都容易在順境中膨脹，從而對自身的認知產(chǎn)生偏差。這種偏差，體現(xiàn)在房企的決策上，就是盲目拿地！

為何說是盲目？拿了與自身現(xiàn)金流不符的地，拿了高價地甚至是王地，自然就吃不了兜著走！就比如當年的融信，拿了一塊上海靜安的地，雖然因此聲名鵲起，但也為此折騰了三年多的時間！

揭秘融信的背后金主

做得不好的房企，主要是沒有解決好上述3個問題。與之相反的是，如今逆境中日子過得不錯的房企，恰恰是很好的解決了上述3個問題。即：

控制負債規(guī)模

保持現(xiàn)金流寬裕

因需有序拿地

首先讓我們來看控制負債規(guī)模。

眾所周知，在2020年國家出臺了三道紅線，不少踩線的房企，就紛紛把自己的目標與這三道紅線掛鉤，降負債，回歸綠檔，成了不少房企這兩年的主要方向。

然而，有一些房企，在三道紅線公布之前，就始終處于綠檔，也就是說，即使在順境中，這些房企也并沒有太過加杠桿。正因如此，在一些房企高周轉的時候，這樣的房企還被一些同行嘲笑太過保守。在阿倫看來，正是這樣的一種“保守”，才使得這些房企在逆境中無需慌張。

在這方面，做得最好的房企，無疑是萬科！

阿倫查閱了萬科2019年財報后，找出了如下數(shù)據(jù)：

2019年，萬科的凈負債率僅為33.87%，這顯然遠遠低于全行業(yè)的平均負債規(guī)模。要知道，彼時行業(yè)中的百強房企，有49家的凈負債率都超過了100%！可以說，大家都在比拼加杠桿的幅度。

接下來，我們來看現(xiàn)金流。

在保持現(xiàn)金流寬裕方面，碧桂園無疑是表現(xiàn)最好的，2683.5億元的在手現(xiàn)金，在百強房企中位列榜首。

也許有人會產(chǎn)生疑問：行業(yè)內最先走高周轉道路的大房企不就是碧桂園嗎？這的確不假，在高速擴張期，碧桂園確實是堅持走高周轉道路，但發(fā)展到行業(yè)銷售額第一之后，碧桂園便有意的放慢了腳步，并注意控制支出，保證自身的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

大房企與中小房企的差別，很多時候是在于戰(zhàn)略的收放自如，該加速的時候加速，該剎車的時候剎車！

最后，我們看看拿地的情況。

在因需有序拿地方面，表現(xiàn)最為穩(wěn)健的當屬龍湖。

早在2019年，也就是行業(yè)尚屬上行期的時候，龍湖便提出了“按凈負債率的控制來倒算”的拿地原則。也就是說，決定是否拿地的因素，是要保持50%-60%的凈負債率水平，在這個前提下，做到有序拿地，從而讓拿地金額穩(wěn)中有增。

基于這個原則，龍湖在2019年共拿地90宗，新拓11個城市，從而達到了進軍全國55城的成績！

綜上所述，房企如今的日子過得好不好，主要是看順境中對自身負債的控制、現(xiàn)金流的把控和拿地的合理性來決定的！種瓜得瓜，種豆得豆，無論如今過得如何，都是早已種下的因。

現(xiàn)在，行業(yè)迎來大洗牌，對于身處泥沼的中小房企來說，盡快折價變賣資產(chǎn)，活下去才是王道！否則，一旦到了不可挽回的地步，想變賣都沒人接盤了！

對于購房者來說，如果要買新房、買期房，那么選擇頭部的品牌房企，其保障性要比中小房企大得多！

本文首發(fā)于微信公眾號：阿倫侃房。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風險請自擔。

相關知識

【房企大洗牌】順境賺的錢，逆境會加倍吐出來！
房企自救大洗牌！只有兩條路，扎堆甩賣資產(chǎn)，結局或許會大不一樣
“三道紅線”“兩個集中”改變游戲規(guī)則 未來房企要賺“老實”錢
208家房企宣告破產(chǎn) 房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加速
萬達集團董事長王健林:企業(yè)進入賺辛苦錢、賺慢錢時代
善賺|房地產(chǎn)人，原來你離年薪百萬這么近
王健林：大多數(shù)中國企業(yè)整體進入賺辛苦錢的時代
上半年房企現(xiàn)金50強“囤錢”超2.4萬億
2020上半年房企現(xiàn)金50強：囤錢2.4萬億
上半年房企現(xiàn)金50強“囤錢”超2.4萬億