時(shí)間是讓人猝不及防的東西

最近有不少讀者留言問(wèn)我：為何最近半個(gè)月之久都沒(méi)有更新文章？對(duì)此，今天先統(tǒng)一回復(fù)大家：結(jié)婚+蜜月！

狗糧已經(jīng)在朋友圈撒的夠多了，就不在公號(hào)上撒了~

此刻，是清晨4點(diǎn)36分，即將結(jié)束蜜月的我，打開(kāi)電腦，要開(kāi)始逐漸找回朝五晚九的工作狀態(tài)了~

在我不碼字的這半個(gè)月里，地產(chǎn)圈發(fā)生了不少事情。總結(jié)來(lái)看，就是房企的日子不好過(guò)了！

其實(shí)，早在三個(gè)月前，阿倫就曾撰文預(yù)言房企將迎來(lái)一波大洗牌，只不過(guò)那時(shí)市場(chǎng)的火熱一時(shí)間掩蓋住不少房企的內(nèi)部問(wèn)題。雷在爆炸之前，能嗅到它危險(xiǎn)的人并不多，有些時(shí)候連房企自身都被業(yè)績(jī)蒙住了雙眼！

【阿倫讀中報(bào)——序】Top50房企重新洗牌！

如今，風(fēng)雨欲來(lái)，大廈將傾，不少房企的問(wèn)題也開(kāi)始浮出水面。

我們先來(lái)談?wù)?，那些如今危機(jī)四伏的房企，到底犯下了哪些錯(cuò)才導(dǎo)致今天的局面？

1、負(fù)債規(guī)模

企業(yè)發(fā)展需要融資、借貸，這都是理所當(dāng)然的事情。但，凡事過(guò)猶不及，正如“美味不可多食”，一旦借錢(qián)借習(xí)慣了，借順手了，負(fù)債規(guī)模就一下子上去了！

順境的時(shí)候，融資環(huán)境尚且友善，但等到了逆境，融資收緊，過(guò)往能輕松借到錢(qián)的房企，如今哪怕把利息翻一番，也恐少有援手相助。然而，出來(lái)混遲早是要還的，到了該還賬的時(shí)候，房企資金鏈緊張的問(wèn)題就會(huì)立即突顯出來(lái)。

2、現(xiàn)金流壓力

過(guò)去幾年，房企中流行高周轉(zhuǎn)，但其實(shí)并非每一家房企都適合走高周轉(zhuǎn)的道路，另外高周轉(zhuǎn)的時(shí)間和度也是不好把握的。

盤(pán)子小的時(shí)候，房企處于高速擴(kuò)張期，走高周轉(zhuǎn)的道路是可以快速壯大企業(yè)規(guī)模。但到了一定程度，還繼續(xù)走高周轉(zhuǎn)的路，就會(huì)讓一些房企尤其是中小房企吃不消。由此帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力，就可想而知了。

3、盲目拿地

此外，無(wú)論是人還是企業(yè)，都容易在順境中膨脹，從而對(duì)自身的認(rèn)知產(chǎn)生偏差。這種偏差，體現(xiàn)在房企的決策上，就是盲目拿地！

為何說(shuō)是盲目？拿了與自身現(xiàn)金流不符的地，拿了高價(jià)地甚至是王地，自然就吃不了兜著走！就比如當(dāng)年的融信，拿了一塊上海靜安的地，雖然因此聲名鵲起，但也為此折騰了三年多的時(shí)間！

揭秘融信的背后金主

做得不好的房企，主要是沒(méi)有解決好上述3個(gè)問(wèn)題。與之相反的是，如今逆境中日子過(guò)得不錯(cuò)的房企，恰恰是很好的解決了上述3個(gè)問(wèn)題。即：

控制負(fù)債規(guī)模

保持現(xiàn)金流寬裕

因需有序拿地

首先讓我們來(lái)看控制負(fù)債規(guī)模。

眾所周知，在2020年國(guó)家出臺(tái)了三道紅線，不少踩線的房企，就紛紛把自己的目標(biāo)與這三道紅線掛鉤，降負(fù)債，回歸綠檔，成了不少房企這兩年的主要方向。

然而，有一些房企，在三道紅線公布之前，就始終處于綠檔，也就是說(shuō)，即使在順境中，這些房企也并沒(méi)有太過(guò)加杠桿。正因如此，在一些房企高周轉(zhuǎn)的時(shí)候，這樣的房企還被一些同行嘲笑太過(guò)保守。在阿倫看來(lái)，正是這樣的一種“保守”，才使得這些房企在逆境中無(wú)需慌張。

在這方面，做得最好的房企，無(wú)疑是萬(wàn)科！

阿倫查閱了萬(wàn)科2019年財(cái)報(bào)后，找出了如下數(shù)據(jù)：

2019年，萬(wàn)科的凈負(fù)債率僅為33.87%，這顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全行業(yè)的平均負(fù)債規(guī)模。要知道，彼時(shí)行業(yè)中的百?gòu)?qiáng)房企，有49家的凈負(fù)債率都超過(guò)了100%！可以說(shuō)，大家都在比拼加杠桿的幅度。

接下來(lái)，我們來(lái)看現(xiàn)金流。

在保持現(xiàn)金流寬裕方面，碧桂園無(wú)疑是表現(xiàn)最好的，2683.5億元的在手現(xiàn)金，在百?gòu)?qiáng)房企中位列榜首。

也許有人會(huì)產(chǎn)生疑問(wèn)：行業(yè)內(nèi)最先走高周轉(zhuǎn)道路的大房企不就是碧桂園嗎？這的確不假，在高速擴(kuò)張期，碧桂園確實(shí)是堅(jiān)持走高周轉(zhuǎn)道路，但發(fā)展到行業(yè)銷(xiāo)售額第一之后，碧桂園便有意的放慢了腳步，并注意控制支出，保證自身的現(xiàn)金流穩(wěn)定。

大房企與中小房企的差別，很多時(shí)候是在于戰(zhàn)略的收放自如，該加速的時(shí)候加速，該剎車(chē)的時(shí)候剎車(chē)！

最后，我們看看拿地的情況。

在因需有序拿地方面，表現(xiàn)最為穩(wěn)健的當(dāng)屬龍湖。

早在2019年，也就是行業(yè)尚屬上行期的時(shí)候，龍湖便提出了“按凈負(fù)債率的控制來(lái)倒算”的拿地原則。也就是說(shuō)，決定是否拿地的因素，是要保持50%-60%的凈負(fù)債率水平，在這個(gè)前提下，做到有序拿地，從而讓拿地金額穩(wěn)中有增。

基于這個(gè)原則，龍湖在2019年共拿地90宗，新拓11個(gè)城市，從而達(dá)到了進(jìn)軍全國(guó)55城的成績(jī)！

綜上所述，房企如今的日子過(guò)得好不好，主要是看順境中對(duì)自身負(fù)債的控制、現(xiàn)金流的把控和拿地的合理性來(lái)決定的！種瓜得瓜，種豆得豆，無(wú)論如今過(guò)得如何，都是早已種下的因。

現(xiàn)在，行業(yè)迎來(lái)大洗牌，對(duì)于身處泥沼的中小房企來(lái)說(shuō)，盡快折價(jià)變賣(mài)資產(chǎn)，活下去才是王道！否則，一旦到了不可挽回的地步，想變賣(mài)都沒(méi)人接盤(pán)了！

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果要買(mǎi)新房、買(mǎi)期房，那么選擇頭部的品牌房企，其保障性要比中小房企大得多！

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：阿倫侃房。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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