海南發(fā)出“禁公寓令” 業(yè)內(nèi)：防止一些房企把開發(fā)重心向類住宅項目傾斜

來源：智能家居時間：2021-10-15 08:50

　　10月12日，海南多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項目全過程管理的意見》（以下簡稱《意見》），從建設(shè)項目土地出讓、建筑設(shè)計，以及最后項目銷售和產(chǎn)權(quán)登記環(huán)節(jié)的管理，提出了限制性的調(diào)控政策。

　　《意見》還規(guī)定，以康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名建設(shè)的項目參照執(zhí)行，堅決防止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。

　　這是繼北京、深圳、上海、成都、廣州之后，又一個出臺政策管控商改住的城市/省份。

　　嚴(yán)禁商改?。翰坏眯麄鳌肮ⅰ薄芭P室”

　　《意見》指出，市場主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途。對未按照土地合同和對賭協(xié)議約定的條件進(jìn)行建設(shè)的，要依法追究責(zé)任。

　　《意見》還對開發(fā)商的建筑平面形體做了明確規(guī)定，應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用住宅套型設(shè)計形式。外立面應(yīng)具有明顯的公共建筑形態(tài)和特點。

　　此外，在宣傳、銷售層面，《意見》指出，開發(fā)商在對外宣傳時，不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者表示，此次海南的調(diào)控政策，實際上是強(qiáng)調(diào)了去房地產(chǎn)化導(dǎo)向，防止一些房企把開發(fā)重心向類住宅項目傾斜。

　　“此次海南政策的定調(diào)，繼續(xù)說明對于各類鉆政策漏洞的行為不可行，包括房企和購房者需要嚴(yán)格遵守項目開發(fā)和認(rèn)購規(guī)則，防范越紅線等行為?！?/p>

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年海南房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為活躍，在當(dāng)下嚴(yán)厲的購房政策背景下，已有部分購房者開始進(jìn)入類住宅市場，若不對市場進(jìn)行管控，看到了需求的房企可能會進(jìn)入這個市場，這將損害既有商業(yè)辦公物業(yè)規(guī)范，也會助長炒房氛圍，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢海南統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在過去1-8月時間里，海南的房地產(chǎn)開發(fā)投資額為805億元，同比增長10.8%。其中，海口的房地產(chǎn)投資額為283億元，增幅為10%；三亞的房地產(chǎn)投資額為281億元，增幅為28.2%。

　　華南城市研究會副會長孫不熟則認(rèn)為，近年來，在自貿(mào)港政策紅利下，海南產(chǎn)業(yè)聚集效果明顯，外來人口結(jié)構(gòu)正逐步發(fā)生變化，對租賃住房、商業(yè)公寓包括商改住的需求相比之前有所提升。因此，海南房地產(chǎn)市場如何與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)，或?qū)⑹窍乱浑A段政策關(guān)注焦點。

　　確保房產(chǎn)屬性

　　海南并非第一個發(fā)布“禁公寓令”的省份或城市。

　　根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，從2017年以來，全國超過一半以上的重點城市，都已出臺限制商改住的公寓禁令。從城市分布來看，包括上海、廣州、深圳、成都、重慶、南京、東莞等超17個。

　　值得注意的是，在限制商改住之外，北京、上海、廣州、深圳等城市還出臺了鼓勵“商改租”的政策，為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。

　　記者注意到，在眾多頒布限制商改住的城市中，政策最嚴(yán)厲、調(diào)控層次最為完整的當(dāng)屬北京。

　　2017年3月26日，北京出臺史上最嚴(yán)的“公寓禁令”，從規(guī)劃到持有，再到交易環(huán)節(jié)，北京形成了一套完整的封閉體系，對市場上的商改住現(xiàn)象開始全面圍堵。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于商辦類項目的調(diào)控，有利于確保房產(chǎn)屬性，住宅歸住宅，商辦歸商辦，這樣可以減少商辦物業(yè)的客戶群體，從而降低商辦類物業(yè)土地的溢價水平。

　　一位深圳龍華的購房者向記者表示買了商辦公寓很后悔，“我被開發(fā)商給坑了！當(dāng)初買這套房子的時候，銷售跟我說房子屬性是公寓，但后來該街道執(zhí)法辦公室的告知書告訴我，這個項目只有A棟和B棟是住宅，其余產(chǎn)品規(guī)劃用途均為商務(wù)辦公和商業(yè)類建筑。也就是說，我買到的房子是寫字樓改成的公寓?！?/p>

　　那么，目前熱門城市的商辦類項目出路在哪里？

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對于目前熱門城市存在的商辦項目，將一些合適的商業(yè)項目轉(zhuǎn)作住房租賃，既可以盤活商業(yè)物業(yè)的存量資產(chǎn)，也有利于增加城市的住房租賃供應(yīng)，平抑房租價格。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）