天津擬出臺非居住存量房改為保障性租賃住房建筑面積不超70平

來源：智能家居時間：2021-09-28 16:10

中華網(wǎng)財經(jīng)9月28日訊：近日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》（下稱“征求意見稿”），面向社會公開征求意見。

根據(jù)征求意見稿，市行政區(qū)域內(nèi)合法建設(shè)的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區(qū)政府組織聯(lián)合審查認(rèn)定后，允許改建為保障性租賃住房。根據(jù)國家和天津市有關(guān)規(guī)定，不符合建設(shè)用地準(zhǔn)入條件的工業(yè)及倉儲用地，不得改建為保障性租賃住房。

改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。改建項目人均使用面積、居住人數(shù)限制等應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相關(guān)規(guī)定。按照《市國土房管局等九部門關(guān)于印發(fā)加強我市出租房屋綜合管理工作實施意見的通知》（津國土房市〔2014〕257號），改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米；參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建的，應(yīng)當(dāng)滿足《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ36-2016）》的要求。

非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動產(chǎn)登記信息的前提下，不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變原有房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)。改建房屋不得突破既有建筑外輪廓線，不改變相鄰關(guān)系。改建后涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。

下為原文：

關(guān)于非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導(dǎo)意見

各區(qū)人民政府、各有關(guān)單位：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），加快發(fā)展保障性租賃住房，按照《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號，以下簡稱《集中式租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》）規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就非居住存量房屋改建為保障性租賃住房有關(guān)工作提出以下意見：

一、適用范圍

本市行政區(qū)域內(nèi)合法建設(shè)的，閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)區(qū)政府組織聯(lián)合審查認(rèn)定后，允許改建為保障性租賃住房。根據(jù)國家和我市有關(guān)規(guī)定，不符合建設(shè)用地準(zhǔn)入條件的工業(yè)及倉儲用地，不得改建為保障性租賃住房。

二、改建原則

（一）促進供需平衡和職住平衡。改建保障性租賃住房項目應(yīng)當(dāng)符合城市發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求，符合保障性租賃住房年度建設(shè)計劃，重點布局在軌道交通沿線、公交站點周邊、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、高校及科研院所周邊等人口聚集、交通便利、配套完善、租賃住房需求旺盛的區(qū)域，促進租賃住房供需平衡和職住平衡。

（二）堅持政府引導(dǎo)和市場參與。改建保障性租賃住房項目由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房項目主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

（三）保持原規(guī)劃土地要求不變。非居住存量房屋用作保障性租賃住房期間，在不改變原不動產(chǎn)登記信息的前提下，不變更土地使用性質(zhì)、不補繳土地價款，土地使用年限和總建筑面積不變，不改變原有房屋類型和建筑容量控制指標(biāo)。改建房屋不得突破既有建筑外輪廓線，不改變相鄰關(guān)系。改建后涉及房屋征收、拆遷的，按改建前的房屋用途予以補償。

（四）堅持區(qū)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推動。落實市委、市政府關(guān)于我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作要求，以區(qū)政府為主體統(tǒng)籌推動本區(qū)非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作。在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門建立聯(lián)合審查認(rèn)定、聯(lián)合驗收工作機制，指導(dǎo)相關(guān)主體按要求實施改建，規(guī)范開展租賃住房運營。

三、改建要求

（一）權(quán)屬清晰。改建項目應(yīng)當(dāng)為依法取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制交易的情況。房屋存在抵押權(quán)、地役權(quán)登記的，申請改建前須取得抵押權(quán)人、地役權(quán)人的書面同意。

（二）主體明確。改建項目的實施主體應(yīng)當(dāng)為房屋的不動產(chǎn)權(quán)利人，或受不動產(chǎn)權(quán)利人委托的代建單位，或受不動產(chǎn)權(quán)利人委托、將實際運營改建后租賃住房的已備案住房租賃企業(yè)。不動產(chǎn)權(quán)利人為自然人的應(yīng)當(dāng)委托相關(guān)單位實施。

（三）規(guī)模合理。改建項目應(yīng)當(dāng)以整幢或整棟為改建單位，改建規(guī)模原則上不少于50套或建筑面積不少于2000平方米。

（四）功能齊全。保障性租賃住房可根據(jù)市場需求和建筑周邊商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點配置等實際情況，增加相應(yīng)服務(wù)功能。

（五）結(jié)構(gòu)安全。改建項目的房屋結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合安全牢固要求，改建前應(yīng)當(dāng)由改建實施主體委托房屋安全鑒定機構(gòu)進行房屋安全性能鑒定，C級、D級房屋不得進行改建，保證滿足安全使用的要求。

（六）適用標(biāo)準(zhǔn)。改建項目按照使用對象和使用功能，分為改建宿舍型租賃住房和改建住宅型租賃住房，其類型、適用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)功能配置按照《集中式租賃住房標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。實施主體可在申請改建前委托具有相資質(zhì)的單位進行可行性評估，確保改建項目具有技術(shù)可行性。

（七）消防安全。改建項目應(yīng)當(dāng)執(zhí)行建設(shè)工程法律法規(guī)和國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，消防手續(xù)辦理和日常消防監(jiān)管應(yīng)當(dāng)符合國家和本市法律法規(guī)相關(guān)要求。

（八）環(huán)保衛(wèi)生。改建項目應(yīng)當(dāng)符合國家和本市關(guān)于室內(nèi)空氣質(zhì)量和生活飲用水等相關(guān)要求，改造和裝修所使用材料和設(shè)備應(yīng)當(dāng)符合國家和本市技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。改建后的租賃住房應(yīng)當(dāng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)和采光等居住條件，污水排放接入市政管網(wǎng)。

（九）人均使用面積。改建項目人均使用面積、居住人數(shù)限制等應(yīng)當(dāng)符合國家和本市的相關(guān)規(guī)定。按照《市國土房管局等九部門關(guān)于印發(fā)加強我市出租房屋綜合管理工作實施意見的通知》（津國土房市〔2014〕257號），改建后租賃住房的人均租住使用面積不得低于5平方米；參照宿舍標(biāo)準(zhǔn)改建的，應(yīng)當(dāng)滿足《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ 36-2016）》的要求。

四、改建程序

（一）提出申請

改建項目的實施主體應(yīng)當(dāng)向項目所在地的區(qū)政府指定的管理部門提出改建申請，并提交下列材料：

1.申請改建的書面報告；

2.房屋已取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書或房屋租賃合同登記備案證明（復(fù)印件），房屋產(chǎn)權(quán)人委托實施改建的委托授權(quán)書，抵押權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人同意改建租賃住房的書面意見；

3.改建實施主體的營業(yè)執(zhí)照及法定代表人身份證復(fù)印件；

4.項目改建方案，包括擬改建項目現(xiàn)狀、運營期限、運營主體情況、設(shè)計方案、改建后房源量、戶型設(shè)計、投資規(guī)模、資金來源、回報周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等內(nèi)容，并詳細說明項目容積率（建筑規(guī)模）、建筑密度、綠地率、特定區(qū)域建筑高度、服務(wù)設(shè)施、建筑整體風(fēng)格以及其他國家政策要求的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理內(nèi)容變動情況。改建項目運營期限不得超過經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限，涉及劃撥用地且未明確劃撥土地使用年限的，改建項目運營期限不得超過相應(yīng)用途國家規(guī)定的最高土地使用權(quán)使用年限；

5.房屋安全鑒定機構(gòu)出具房屋安全鑒定報告；

6.其他需要提供的資料。

（二）審查認(rèn)定

區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門對改建項目進行聯(lián)合審查，對符合改建要求的，在區(qū)政府門戶網(wǎng)站公示5個工作日，公示期滿且無異議的，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書，明確改建項目實施主體、投資規(guī)模、資金來源、房源總量、運營期限等指標(biāo)。

（三）組織實施

項目實施主體憑保障性租賃住房項目認(rèn)定書向相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。

1.立項手續(xù)。由項目審批部門進行審批或備案。

2.規(guī)劃用地手續(xù)。對于改建工程不涉及建筑整體風(fēng)格改變的，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，并由規(guī)劃資源部門出具書面意見；確需辦理的可按照《控制性詳細規(guī)劃技術(shù)規(guī)程》規(guī)劃執(zhí)行中現(xiàn)狀用地適用原則辦理自有用地規(guī)劃條件和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。改建項目不涉及土地權(quán)屬變化，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

3.施工手續(xù)。改建項目實施主體應(yīng)當(dāng)依法選擇具備資質(zhì)的施工、監(jiān)理等參建單位，依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)督和施工許可，住建部門依法進行質(zhì)量監(jiān)督。

4.消防手續(xù)。改建項目符合《建設(shè)工程消防設(shè)計審查驗收管理暫行規(guī)定》（住建部令第51號）規(guī)定的特殊建設(shè)工程的，改建實施主體應(yīng)當(dāng)向區(qū)住建委申請消防設(shè)計審查、消防驗收。其他建設(shè)工程，改建實施主體在竣工驗收后應(yīng)當(dāng)報區(qū)住建委申請消防驗收備案，區(qū)住建委應(yīng)當(dāng)進行抽查。

（四）聯(lián)合驗收

項目改建完成后，改建實施主體應(yīng)向區(qū)政府指定的管理部門申請聯(lián)合驗收，由區(qū)政府組織政務(wù)服務(wù)、規(guī)劃資源、住建等部門開展聯(lián)合驗收。改建項目通過聯(lián)合驗收后，可向供水、供電、供氣、供熱部門申請按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行水電氣熱收費標(biāo)準(zhǔn)。

（五）運營和使用管理

改建項目聯(lián)合驗收合格后，實施主體應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)對改建后的租賃住房以套為單位進行測繪，將測繪成果錄入本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺，納入本市住房租賃統(tǒng)一管理。改建項目的運營主體應(yīng)當(dāng)為依法辦理市場主體登記的住房租賃企業(yè)，項目開業(yè)運營前，應(yīng)當(dāng)通過本市住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺推送開業(yè)信息。

（六）退出管理

1.改建運營年限期滿后，如需繼續(xù)作為保障性租賃住房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿前六個月，向區(qū)政府指定的管理部門提出續(xù)期申請。未提出申請或未獲批準(zhǔn)的，產(chǎn)權(quán)人、實施主體和運營主體應(yīng)積極協(xié)商退出工作，確保承租人有序退出，并于期滿后30個工作日內(nèi)提出恢復(fù)原有用途的申請。續(xù)期時間不能超過土地使用年限。

2.改建運營年限未滿時提出退出申請的，產(chǎn)權(quán)人、實施主體和運營主體應(yīng)與承租人積極協(xié)商并達成一致意見后方可向區(qū)政府指定的管理部門申請退出。經(jīng)同意退出后，應(yīng)及時向規(guī)劃資源、住建、發(fā)展改革等部門報備，房屋使用、水電氣熱價格等納入原用途管理。

3.改建項目審批后，區(qū)政府應(yīng)組織住建、城市管理、規(guī)劃資源等部門加強改建項目后續(xù)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問題及時依照職責(zé)處置。改建運營年限期滿后，產(chǎn)權(quán)人未申請續(xù)期或未獲批續(xù)期，且未按期申請退出的，視為擅自改變建筑物功能，非法改變土地用途，由區(qū)政府組織相關(guān)職能部門依法查處。

4.對存在提供虛假資料、未落實我市保障性租賃住房管理政策、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、“以租代售”等違法違規(guī)行為的，區(qū)有關(guān)部門可采取限期改正、終止改建行為、納入信用監(jiān)管、取消水電氣熱價格優(yōu)惠、取消稅收優(yōu)惠等措施進行處置；涉嫌違法的，由相應(yīng)主管部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)處理。

五、工作要求

（一）各區(qū)、各有關(guān)部門要精簡項目審批事項和環(huán)節(jié)，構(gòu)建快速審批流程，提高項目審批效率。

（二）改建項目運營期間不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押、分割銷售，不得以租代售。

（三）改建項目不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房屋使用安全主體責(zé)任，不動產(chǎn)權(quán)利人和負(fù)責(zé)運營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同落實安全管理職責(zé)，建立完善的房屋安全使用管理制度，定期對房屋安全進行檢查，確保房屋住用安全。

（四）改建項目的運營主體應(yīng)確保租賃住房符合運營維護管理相關(guān)要求，建立完善各項突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)警及處置制度；落實消防安全責(zé)任制，配備符合規(guī)定的消防設(shè)施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，定期開展消防安全檢查。

（五）本意見印發(fā)前，利用非居住存量房屋改建的租賃住房項目，應(yīng)當(dāng)提供符合要求的房屋安全鑒定報告、消防驗收手續(xù)，由項目所在地的區(qū)政府集中組織區(qū)政務(wù)服務(wù)、住建、規(guī)劃資源、發(fā)展改革、消防救援、城市管理等部門進行聯(lián)合評估審查，經(jīng)審查符合條件的，出具聯(lián)合認(rèn)定意見，認(rèn)定為保障性租賃住房項目；經(jīng)審查不符合條件的已改建項目，由區(qū)政府督促相關(guān)主體在本意見印發(fā)3個月內(nèi)整改到位，無法整改的依法依規(guī)予以處置。已按照《天津市人才公寓認(rèn)定支持辦法（試行）》（津人才辦〔2019〕2號）認(rèn)定為天津市人才公寓的利用非居住存量房屋改建項目，可不再重復(fù)進行評估審查，出具保障性租賃住房項目認(rèn)定書后納入規(guī)范管理。

（責(zé)任編輯：張泓楊）