地產(chǎn)新青年縱論行業(yè)大勢：做產(chǎn)品、提服務、穩(wěn)現(xiàn)金才是生存之道

來源：智能家居時間：2021-09-23 06:50

今年的調(diào)控來得如此地快、狠、準，出乎所有人的意料。

經(jīng)過20余年高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)開始進入高烈度、低容錯的發(fā)展時期。在當前的背景下，如何度過行業(yè)的低谷期，是身處行業(yè)中每一位從業(yè)者共同思考與焦慮的問題。

9月17日下午，21世紀經(jīng)濟報道邀請業(yè)內(nèi)多位專業(yè)人士齊聚地產(chǎn)新青年論壇，共同反思行業(yè)的當下與未來。會上，有嘉賓指出，整個行業(yè)的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了劇烈的變化，就像冰川世紀一樣，如果在這個階段還是延續(xù)著之前的經(jīng)營邏輯和路徑依賴來做規(guī)模、做項目，指望政策調(diào)整，并不太符合現(xiàn)在市場和監(jiān)管的大方向。

這也是所有與會嘉賓的共識。正如與會嘉賓所形容的那般，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不再是青少年時期，而是已經(jīng)有了一些暮氣。未來，在新的時代下，一個暮氣行業(yè)應該如何擺脫過去的發(fā)展慣性，在瞬息萬變的大環(huán)境中積極求變，是今天我們要探討的問題。

擺脫慣性依賴

近期的調(diào)控正在改變整個行業(yè)的經(jīng)營邏輯，“限地價、限房價”的背后，是要降低房地產(chǎn)的投資屬性，冀望整個行業(yè)能夠回歸到居住屬性上，這也是未來的調(diào)整趨勢。

實際上，不管是哪個行業(yè)，都必須接受政策的調(diào)控和引導。中國房地產(chǎn)行業(yè)這些年的發(fā)展中，調(diào)控未曾停過。過去高速發(fā)展，離不開政策的支持，未來健康發(fā)展，更離不開政策的指引。正如與會嘉賓所言，房地產(chǎn)一直在與調(diào)控共舞。只不過，今年的調(diào)控來得如此地快、狠、準，出乎所有人的意料。

“房地產(chǎn)不好做了”，這是幾乎所有與會嘉賓的直觀感受，更有嘉賓直言：“在這種時期這種情況下，今年年底到明年春節(jié)前后，我們這個行業(yè)還是面臨很大的挑戰(zhàn)?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)是周期性明顯的行業(yè)，在當前的小周期下，房地產(chǎn)從業(yè)者要做的是，踏實做好自己。“在目前的這個所謂的小周期情況下，要去預測半年以后，坦率來講這是一件很難的事?！币晃患钨e表示。

做出改變是艱難的，因為慣性的威力往往很強大。

與會嘉賓指出，許多房企路徑依賴太強，過去很多年，他們習慣了高周轉(zhuǎn)、快速加杠桿的發(fā)展模式，現(xiàn)在要馬上換擋減速、重新升級，這是一件很困難的事情?！爱斝袠I(yè)習慣了過去的發(fā)展方式，即使看到了三條紅線的威力，即使看到了未來的風險，也不可能在短時間掉頭。”

即便如此，改變也是必須的。與會嘉賓指出，“不管在過去你積累了什么成績，江湖地位也好，規(guī)模也好，面對新的形勢大家都是一樣的?！?/p>

“人都有慣性思維，對一個行業(yè)來說也是如此，但置身于一個行業(yè)的改革期，只有具備新思維并敢于邁出新步伐的人才能率先找到突出重圍的路?！币晃患钨e表示。

“今天行業(yè)處于一個非常艱難的調(diào)整過程，但是無論有多難，我們都應該去找到自己的路?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)，不管是企業(yè)主、高管還是經(jīng)營者，都要認真思考如何去轉(zhuǎn)型，而且在這個時候，房地產(chǎn)企業(yè)不要有慣性依賴，被動地等待政策的松動?！币晃患钨e在會上分享道。

關(guān)于接下來的運行趨勢，多數(shù)嘉賓認為短期內(nèi)政策不會松動，但會趨于平穩(wěn)。

會上有嘉賓談到，在“三條紅線”的約束下，有的企業(yè)已經(jīng)處在危險邊緣。他認為，“這些企業(yè)可能并不是做了戰(zhàn)略上不可饒恕的錯誤導致的結(jié)果，或許只是稍微激進了一點，過去十年、二十年，這個行業(yè)許多企業(yè)都這樣做。企業(yè)持續(xù)的問題暴露也可能會引起對政策的審視并做出適當?shù)淖兓?。?/p>

守規(guī)矩做產(chǎn)品

面對新的游戲規(guī)則，行業(yè)的發(fā)展邏輯正在被改寫，事實正如與會嘉賓所點破的那般，規(guī)模已經(jīng)無法成為房地產(chǎn)行業(yè)的護城河了。

會上，有嘉賓直言，過去企業(yè)花錢買規(guī)模、買排名的方法已經(jīng)不靈了，這是一種自我毀滅機制。“每個人都花錢買規(guī)模、買排名，然后邊際利潤在下降，銷售毛利在下降，辛苦了半天上市公司市值沒有增加，反而減少?！?/p>

于是，做產(chǎn)品、做好產(chǎn)品成為房企們的另一個選擇?！盁o論形勢怎么變化，做商業(yè)的還是用產(chǎn)品說話，無論市場怎么變，這種追求是不能更改的。越是差的市場，越是要做產(chǎn)品，要做品牌力。”

產(chǎn)品毫無疑問是企業(yè)成功的關(guān)鍵因素，但目前的市場環(huán)境，能夠讓房企發(fā)揮的空間也不算大。

今年以來，房企們的直觀感受就是：利潤壓了、成本限制住了、產(chǎn)品不好做了。這是企業(yè)的痛，也是行業(yè)的痛。在這樣的邏輯曲線下，所生產(chǎn)出來的產(chǎn)品只能是千人一面，但這樣的產(chǎn)品難言是好產(chǎn)品。

有嘉賓指出，在目前限價、限購、限貸、高地價的情況下，做產(chǎn)品不能帶來溢價，產(chǎn)品只能是一種情懷，沒有辦法成為核心競爭力，這是目前大多數(shù)同行所面臨的現(xiàn)實問題。

不過，這不代表行業(yè)可以因此而不進步。當一個行業(yè)面臨發(fā)展瓶頸的時候，差異化往往是行之有效的制勝秘訣。

關(guān)于做好產(chǎn)品，不同的企業(yè)有不同的戰(zhàn)略，不同的買家也會有不同的需求。

一位與會嘉賓的觀點得到了在場所有人的認可。他指出，好產(chǎn)品應該是客戶端出發(fā)，而不是從開發(fā)企業(yè)出發(fā)。“我們以前的做法，做好產(chǎn)品，就要賣得快、賣得貴、賣得好，這是我們的視角。但是我覺得做好產(chǎn)品，對于真正有社會責任感的企業(yè)，就是要真正以客戶為中心，精準客研定位，精準土地屬性?！?/p>

另一位與會嘉賓則指出，房地產(chǎn)公司有必要通過差異化競爭做出更有特色的產(chǎn)品。

從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)依然有潛力，只是它的發(fā)展邏輯需要進一步迭代。一位嘉賓表示，房地產(chǎn)會長期存在，因為人總是要解決居住的問題。未來的住宅，除了基本的東西，應該還要有升級，比如健康住宅、綠色住宅。“未來做產(chǎn)品，不僅要靠服務，也要靠審慎的現(xiàn)金流，這是一個企業(yè)的生存之道?！?/p>

（作者：吳抒穎,陳燕曼編輯：張偉賢）

（責任編輯：李顯杰）