7家房企上市一周年,“穩(wěn)融勢(shì)”3招頂住資本寒流大考

不久前剛剛宣布降準(zhǔn)釋放1.2萬(wàn)億資金,上周央行再次宣布降息,一年期LPR降至3.8%。這就基本宣告房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性最困難的時(shí)候正在過(guò)去。尤其值得關(guān)注的是,規(guī)模中等的“腰部房企”歷經(jīng)考驗(yàn),一年來(lái)在穩(wěn)健中開(kāi)啟新征程。

樓市資本論研究院統(tǒng)計(jì),2020年內(nèi)完成IPO的房企,包括匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、金輝集團(tuán)共7家企業(yè),這些資本新兵上市后的一年里,面臨的考驗(yàn)并不?。?/p>

一方面,在調(diào)控新周期與“疫情黑天鵝”的疊加環(huán)境下,房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的寒流沖擊。另一方面,“三道紅線”高壓下,房企資金流遭受前所未有的考驗(yàn)。

值得傳揚(yáng)的是,這些“腰部房企”憑借一系列運(yùn)籌帷幄,展現(xiàn)出別樣的發(fā)展格局。

樓市資本論研究院以匯景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn)為樣本深度挖掘,探究出上市一周年關(guān)鍵要素:通過(guò)“穩(wěn)、融、勢(shì)”三步密碼,在穩(wěn)健發(fā)展、打開(kāi)融資路徑、借力宏觀大勢(shì)這三大方面,形成一整套經(jīng)營(yíng)思路,成功頂住資本寒流大考,上升到新高度。

PART

01

穩(wěn):穩(wěn)健發(fā)展的“腰部房企”

未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是“穩(wěn)”字當(dāng)頭,“穩(wěn)健”者得天下。

曾業(yè)界專家普遍判斷“中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)寡頭時(shí)代來(lái)臨”,反觀2020年房企業(yè)績(jī)會(huì)發(fā)現(xiàn),TOP10房企銷售額雖增長(zhǎng),市占率卻并未提高。問(wèn)題出在哪?

這其實(shí)并不難理解,隨著“三道紅線”和“兩個(gè)集中”出臺(tái),地產(chǎn)暴利時(shí)代一去不歸。這就形成兩個(gè)重要變局:很難有房企,實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于同行的增速;同時(shí),當(dāng)頭部企業(yè)規(guī)模集中度受到控制,給腰部房企留下了巨大空間。

所以,我們?cè)趨R景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn)的半年報(bào)中,就可以窺見(jiàn)成長(zhǎng)型房企積極上升的態(tài)勢(shì)。

2021上半年,匯景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn),分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額64億、105.4億和255.1億元,銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

值得關(guān)注的是,對(duì)比當(dāng)下不少房企增收不增利的困境,這三家房企的盈利都可圈可點(diǎn)。其中,上坤地產(chǎn)的毛利率上升幅度最大,毛利率較2020年底上升了整整40個(gè)基點(diǎn),達(dá)22.3%;凈利潤(rùn)率也較2020年底上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。

新上市房企業(yè)績(jī)鮮亮背后,樓市資本論發(fā)現(xiàn),緊隨國(guó)家城市群發(fā)展戰(zhàn)略,深耕高能級(jí)區(qū)域是他們的關(guān)鍵共性。

我們觀察到,匯景控股通過(guò)在東莞的長(zhǎng)期布局,堅(jiān)持“立足大灣區(qū)”,截止今年上半年,匯景控股土儲(chǔ)儲(chǔ)備達(dá)到357.9萬(wàn)平方米,為可持續(xù)發(fā)展豎立基礎(chǔ)。

大唐地產(chǎn)則始終堅(jiān)持“2+1+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略,深耕海西、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū),拓展長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū),并向若干機(jī)會(huì)型重要都市圈擴(kuò)張。截至2021年6月,大唐地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2200萬(wàn)平方米,新拓展的長(zhǎng)三角及成渝地區(qū)總占比22%。

上坤地產(chǎn)也不例外,以“3+X”戰(zhàn)略為指導(dǎo),堅(jiān)持區(qū)域深耕策略,依托上海,做透長(zhǎng)三角,進(jìn)入珠三角,布局中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域。半年報(bào)顯示,2021年上半年,上坤地產(chǎn)總土儲(chǔ)增長(zhǎng)49.3%至777.1萬(wàn)平方米,其中一二線占比約70%、長(zhǎng)三角占比約60%;上半年新增的307.8萬(wàn)平方米土地中,長(zhǎng)三角占比也達(dá)到48.5%,進(jìn)一步擴(kuò)大區(qū)位布局優(yōu)勢(shì)。從各區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看,可以發(fā)現(xiàn)“3+X”不僅成為上坤地產(chǎn)業(yè)績(jī)的支持,并逐漸形成新增長(zhǎng)點(diǎn)。

樓市資本論認(rèn)為,諸如祥生、濱江這樣重倉(cāng)浙江省的房企,規(guī)模都做到了超千億水平,共性都是做透單個(gè)區(qū)域,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全覆蓋。因而對(duì)于匯景、上坤、大唐這樣“中而美”、沖擊500億規(guī)模的房企而言,做大規(guī)模也并不需要盲目擴(kuò)大投資半徑,聚焦深耕更加實(shí)際。

PART

02

融:打開(kāi)融資路徑

赴港上市的最大好處就是提升企業(yè)國(guó)際形象,加之香港股市深度、闊度大,為房企打開(kāi)融資路徑的同時(shí),還可以大為拓廣融資渠道。

上市后的匯景控股就在今年6月,獲“聯(lián)合國(guó)際B ”的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí),評(píng)級(jí)展望正面后,于一個(gè)月后,成功發(fā)行了2300萬(wàn)美元的額外新票據(jù)。大唐地產(chǎn)也在今年6月,發(fā)行了本金總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)。

再比如上坤地產(chǎn),今年5月成功獲納MSCI中國(guó)小型股指數(shù),成為其打造資本市場(chǎng)聲譽(yù)的良好開(kāi)端。今年年初成功發(fā)行首筆境外債券后,于7月再度發(fā)行一筆為期364天期境外綠色美元優(yōu)先票據(jù),總發(fā)行規(guī)模2.1億美元,是少數(shù)綠色債券獲得此認(rèn)證的新上市房企。

在樓市資本論看來(lái),房企上市核心意義,就在于為發(fā)展找到更多更便宜的錢(qián),顯然通過(guò)境內(nèi)外資本市場(chǎng)籌集資金,從匯景、上坤到大唐地產(chǎn),都積極優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu),降低了上市前累積的高息信托貸款占比。尤其在融資管控持續(xù)升級(jí)的背景下,更為未來(lái)長(zhǎng)久發(fā)展留足了資金。

對(duì)此,中國(guó)城市群研究中心研究員馬可表示,近年受疫情沖擊,銷售難度加大,通過(guò)打開(kāi)境外融資市場(chǎng)大門(mén),提升融資能力,債務(wù)結(jié)構(gòu)得以不斷優(yōu)化,也為規(guī)模的穩(wěn)健增長(zhǎng)做好了資金準(zhǔn)備。

在樓市資本論看來(lái),當(dāng)前,房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整周期,融資能力已成為考驗(yàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的試金石。腰部企業(yè)在資本市場(chǎng)打開(kāi)融資路徑,無(wú)疑為“提質(zhì)控速”進(jìn)一步的穩(wěn)健發(fā)展贏得空間。

PART

03

勢(shì):二次降準(zhǔn)疊加降息大勢(shì)利好

勢(shì)是一種系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的外在表現(xiàn),反映的是系統(tǒng)的發(fā)展屬性、趨向。所謂,順之者昌,逆之者亡。房企的發(fā)展自然也離不開(kāi)市場(chǎng)大勢(shì)。

經(jīng)歷“勒緊褲腰帶”的日子后,央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門(mén)頻頻發(fā)聲,對(duì)外釋放積極信號(hào),引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企、個(gè)人購(gòu)房者的合理信貸需求。

12月6日,央行更是宣布降準(zhǔn),決定于本月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)),共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約1.2萬(wàn)億元。

同日,中央政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)出現(xiàn)新表述:“要推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

不到半個(gè)月的時(shí)間,12月20日,央行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布,當(dāng)日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為:1年期LPR為3.8%,5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。此前,LPR連續(xù)19個(gè)月“原地踏步”,一直保持在1年期品種報(bào)3.85%、5年期以上品種報(bào)4.65%。隨著年內(nèi)央行兩次降準(zhǔn)的落地,市場(chǎng)對(duì)LPR下調(diào)的預(yù)期,這次也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

這三則消息引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這標(biāo)志著前期房地產(chǎn)市場(chǎng)高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定,將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利好,也意味著,房地產(chǎn)行業(yè)或許即將走出至暗時(shí)刻。

10月13日發(fā)布公告,上坤地產(chǎn)稱公司獲大股東增持股份445萬(wàn)股。上坤大股東選擇在此時(shí)進(jìn)行增持,既是對(duì)公司上市以來(lái)成績(jī)的認(rèn)可,也傳達(dá)出其對(duì)上坤地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿拔磥?lái)股價(jià)上漲空間的充分信心。事實(shí)上,截止港股上市以來(lái),匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、金輝集團(tuán)等七家企業(yè)一直比較穩(wěn)定,并均已出現(xiàn)估值向上修復(fù)行情。

面對(duì)困難,有時(shí)候信心比黃金更重要。行業(yè)寒冬之際,相比躺平,看準(zhǔn)大勢(shì)的匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等房企用實(shí)際行動(dòng)向資本市場(chǎng)釋放信心,相比一些布局模糊的龍頭房企,其格局感更值稱贊。

樓市資本論認(rèn)為,房企正在告別巨頭時(shí)代,重要的是耕耘好自己那塊地,做好定位,聚集發(fā)展。

新上市的匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn),通過(guò)“穩(wěn)、融、勢(shì)”三招,憑借穩(wěn)健增長(zhǎng)業(yè)績(jī)、資本融資優(yōu)勢(shì)及宏觀大勢(shì)下的積極作為,成為腰部房企的發(fā)展樣本,堪稱新上市房企三小龍,證明了中而美也可以又穩(wěn)又好。

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(責(zé)任編輯:董云龍 )

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