不久前剛剛宣布降準(zhǔn)釋放1.2萬億資金，上周央行再次宣布降息，一年期LPR降至3.8%。這就基本宣告房地產(chǎn)市場流動(dòng)性最困難的時(shí)候正在過去。尤其值得關(guān)注的是，規(guī)模中等的“腰部房企”歷經(jīng)考驗(yàn)，一年來在穩(wěn)健中開啟新征程。

樓市資本論研究院統(tǒng)計(jì)，2020年內(nèi)完成IPO的房企，包括匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、金輝集團(tuán)共7家企業(yè)，這些資本新兵上市后的一年里，面臨的考驗(yàn)并不小：

一方面，在調(diào)控新周期與“疫情黑天鵝”的疊加環(huán)境下,房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷一場前所未有的寒流沖擊。另一方面，“三道紅線”高壓下，房企資金流遭受前所未有的考驗(yàn)。

值得傳揚(yáng)的是，這些“腰部房企”憑借一系列運(yùn)籌帷幄，展現(xiàn)出別樣的發(fā)展格局。

樓市資本論研究院以匯景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn)為樣本深度挖掘，探究出上市一周年關(guān)鍵要素：通過“穩(wěn)、融、勢”三步密碼，在穩(wěn)健發(fā)展、打開融資路徑、借力宏觀大勢這三大方面，形成一整套經(jīng)營思路，成功頂住資本寒流大考，上升到新高度。

PART

01

穩(wěn)：穩(wěn)健發(fā)展的“腰部房企”

未來的房地產(chǎn)市場一定是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，“穩(wěn)健”者得天下。

曾業(yè)界專家普遍判斷“中國地產(chǎn)行業(yè)寡頭時(shí)代來臨”，反觀2020年房企業(yè)績會(huì)發(fā)現(xiàn)，TOP10房企銷售額雖增長，市占率卻并未提高。問題出在哪？

這其實(shí)并不難理解，隨著“三道紅線”和“兩個(gè)集中”出臺(tái)，地產(chǎn)暴利時(shí)代一去不歸。這就形成兩個(gè)重要變局：很難有房企，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)高于同行的增速；同時(shí)，當(dāng)頭部企業(yè)規(guī)模集中度受到控制，給腰部房企留下了巨大空間。

所以，我們在匯景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn)的半年報(bào)中，就可以窺見成長型房企積極上升的態(tài)勢。

2021上半年，匯景控股、上坤地產(chǎn)和大唐地產(chǎn)，分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額64億、105.4億和255.1億元，銷售業(yè)績均實(shí)現(xiàn)同比增長。

值得關(guān)注的是，對比當(dāng)下不少房企增收不增利的困境，這三家房企的盈利都可圈可點(diǎn)。其中，上坤地產(chǎn)的毛利率上升幅度最大，毛利率較2020年底上升了整整40個(gè)基點(diǎn)，達(dá)22.3%；凈利潤率也較2020年底上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至17.2%。

新上市房企業(yè)績鮮亮背后，樓市資本論發(fā)現(xiàn)，緊隨國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略，深耕高能級(jí)區(qū)域是他們的關(guān)鍵共性。

我們觀察到，匯景控股通過在東莞的長期布局，堅(jiān)持“立足大灣區(qū)”，截止今年上半年，匯景控股土儲(chǔ)儲(chǔ)備達(dá)到357.9萬平方米，為可持續(xù)發(fā)展豎立基礎(chǔ)。

大唐地產(chǎn)則始終堅(jiān)持“2+1+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略，深耕海西、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，拓展長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，并向若干機(jī)會(huì)型重要都市圈擴(kuò)張。截至2021年6月，大唐地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約為2200萬平方米，新拓展的長三角及成渝地區(qū)總占比22%。

上坤地產(chǎn)也不例外，以“3+X”戰(zhàn)略為指導(dǎo)，堅(jiān)持區(qū)域深耕策略，依托上海，做透長三角，進(jìn)入珠三角，布局中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)域。半年報(bào)顯示，2021年上半年，上坤地產(chǎn)總土儲(chǔ)增長49.3%至777.1萬平方米，其中一二線占比約70%、長三角占比約60%；上半年新增的307.8萬平方米土地中，長三角占比也達(dá)到48.5%，進(jìn)一步擴(kuò)大區(qū)位布局優(yōu)勢。從各區(qū)域的銷售業(yè)績來看，可以發(fā)現(xiàn)“3+X”不僅成為上坤地產(chǎn)業(yè)績的支持，并逐漸形成新增長點(diǎn)。

樓市資本論認(rèn)為，諸如祥生、濱江這樣重倉浙江省的房企，規(guī)模都做到了超千億水平，共性都是做透單個(gè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品全覆蓋。因而對于匯景、上坤、大唐這樣“中而美”、沖擊500億規(guī)模的房企而言，做大規(guī)模也并不需要盲目擴(kuò)大投資半徑，聚焦深耕更加實(shí)際。

PART

02

融：打開融資路徑

赴港上市的最大好處就是提升企業(yè)國際形象，加之香港股市深度、闊度大，為房企打開融資路徑的同時(shí)，還可以大為拓廣融資渠道。

上市后的匯景控股就在今年6月，獲“聯(lián)合國際B ”的國際長期發(fā)行人評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望正面后，于一個(gè)月后，成功發(fā)行了2300萬美元的額外新票據(jù)。大唐地產(chǎn)也在今年6月，發(fā)行了本金總額3億美元的優(yōu)先票據(jù)。

再比如上坤地產(chǎn)，今年5月成功獲納MSCI中國小型股指數(shù)，成為其打造資本市場聲譽(yù)的良好開端。今年年初成功發(fā)行首筆境外債券后，于7月再度發(fā)行一筆為期364天期境外綠色美元優(yōu)先票據(jù)，總發(fā)行規(guī)模2.1億美元，是少數(shù)綠色債券獲得此認(rèn)證的新上市房企。

在樓市資本論看來，房企上市核心意義，就在于為發(fā)展找到更多更便宜的錢，顯然通過境內(nèi)外資本市場籌集資金，從匯景、上坤到大唐地產(chǎn)，都積極優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低了上市前累積的高息信托貸款占比。尤其在融資管控持續(xù)升級(jí)的背景下，更為未來長久發(fā)展留足了資金。

對此，中國城市群研究中心研究員馬可表示，近年受疫情沖擊，銷售難度加大，通過打開境外融資市場大門，提升融資能力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得以不斷優(yōu)化，也為規(guī)模的穩(wěn)健增長做好了資金準(zhǔn)備。

在樓市資本論看來，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于調(diào)整周期，融資能力已成為考驗(yàn)企業(yè)競爭力的試金石。腰部企業(yè)在資本市場打開融資路徑，無疑為“提質(zhì)控速”進(jìn)一步的穩(wěn)健發(fā)展贏得空間。

PART

03

勢：二次降準(zhǔn)疊加降息大勢利好

勢是一種系統(tǒng)結(jié)構(gòu)的外在表現(xiàn)，反映的是系統(tǒng)的發(fā)展屬性、趨向。所謂，順之者昌,逆之者亡。房企的發(fā)展自然也離不開市場大勢。

經(jīng)歷“勒緊褲腰帶”的日子后，央行、銀保監(jiān)會(huì)等部門頻頻發(fā)聲，對外釋放積極信號(hào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企、個(gè)人購房者的合理信貸需求。

12月6日，央行更是宣布降準(zhǔn)，決定于本月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))，共計(jì)釋放長期資金約1.2萬億元。

同日，中央政治局會(huì)議針對房地產(chǎn)出現(xiàn)新表述：“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

不到半個(gè)月的時(shí)間，12月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，當(dāng)日貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.8%，5年期以上LPR為4.65%。以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。此前，LPR連續(xù)19個(gè)月“原地踏步”，一直保持在1年期品種報(bào)3.85%、5年期以上品種報(bào)4.65%。隨著年內(nèi)央行兩次降準(zhǔn)的落地，市場對LPR下調(diào)的預(yù)期，這次也已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。

這三則消息引發(fā)市場高度關(guān)注。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這標(biāo)志著前期房地產(chǎn)市場高壓緊縮的調(diào)控政策拐點(diǎn)確定，將給房地產(chǎn)市場帶來利好，也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)或許即將走出至暗時(shí)刻。

10月13日發(fā)布公告，上坤地產(chǎn)稱公司獲大股東增持股份445萬股。上坤大股東選擇在此時(shí)進(jìn)行增持，既是對公司上市以來成績的認(rèn)可，也傳達(dá)出其對上坤地產(chǎn)長期發(fā)展?jié)摿拔磥砉蓛r(jià)上漲空間的充分信心。事實(shí)上，截止港股上市以來，匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、領(lǐng)地集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、金輝集團(tuán)等七家企業(yè)一直比較穩(wěn)定，并均已出現(xiàn)估值向上修復(fù)行情。

面對困難，有時(shí)候信心比黃金更重要。行業(yè)寒冬之際，相比躺平，看準(zhǔn)大勢的匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等房企用實(shí)際行動(dòng)向資本市場釋放信心，相比一些布局模糊的龍頭房企，其格局感更值稱贊。

樓市資本論認(rèn)為，房企正在告別巨頭時(shí)代，重要的是耕耘好自己那塊地，做好定位，聚集發(fā)展。

新上市的匯景控股、上坤地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)，通過“穩(wěn)、融、勢”三招，憑借穩(wěn)健增長業(yè)績、資本融資優(yōu)勢及宏觀大勢下的積極作為，成為腰部房企的發(fā)展樣本，堪稱新上市房企三小龍，證明了中而美也可以又穩(wěn)又好。

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