喧囂與冷靜：物業(yè)服務(wù)的資本化與增長(zhǎng)密碼

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-23 06:40

物業(yè)服務(wù)的核心還是要回歸“服務(wù)”兩字。

在經(jīng)歷了一輪上市的資本化浪潮后，物業(yè)管理公司陸續(xù)進(jìn)入了從橫向和縱向同時(shí)收并購(gòu)的資本化進(jìn)階發(fā)展時(shí)期。而隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行邏輯發(fā)生變化，被收購(gòu)方也逐步蔓延到了物業(yè)管理上市公司或擬上市公司中。

9月18日舉行的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第21屆年會(huì)期間，雅生活集團(tuán)執(zhí)行董事、總裁兼首席執(zhí)行官李大龍指出，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入中國(guó)大概有40年時(shí)間，最近五年隨著資本化的浪潮，進(jìn)入到新發(fā)展時(shí)代。

“每個(gè)行業(yè)都有這樣的趨勢(shì)，尤其是頭部物業(yè)管理企業(yè)，它的增長(zhǎng)主要來(lái)源于地產(chǎn)公司的供給。隨著第三方市場(chǎng)集中度越來(lái)越密集，這個(gè)行業(yè)非常分散，整合一定是大趨勢(shì)?！彼M(jìn)一步指出。

但與會(huì)嘉賓指出，整合會(huì)因不同公司的定位而遵循差異化邏輯，更重要的是在完成每一筆資本化之后，是否能夠真正將相關(guān)能力與公司本身很好融合。

近年來(lái)日益喧囂的物業(yè)服務(wù)資本化浪潮背后，如何冷靜下來(lái)回歸服務(wù)本質(zhì)，才是企業(yè)將能力不斷延伸的核心脈絡(luò)。

物管資本化2.0時(shí)代

物業(yè)管理公司最初的業(yè)務(wù)主要來(lái)自于房地產(chǎn)開發(fā)公司本身的需要，但隨著基礎(chǔ)服務(wù)能力模型完善和規(guī)?；l(fā)展需要，擴(kuò)充邊界成為必經(jīng)之路。這一方面來(lái)自與外部合作，另一方面就是收并購(gòu)。

橫向收并購(gòu)可以完善服務(wù)業(yè)態(tài)和地域覆蓋的版圖，縱向收并購(gòu)則將完善物業(yè)服務(wù)公司的能力范疇。

李大龍表示，雅生活在上市之后一直在努力踐行市場(chǎng)拓展。從2018年開始到目前，收購(gòu)了超過(guò)20家公司，目的是加強(qiáng)行業(yè)深耕、彌補(bǔ)能力的不足。

“收購(gòu)之后怎樣在市場(chǎng)端、運(yùn)營(yíng)端形成合力，后臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)端怎么把控，是行業(yè)所面臨的難點(diǎn)。隨著行業(yè)不斷集中，相關(guān)公司不斷提升服務(wù)、產(chǎn)品力，提升針對(duì)獨(dú)立化運(yùn)行能力。這個(gè)行業(yè)進(jìn)入2.0時(shí)代，未來(lái)還要繼續(xù)升級(jí)、整合。”他續(xù)稱。

這意味著，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍處在早期發(fā)展階段，即便是在行業(yè)整合浪潮之下，也依然要保持敬畏心。

龍湖智慧服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理王建輝就警示道，需要冷靜面對(duì)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的趨勢(shì)。“不同企業(yè)、標(biāo)的物之間會(huì)有本質(zhì)不同。收并購(gòu)只是市場(chǎng)外拓的手段之一，同時(shí)還要兼顧和企業(yè)本身文化是否相同、業(yè)態(tài)是否互補(bǔ)、團(tuán)隊(duì)能否更好共創(chuàng)?！?/p>

對(duì)此，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰指出，在研判收并購(gòu)標(biāo)的過(guò)程中，要根據(jù)自身定位來(lái)錨定收并購(gòu)范圍。據(jù)介紹，世茂服務(wù)采取集中化策略，要求在收并購(gòu)時(shí)，更專注在一個(gè)城市中提升自己的濃度和密度。

越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁毛良敏同樣認(rèn)為，收并購(gòu)過(guò)程中要保持戰(zhàn)略定力：或互補(bǔ)，或在某個(gè)業(yè)態(tài)做深做專。“整個(gè)行業(yè)目前處于比較好的時(shí)代，在這個(gè)過(guò)程中要追求的是看到風(fēng)險(xiǎn)，追求更有質(zhì)量地增長(zhǎng)，各方面權(quán)衡。得符合企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)利潤(rùn)率，帶來(lái)品牌效應(yīng)，做深做密?！?/p>

回到本質(zhì)，無(wú)論是收并購(gòu)還是投后管理，與會(huì)嘉賓一致認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的核心還是要回歸“服務(wù)”兩字。

尋找第二增長(zhǎng)曲線

隨著物業(yè)服務(wù)能力邊界的進(jìn)一步擴(kuò)圍，服務(wù)的對(duì)象不僅僅是居住在商品房中的人群，而是在近年來(lái)被進(jìn)一步擴(kuò)展到公共空間中；同時(shí)，服務(wù)能力也不僅僅是基礎(chǔ)的清潔、安保，而是延伸到房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、廣告等。因此，對(duì)于新業(yè)態(tài)的不斷滲透，也將有望助力物業(yè)服務(wù)行業(yè)走出更長(zhǎng)遠(yuǎn)的第二增長(zhǎng)曲線。

李大龍指出，雅生活多業(yè)態(tài)的布局能夠產(chǎn)生業(yè)務(wù)上的有效協(xié)同，“業(yè)務(wù)上的協(xié)同包含了市場(chǎng)端、產(chǎn)品端和運(yùn)營(yíng)端，我們的服務(wù)是以運(yùn)營(yíng)為核心，包括對(duì)人、事、物的管理，多年的物業(yè)精細(xì)化服務(wù)為我們積累了大量經(jīng)驗(yàn)，這些都有利于做整合和業(yè)務(wù)邊界擴(kuò)張，所以服務(wù)的延伸空間很大，比如進(jìn)入城市服務(wù)，將來(lái)大有可為?！?/p>

毛良敏則強(qiáng)調(diào)，面對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的多業(yè)態(tài)發(fā)展大勢(shì)，應(yīng)該有所為有所不為。在越秀服務(wù)錨定的四個(gè)賽道之外，2020年公司進(jìn)入城市服務(wù)賽道，因?yàn)樯婕肮步煌ò踩?，其中存在一定技術(shù)壁壘。2021年開始，越秀服務(wù)看到在城市更新領(lǐng)域管理和服務(wù)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，即物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)參與舊城的工程改造咨詢并改造，參與到資金盤活和運(yùn)營(yíng)，再加上傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)能力，讓舊城煥發(fā)新活力。

綜合越來(lái)越豐富能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，走向科技屬性，甚至成為平臺(tái)型公司，也將是接下來(lái)的發(fā)展命題。

王建輝指出，物業(yè)服務(wù)公司的多元化服務(wù)空間，已從傳統(tǒng)的住宅，延伸到商業(yè)、醫(yī)院、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、城市管理等約13種業(yè)態(tài)，其特征是都沒(méi)有被快速發(fā)展的數(shù)字化科技所加持。

“大量物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備、To C端的軟件和平臺(tái)能否對(duì)我們的服務(wù)帶來(lái)加持。這是在空間上的延續(xù)，意味著業(yè)態(tài)增加，但背后的暗線是整個(gè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型帶來(lái)的加持?！彼m(xù)稱，而新增值業(yè)務(wù)探索的核心點(diǎn)是做乘法，把物業(yè)企業(yè)在社區(qū)空間里的優(yōu)勢(shì)能力結(jié)合起來(lái)，做組合型創(chuàng)新。

“守正，出奇?！崩畲簖堈J(rèn)為，守正是因?yàn)?，物業(yè)管理是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)類的行業(yè)，在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)，保證服務(wù)品質(zhì)，同時(shí)保持經(jīng)營(yíng)效率和利潤(rùn)，這是基本盤。有基本盤，才有了現(xiàn)金流，對(duì)行業(yè)、企業(yè)來(lái)說(shuō)，就有機(jī)會(huì)引入更多人才，聚集更多資源。

出奇，是在主業(yè)基礎(chǔ)之上打造未來(lái)增長(zhǎng)的第二曲線，核心是如何讓場(chǎng)景、流量變現(xiàn)，打造增值服務(wù)，在此基礎(chǔ)上希望能變成生態(tài)類企業(yè)。

（作者：駱軼琪編輯：李清宇）

（責(zé)任編輯：李顯杰）