葉劍生與觀點(diǎn)對話：燕鄰資本要做住房租賃的REITs

來源：智能家居時(shí)間：2020-11-21 10:12

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) “因?yàn)槲沂菑姆康禺a(chǎn)行業(yè)走出來的，比較著眼于時(shí)間上的價(jià)值，但是很多人想賺快錢?！?/p>

財(cái)務(wù)出身的葉劍生，有著這個(gè)行業(yè)保守、穩(wěn)重的特質(zhì)。自2004年以來，葉劍生歷任合生創(chuàng)展財(cái)務(wù)總監(jiān)、佳兆業(yè)財(cái)務(wù)副總監(jiān)、副總裁、執(zhí)行董事兼總裁等職務(wù)，并幫助佳兆業(yè)集團(tuán)完成香港上市。

離開佳兆業(yè)之后，他加入復(fù)地任副總裁兼CFO。2015年離職后，葉劍生開始籌備針對存量物業(yè)市場投資基金，也是這時(shí)候，燕鄰資本誕生了。

“這個(gè)市場太大了，大到很多人當(dāng)時(shí)都沒有看到，像美國一個(gè)做公寓的REITs可以做到300億美元。而且創(chuàng)業(yè)一定要做最難的事情，這才有挑戰(zhàn)性，別人想用十年做的事情，我用二十年做?！?/p>

葉劍生察覺到長租公寓未來是一個(gè)龐大的市場，基金初始階段也專注成為長租公寓運(yùn)營商的“二房東”——由基金與存量物業(yè)業(yè)主簽訂長期租賃合同并出資改造，然后委托長租公寓運(yùn)營商進(jìn)行日常運(yùn)營。

不過，隨著近年來一些機(jī)遇的出現(xiàn)，燕鄰資本也在探索由原有的包租、機(jī)構(gòu)二房東的模式切換到重資產(chǎn)模式。

燕鄰資本創(chuàng)始人兼CEO葉劍生

切換重資產(chǎn)

“不是說分散式不好，而是我們有自己的初衷?！弊鳛橐患覍Ｗ⒂陂L租公寓投資的基金管理機(jī)構(gòu)，創(chuàng)始人兼CEO葉劍生對燕鄰資本要走的路有很清晰的認(rèn)知。

這是燕鄰資本成立的初衷，葉劍生告訴我們，燕鄰資本設(shè)立的目的就是成為租賃住房的REITs，這意味著一定要重資產(chǎn)方向，一定要做集中式。

作為一個(gè)資產(chǎn)持有者，燕鄰資本將租賃住房看作是房地產(chǎn)屬性很強(qiáng)的實(shí)體，而不是互聯(lián)網(wǎng)屬性很強(qiáng)的實(shí)體。

“我們會(huì)由原有的包租、機(jī)構(gòu)二房東的模式，在明年切入到重資產(chǎn)模式?！边@意味著，燕鄰資本將從“出租”模式，切換到從建造到持有，再到出租的模式。

“之前為什么做機(jī)構(gòu)二房東？因?yàn)樵谌昵暗拇_沒有這種特殊目的用地推出，我們只能作為機(jī)構(gòu)二房東，這種機(jī)構(gòu)二房東又恰恰能夠解決現(xiàn)有市場上公寓運(yùn)營商碰到的問題?！?/p>

原因在于，公寓運(yùn)營商是一個(gè)輕資產(chǎn)的服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該更多專注在純輕資產(chǎn)服務(wù)，燕鄰資本扮演機(jī)構(gòu)二房東角色，正是希望能夠承擔(dān)投資功能，做好物業(yè)管理，讓公寓運(yùn)營商能夠在服務(wù)領(lǐng)域進(jìn)行鍛煉，發(fā)揮優(yōu)勢、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、建造服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

不過現(xiàn)在，葉劍生看到了重資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。他分享稱，如今適合這種模式的土地已經(jīng)開始出現(xiàn)，包括上海工業(yè)用地性質(zhì)的改變、R4用地與當(dāng)?shù)貒蟮暮献饕约氨本┘w經(jīng)營性建設(shè)用地的合作，這些都提供了很好的素材。

“也只有這種低成本的素材，才有可能建造社區(qū)化的租賃住房。我們不太會(huì)去強(qiáng)調(diào)這是一個(gè)公寓，更希望這是一個(gè)居住的空間，統(tǒng)稱為租賃住房，社區(qū)化?！?/p>

據(jù)悉，燕鄰資本已經(jīng)在北京、廣州、上海等地進(jìn)行重資產(chǎn)項(xiàng)目，有一些整體接盤在建工程，有一些和當(dāng)?shù)丶w經(jīng)營性建設(shè)用地持有方進(jìn)行合作。

葉劍生表示，燕鄰資本已經(jīng)營建了一個(gè)生態(tài)圈，和公寓運(yùn)營商魔方、窩趣、旭輝領(lǐng)寓等都建立了非常好的戰(zhàn)略關(guān)系，這些都為未來做社區(qū)化重資產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)，接下來就是要拿到地。

“我們希望從原有的存量物業(yè)基金里面收購，也要把前面開發(fā)過程植入進(jìn)去。開發(fā)環(huán)節(jié)非常有價(jià)值，但大部分美元基金很恐懼這件事情?！?/p>

不過，擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的葉劍生知道，重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是完全可控的，完全能夠獲得非常低的土地持有成本，作為收租的支撐。

租賃REITs未來

不過，要做重資產(chǎn)，就要面對資金沉淀的問題。

“一個(gè)是國內(nèi)C-REITs，我認(rèn)為這個(gè)通道會(huì)打開。第二，國外一些大型養(yǎng)老基金對國內(nèi)比較穩(wěn)定的租賃住房REITs，也是一個(gè)很好的退出渠道?！?/p>

葉劍生預(yù)計(jì)，未來三年內(nèi)，在公租房乃至人才公寓房領(lǐng)域會(huì)有機(jī)會(huì)跑出第二個(gè)REITs產(chǎn)品類型，購物中心和辦公樓此類商辦物業(yè)會(huì)成為第三批。

在此之外，一些機(jī)構(gòu)投資者參與到住房租賃產(chǎn)業(yè)投資，則是另外一種途徑。葉劍生稱，這種途徑經(jīng)常被大家忽略，經(jīng)過近年不斷溝通和交流，一些機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)參與到整個(gè)投資中，不管是重資產(chǎn)還是中資產(chǎn)，都嘗試在租賃住房領(lǐng)域做一些投資，比如申萬宏源(000166,股吧)等券商，香港的凱龍瑞集團(tuán)等等。

不過，葉劍生很清楚，目前在公募市場上，長租公寓仍沒有機(jī)會(huì)，原因在于現(xiàn)在還缺乏核心資產(chǎn)。

“中國經(jīng)過十幾年地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，現(xiàn)在大家持有的住宅按照租息率來算2%不到，2%不到的資產(chǎn)憑什么在公募市場上吸引機(jī)構(gòu)投資者？我認(rèn)為沒有機(jī)會(huì)?！?/p>

不過，現(xiàn)在不代表未來。葉劍生稱，集體經(jīng)營性建設(shè)用地，目前上海特有的租賃住房用地，包括一些工業(yè)用地和城市更新改造用地，這類資產(chǎn)會(huì)是第一批出來的租賃住房公募REITs資產(chǎn)。只有這些資產(chǎn)出來之后，長租REITs才有機(jī)會(huì)。

“我預(yù)期是三年，為什么？前三年上海推出了一百多塊R4用地，在未來三年陸續(xù)會(huì)有很多產(chǎn)品跑出來，我認(rèn)為是有機(jī)會(huì)的?！?/p>

按照葉劍生的判斷，整個(gè)租賃行業(yè)目前還處于山腳下，最核心的是把資產(chǎn)做大，要先用規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢把一些大社區(qū)低租約資產(chǎn)集中起來，這個(gè)原材料是最關(guān)鍵的。

沒有好的材料，巧婦難為無米之炊。他分析，有了材料之后，就要找廚師，也就是靠譜的公寓運(yùn)營商；最后要有對這些廚師的管理機(jī)制。

“萬一炒糊了怎么辦？我的觀點(diǎn)很簡單，要跟投。這鍋菜里面有部分成本，可能5%到20%成本是廚師要投的，如果能夠賣更好的價(jià)格，就獎(jiǎng)勵(lì)更多的錢，如果賣不出好的價(jià)格，就要有制約?！?/p>

也就是說，燕鄰?fù)ㄟ^整合優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、靠譜的公寓運(yùn)營商、好的管理機(jī)制，確保整個(gè)鏈條的安全和高效。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對燕鄰資本創(chuàng)始人&CEO葉劍生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年疫情是繞不開的話題，一二線城市出現(xiàn)返工潮和失業(yè)率上升的情況，長租公寓也受到不小的影響，燕鄰資本專門投資長租公寓，公司在這期間有沒有做一些投資策略方面的調(diào)整？

葉劍生：我認(rèn)為，疫情是階段性的，長期來看中國租賃人口還是會(huì)不斷上升，并且租售并舉是國家的長期戰(zhàn)略，我們不會(huì)改變初衷，會(huì)堅(jiān)持在租賃住房領(lǐng)域里不斷加碼。

尤其在一線城市，包括核心二線城市。比如武漢，疫情后我們項(xiàng)目上出租率漲的非常厲害，2-3個(gè)月就到了86%的出租率。只要選對城市，選對地址，我認(rèn)為公寓的出租率就不用擔(dān)心。尤其是對于有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，有大專院校，有年輕人口涌入的城市，我們堅(jiān)定看好，并且會(huì)持續(xù)在這個(gè)領(lǐng)域深耕。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年長租公寓利潤還是比較低，在疫情下，有人認(rèn)為目前長租公寓迎來洗牌期，您怎么看？

葉劍生：長租公寓從運(yùn)營端的角度來講洗牌是對的，前面幾年被互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口吹得太高了，讓他們忽略了本身應(yīng)該關(guān)注的是服務(wù)好客戶，而不是把品牌炒高，把利潤炒高。

為什么會(huì)出現(xiàn)倒閉潮？是因?yàn)樾袠I(yè)的監(jiān)管問題。比如說像租金貸，像P2P的流入，租客租金躉交等各種模式，使一些公寓運(yùn)營商忘乎所以，已經(jīng)忘了他們的初衷。

現(xiàn)在政策在打很多的補(bǔ)丁，包括租金租賃法案的征求意見，包括各地對收租金帳戶的監(jiān)管，包括很多PE、VC投長租領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的反思，所以我們看到一個(gè)洗牌的過程。

這種洗牌最終會(huì)加劇行業(yè)的集中度，很有可能像海外一樣，大的品牌酒店集團(tuán)就五六家，中國未來也只能容納五到六家大的公寓運(yùn)營品牌，他們占有相當(dāng)?shù)氖袌龇蓊~。

這種洗牌對于行業(yè)整體發(fā)展是好的，因?yàn)槲覀儚馁Y產(chǎn)持有者和管理者角度來看，面粉已經(jīng)貴過面包了，我們也很困惑。

今年疫情發(fā)生后，很多資產(chǎn)的租金開始有所回落，一些大型開發(fā)商由原本不斷加碼長租公寓，現(xiàn)在也開始做了調(diào)整，有的甚至退出，我覺得這是好的現(xiàn)象。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：燕鄰資本選擇集中式項(xiàng)目有沒有一些特定的城市和地段要求？

葉劍生：目前我們會(huì)專注北上廣深這四個(gè)一線城市，華東看好杭州、南京和蘇州，華中我們非常認(rèn)可武漢，西南就是成都，不到十個(gè)城市。

在城市之外，軌道交通是一個(gè)很核心的選址要點(diǎn)，因?yàn)槲覀冎饕峁┙o年輕人和上班族，我們不會(huì)覆蓋太高端的人群，因?yàn)檫@些人需要提供的是服務(wù)式公寓，這些人群也比較少。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您提到大社區(qū)的概念，您怎么看大社區(qū)這個(gè)概念？

葉劍生：第一，大社區(qū)的概念是可以容納更多的人群。

第二，功能更加復(fù)合，除了居住之外，還有健身房，還有MALL，臨街商鋪，還會(huì)有停車位，乃至未來會(huì)有一些活躍長者的公寓，未來不是說不能進(jìn)入的，包括寫字樓，類似于靈活辦公空間。

我們認(rèn)為這種復(fù)合社區(qū)形成后，自己就會(huì)有一個(gè)生態(tài)圈，能夠就近滿足住客的需要。因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人有他們的特點(diǎn)，生活半徑不要太遠(yuǎn)。

第三，我們看到了物業(yè)增值空間。類似于十幾年前我們?nèi)ベI房子一樣，大的社區(qū)物業(yè)增長一般要超過單個(gè)住宅，未來我們要做重資產(chǎn)持有，社區(qū)化運(yùn)營和體驗(yàn)要不斷強(qiáng)化。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：對于長租公寓，大部分品牌還沒盈利，但在不斷追求規(guī)模，您怎么看先規(guī)模后盈利？

葉劍生：長租公寓不盈利有幾個(gè)原因。第一，因?yàn)樾枰⒁惶紫到y(tǒng)，需要很多員工，需要很優(yōu)秀的IT系統(tǒng)，這些在我們的理解里都屬于重資產(chǎn)投入，但是管理規(guī)模卻沒辦法快速擴(kuò)大，因?yàn)樾枰釤挿?wù)標(biāo)準(zhǔn)。前期需要很重大的資本支出，來支撐未來整個(gè)系統(tǒng)的建設(shè)。

第二，更多是會(huì)計(jì)意義上的虧損，什么叫會(huì)計(jì)意義上的虧損？重資產(chǎn)包租業(yè)務(wù)大部分需要投入裝修和改造，裝修和改造通常根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在五年到八年需要折舊，但是物業(yè)的爬坡，不管是入住率的爬坡，還是價(jià)格的爬坡都需要時(shí)間，比如說需要一年，或者一年多。

在這種情況下會(huì)導(dǎo)致會(huì)計(jì)意義上的虧損，租的物業(yè)越多，前期攤銷成本越大，但是項(xiàng)目還在爬坡，就會(huì)形成假性的技術(shù)性虧損。

第三個(gè)，不排除有很多人拿的都是面粉貴過面包的物業(yè)，這些是實(shí)質(zhì)性的虧損，從拿下的第一天開始就注定要虧損，但是虧損的目的有可能是為了規(guī)模，這種有可能就是互聯(lián)網(wǎng)燒錢模式。

我的觀點(diǎn)是，在一個(gè)行業(yè)早期發(fā)展的時(shí)候，如果不是實(shí)質(zhì)性的虧損就應(yīng)該支持，如果沒有規(guī)模，就沒有品牌，沒有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，沒有經(jīng)驗(yàn)沉淀。但是這需要時(shí)間窗口，不能一味的虧損，這肯定是不合理的。

比如說有三、五萬間房的時(shí)候，你的系統(tǒng)和經(jīng)驗(yàn)是不是可以提高管理效率，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該在會(huì)計(jì)上有轉(zhuǎn)正的需求，如果沒有，就會(huì)有問題。

但是早期的規(guī)模很重要，類似于房地產(chǎn)前面十年發(fā)展一樣。

我2004年加入房地產(chǎn)行業(yè)，如果不跑規(guī)模，很難擠入前10名開發(fā)商隊(duì)伍中。從2004年普遍的幾十億銷售規(guī)模，到現(xiàn)在五千億銷售規(guī)模，早期一定要靠規(guī)模。后期通過經(jīng)驗(yàn)的沉淀，品牌的沉淀，慢慢再精耕細(xì)做。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：燕鄰的模式也是通過基金投資長租存量物業(yè)，然后再交給專業(yè)運(yùn)營商運(yùn)作，這個(gè)鏈條實(shí)際上很長，如何確保每一個(gè)鏈條的穩(wěn)定性？

葉劍生：我們認(rèn)為，整個(gè)租賃行業(yè)目前還處于山腳下，這是一個(gè)很重要的判斷，如果這個(gè)判斷錯(cuò)了，這個(gè)邏輯就不復(fù)存在了。

在山腳下，最核心的是把資產(chǎn)做大，用規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢把一些大社區(qū)低租約資產(chǎn)集中起來，我認(rèn)為這個(gè)原材料是最關(guān)鍵的。沒有好的材料，難為無米之炊。

有了材料之后，就要找廚師，找廚師也要找靠譜的，比如說這個(gè)行業(yè)里，我們有五六家是長期合作的，幫我們打理物業(yè)的公寓運(yùn)營商。

第三，必須要對廚師有很好的管理機(jī)制，萬一炒糊了怎么辦？我的觀點(diǎn)很簡單，要跟投。這又回到我之前談到的GP和LP模式，在整個(gè)基金里面我們燕鄰是GP，各大金融機(jī)構(gòu)是LP。但是在項(xiàng)目層級(jí)會(huì)把公寓運(yùn)營商看成是GP，比如說魔方，我們燕鄰是LP，你作為GP就必須跟投。這鍋菜里面有部分成本，可能5%到20%成本是廚師要投的，如果能夠賣更好的價(jià)格，就獎(jiǎng)勵(lì)更多的錢，如果賣不出好的價(jià)格，就需要制約。

我們會(huì)通過幾個(gè)機(jī)制來確保，第一，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；第二，靠譜的廚師——公寓運(yùn)營商；第三，好的管理機(jī)制。

這樣，確保我們整個(gè)鏈條的安全，這個(gè)鏈條其實(shí)也不長，但是會(huì)更高效。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：投資長租公寓的時(shí)候，接觸的項(xiàng)目很多，有沒有感覺到“難受”的時(shí)候？

葉劍生：應(yīng)該是常態(tài)，前面兩年恰恰是燕鄰資本第1號(hào)基金的投資期，稍微夸張一點(diǎn)，叫“亂棍打死老師傅”。大家拼命搶面粉，我們看到很多項(xiàng)目別人投了，我們都不敢投。到現(xiàn)在再進(jìn)行復(fù)盤，不是說我們有什么預(yù)見性，而是這個(gè)行業(yè)太瘋狂，行業(yè)的瘋狂超出我們的想象。

第二，監(jiān)管的變化，各地差異很大，比如說一些工業(yè)用地改成租賃用房，有時(shí)候我們會(huì)想象在A可以，B應(yīng)該也可以，但實(shí)際上不行，這也是讓我們很難受的。

第三，把項(xiàng)目拿過來，投資改造的時(shí)候，未來周邊有很多供應(yīng)量出來。因?yàn)樽馄谑呛荛L的，十年或二十年，前面的三年對我們基金回報(bào)率是非常重要的。后面影響會(huì)越來越小，因?yàn)闀r(shí)間太長了，但前面三年我們會(huì)去評(píng)判周邊物業(yè)的熱度。

（責(zé)任編輯：徐帥）