諸多項目已擺脫對土地出讓收入的依賴。據(jù)記者統(tǒng)計，這批老舊小區(qū)改造項目收入主要來源于停車費(fèi)收入/車位費(fèi)收入、廣告費(fèi)收入、物業(yè)費(fèi)收入、快遞費(fèi)收入、供水收入等，其中前兩者構(gòu)成主要收入來源。

　　自4月14日國常會提出專項債向老舊小區(qū)傾斜后，老舊小區(qū)專項債發(fā)行規(guī)模驟增。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，一個月來，5省份25個老舊小區(qū)項目通過專項債融資26億，規(guī)模相比一季度增加一倍。

　　此前的4月14日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，提出2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。國常會還表示，建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財政給予補(bǔ)助，地方政府專項債給予傾斜。

　　專項債要求投向項目具有一定的收入，項目償債資金來源是政府性基金或?qū)ｍ検杖?，因此老舊小區(qū)項目收入來源備受關(guān)注。從新一批項目來看，諸多項目已擺脫對土地出讓收入的依賴，通過小區(qū)改造形成停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入，實現(xiàn)項目融資與收益的自求平衡。

　　某股份行機(jī)構(gòu)部從事專項債業(yè)務(wù)的人士稱，從現(xiàn)實情況來看，受制于項目收益有限和產(chǎn)權(quán)問題等，老舊小區(qū)改造獲取金融機(jī)構(gòu)的融資實際較為困難。但在明確收益來源的條件下，地方政府專項債將有望作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的重要資金來源。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，過去一個月新增專項債發(fā)行規(guī)模2223億。按此計算，投向老舊小區(qū)改造領(lǐng)域的占比僅為1.16%。隨著項目設(shè)計的成熟、政策的傾斜，后續(xù)這一比例將進(jìn)一步增加。

　　老舊小區(qū)專項債驟增

　　老舊小區(qū)改造因各地各小區(qū)情況不同而有所差異。在2019年7月召開的吹風(fēng)會上，住建部具體介紹了老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，主要分為三個方面：一是?；镜呐涮自O(shè)施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善；垃圾分類設(shè)施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，可配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施，完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。

　　在4月14日國常會之前，個別老舊小區(qū)項目已通過專項債融資。據(jù)統(tǒng)計，一季度總計只有17個老舊小區(qū)項目通過專項債融資，規(guī)模合計13.15億。而4月14日國常會之后，老舊小區(qū)專項債密集增加：一個月以來，內(nèi)蒙古、寧夏、山東、廣東、山西5省份25個老舊小區(qū)項目通過專項債融資26億，其中廣東省共13個項目，占比超過一半。

　　從25個項目的建設(shè)內(nèi)容來看，主要涉及到前述老舊小區(qū)改造的一二類內(nèi)容，偶有第三類內(nèi)容（快遞柜）出現(xiàn)。目前，尚無專項債用作資本金的情況出現(xiàn)。

　　“除了供氣、供電、鐵路、高速公路等重大項目能將專項債作資本金外，其他的項目不可以，基層市縣政府很少有項目涉及到專項債作資本金的問題。老舊小區(qū)項目投資規(guī)模小，很難列入重大項目的范疇，因此專項債不能用作資本金?！苯愕貐^(qū)某地市債務(wù)辦人士表示。

　　不過，個別項目使用了配套融資，形成專項債+貸款的融資組合（簡稱債貸組合）。根據(jù)去年6月下發(fā)的《關(guān)于做好地方政府專項債券發(fā)行及項目配套融資工作的通知》，收益兼有政府性基金收入和其他經(jīng)營性專項收入，且償還專項債券本息后仍有剩余專項收入的項目，可以由有關(guān)企業(yè)法人項目單位根據(jù)剩余專項收入情況向金融機(jī)構(gòu)市場化融資。

　　如山東省聊城市東昌府區(qū)老舊小區(qū)改造項目總投資1.63億元，自有資金0.63億作資本金，資本金比例為38%。外部融資方面，發(fā)行專項債融資0.8億，申請銀行貸款0.2億。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，債貸組合能否成型，很大程度上取決于項目自身的運(yùn)營現(xiàn)金流。如果撬動了銀行貸款，說明項目收益有一定保證。

　　東部某省財政廳債務(wù)處人士表示，“債貸組合”中政府對項目單位的市場化融資不承擔(dān)任何的償債和擔(dān)保責(zé)任。采用債貸組合方式的項目，其償還專項債券本息后應(yīng)仍有剩余專項收入，且預(yù)期收益能夠覆蓋專項債券及市場化融資本息。

　　從期限來看，25個老舊小區(qū)項目專項債存續(xù)期均超過10年（含），最長的達(dá)到30年，期限較長。這一方面可以緩解地方政府的短期償債壓力；另一方面，項目年度凈收入規(guī)模不高，因此需要拉長期限才能有充足的凈收益。

　　停車費(fèi)收入為主要來源

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目盈利空間如何、收益從哪里來，一直是市場最為關(guān)注的問題。

　　土地出讓收入仍是個別老舊小區(qū)項目的收入來源。比如北方某縣城老舊小區(qū)改造項目收入來源為土地出讓金收益、承接小型活動、商業(yè)演出收益以及廣告牌位租賃收益。

　　上海某咨詢公司高管稱，土地出讓收入應(yīng)是地方政府為保障債券本息的償付特別配置或計提的收入，收入本身不屬于老舊小區(qū)改造項目產(chǎn)生的收入，因此這類項目存在較大爭議。

　　不過，諸多項目已擺脫對土地出讓收入的依賴。據(jù)記者統(tǒng)計，這批老舊小區(qū)改造項目收入主要來源于停車費(fèi)收入/車位費(fèi)收入、廣告費(fèi)收入、物業(yè)費(fèi)收入、快遞費(fèi)收入、供水收入等，其中前兩者構(gòu)成主要收入來源。

　　比如內(nèi)蒙古二連浩特老舊小區(qū)改造項目總投資0.34億，其中財政資金出資0.06億，發(fā)行專項債融資0.28億。運(yùn)營收益主要來源為改造小區(qū)的豐巢柜、直飲水機(jī)場地費(fèi)，自動售貨機(jī)場地費(fèi)，垃圾分揀柜場地費(fèi)和物業(yè)費(fèi)及停車費(fèi)。

　　根據(jù)項目平衡方案，專項債存續(xù)期間項目合計實現(xiàn)收入0.62億，其中停車費(fèi)0.24億，占比較大?？鄢嚓P(guān)費(fèi)用后，對專項債本息覆蓋率為1.19倍。評估報告認(rèn)為，即便運(yùn)營收入和債券利率在±5%范圍內(nèi)變動的情況下，專項債本息覆蓋率仍然大于1.1倍，能夠?qū)崿F(xiàn)項目融資與收益自求平衡。

　　值得注意的是，老舊小區(qū)單個小區(qū)改造的投資規(guī)模不大，因此地方實踐中將多個老舊小區(qū)的項目“打包”，形成規(guī)模效應(yīng)。如前述二連浩特項目對22個小區(qū)、83棟住宅樓進(jìn)行統(tǒng)一改造，改造內(nèi)容包括室外采暖管網(wǎng)改造，室外給排水、管網(wǎng)改造，室外供電管網(wǎng)改造，照明設(shè)施和監(jiān)控設(shè)施安裝，小區(qū)地面硬化，小區(qū)道路工程和小區(qū)綠化工程。

　　前述咨詢公司高管稱，未來可挖掘重構(gòu)具有收益來源的項目，在項目謀劃時可以考慮跨片區(qū)組合模式，集約高效利用土地，深入挖掘小區(qū)內(nèi)空間資源，整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，在老舊小區(qū)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、應(yīng)急救援站等公共服務(wù)設(shè)施。

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道

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