九成“競(jìng)品質(zhì)”地塊“流拍”，杭州土地市場(chǎng)“提前入冬”？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-16 15:50

（文/張玉編輯/馬媛媛）“要么項(xiàng)目利潤(rùn)高，我們?cè)敢饣〞r(shí)間去等。要么利潤(rùn)不高但周轉(zhuǎn)快。但現(xiàn)在這個(gè)生意邏輯完全講不通。”9月15日，長(zhǎng)期深耕杭州的品牌房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向陽(yáng)對(duì)觀察者網(wǎng)表示。

就在昨天，杭州第二批集中供地中的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止，停止遞交申請(qǐng)文件及繳納保證金。在全部10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊中，除了富陽(yáng)區(qū)富春灣新城7號(hào)地塊，有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，無(wú)法進(jìn)入后續(xù)正式競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，相當(dāng)于“流拍”。

而值得注意的是，“競(jìng)品質(zhì)”地塊正是杭州第二批集中供地的一大特色，這也被認(rèn)為是杭州致力于從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的一項(xiàng)重要舉措。

好地研究院浙江區(qū)域院長(zhǎng)朱祖淵向觀察者網(wǎng)直言，地塊起拍價(jià)普遍較高，沒有給企業(yè)留出合理利潤(rùn)空間，再加上競(jìng)品質(zhì)地塊現(xiàn)房銷售要求，資金占用周期長(zhǎng)，此次“流拍”在預(yù)料之中。

“競(jìng)品質(zhì)”成虧本生意？

根據(jù)此前出讓規(guī)定，原則上有效申請(qǐng)文件若達(dá)11份及以上的，按照排名順序前6位入圍競(jìng)買報(bào)名資格人。有效申請(qǐng)文件達(dá)到6~10份，則排名順序前5位入圍競(jìng)買報(bào)名資格人。有效申請(qǐng)文件達(dá)到3~5份，則全部入圍競(jìng)買報(bào)名資格人。若有效申請(qǐng)文件不足3份的，則取消競(jìng)買報(bào)名資格申請(qǐng)活動(dòng)。

也就是說(shuō)，在此次報(bào)名中，9幅地塊的報(bào)名人數(shù)均未達(dá)到3家。

至于為什么不報(bào)名，向陽(yáng)直言，原因很簡(jiǎn)單：競(jìng)品質(zhì)相當(dāng)于現(xiàn)房銷售，本身利潤(rùn)就不高。然后資金占用時(shí)間又很長(zhǎng)，這個(gè)生意邏輯就不成立了。

“大家手上的錢都不富裕，同樣的錢我干嘛投這樣的項(xiàng)目呢？其實(shí)就是生意邏輯，這筆生意對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)不合算，那我就不參加?！毕蜿?yáng)說(shuō)。

不可否認(rèn)，算不過來(lái)帳，正是此次杭州“競(jìng)品質(zhì)”地塊集體“流拍”的一大原因。

今年5月份，濱江集團(tuán)(002244,股吧)董事長(zhǎng)戚金興曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平。這一言論迅速引發(fā)了各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)狀況的關(guān)注。

而后，各個(gè)城市紛紛就第二次集中供地的土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，將土地溢價(jià)率限制在15%以內(nèi)，給房企留出溢價(jià)空間。

今年8月26日，杭州市重新發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告，涉及的出讓地塊不變，共31宗，面積2873畝。

在土地競(jìng)價(jià)規(guī)則方面，一般地塊溢價(jià)率上限由20%調(diào)整為15%，“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊的溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%。出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。

不過，從目前的情況來(lái)看，盡管對(duì)土地成本進(jìn)行了限制，房企依然覺得“不值當(dāng)”。

在同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)看來(lái)，盡管是地價(jià)和房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，目前土地基準(zhǔn)地價(jià)仍然居高不下，在嚴(yán)格限價(jià)的情況下，房企幾乎沒有利潤(rùn)空間。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地前首先要分析是否有利潤(rùn)空間。而第二批集中出讓地塊的起拍價(jià)普遍上調(diào)，即便經(jīng)歷了第二次掛牌，也僅競(jìng)品質(zhì)地塊中里的三宗地塊地價(jià)微降?！案?jìng)地價(jià)”和“限房?jī)r(jià)”之間可以壓縮的空間不斷縮小。

房企“慢”不下來(lái)

近年來(lái)，隨著三道紅線和銀行貸款等金融政策的不斷加劇，不僅僅是中小房企，甚至連不少行業(yè)龍頭企業(yè)也岌岌可危，活下去成為第一要義。

在向陽(yáng)看來(lái)，自己會(huì)接的生意可以利潤(rùn)不高，但必須具備另一個(gè)特征，那就是周轉(zhuǎn)快。事實(shí)上，這正是近年來(lái)限價(jià)政策之下，房地產(chǎn)企業(yè)探索出來(lái)的一個(gè)“法寶”。畢竟，對(duì)于融資利率超過十幾個(gè)點(diǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，快一天都會(huì)節(jié)約不少成本。

而相當(dāng)于現(xiàn)房銷售的“競(jìng)品質(zhì)”地塊，則讓房企沒辦法快起來(lái)。荊海燕直言，“現(xiàn)房銷售”的要求下，房企至少需要沉淀三至四年的資金成本。

與此同時(shí)，第二批集中供地還對(duì)房企的資金來(lái)源進(jìn)行了嚴(yán)格限制。調(diào)整后的出讓公告規(guī)定，一是明確競(jìng)買企業(yè)的購(gòu)地資金五個(gè)“不得”，即：競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利；購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金；購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款；購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等。

二是建立“先承諾后審查”、“即繳即審”的工作機(jī)制，對(duì)競(jìng)得人的全部購(gòu)地資金組織開展審查。

此外，政策還針對(duì)“馬甲”企業(yè)進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，進(jìn)一步防范房企的金融風(fēng)險(xiǎn)。政策明確，競(jìng)買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。此外，同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（或聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊。除了“競(jìng)品質(zhì)”地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買。

“拿到地就蚊子肉，做什么也沒有方向，干脆不拿了。還有紅線壓力，算了，躺平?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦如此形象地揣摩出了房地產(chǎn)企業(yè)的心理。

宋紅衛(wèi)直言，隨著調(diào)控的升級(jí)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都面臨資金鏈緊張的問題，大部分房企當(dāng)前的核心戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)由拿地轉(zhuǎn)移到銷售回款了，拿地的積極性在下降。

有意思的是，盡管業(yè)內(nèi)對(duì)此次杭州9宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊流拍唏噓不已，仍有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并不意味著房企已經(jīng)“躺平”。這反而說(shuō)明，在當(dāng)下的環(huán)境中，房企更善于“算賬”了。試想，對(duì)于房企硬著頭皮接下來(lái)的項(xiàng)目，你還敢期待嗎？

（注：文中向陽(yáng)為化名）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）