“金九銀十”開端的節(jié)骨眼，一度一房難求的杭州樓市卻率先遭遇“暴擊”。9月15日，杭州第二批集中供地中的10宗競品質(zhì)地塊報名截止，停止遞交申請文件及繳納保證金。

據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院消息，全部10宗“競品質(zhì)”地塊中，9宗地塊報名未達標，無法進入后續(xù)正式競價環(huán)節(jié)，相當于還沒推出就遭遇“流拍”，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求。

自第二批集中供地以來，許多城市重新調(diào)整了拍賣規(guī)則，如限制溢價、觸頂搖號、禁“馬甲”、競品質(zhì)等等。然而出人意料的是，流拍、終止出讓、底價成交等等陸續(xù)出現(xiàn)，多座城市平淡收場，完全沒有了第一次的火熱。

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9宗地塊無人問津

一直以來，杭州在全國賣地排行中始終穩(wěn)居三甲，而這次出現(xiàn)“未拍先涼”的情況當屬首次。與杭州形成鮮明對比的是青島，9月13日，青島首次“競品質(zhì)”結(jié)果出爐，多家房企滿分再搖號。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞(博客,微博)》記者，降低“面粉”價格，是控制“面包”價格的前提。但如何控制“面粉”價，首條起點線在于起始評估價。

杭州的競品質(zhì)地塊起價看似與周邊地塊相差不大，但由于資質(zhì)門檻高、投資回報周期長，大幅增加了房企資金成本，在利潤率降低的同時，項目經(jīng)營風險也有所提升。因此，此次“流拍”雖然結(jié)果扎眼，但也還算意料之外，情理之中。

杭州第二批集中供地的歷程可以說是一波三折，延遲、終止掛牌，更新競拍規(guī)則再掛牌，繼而遭遇無人報名。

7月30日凌晨，杭州發(fā)布第二批住宅用地集中出讓公告，其中一條規(guī)定：土拍開展“競品質(zhì)”試點，且通過政府先驗收后以現(xiàn)房銷售的形式確保方案落實，共有10宗宅地率先試點，不再是單純價高者得，先競“品質(zhì)方案”，獲得資格后進入競地價程序。

張波表示，在“競品質(zhì)”大方向下，開發(fā)商利潤被一再壓縮。都說“面粉”決定“面包”價格，現(xiàn)在是“面粉”漲價，前幾日更有新聞顯示最近多地水泥價格逼近歷史高位，“面包”還不讓往貴了賣，那“面包店”必然沒法虧本去做“面包”來賣。

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門檻過高

一位TOP20房企的區(qū)域總表示，“競品質(zhì)”地塊的門檻要求高，還要求現(xiàn)房銷售，資金回款周期長，起價過高，導致利潤率過低，結(jié)果便是開發(fā)商參與意愿低，甚至是無。

進入競拍的富春灣新城地塊也不是因為“有利可圖”，而是因為沒有虧本。

張波告訴記者，影響“競品質(zhì)”地塊高比例流拍的因素主要有以下幾個：其一，地塊本身的參拍門檻較高，不但參拍企業(yè)要符合相應要求，并且還需要交納一定的“競品質(zhì)”保證金，這就會影響到房企的整體參與度。

其二，“競品質(zhì)”地塊要求現(xiàn)房銷售，相比參拍門檻，現(xiàn)房銷售對于房企的影響明顯更大，目前房企普遍存在急需降負債的問題，現(xiàn)房銷售大大提高了對現(xiàn)金流的要求，也會直接影響到房企的負債水平，即使項目本身有一定利潤空間，地塊的吸引力也會因此減弱。

其三，杭州市場的降溫則是外部因素。隨著全國調(diào)控不斷深入，各熱點城市都開啟了“降溫模式”，這直接影響到市場的情緒表現(xiàn)，導致房企拿地變得更為謹慎。

除了利潤薄，第二批集中供地還對競拍房企資質(zhì)做出嚴格要求，例如資質(zhì)要過關，資金來源也要被審查，還嚴禁同一家房企多個馬甲競拍等等。這在游戲規(guī)則上就已經(jīng)刷掉了一批中小房企入局了。

從報名結(jié)果來看，住房品質(zhì)的提升任重道遠，樓市無法把這個壓力都放到房企身上，這是一個需要多方力量共同協(xié)作才可達成的目標。預計后續(xù)不排除杭州會對政策進行適當微調(diào)，以更好適合市場變化的需求，在保持地價穩(wěn)定的同時，更大限度平衡項目品質(zhì)和市場預期。

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房企選優(yōu)的好時候

杭州土拍市場遇冷只是浙江樓市的一個縮影。

據(jù)好地大數(shù)據(jù)，8月至今，浙江全省總計成交涉宅地65宗，總建面601萬平方米，成交總價575.1億元，平均溢價率10.4%。

其中16宗以底價成交，10宗的溢價率在1%以內(nèi)接近底價，10%以內(nèi)低溢價率成交的有11宗，以上總計占比為 57%。?

也就是說，8月以來，超過一半的地塊以底價或低溢價率成交，市場總體趨冷。與此同時，地塊在臨出讓前緊急撤銷的戲碼，已上演多次，撤銷出讓的原因均不明，但很大可能是因為沒人報名而終止。

好地方面認為，盡管目前金融政策收緊，房企資金承壓，但大多數(shù)房企還是有拿地保規(guī)模的需求，而且現(xiàn)在市場降溫，正是可以挑選優(yōu)質(zhì)標的的好時候。?

另外，集中供地新規(guī)下，以杭州為代表的核心城市，雖然封頂溢價率降低，且封頂后競配建改為搖號，利潤率能有所保證，但地塊報名宗數(shù)的限定，以及搖號增加的拿地不確定性，也讓房企需要在其他城市尋覓好地塊。

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