“房住不炒”監(jiān)管趨嚴(yán)與房企現(xiàn)金流困境

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-09-15 20:00

十九大以后，中央確立了“房住不炒”的重大宏觀政策。房?jī)r(jià)直接關(guān)系百姓資產(chǎn)價(jià)格以及附著之上的生活質(zhì)量，并維系國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。自2020年下半年以來(lái)，全國(guó)已有60余個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控，政策從供需兩端同時(shí)發(fā)力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，在抑制投資性需求的同時(shí)也注重保護(hù)合理自住需求的釋放。

而2021年的房?jī)r(jià)管控力度更加嚴(yán)格。對(duì)于“房住不炒”的政策落實(shí)從開發(fā)商信貸到二手房交易限制，都進(jìn)行了層層把關(guān)，希望通過(guò)行政規(guī)范和行業(yè)監(jiān)管強(qiáng)化住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定波動(dòng)。從房?jī)r(jià)的穩(wěn)定表現(xiàn)上，2021年7月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)（《2021 年 1-6 月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》）。先看今年上半年全國(guó)新建商品住宅的均價(jià)：10702 元/㎡。70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，價(jià)格略漲，各線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅略微擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴(kuò)大。

保現(xiàn)金流成為房企2021年的核心任務(wù)。迫于外部環(huán)境的壓力，都鉚足勁想把失去的搶回來(lái)，不少房企會(huì)通過(guò)“以價(jià)換量”的形式加快去化促回款，目前又恰逢“金九銀十”銷售旺季，房企促銷豪賭一把，剛好可以借機(jī)推出一些特價(jià)房源或優(yōu)惠政策，來(lái)吸引購(gòu)房者。

在營(yíng)銷端，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易規(guī)模短期將出現(xiàn)回落，短期在新冠肺炎疫情影響下，疊加售樓處關(guān)閉、中介機(jī)構(gòu)暫停營(yíng)業(yè)等。全國(guó)兩百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已有143家房企搭建了線上售樓處，其中TOP50內(nèi)房企均設(shè)有線上售樓處，TOP100內(nèi)房企有92家，占比超9成。

在政策端，在幾次“座談會(huì)”的新式調(diào)控下，熱點(diǎn)城市都出臺(tái)了調(diào)控政策，力度都很大，比如增值稅免征期“2年改回5年”，接下來(lái)的四季度只會(huì)緊不會(huì)松。僅2021年7月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)次數(shù)為34次，1-7月合計(jì)368次，深圳、東莞、杭州、沈陽(yáng)等熱點(diǎn)城市紛紛收緊樓市政策，一些城市增加的調(diào)控措施只是針對(duì)公積金政策收緊，大部分城市的調(diào)控政策力度不大?！叭龡l紅線”：一是扣除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)70％；二是凈債務(wù)率不得超過(guò)100％；三是房地產(chǎn)企業(yè)的“現(xiàn)金短債比”小于1。直接打壓了房企現(xiàn)金流，房企們高懸政策之劍，只能抓回款、降負(fù)債，拼命打折加快銷售回流現(xiàn)金以延續(xù)生存和發(fā)展。

在貨幣端，央行降息、貨幣政策寬松、新利率LPR調(diào)整是趨勢(shì)。隨著政府為應(yīng)對(duì)疫情逐漸加碼的經(jīng)濟(jì)刺激政策在貨幣上的應(yīng)用，市場(chǎng)上的資產(chǎn)貶值幅度愈發(fā)加快，房產(chǎn)的固定資產(chǎn)效應(yīng)就愈發(fā)明顯。并且伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)，在進(jìn)一步推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，深化利率市場(chǎng)化改革，五大行于2020年8月25日起，對(duì)符合轉(zhuǎn)換條件但尚未辦理轉(zhuǎn)換的存量浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)批量轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR。市場(chǎng)化利率定價(jià)會(huì)帶來(lái)利率降低，如果未來(lái)LPR會(huì)持續(xù)下降，那么把房貸利率轉(zhuǎn)換為參考LPR定價(jià)會(huì)更劃算。

政府如何應(yīng)對(duì)疫情影響下的房產(chǎn)頹勢(shì)？

首先，以往依靠土地出讓金為主的“土地財(cái)政”的方式不可持續(xù)，政府債和PPP項(xiàng)目的推進(jìn)會(huì)促進(jìn)政府從直接干預(yù)微觀市場(chǎng)向精準(zhǔn)的宏觀調(diào)控，轉(zhuǎn)型服務(wù)型有為市場(chǎng)，促進(jìn)政府治理能力現(xiàn)代化進(jìn)程，真正通過(guò)技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)針對(duì)購(gòu)買多套房的假離婚、假落戶、假人才的監(jiān)管和審查。只有土地價(jià)格不和政府利益綁定，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)有真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格的漲跌交易。

其次，增加土地供應(yīng)量，為城市化人口提供戶籍便利。房住不炒的核心是居有其屋，市場(chǎng)供給不足的情況下還想著調(diào)控房?jī)r(jià)根本不現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前中國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化水平還很低，很大部分城市務(wù)工人口受戶籍制度、限購(gòu)等影響不能實(shí)現(xiàn)在工作城市買房落戶生活，既不利于社會(huì)穩(wěn)定，又妨礙社會(huì)主義的公平原則。需要增加土地供給，增加市場(chǎng)化價(jià)格競(jìng)價(jià)制度，廢除部分明顯限制房產(chǎn)交易的行政法規(guī)，提供購(gòu)房落戶便利，實(shí)現(xiàn)部分意義上的市場(chǎng)配置土地資源。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，更重要的是秉持“房住不炒”理念，增加土地供給、促進(jìn)政府治理能力現(xiàn)代化。實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度下對(duì)土地要素的市場(chǎng)化改革，成為未來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要因素，也是促進(jìn)百姓幸福感和獲得感的重要實(shí)現(xiàn)方式。

逄錦華（財(cái)經(jīng)評(píng)論人）編輯陳莉校對(duì) 柳寶慶

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）