“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔，如何從雅居樂謀變看房地產(chǎn)的未來？

來源：智能家居時間：2021-08-25 21:40

近日，各大房地產(chǎn)企業(yè)迎來2021年度“期中考”，雅居樂交出了“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔和第二增長曲線優(yōu)勢趨顯的亮眼成績單。

一、“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔的雅居樂

根據(jù)中國新聞網(wǎng)的報道，8月18日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布2021年中期業(yè)績。財報顯示，截至2021年6月30日，雅居樂營業(yè)收入、凈利潤、股東應(yīng)占利潤等多項核心指標(biāo)穩(wěn)健向好。其中，營業(yè)收入錄得385.88億元，較去年同期增長15.1%；凈利潤為64.71億元，同比增長2.1%；股東應(yīng)占利潤為52.90億元，同比增長3.2%。此外，雅居樂宣布派發(fā)截至2021年6月30日止六個月期間的中期股息為50港仙。

雅居樂這次的成績單有三大看點(diǎn)值得關(guān)注：

看點(diǎn)1：雅居樂“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔。截至2021年6月30日，錄得期末現(xiàn)金為人民幣571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%。雅居樂獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。通過加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和多渠道融資，雅居樂融資成本進(jìn)一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個百分點(diǎn)至5.96%。隨著財務(wù)指標(biāo)改善與財務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，雅居樂于2021年上半年實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全面達(dá)標(biāo)綠檔。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年末再度大幅下降15.7個百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

看點(diǎn)2：雅居樂成功實(shí)現(xiàn)時間過半銷售業(yè)績也過半。截至2021年6月30日，雅居樂共實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比上升36.7%，銷售目標(biāo)完成率達(dá)50.2%；實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積484.8萬平方米，同比增長19.7%；預(yù)售均價15,539元/平方米，同比增長14.2%。2021年上半年，雅居樂預(yù)售貢獻(xiàn)來自逾80個城市的215個項目，其中新開售項目20個。

看點(diǎn)3：雅居樂的土地儲備深度不斷增厚。2021年上半年，雅居樂通過招拍掛、勾地及股權(quán)收購等方式，新增22個優(yōu)質(zhì)項目，新增預(yù)計總建筑面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元，對應(yīng)樓面地價為每平方米7,109元，進(jìn)一步策略性鞏固了集團(tuán)全國業(yè)務(wù)布局。報告期內(nèi)，雅居樂繼續(xù)聚焦優(yōu)勢區(qū)域，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域，提升市場占有率。同時積極開拓新興城市，首次進(jìn)入浙江省紹興市。

這幾個看點(diǎn)讓人看到了雅居樂成績中的優(yōu)勢所在，不過雅居樂中報成績的背后我們到底該怎么看？

二、“后房地產(chǎn)時代”，房地產(chǎn)企業(yè)的主基調(diào)到底是什么？

今年上半年以來，伴隨著中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在調(diào)控中求得生存，在規(guī)范中謀得發(fā)展已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對的現(xiàn)實(shí)，在這樣的情況下，雅居樂這份財報又能夠給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來什么樣的啟示呢？雅居樂的發(fā)展方向到底又有什么樣的借鑒意義？

縱觀雅居樂的戰(zhàn)略邏輯，我們觀察到了一個以審慎求穩(wěn)的地產(chǎn)核心為基礎(chǔ)、以強(qiáng)有力土儲為業(yè)務(wù)根基、再結(jié)合多元產(chǎn)業(yè)有機(jī)配合的整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，雅居樂也許不是房地產(chǎn)市場中發(fā)展得最快的企業(yè)，也不是房地產(chǎn)市場鋪得最大的企業(yè)，但是卻是少數(shù)清醒認(rèn)識自我，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，“穩(wěn)定地小步快跑”可以說是雅居樂最顯著的形象。

首先，謹(jǐn)慎求穩(wěn)是雅居樂目前成績的核心優(yōu)勢所在。

曾幾何時，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，“快進(jìn)快出、高舉高打”才是房地產(chǎn)市場的主旋律，但是這些年伴隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，“天下武功唯快不破”的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)套路已經(jīng)越來越難以滿足市場的需要，在這樣的情況下，對于各大房地產(chǎn)企業(yè)來說，到底該怎么辦？成為了擺在眾多房企面前的核心難題，面對著這個難題，繼續(xù)盲目狂飆突進(jìn)的有之，垂頭喪氣躺平的更有，而雅居樂則采用了一個積極但穩(wěn)健的發(fā)展大邏輯。

在這個邏輯的帶領(lǐng)下，雅居樂上半年積極優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展與財務(wù)管理的平衡，全面降低了“三道紅線”壓力?！叭兰t線”之所以會成為懸在大多數(shù)房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，最核心的原因與早期房地產(chǎn)企業(yè)長期高速發(fā)展策略加杠桿模式密不可分的。因此，“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)全面達(dá)標(biāo)綠檔就成為了一種必然的選擇，2019年開始雅居樂開始主動打破一些過去長期存在的路徑依賴，通過更加穩(wěn)健的選擇來拓展房地產(chǎn)主業(yè)，將財務(wù)風(fēng)險維持在一個可控范圍中，并以穩(wěn)健經(jīng)營實(shí)現(xiàn)了“三道紅線”的全面達(dá)標(biāo)綠檔。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年末再度大幅下降15.7個百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

其次，“板凳深度”是雅居樂推動長遠(yuǎn)征程的核心關(guān)鍵。

對于廣大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地儲備其實(shí)一直是房企的難題和怪圈，為什么這么說呢？不少房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士都在反復(fù)強(qiáng)調(diào)“拿地就像上癮一樣，明知道囤地風(fēng)險很大，但是如果地價不斷上漲不囤地就會無法經(jīng)營，但是囤了地資金鏈承壓也會出問題”，在這樣的情況下拿地就成為了一個“生存還是毀滅”的終極命題。

不過在如此糾結(jié)的局面之下，雅居樂卻讓土地儲備成為了自身長期發(fā)展的優(yōu)勢基礎(chǔ)，過去幾年，雅居樂提出“2+3+N”的拿地布局策略，“2”指深耕城市群指珠三角和長三角城市群；“3”指標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群——京津冀、成渝、中部城市群；“N”指大機(jī)會關(guān)注的城市群，包括海峽西岸、北部灣、晉中，遼中南、滇中、黔中城市群。

作為曾經(jīng)聚焦于華南地區(qū)的房地產(chǎn)巨頭，雅居樂通過區(qū)分深耕城市群、聚焦城市群以及關(guān)注城市群的劃分，增強(qiáng)了自身的土儲優(yōu)勢。雅居樂管理層表示“目前集團(tuán)3700元的土地成本是合理的，也有合理的利潤。目前項目主要分布的珠江三角洲、大灣區(qū)和海南云南三大區(qū)域，仍具有競爭力?！毖啪訕飞习肽甑匿N售業(yè)績分布與其‘2+3+N’戰(zhàn)略投資布局是相吻合的，除了全國布局較為均衡外，對優(yōu)質(zhì)城市群進(jìn)行深耕的成果也已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

可以說，雅居樂通過自己長期的拿地策略的調(diào)整，逐漸形成了屬于自己的“板凳深度”，從而為自身的長期征程提供了堅實(shí)基礎(chǔ)。

第三，多元化讓整體生態(tài)體系實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

當(dāng)然，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)是一家房企的根本，但是僅有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)前快速變化的市場之中往往顯得缺乏足夠的靈活性。在這樣的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)早早布局，通過非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給自己謀求多元化的增長曲線。

對于雅居樂來說，多元化是其始終堅持的道路，目前雅居樂已經(jīng)形成了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、資本投資等多個業(yè)務(wù)板塊，已構(gòu)成了一整套生態(tài)體系的閉環(huán)。

我們看到，雅居樂在依托自身房地產(chǎn)主業(yè)的同時，向產(chǎn)業(yè)下游延伸形成了業(yè)務(wù)跨越式增長的物業(yè)企業(yè)雅生活，在城市生活服務(wù)的基礎(chǔ)上衍生出環(huán)保板塊，在生態(tài)景觀服務(wù)與智慧裝飾家居方面有雅城，從而形成了完善的下游市場。在大地產(chǎn)鏈條內(nèi)，則有代建業(yè)務(wù)、商業(yè)管理，以及城市更新板塊?？梢哉f，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)圍繞房地主業(yè)形成完整的生態(tài)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的增長、賦能。

從財報來看，雅居樂上半年多元化業(yè)務(wù)收入（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營業(yè)額）達(dá)到64.9億，同比增加54%。毛利達(dá)到19.2億，增長56%。多元化業(yè)務(wù)占總收入的16.8%，與同期相比增加了4.2個百分點(diǎn)。多元化已經(jīng)成為了雅居樂的又一大增長曲線。

面對著雅居樂的案例，其實(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)一個明確的啟示——當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去的情況下，一個穩(wěn)健的發(fā)展邏輯也許遠(yuǎn)比激進(jìn)更重要，通過一個長期的戰(zhàn)略設(shè)計才有可能實(shí)現(xiàn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的發(fā)展。

每日一句

早晨醒來時，問一問自己：“我應(yīng)當(dāng)做什么？”晚上睡覺時，問一問自己：“我做了些什么？——畢達(dá)哥拉斯

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