“三道紅線(xiàn)”全面達(dá)標(biāo)綠檔，如何從雅居樂(lè)謀變看房地產(chǎn)的未來(lái)？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-08-25 21:40

近日，各大房地產(chǎn)企業(yè)迎來(lái)2021年度“期中考”，雅居樂(lè)交出了“三道紅線(xiàn)”全面達(dá)標(biāo)綠檔和第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)優(yōu)勢(shì)趨顯的亮眼成績(jī)單。

一、“三道紅線(xiàn)”全面達(dá)標(biāo)綠檔的雅居樂(lè)

根據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)的報(bào)道，8月18日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布2021年中期業(yè)績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月30日，雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、股東應(yīng)占利潤(rùn)等多項(xiàng)核心指標(biāo)穩(wěn)健向好。其中，營(yíng)業(yè)收入錄得385.88億元，較去年同期增長(zhǎng)15.1%；凈利潤(rùn)為64.71億元，同比增長(zhǎng)2.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為52.90億元，同比增長(zhǎng)3.2%。此外，雅居樂(lè)宣布派發(fā)截至2021年6月30日止六個(gè)月期間的中期股息為50港仙。

雅居樂(lè)這次的成績(jī)單有三大看點(diǎn)值得關(guān)注：

看點(diǎn)1：雅居樂(lè)“三道紅線(xiàn)”全面達(dá)標(biāo)綠檔。截至2021年6月30日，錄得期末現(xiàn)金為人民幣571.60億元，較2020年12月31日上升12.4%。雅居樂(lè)獲得的1730億元銀行總授信額度中，約有870億授信額度尚未使用。通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理和多渠道融資，雅居樂(lè)融資成本進(jìn)一步降低，平均融資成本較2020年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至5.96%。隨著財(cái)務(wù)指標(biāo)改善與財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，雅居樂(lè)于2021年上半年實(shí)現(xiàn)“三道紅線(xiàn)”全面達(dá)標(biāo)綠檔。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年末再度大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

看點(diǎn)2：雅居樂(lè)成功實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也過(guò)半。截至2021年6月30日，雅居樂(lè)共實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額753.3億元，同比上升36.7%，銷(xiāo)售目標(biāo)完成率達(dá)50.2%；實(shí)現(xiàn)預(yù)售面積484.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.7%；預(yù)售均價(jià)15,539元/平方米，同比增長(zhǎng)14.2%。2021年上半年，雅居樂(lè)預(yù)售貢獻(xiàn)來(lái)自逾80個(gè)城市的215個(gè)項(xiàng)目，其中新開(kāi)售項(xiàng)目20個(gè)。

看點(diǎn)3：雅居樂(lè)的土地儲(chǔ)備深度不斷增厚。2021年上半年，雅居樂(lè)通過(guò)招拍掛、勾地及股權(quán)收購(gòu)等方式，新增22個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增預(yù)計(jì)總建筑面積為304.3萬(wàn)平方米，總土地金額為216.35億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為每平方米7,109元，進(jìn)一步策略性鞏固了集團(tuán)全國(guó)業(yè)務(wù)布局。報(bào)告期內(nèi)，雅居樂(lè)繼續(xù)聚焦優(yōu)勢(shì)區(qū)域，持續(xù)深耕粵港澳大灣區(qū)和長(zhǎng)三角區(qū)域，提升市場(chǎng)占有率。同時(shí)積極開(kāi)拓新興城市，首次進(jìn)入浙江省紹興市。

這幾個(gè)看點(diǎn)讓人看到了雅居樂(lè)成績(jī)中的優(yōu)勢(shì)所在，不過(guò)雅居樂(lè)中報(bào)成績(jī)的背后我們到底該怎么看？

二、“后房地產(chǎn)時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)的主基調(diào)到底是什么？

今年上半年以來(lái)，伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在調(diào)控中求得生存，在規(guī)范中謀得發(fā)展已經(jīng)成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)必須要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，在這樣的情況下，雅居樂(lè)這份財(cái)報(bào)又能夠給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)什么樣的啟示呢？雅居樂(lè)的發(fā)展方向到底又有什么樣的借鑒意義？

縱觀雅居樂(lè)的戰(zhàn)略邏輯，我們觀察到了一個(gè)以審慎求穩(wěn)的地產(chǎn)核心為基礎(chǔ)、以強(qiáng)有力土儲(chǔ)為業(yè)務(wù)根基、再結(jié)合多元產(chǎn)業(yè)有機(jī)配合的整體產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，雅居樂(lè)也許不是房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展得最快的企業(yè)，也不是房地產(chǎn)市場(chǎng)鋪得最大的企業(yè)，但是卻是少數(shù)清醒認(rèn)識(shí)自我，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)，“穩(wěn)定地小步快跑”可以說(shuō)是雅居樂(lè)最顯著的形象。

首先，謹(jǐn)慎求穩(wěn)是雅居樂(lè)目前成績(jī)的核心優(yōu)勢(shì)所在。

曾幾何時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，“快進(jìn)快出、高舉高打”才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，但是這些年伴隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，“天下武功唯快不破”的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)套路已經(jīng)越來(lái)越難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需要，在這樣的情況下，對(duì)于各大房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，到底該怎么辦？成為了擺在眾多房企面前的核心難題，面對(duì)著這個(gè)難題，繼續(xù)盲目狂飆突進(jìn)的有之，垂頭喪氣躺平的更有，而雅居樂(lè)則采用了一個(gè)積極但穩(wěn)健的發(fā)展大邏輯。

在這個(gè)邏輯的帶領(lǐng)下，雅居樂(lè)上半年積極優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)發(fā)展與財(cái)務(wù)管理的平衡，全面降低了“三道紅線(xiàn)”壓力?！叭兰t線(xiàn)”之所以會(huì)成為懸在大多數(shù)房企頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍，最核心的原因與早期房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期高速發(fā)展策略加杠桿模式密不可分的。因此，“三道紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo)全面達(dá)標(biāo)綠檔就成為了一種必然的選擇，2019年開(kāi)始雅居樂(lè)開(kāi)始主動(dòng)打破一些過(guò)去長(zhǎng)期存在的路徑依賴(lài)，通過(guò)更加穩(wěn)健的選擇來(lái)拓展房地產(chǎn)主業(yè)，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)維持在一個(gè)可控范圍中，并以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了“三道紅線(xiàn)”的全面達(dá)標(biāo)綠檔。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，較2020年末下降3.5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率較2020年末再度大幅下降15.7個(gè)百分點(diǎn)至45.3%；現(xiàn)金短債比為1.18倍。

其次，“板凳深度”是雅居樂(lè)推動(dòng)長(zhǎng)遠(yuǎn)征程的核心關(guān)鍵。

對(duì)于廣大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備其實(shí)一直是房企的難題和怪圈，為什么這么說(shuō)呢？不少房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士都在反復(fù)強(qiáng)調(diào)“拿地就像上癮一樣，明知道囤地風(fēng)險(xiǎn)很大，但是如果地價(jià)不斷上漲不囤地就會(huì)無(wú)法經(jīng)營(yíng)，但是囤了地資金鏈承壓也會(huì)出問(wèn)題”，在這樣的情況下拿地就成為了一個(gè)“生存還是毀滅”的終極命題。

不過(guò)在如此糾結(jié)的局面之下，雅居樂(lè)卻讓土地儲(chǔ)備成為了自身長(zhǎng)期發(fā)展的優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)，過(guò)去幾年，雅居樂(lè)提出“2+3+N”的拿地布局策略，“2”指深耕城市群指珠三角和長(zhǎng)三角城市群；“3”指標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群——京津冀、成渝、中部城市群；“N”指大機(jī)會(huì)關(guān)注的城市群，包括海峽西岸、北部灣、晉中，遼中南、滇中、黔中城市群。

作為曾經(jīng)聚焦于華南地區(qū)的房地產(chǎn)巨頭，雅居樂(lè)通過(guò)區(qū)分深耕城市群、聚焦城市群以及關(guān)注城市群的劃分，增強(qiáng)了自身的土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。雅居樂(lè)管理層表示“目前集團(tuán)3700元的土地成本是合理的，也有合理的利潤(rùn)。目前項(xiàng)目主要分布的珠江三角洲、大灣區(qū)和海南云南三大區(qū)域，仍具有競(jìng)爭(zhēng)力?！毖啪訕?lè)上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)分布與其‘2+3+N’戰(zhàn)略投資布局是相吻合的，除了全國(guó)布局較為均衡外，對(duì)優(yōu)質(zhì)城市群進(jìn)行深耕的成果也已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。

可以說(shuō)，雅居樂(lè)通過(guò)自己長(zhǎng)期的拿地策略的調(diào)整，逐漸形成了屬于自己的“板凳深度”，從而為自身的長(zhǎng)期征程提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第三，多元化讓整體生態(tài)體系實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

當(dāng)然，聚焦房地產(chǎn)主業(yè)是一家房企的根本，但是僅有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在當(dāng)前快速變化的市場(chǎng)之中往往顯得缺乏足夠的靈活性。在這樣的情況下，不少房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)早早布局，通過(guò)非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給自己謀求多元化的增長(zhǎng)曲線(xiàn)。

對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，多元化是其始終堅(jiān)持的道路，目前雅居樂(lè)已經(jīng)形成了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、資本投資等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，已構(gòu)成了一整套生態(tài)體系的閉環(huán)。

我們看到，雅居樂(lè)在依托自身房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，向產(chǎn)業(yè)下游延伸形成了業(yè)務(wù)跨越式增長(zhǎng)的物業(yè)企業(yè)雅生活，在城市生活服務(wù)的基礎(chǔ)上衍生出環(huán)保板塊，在生態(tài)景觀服務(wù)與智慧裝飾家居方面有雅城，從而形成了完善的下游市場(chǎng)。在大地產(chǎn)鏈條內(nèi)，則有代建業(yè)務(wù)、商業(yè)管理，以及城市更新板塊?？梢哉f(shuō)，雅居樂(lè)的多元化業(yè)務(wù)圍繞房地主業(yè)形成完整的生態(tài)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了多元化業(yè)務(wù)發(fā)展的增長(zhǎng)、賦能。

從財(cái)報(bào)來(lái)看，雅居樂(lè)上半年多元化業(yè)務(wù)收入（已剔除關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額）達(dá)到64.9億，同比增加54%。毛利達(dá)到19.2億，增長(zhǎng)56%。多元化業(yè)務(wù)占總收入的16.8%，與同期相比增加了4.2個(gè)百分點(diǎn)。多元化已經(jīng)成為了雅居樂(lè)的又一大增長(zhǎng)曲線(xiàn)。

面對(duì)著雅居樂(lè)的案例，其實(shí)給房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)明確的啟示——當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去的情況下，一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展邏輯也許遠(yuǎn)比激進(jìn)更重要，通過(guò)一個(gè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略設(shè)計(jì)才有可能實(shí)現(xiàn)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的發(fā)展。

每日一句

早晨醒來(lái)時(shí)，問(wèn)一問(wèn)自己：“我應(yīng)當(dāng)做什么？”晚上睡覺(jué)時(shí)，問(wèn)一問(wèn)自己：“我做了些什么？——畢達(dá)哥拉斯

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：江瀚視野觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：董云龍）