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本周，粉絲、客戶突然問(wèn)，聽說(shuō)北京要出調(diào)控政策了？北京房產(chǎn)調(diào)控政策變成了遲遲不落地的那只靴子，被很多人掛念。靴子到底啥時(shí)候可以落下來(lái)，不得而知。

現(xiàn)在網(wǎng)上傳的所謂房產(chǎn)調(diào)控政策，有這么幾類：

其一，成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)一致。網(wǎng)上有傳言說(shuō)買二手房的，要盡快辦理網(wǎng)簽、過(guò)戶手續(xù)，否則接下來(lái)二價(jià)合一，需要交的稅費(fèi)會(huì)提高很多。

大家都知道，現(xiàn)在二手房有兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格；一個(gè)是二手住房實(shí)際成交價(jià)格。很多買房人網(wǎng)簽的時(shí)候，會(huì)參考過(guò)戶最低指導(dǎo)價(jià)，不少人會(huì)以這個(gè)價(jià)格網(wǎng)簽。至于二手房實(shí)際成交價(jià)格，極少有人會(huì)把這個(gè)價(jià)格作為網(wǎng)簽價(jià)，原因很簡(jiǎn)單，網(wǎng)簽價(jià)越高，需要繳納的稅費(fèi)越多。很多人為了節(jié)省稅費(fèi)，寧可提高首付，降低貸款成數(shù)與額度。

所以，現(xiàn)在北京二手房成交的網(wǎng)簽價(jià)格，就是納稅基數(shù)價(jià)格，同時(shí)也是按揭貸款的評(píng)估價(jià)格。這三個(gè)價(jià)格，是一樣的。

網(wǎng)上所傳的成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)一致，確切的表述應(yīng)該是提高二手住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)提高了，納稅金額自然也就提高了。

最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，基本每3-4年左右就會(huì)調(diào)整一次，也就是提高一次。調(diào)整原因也很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)成交價(jià)格已經(jīng)與最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)偏離太多。不提高最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，ZF能收的稅就會(huì)少一截。調(diào)整后，可以收到的稅費(fèi)自然就會(huì)水漲船高。

如果這次調(diào)整的依然是最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，沒(méi)什么值得大驚小怪，本來(lái)就是常規(guī)操作，對(duì)房產(chǎn)交易影響較小。

如果真如網(wǎng)上消息所說(shuō)，納稅價(jià)格跟實(shí)際成交價(jià)格一致。直接結(jié)果就是：房產(chǎn)交易納稅金額大幅度提高。這種調(diào)整，對(duì)二手房交易，影響很大。

其二，北京版二手房成交指導(dǎo)價(jià)。發(fā)源于深圳的二手房成交指導(dǎo)價(jià)，在上半年迅速擴(kuò)張，被很多城市借鑒。這個(gè)指導(dǎo)價(jià)，與二手房真實(shí)成交價(jià)格相比存在偏差，實(shí)際操作中，極少有人會(huì)完全按照這個(gè)價(jià)格成交。

但是，銀行發(fā)放貸款，按照成交指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。這是二手房成交指導(dǎo)價(jià)的殺招，降低二手房評(píng)估價(jià)格，降低按揭貸款額度，進(jìn)而降低購(gòu)房杠桿。

有了其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)作為借鑒，北京要出臺(tái)這項(xiàng)政策，毫不費(fèi)力。然而，考慮到北京的最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，已經(jīng)起到了調(diào)劑按揭貸款成數(shù)、控制購(gòu)房杠桿的作用。是否有必要再出臺(tái)一項(xiàng)類似政策，值得商榷。當(dāng)然了，北京真出了這政策，也沒(méi)什么好奇怪的。對(duì)二手房交易市場(chǎng)的沖擊也有限。

其三，控制按揭貸款額度。這一點(diǎn)，已經(jīng)不是小道消息了。在昨天的公號(hào)文章里，我們已經(jīng)分析過(guò)。按揭貸款額度緊張，將是影響下半年北京二手房交易市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。至于按揭貸款額度緊張的原因，我們?cè)谧蛱斓奈恼吕镆卜治鲞^(guò)了，與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)。

接下來(lái)，不管北京出臺(tái)房產(chǎn)調(diào)控政策，加碼調(diào)控也好；還是保持現(xiàn)有政策格局不變，繼續(xù)執(zhí)行原有調(diào)控政策也罷，都無(wú)需過(guò)分焦慮。

現(xiàn)在的北京樓市，不同于深圳、上?？耧j突進(jìn)，反而是慢慢吞吞，北京房?jī)r(jià)在一線城市里已經(jīng)成為洼地。

上面提到的幾種可能出現(xiàn)的靴子，對(duì)北京樓市的整體影響有限。北京樓市現(xiàn)在依然有很強(qiáng)的韌性，至于靴子最終會(huì)不會(huì)落下來(lái)，啥時(shí)候落，對(duì)樓市的影響有限。

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