北京房產(chǎn)調(diào)控的靴子,什么時候落地

來源：智能家居時間：2021-08-02 15:59

???????????????????

本周，粉絲、客戶突然問，聽說北京要出調(diào)控政策了？北京房產(chǎn)調(diào)控政策變成了遲遲不落地的那只靴子，被很多人掛念。靴子到底啥時候可以落下來，不得而知。

現(xiàn)在網(wǎng)上傳的所謂房產(chǎn)調(diào)控政策，有這么幾類：

其一，成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)一致。網(wǎng)上有傳言說買二手房的，要盡快辦理網(wǎng)簽、過戶手續(xù)，否則接下來二價(jià)合一，需要交的稅費(fèi)會提高很多。

大家都知道，現(xiàn)在二手房有兩個價(jià)格，一個是最低過戶指導(dǎo)價(jià)，即二手商品住房交易最低計(jì)稅價(jià)格；一個是二手住房實(shí)際成交價(jià)格。很多買房人網(wǎng)簽的時候，會參考過戶最低指導(dǎo)價(jià)，不少人會以這個價(jià)格網(wǎng)簽。至于二手房實(shí)際成交價(jià)格，極少有人會把這個價(jià)格作為網(wǎng)簽價(jià)，原因很簡單，網(wǎng)簽價(jià)越高，需要繳納的稅費(fèi)越多。很多人為了節(jié)省稅費(fèi)，寧可提高首付，降低貸款成數(shù)與額度。

所以，現(xiàn)在北京二手房成交的網(wǎng)簽價(jià)格，就是納稅基數(shù)價(jià)格，同時也是按揭貸款的評估價(jià)格。這三個價(jià)格，是一樣的。

網(wǎng)上所傳的成交價(jià)與網(wǎng)簽價(jià)一致，確切的表述應(yīng)該是提高二手住房交易最低計(jì)稅價(jià)格。最低過戶指導(dǎo)價(jià)提高了，納稅金額自然也就提高了。

最低過戶指導(dǎo)價(jià)，基本每3-4年左右就會調(diào)整一次，也就是提高一次。調(diào)整原因也很簡單，市場成交價(jià)格已經(jīng)與最低過戶指導(dǎo)價(jià)偏離太多。不提高最低過戶指導(dǎo)價(jià)，ZF能收的稅就會少一截。調(diào)整后，可以收到的稅費(fèi)自然就會水漲船高。

如果這次調(diào)整的依然是最低過戶指導(dǎo)價(jià)，沒什么值得大驚小怪，本來就是常規(guī)操作，對房產(chǎn)交易影響較小。

如果真如網(wǎng)上消息所說，納稅價(jià)格跟實(shí)際成交價(jià)格一致。直接結(jié)果就是：房產(chǎn)交易納稅金額大幅度提高。這種調(diào)整，對二手房交易，影響很大。

其二，北京版二手房成交指導(dǎo)價(jià)。發(fā)源于深圳的二手房成交指導(dǎo)價(jià)，在上半年迅速擴(kuò)張，被很多城市借鑒。這個指導(dǎo)價(jià)，與二手房真實(shí)成交價(jià)格相比存在偏差，實(shí)際操作中，極少有人會完全按照這個價(jià)格成交。

但是，銀行發(fā)放貸款，按照成交指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行評估。這是二手房成交指導(dǎo)價(jià)的殺招，降低二手房評估價(jià)格，降低按揭貸款額度，進(jìn)而降低購房杠桿。

有了其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)作為借鑒，北京要出臺這項(xiàng)政策，毫不費(fèi)力。然而，考慮到北京的最低過戶指導(dǎo)價(jià)，已經(jīng)起到了調(diào)劑按揭貸款成數(shù)、控制購房杠桿的作用。是否有必要再出臺一項(xiàng)類似政策，值得商榷。當(dāng)然了，北京真出了這政策，也沒什么好奇怪的。對二手房交易市場的沖擊也有限。

其三，控制按揭貸款額度。這一點(diǎn)，已經(jīng)不是小道消息了。在昨天的公號文章里，我們已經(jīng)分析過。按揭貸款額度緊張，將是影響下半年北京二手房交易市場的關(guān)鍵因素之一。至于按揭貸款額度緊張的原因，我們在昨天的文章里也分析過了，與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)。

接下來，不管北京出臺房產(chǎn)調(diào)控政策，加碼調(diào)控也好；還是保持現(xiàn)有政策格局不變，繼續(xù)執(zhí)行原有調(diào)控政策也罷，都無需過分焦慮。

現(xiàn)在的北京樓市，不同于深圳、上海狂飆突進(jìn)，反而是慢慢吞吞，北京房價(jià)在一線城市里已經(jīng)成為洼地。

上面提到的幾種可能出現(xiàn)的靴子，對北京樓市的整體影響有限。北京樓市現(xiàn)在依然有很強(qiáng)的韌性，至于靴子最終會不會落下來，啥時候落，對樓市的影響有限。