兩天內(nèi)中央密集發(fā)聲釋放強(qiáng)信號(hào) 房地產(chǎn)業(yè)迎史上最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-26 09:00

　　房地產(chǎn)最嚴(yán)監(jiān)管時(shí)代已然來臨。

　　就在剛剛過去的兩天，中央層面從國務(wù)院，到央行、住建部等多個(gè)部委，就房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，對下一階段保障性租賃住房和房地產(chǎn)調(diào)控工作作出部署，再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)的強(qiáng)信號(hào)。

　　從國務(wù)院及各大部委的表態(tài)來看，幾乎涵蓋房地產(chǎn)市場方方面面，包括土地端、金融端、房地產(chǎn)市場秩序整治等。其中，加快發(fā)展保障性住房再次被放到首位、繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。

　　多位房企人士向財(cái)聯(lián)社記者表示，監(jiān)管層對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，呈現(xiàn)出越來越精細(xì)化的趨勢。在房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善的情況下，未來市場將以“穩(wěn)”為主，過去房企高杠桿擴(kuò)張的情形已難再現(xiàn)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)被全方位監(jiān)管

　　7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話。韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。

　　韓正副總理還表示，要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實(shí)管好中介等市場機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場亂象。

　　“國務(wù)院此次會(huì)議有非常明確的定調(diào)，即要重視上半年出現(xiàn)的新情況和新問題，因此管控涉及到房地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域和細(xì)分市場，很大程度上將使各地調(diào)控繼續(xù)趨嚴(yán)，進(jìn)一步推進(jìn)住房市場的健康發(fā)展?！宾L平臺(tái)專家、易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者。

　　同日，央行和住建部也分別就房地產(chǎn)調(diào)控公開喊話。據(jù)央視報(bào)道，中國人民銀行方面表示，近年來我國加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制，“三線四檔”規(guī)則試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制。

　　住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光則表示，要會(huì)同有關(guān)部門，對調(diào)控工作不力、房價(jià)上漲過快的城市堅(jiān)決予以問責(zé)。下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購房。

　　在土地方面，張其光指出，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機(jī)制。

　　隨后在7月23日，住建部等八部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出力爭3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃和物業(yè)服務(wù)四方面問題。

　　“八部門分別為住建部、國家發(fā)改委、公安部、自然資源部、稅務(wù)總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦。從前期土地獲取、開發(fā)、買賣、租賃以及后期的物業(yè)服務(wù)，涉及過程中的廣告宣傳、交易稅費(fèi)、資金來源等均將展開整治，至此房地產(chǎn)秩序綜合規(guī)范治理形成完整閉環(huán)?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂表示。

　　“兩天內(nèi)中央密集發(fā)聲為下半年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，那就是全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制?！敝袊笖?shù)研究院一位高層告訴記者。

　　“面對新情況新問題，下半年房地產(chǎn)調(diào)控力度或?qū)⑦M(jìn)一步加強(qiáng)，熱點(diǎn)城市調(diào)控將延續(xù)常態(tài)化趨勢?！鄙鲜鲋兄秆芯吭焊邔臃Q，土地市場升溫的城市將加快優(yōu)化后續(xù)地塊土拍規(guī)則，長三角部分熱點(diǎn)城市短期內(nèi)調(diào)控升級(jí)預(yù)期上升。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，監(jiān)管層正全方位對房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)管控，包括加快發(fā)展保障性租賃住房，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管，地方樓市調(diào)控延續(xù)常態(tài)化趨勢，加快完善穩(wěn)地價(jià)機(jī)制等。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的大邏輯正悄然生變。

　　“加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控”意義重大

　　在7月22日韓正副總理的講話中，“要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵”尤為引人關(guān)注。

　　而隨后央行和住建部的表態(tài)，分別提到“加快建立健全房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制”及“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控”。

　　上述中指研究院高層認(rèn)為，從監(jiān)管層的表態(tài)來看，預(yù)計(jì)下半年“三線四檔”融資管理將逐步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。嚴(yán)躍進(jìn)也表示，后續(xù)房地產(chǎn)金融方面的政策預(yù)計(jì)繼續(xù)收緊。

　　去年以來，監(jiān)管部門在房地產(chǎn)金融監(jiān)管方面動(dòng)作不斷。不僅針對需求端，在8月開展了房企融資“三道紅線”試點(diǎn)，對供應(yīng)端的政策也有所收緊。2020年末，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知，為銀行設(shè)定了房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

　　“與以往屢次強(qiáng)調(diào)金融之水不要流入房地產(chǎn)不同，從‘三道紅線’開始，房地產(chǎn)金融側(cè)的管控開始進(jìn)入到精準(zhǔn)化階段，其特點(diǎn)是管控有目標(biāo)、落實(shí)有進(jìn)度、操作有保障。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴記者。

　　房企融資新規(guī)落地后，試點(diǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比三項(xiàng)核心經(jīng)營財(cái)務(wù)指標(biāo)明顯改善，負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營逐漸趨于穩(wěn)健。

　　根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，在涉房融資收緊下，2020年100家上市房企中40%房企實(shí)現(xiàn)成功降檔；綠檔房企數(shù)量達(dá)到29家，較2019年的12家增長過半。

　　“從企業(yè)維度，‘三道紅線’如果擴(kuò)大試點(diǎn)，此前過度依賴高杠桿拿地的粗放式增長，將面臨很大挑戰(zhàn)。在密度較高的調(diào)控周期內(nèi)，對企業(yè)運(yùn)營管理提出越來越高的要求?！币晃桓＝ǚ科笫袌霾拷?jīng)理曾在接受記者時(shí)表示。

　　對于房地產(chǎn)貸款集中度管理，央行方面表示，這項(xiàng)制度既是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要組成部分，也是金融宏觀審慎政策框架的一項(xiàng)重要內(nèi)容。實(shí)施以來，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。

　　最新數(shù)據(jù)顯示,6月末人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落了2.2個(gè)百分點(diǎn),其中個(gè)人住房貸款增速比上年末回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，財(cái)聯(lián)社記者此前曾獨(dú)家報(bào)道，今年以來部分房企出現(xiàn)商票未能按期兌付現(xiàn)象。對此，監(jiān)管部門已將“三道紅線”試點(diǎn)房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報(bào)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論是“三道紅線”，還是房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，都宣告了房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代將終結(jié)。預(yù)計(jì)今年下半年房企資金面收緊趨勢不改，高杠桿擴(kuò)張時(shí)代已一去不復(fù)返。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）