北京市規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知起草說明

來源：智能家居時間：2021-07-19 12:31

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關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房

出租管理工作的通知（試行）

（征求意見稿）

各有關(guān)單位：

為滿足共有產(chǎn)權(quán)住房購房人實際生活需求，規(guī)范住房租賃活動，提高住房使用效率，根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）、《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》（京建法〔2017〕21號）等文件規(guī)定，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理有關(guān)工作通知如下：

一、共有產(chǎn)權(quán)住房購房人因家庭成員就業(yè)、子女就學(xué)等原因確需出租住房的，應(yīng)按照國家及本市住房租賃管理、共有產(chǎn)權(quán)住房管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。住房租賃活動納入本市住房租賃及其監(jiān)督管理范圍。

二、共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動統(tǒng)一通過市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺（以下簡稱“服務(wù)平臺”）辦理，包括住房出租意向登記、出租使用協(xié)議簽訂、住房情況核驗、住房信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)簽、租賃登記備案等。服務(wù)平臺與市住房租賃管理服務(wù)平臺、房屋大數(shù)據(jù)平臺、安居北京住房保障管理信息系統(tǒng)實行聯(lián)網(wǎng)。

三、共有產(chǎn)權(quán)住房購房人通過服務(wù)平臺填報出租意向，與代持機(jī)構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議，明確購房人為住房出租責(zé)任人，承擔(dān)住房出租安全責(zé)任，履行住房維修等義務(wù)；約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，并說明出租原因。住房租賃期限原則上不超過三年。

四、服務(wù)平臺通過對接市房屋大數(shù)據(jù)平臺、住房保障管理信息系統(tǒng)，核驗共有產(chǎn)權(quán)住房購房人住房情況。經(jīng)核驗通過，購房人在本市無其他住房，住房出租信息方可在服務(wù)平臺發(fā)布。購房人對審核結(jié)果有異議的，由購房人向房屋所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門提請復(fù)核。

共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)自收到購房人住房出租意向申請后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)回復(fù)意見，逾期未回復(fù)的視同同意出租。

五、共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估項目所在區(qū)域的住房租賃市場租金，定期發(fā)布代持共有產(chǎn)權(quán)住房項目租賃成交信息，引導(dǎo)社會形成穩(wěn)定預(yù)期。

六、共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)會同同級住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門，根據(jù)區(qū)域市場租金水平，按照就低原則，綜合確定各套型政府產(chǎn)權(quán)份額比例的租金定額收益。租金定額收益經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市財政部門審核后實施，并在服務(wù)平臺中公布。

租金定額收益實施動態(tài)調(diào)整，新（續(xù)）簽訂住房租賃合同的，代持機(jī)構(gòu)按照新標(biāo)準(zhǔn)收取租金收益。租賃合同期內(nèi)，每三年代持機(jī)構(gòu)可調(diào)整一次租金定額收益。

七、共有產(chǎn)權(quán)住房購房人擬定的住房租金標(biāo)準(zhǔn)低于代持機(jī)構(gòu)確定的市場租金標(biāo)準(zhǔn)，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先租賃住房，按購房人擬定租金標(biāo)準(zhǔn)及持有產(chǎn)權(quán)份額比例，向其支付租金收益。

鼓勵共有產(chǎn)權(quán)住房優(yōu)先面向本區(qū)公租房備案家庭和符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。承租家庭優(yōu)先條件，由服務(wù)平臺對接住房保障管理信息系統(tǒng)進(jìn)行核驗。

各代持機(jī)構(gòu)將租賃住房作為公租房配租使用的，應(yīng)納入住房保障管理信息系統(tǒng)統(tǒng)一管理，列入公租房籌集計劃的，可享受相關(guān)稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策。

八、共有產(chǎn)權(quán)住房出租租金收取采取資金托管方式。購房人在代持機(jī)構(gòu)認(rèn)可的商業(yè)銀行開設(shè)賬戶，并與代持機(jī)構(gòu)、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益按月、季度劃轉(zhuǎn)到代持機(jī)構(gòu)指定賬戶。住房租賃活動中涉及的相關(guān)稅費(fèi)，按照國家及本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

九、共有產(chǎn)權(quán)住房出租房源由服務(wù)平臺統(tǒng)一向社會發(fā)布后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)方可為其代理住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人與承租人自行或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成出租的，均應(yīng)在服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同。服務(wù)平臺將網(wǎng)簽合同信息推送至市住房租賃管理服務(wù)平臺后，視同完成住房租賃合同登記備案和出租登記。

十、共有產(chǎn)權(quán)住房購房人未經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)按照共有產(chǎn)權(quán)住房購房合同約定追究其違約責(zé)任，并向代持機(jī)構(gòu)返還違規(guī)期間政府產(chǎn)權(quán)份額部分租金收益。共有產(chǎn)權(quán)住房承租人不得將住房再次轉(zhuǎn)租。

十一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理未經(jīng)服務(wù)平臺發(fā)布的共有產(chǎn)權(quán)住房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)平臺也不得為其發(fā)布和代理。

除代持機(jī)構(gòu)外的其他住房租賃企業(yè)，不得為共有產(chǎn)權(quán)住房提供住房租賃經(jīng)營服務(wù)。

十二、共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)應(yīng)做好共有產(chǎn)權(quán)住房出租服務(wù)工作，指導(dǎo)購房人合法合規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房。根據(jù)購房合同約定，對共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額部分代行日常管理責(zé)任，確保政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益按時足額收取。加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房政策、住房租賃及其監(jiān)督管理規(guī)定和住房使用安全知識的宣傳，暢通違規(guī)線索舉報渠道，及時發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租行為，限期追回政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，并將相關(guān)違規(guī)信息報送區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門。加強(qiáng)信息技術(shù)手段推廣應(yīng)用，提高共有產(chǎn)權(quán)住房社區(qū)技防監(jiān)督管理水平。

十三、各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)（住房保障）部門應(yīng)按照國家和本市住房租賃管理規(guī)定，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動管理；加大執(zhí)法檢查力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的機(jī)構(gòu)和個人，應(yīng)責(zé)令其限期改正，拒不改正的，將機(jī)構(gòu)和個人信息錄入管理系統(tǒng)作為不良記錄。

共有產(chǎn)權(quán)住房購房人違反本通知規(guī)定且拒不改正的，代持機(jī)構(gòu)可暫停辦理該套住房的回購和上市手續(xù)。

十四、市保障性住房建設(shè)投資中心作為市級代持機(jī)構(gòu)，應(yīng)做好服務(wù)平臺建設(shè)、運(yùn)行、維護(hù)等工作，制定服務(wù)平臺具體操作流程，做好共有產(chǎn)權(quán)住房出租政策咨詢服務(wù)。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同相關(guān)部門，對服務(wù)平臺的建設(shè)和運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，保障工作有序推進(jìn)。

十五、本通知自2021年月日起實施，試行期限3年。

《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租

管理工作的通知（試行）》（征求意見稿）

的起草說明

一、起草背景

2017年9月，我市印發(fā)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號），政策實施以來，切實解決了剛需家庭購房置業(yè)需求，抑制了住房投機(jī)行為，取得良好社會效果。共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)和分配等工作穩(wěn)步推進(jìn)，配套政策不斷完善，政策體系逐漸形成。截至今年6月底，全市已供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房項目77個、可提供房源約7.9萬套，部分項目已陸續(xù)入住。

共有產(chǎn)權(quán)住房交用后的出租管理，關(guān)系著購房人的切實利益，關(guān)系著社會資源分配公平?！稌盒修k法》中已有明確規(guī)定：“已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。購房人應(yīng)在市級代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。具體實施細(xì)則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委另行制定”。在實際工作中，群眾反映由于子女上學(xué)、就近上班等原因，部分已入住項目購房人存在住房出租實際需要，希望明確細(xì)化共有產(chǎn)權(quán)住房出租流程和收益繳納路徑。為此，我委會同相關(guān)部門認(rèn)真調(diào)查、慎重研究，提出出租管理細(xì)化方案，以進(jìn)一步規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租行為。

二、起草過程

《暫行辦法》發(fā)布實施后，我委即將制定《關(guān)于規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房出租管理工作的通知（試行）》（以下簡稱《通知》）納入議事日程，作為共有產(chǎn)權(quán)住房重點(diǎn)配套政策文件認(rèn)真研究加以推進(jìn)，期間經(jīng)歷動員部署、研究討論、文件起草、意見征求等多個階段，于2020年形成政策初稿，并不斷修改完善。

期間主要開展了以下工作：一是廣泛深入調(diào)研。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委先后到各區(qū)住房保障管理部門、市區(qū)保障房專業(yè)平臺、共有產(chǎn)權(quán)住房部分已入住項目實地調(diào)研，結(jié)合北京共有產(chǎn)權(quán)住房發(fā)展實際，力爭使《通知》規(guī)定措施可落地、可執(zhí)行、便于操作。二是充分聽取意見建議?！锻ㄖ分贫ㄟ^程中，我委與市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委多次深入交換意見，先后多輪征求委內(nèi)相關(guān)處室（單位）、各區(qū)住建（房管）部門、市及區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)意見，并聽取吸收住房、法律、評估專家提出的合理建議。在此基礎(chǔ)上，幾易其稿，不斷修改完善，最終形成《通知》（征求意見稿）。

《通知》以國家和本市房屋租賃管理規(guī)定為基礎(chǔ)，本著租賃當(dāng)事人協(xié)商一致的原則，結(jié)合共有產(chǎn)權(quán)住房的特殊性，提出了出租條件、出租程序、收益分配和監(jiān)督管理等具體要求。主要包括以下內(nèi)容：

（一）設(shè)定出租程序，便于操作管理。共有產(chǎn)權(quán)住房租賃活動統(tǒng)一通過市保障房中心建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺進(jìn)行，平臺為購房人提供住房核驗、房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽、登記備案等服務(wù)。共有產(chǎn)權(quán)住房代持機(jī)構(gòu)在收到購房人住房出租意向申請后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)回復(fù)是否同意出租的意見，通過設(shè)定審批工作時限，確保購房人利益。購房人出租住房前與代持機(jī)構(gòu)簽訂住房出租使用協(xié)議，約定住房擬出租價格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租賃期限原則上不超過三年。

（二）合理確定收益，引導(dǎo)合規(guī)出租。突出共有產(chǎn)權(quán)住房政策屬性，政府租金收益原則上根據(jù)區(qū)域市場租金水平綜合確定，在體現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)共有的基礎(chǔ)上，就低確定政府定額租金收益，充分讓利于民。定額租金收益實施動態(tài)調(diào)整，租賃期內(nèi)每三年代持機(jī)構(gòu)可調(diào)整一次。租金定額收益按項目確定后，代持機(jī)構(gòu)將在服務(wù)平臺中公布。

（三）委托劃轉(zhuǎn)租金，確保按期收繳。租金收取采取托管方式，以購房人名義在代持機(jī)構(gòu)認(rèn)可的銀行開設(shè)賬戶，購房人與代持機(jī)構(gòu)、銀行簽訂委托協(xié)議，租金到賬后按約定將政府定額租金劃轉(zhuǎn)到代持機(jī)構(gòu)指定賬戶。住房租賃活動中涉及的相關(guān)稅費(fèi)，按照國家及本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）明確監(jiān)管措施，維護(hù)社會公平。未經(jīng)代持機(jī)構(gòu)同意，購房家庭不得擅自出租住房，商業(yè)網(wǎng)站、房產(chǎn)中介等不得提供相關(guān)服務(wù)。市、區(qū)住建部門、代持機(jī)構(gòu)按照職責(zé)分工做好共有產(chǎn)權(quán)住房出租的服務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作，加大執(zhí)法檢查力度，對違規(guī)出租共有產(chǎn)權(quán)住房的相關(guān)機(jī)構(gòu)和個人，采取將不良記錄入管理系統(tǒng)、追究合同違約責(zé)任、暫停住房回購和上市手續(xù)等措施。