7月9日，上海也加入二手房調控大軍，即日起將實施二手房源價格核驗，整頓掛牌價格虛高，有關部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源將不得對外發(fā)布。在上海出臺該新規(guī)的同一日，東莞市住建局今日發(fā)布文件，對新房售價申報進行了詳細規(guī)定；廣州南沙也有取消人才購房政策的消息傳出。

而前一天，西安正式出臺了二手房指導價新政；成都也公布了二手房指導價第二批住宅小區(qū)。各地密集升級調控措施，讓市場對于下半年樓市調控放松的期望落空。

“當前政策的調控思路非常清晰，調控定力非常足，從新房到二手房，從住宅市場到土地市場，從購房者到房企到地方政府，哪里有漏洞補哪里，不斷完善優(yōu)化政策，”在億翰智庫研究總監(jiān)于小雨看來，“疫情期間都未放開調控，當前更無此必要。事實上，因為要保證流動性，刺激消費，還要防范房地產這個‘灰犀?！?，未來的導向肯定是管住，防止錢流入房地產。”

對于今日央行的降準，房地產業(yè)內人士也保持著冷靜的態(tài)度，當前房地產金融監(jiān)管仍在持續(xù)強化，“三道紅線”加“兩條紅線”，以及《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》等，已明確要加強資金流入房地產領域的監(jiān)管，本次降準對房地產市場談不上利好。

上海二手房源價格核驗

7月9日上午10點，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海相關交易管理部門將以市場真實價格為依據，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

記者從某鏈家門店處了解到，其已于9日下午從公司處接到了該通知，“但具體細則還沒下來”。

值得一提的是，與多數城市給出明確價格不同的是，上海此次并未直接給出二手房的價格。有知情人士透露，有關部門會有一個評估系統(tǒng)對二手房價格進行審核，價格落在該范圍內即可通過，范圍之外則無法通過。

該價格并不會直接對外披露，“合理價格是多少，只有試了才知道”。在某資深業(yè)內人士看來，現在有存在房源價格虛高的現象，明顯偏離正常市場價格，這樣會干擾市場正常價格，拉高平均價，同時會影響市場預期。

事實上，上海對二手房市場的管控從2020年時就已開始逐步推進。2020年12月，上海二手房交易過程中新增房源核驗環(huán)節(jié)；今年3月政策緩沖期結束，中介機構下架大量二手房源，對虛假房源進行整頓。

疊加“滬十條”、新房集中入市等各項措施，上海二手房市場2020年下半年以來的熱鬧狀態(tài)出現緩解。

上海中原地產提供的數據顯示，進入二季度后，市場情緒有所企穩(wěn)，成交量穩(wěn)定在2.5萬套左右；6月份的成交略有增加，達到2.8萬套。較1月份4.4萬套、3月份的3.9萬套有所下降。

中指院上海分院高級分析師劉航提出，本次新增的價格核驗則是對前期政策的補充升級，精準打擊部分二手房掛牌虛高、誤導房價預期的現象。未來有望改善二手房市場存在的投機炒作行為，引導二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預期，促進上海房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

各地調控加碼

今年以來，各地政府因城施策，房地產市場的調控新規(guī)層出不窮。據中指院不完全統(tǒng)計，2021 年上半年月均出臺房地產緊縮政策明顯超過去兩年月均水平，30余熱點城市出臺調控新政，累計調控次數超百次，調控更加頻繁，調控手段更加全面。

從年初起，上海就相繼對假離婚、贈與房產、增值稅免征年限“2升5”等進行規(guī)定，并祭出積分搖號新規(guī)，持續(xù)對市場進行降溫。在近期落下帷幕的首批集中供地中，上海實行了房地聯動機制，在出讓文件中直接對地塊未來新房價格進行了規(guī)定，穩(wěn)定了市場預期。

7月9日，東莞也出臺了新建商品房售價申報新規(guī)，針對下一年度首次銷售的新建商品住房項目的申報價格，將參照同區(qū)域、同地段當前同類型項目的申報價格及網簽價格，結合房價調控目標審核確定。

不只是針對新房領域，今年頗有風向標作用的，還有對二手房市場的調控。今年2月初，深圳率先落地，發(fā)布了全市3595個小區(qū)二手房成交指導價；5月中旬，寧波公布了9個熱點學區(qū)、112個小區(qū)指導價；5月下旬，成都也公布了第一批住宅小區(qū)的二手房指導價細則。7月8日，西安也發(fā)布了《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，正式出臺了二手房指導價新政。

隨著二手房調控新規(guī)的發(fā)布，各地市場熱度出現不同程度降溫。

在針對熱點學區(qū)二手房進行指導價的寧波，有當地市場人士向記者表示，主要的9個學區(qū)價格回調或成交為零了；而普通二手房現在的行情也較為慘淡，比去年已成交價還要高的成交概率幾乎為零。

在最早推出二手房指導價的深圳，已連續(xù)3個月成交量低于5000套，6月則跌破3000套，二手住宅過戶套數為2575套，環(huán)比下滑15%，同比減少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比下跌35.4%。

調控收緊預期難改

目前，還有更多城市熱度仍保持在高位。

以熱點城市杭州為例，中指院數據顯示，2021上半年，杭州市區(qū)(含富陽、臨安)新房成交104696套，為近5年來同比新高；杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交55344套，為4年來同比新高。

在高成交量的推動下，杭州各大銀行房貸利率連續(xù)上調，房貸額度也頻頻告急，杭州部分銀行對二套房、二手房停貸的消息不時傳出。

在杭州當地市場人士看來，若市場溫度不退，未來可能會帶來更多的調控政策，例如提高首付、增加社保年限等，“達不到門檻的買不了，市場熱度自然而然會下降”。

在今年上半年經歷了兩度調控升級的廣州，市場的活躍度仍不低?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2021年上半年，廣州一手住宅成交面積為634.95萬平方米，同比增79.65%；另據貝殼研究院數據，今年上半年，二手房成交7.8萬套，創(chuàng)歷史同期新高。

對于已有所降溫的上海市場，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，在調連續(xù)高密度推出調控政策下，二季度樓市溫度的確控制住了，但是從成交量來看，仍比正常水平高出20%左右，因此房價還是有上漲壓力?！皹鞘姓{控神經不會松，只要市場有違規(guī)舉動，調控舉措會很快落地。”

不只是一二線城市，中指院預計，今年下半年，調控升級加碼的城市或將繼續(xù)向熱點三四線城市蔓延，各城市或參考借鑒一二線城市有效的調控政策，不斷細化和完善當地調控“工具箱”。

值得一提的是，今日央行宣布降準，這一通常對于房地產市場來說是利好的消息，在58安居客房產研究院分院院長張波看來，此次對于房地產行業(yè)難言利好，在調控側沒有明顯放松的背景下，房企的融資難度降低空間依然有限。今年上半年房貸整體通過金融機構融資的規(guī)模已經減小，同時從“三道紅線”+“兩條紅線”的金融供給兩側的調控來看，目前沒有絲毫放松的跡象。

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