??2020年恒大物業(yè)（06666.HK）的業(yè)績會，時任董事長的趙長龍沒有出席，而今，他的董事長頭銜從正變“副”。

??7月8日收盤不久，恒大物業(yè)公布了一則人事變動。甄立濤空降成為執(zhí)行董事兼董事長，原董事長趙長龍、總經(jīng)理胡亮職位有所調(diào)整。

??甄立濤任執(zhí)行董事兼董事長后，趙長龍被調(diào)任為執(zhí)行董事兼副董事長兼公司總經(jīng)理。隨著趙長龍職務(wù)的調(diào)動，現(xiàn)任總經(jīng)理胡亮則被調(diào)任為執(zhí)行董事兼常務(wù)副總經(jīng)理。

??根據(jù)公告內(nèi)容，甄立濤的薪資并不高，年薪僅有18萬元。不過，2009年便加入恒大集團的他，已經(jīng)囤積了不少的股票和債券。目前，他擁有288萬股恒大物業(yè)股份、510.8萬股中國恒大（03333.HK）股份，合計市值約為7300萬港元。

??“甄先生出任董事長，體現(xiàn)了中國恒大對恒大物業(yè)作為其重要產(chǎn)業(yè)板塊的高度重視。”恒大物業(yè)如此解釋甄立濤的就職。

??規(guī)模增長降速

??趙長龍任董事長的時間內(nèi)，親歷了恒大物業(yè)上市，并且創(chuàng)下50天內(nèi)市值翻翻的良好增勢。上市后的恒大物業(yè)，也在較短時間內(nèi)，曾與碧桂園服務(wù)（06098.HK）市值比肩。

??不過，在你追我趕之中，恒大物業(yè)稍落后于碧桂園服務(wù)，但二者掀起的“頭馬股”之爭仍在繼續(xù)，目前恒大物業(yè)總市值916.76億港元。

??去年，恒大物業(yè)的營收達到105.09億元，排在上市物企的第二位，穩(wěn)居榜首的是碧桂園服務(wù)的156億元收入。規(guī)模上，恒大物業(yè)的在管面積已經(jīng)達到3億方，碧桂園服務(wù)規(guī)模在3.7億方。

??為了盡快擴充面積，今年1月，許家印給恒大物業(yè)立下了“軍令狀”，要求每個月必須新增拓展在管面積3000萬平方米。一紙令下，開啟了恒大物業(yè)速度與激情的擴張道路。

??不過，從年報發(fā)布后，恒大物業(yè)的規(guī)模擴張效果還未完全展現(xiàn)出來。之后的幾個月，布局了保險業(yè)，又與騰訊聯(lián)合打造了物業(yè)科技平臺“微物云”，縱向服務(wù)的挖掘風生水起，但是規(guī)模擴張的消息相對少了些。

??截至2020年底，恒大物業(yè)實現(xiàn)在管面積6260萬方的增長，達到3億平方米。同期，合約面積的增長也不可小覷，新增的規(guī)模將近6000萬方，總合約面積達到5.65億平方米。

??但如果從這幾個月的合約管理面積增長來衡量，落后于每個月3000萬方的增長速度。

??截至2021年2月28日，恒大物業(yè)的合約面積約為6.79億方。而根據(jù)“恒大物業(yè)”公眾號4月22日發(fā)布的內(nèi)容顯示，其合約面積約為6.97億平方米，近兩個月的時間，合約管理面積增長了1800萬方。按此推算，在管面積的增長會比1800萬方再少點。

??此外，從其運營主體金碧物業(yè)的招投標進度來看，年初至今的招標數(shù)量也不太出彩。

??據(jù)企查查顯示，今年1月-7月，金碧物業(yè)共參加了15個招投標項目，其中9項顯示為中標或中標第一候選人，4項落選，中選與落選的比例約為2：1。

??6億方規(guī)模的考驗

??來到恒大短短三年，這是甄立濤第二次升職。

??2020年10月14日晚，恒大地產(chǎn)集團發(fā)布人事變動公告，公司總經(jīng)理由甄立濤變更為柯鵬，甄立濤則調(diào)任恒大集團執(zhí)行總裁一職。

??在加入恒大之前，甄立濤已在業(yè)內(nèi)闖出一番名堂。2018年5月，時任嘉凱城（000918.SZ）董事長的甄立濤辭去職務(wù)，接任恒大地產(chǎn)總裁一職。

??彼時，恒大地產(chǎn)是嘉凱城的控股股東之一。2016年9月26日，甄立濤通過董事會和監(jiān)事會換屆選舉，被聘任為嘉凱城董事長，此番職位調(diào)動也被業(yè)內(nèi)理解為“升職”。

??成為恒大集團總裁不到一年的時間，甄立濤再次被調(diào)往恒大物業(yè)，擔綱一把手。被選中，和他在恒大的表現(xiàn)分不開。

??2020年，住建部、央行召開重點房企座談會，為房企融資劃定了“三條紅線”，不僅融資面臨緊張，降負債的難題也落了下來。恒大2020年業(yè)績會上，許家印再次立下“軍令狀”，計劃每年將有息負債下降 1500 億元，三年大降 4500 億元。

??今年僅過去7個月，恒大就傳來好消息。6月30日，恒大集團對外透露，截至目前恒大凈負債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

??為了快速降債，恒大上半年在拿地市場沉寂了。今年上半年22城的第一輪土拍，共有300多家企業(yè)參與了795宗土地的市場競爭。然而，在拿地數(shù)量TOP50的榜單中不見恒大身影。

??不過即使這樣，截至去年底，恒大還是為恒大物業(yè)預(yù)留了1.5億方的土儲面積。而幫助恒大完成“紅變綠”的甄立濤，再次被派往物業(yè)板塊，或許背后寄托著恒大更高的期許。

??去年，恒大物業(yè)的資產(chǎn)總量達到170億元，同期負債約為71.3億元，資產(chǎn)負債率達41.78%，較2018年86.36%的峰值降低了近25個百分點，不過在輕資產(chǎn)的物管行業(yè)仍表現(xiàn)較高。

??而按照年初流出的“軍令狀”，恒大物業(yè)今年在管面積新增3.6億方，在管面積超6億方，凈利潤至少在39億元。進入下半年，從趙長龍手中接棒的甄立濤，壓力不小。

??截至7月8日收盤，恒大物業(yè)報收8.48港元/股，當日跌去6.61%。

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