??易居房地產(chǎn)研究院7月5日發(fā)布《2021年6月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，上半年40城成交面積同比增長(zhǎng)42%，創(chuàng)2017年以來(lái)上半年度新高。上半年40城成交面積同比增長(zhǎng)42%，較2019年上半年增長(zhǎng)19%。從2010年以來(lái)的歷年上半年新房成交來(lái)看，2021年上半年40城成交面積僅略低于于2016年，創(chuàng)2017年以來(lái)的上半年度新高。6月40城新房成交面積環(huán)比同比分別小幅下降6%和4%，市場(chǎng)成交有所降溫。6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比和同比分別小幅下降6%和4%。6月40城新房成交有所降溫，說(shuō)明上半年以來(lái)的多地調(diào)控政策收緊和信貸收緊起到了明顯的作用。上半年珠海、廈門、武漢、北京成交增速較高，南寧、長(zhǎng)沙、鄭州等中西部二線城市成交偏弱。珠海今年新房成交火熱，尤其是主城區(qū)，呈明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，而其去年上半年的基數(shù)較低，上半年成交面積同比增速高達(dá)188%，是40城中最高的。廈門今年上半年新房供應(yīng)明顯增長(zhǎng)，島內(nèi)和島外核心區(qū)多個(gè)項(xiàng)目集中備案，樓市成交火熱。武漢增速較高則主要是去年同期受疫情影響基數(shù)太低。南寧、長(zhǎng)沙和鄭州上半年新房成交面積同比小幅下降。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。鄭州今年上半年新房供應(yīng)相比去年同期有所下降，部分區(qū)域樓市銷售情況也不是很好，導(dǎo)致了成交量同比下降。

??易居研究院高級(jí)研究員沈昕表示，今年上半年各地調(diào)控政策密集出臺(tái)，一季度主要是熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控持續(xù)收緊，二季度調(diào)控下沉至熱點(diǎn)三四線城市。上半年涉房信貸整體呈收緊趨勢(shì)，多城房貸額度緊張利率上調(diào)，其中以大灣區(qū)和長(zhǎng)三角的城市居多。展望未來(lái)，隨著調(diào)控的持續(xù)深入和信貸繼續(xù)收緊，預(yù)計(jì)下半年部分城市新房成交將降溫。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??6月40城成交面積環(huán)比同比分別小幅下降6%和4%

??2021年6月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比和同比分別小幅下降6%和4%。6月40城新房成交有所降溫，說(shuō)明上半年以來(lái)的多地調(diào)控政策收緊和信貸收緊起到了明顯的作用。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行分析，6月的移動(dòng)平均同比增速為41.7%，增速小幅回落。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始震蕩下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年一季度受疫情影響，曲線下行幅度有所擴(kuò)大，二季度商品房銷售逐漸恢復(fù)正常，曲線于5月份開始震蕩上行。

??受去年同期的低基數(shù)影響，2021年一季度曲線加速上行，4月曲線繼續(xù)上行，5月曲線調(diào)頭向下，6月繼續(xù)下行?？紤]到去年下半年成交基數(shù)上升，預(yù)計(jì)下半年該曲線還將持續(xù)下行。

??2021年上半年40城成交面積同比增長(zhǎng)42%，創(chuàng)2017年以來(lái)上半年度新高

??2021年上半年，40城成交面積同比增長(zhǎng)42%，增速較1-5月回落15個(gè)百分點(diǎn)，3月以來(lái)增速持續(xù)回落；較2019年上半年增長(zhǎng)19%。

??從本輪行情的歷史走勢(shì)來(lái)看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說(shuō)明2017年市場(chǎng)出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺(tái)或升級(jí)了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長(zhǎng)較多。2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與2019年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國(guó)大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來(lái)隨著銷售逐步恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅持續(xù)收窄，年末降幅已接近0。

??2021年1-2月，受去年同期低基數(shù)影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅上行，3月以來(lái)增速持續(xù)回落。

??對(duì)比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來(lái)看，兩條曲線走勢(shì)大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對(duì)宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)1-6月全國(guó)住宅成交累計(jì)同比增速也將繼續(xù)回落。

??從2010年以來(lái)的歷年上半年新房成交來(lái)看，2021年上半年40城成交面積僅略低于2016年，創(chuàng)2017年以來(lái)的上半年度新高。

??分城市類別來(lái)看，2021年上半年，一線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)88%，二線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)42%；三四線城市累計(jì)同比增長(zhǎng)29%。

??一線城市在經(jīng)歷2017年和2018年的樓市低迷期后，2019年1月年初累計(jì)成交面積同比開始轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，上半年增速逐漸提高，下半年則逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月后降幅持續(xù)收窄，9月由降轉(zhuǎn)增后增速持續(xù)提高。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行，目前一線城市是仍三類城市中增速最高的。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長(zhǎng)，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長(zhǎng)。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月后降幅持續(xù)收窄。2021年1-2月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來(lái)同比降幅有所收窄。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年三四線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水,3月后降幅持續(xù)收窄，11月由降轉(zhuǎn)增，全年小幅增長(zhǎng)。2021年前兩月，由于去年同期的低基數(shù)，累計(jì)同比曲線大幅上升，3月以來(lái)增速持續(xù)下行，上半年三四線城市是三類城市中增速最低的。

??40城上半年新房成交量同比增速排名：珠海增速最高，韶關(guān)降幅最大

??具體城市來(lái)看，2021年上半年，珠海、廈門、武漢、北京和杭州的成交量同比增速最高。珠海今年新房成交火熱，尤其是主城區(qū)，呈明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)，而其去年上半年的基數(shù)較低，上半年成交面積同比增速高達(dá)188%，是40城中最高的。廈門今年上半年新房供應(yīng)明顯增長(zhǎng)，島內(nèi)和島外核心區(qū)多個(gè)項(xiàng)目集中備案，樓市成交火熱。武漢增速較高則主要是去年同期受疫情影響基數(shù)太低。自去年二季度以來(lái)，一線城市新房成交持續(xù)火熱，今年上半年北京同比增長(zhǎng)131%，廣州和深圳均同比增長(zhǎng)84%，上海同比增長(zhǎng)69%。

??上半年新房成交量同比下降的城市有韶關(guān)、南寧、洛陽(yáng)、淮安、長(zhǎng)沙、鄭州6個(gè)城市。其中韶關(guān)同比降幅最大，主要是去年同期韶關(guān)新房成交基數(shù)較高，韶關(guān)屬于廣東較為不發(fā)達(dá)區(qū)域，去年下半年以來(lái)樓市成交比較低迷。南寧今年新房銷售比較低迷，主要是前兩年樓市比較火熱，目前處于降溫周期。洛陽(yáng)上半年新房成交面積下降主要是供應(yīng)下降所致，另外洛陽(yáng)樓市前兩年持續(xù)火熱，需求有所透支。鄭州今年上半年新房供應(yīng)相比去年同期有所下降，部分區(qū)域樓市銷售情況也不是很好，導(dǎo)致了成交量同比下降。

??其他主要城市上半年的新房成交量來(lái)看，二線主要城市中，南京、重慶、福州的同比增速較高，西安、長(zhǎng)春、寧波等城市同比增速較低。

??預(yù)計(jì)信貸收緊趨勢(shì)下下半年部分城市成交將降溫

??2021年6月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比同比分別小幅下降6%和4%。上半年，40城新建商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)42%，較2019年上半年增長(zhǎng)19%。從2010年以來(lái)的歷年上半年新房成交來(lái)看，2021年上半年40城成交面積僅略低于于2016年，創(chuàng)2017年以來(lái)的上半年度新高。從城市來(lái)看，上半年一線城市成交量同比增速最高，其中北京同比增長(zhǎng)超1倍，廣州和深圳超過(guò)80%。中西部及東北的部分二線城市比如南寧、長(zhǎng)沙、鄭州和長(zhǎng)春等成交偏弱。

??從政策面來(lái)看，今年上半年各地調(diào)控政策密集出臺(tái)，一季度主要是熱點(diǎn)一二線城市調(diào)控持續(xù)收緊，二季度調(diào)控下沉至熱點(diǎn)三四線城市。上半年涉房信貸整體呈收緊趨勢(shì)，多城房貸額度緊張利率上調(diào)，其中以大灣區(qū)和長(zhǎng)三角的城市居多。

??展望未來(lái)，隨著調(diào)控的持續(xù)深入和信貸繼續(xù)收緊，預(yù)計(jì)下半年部分城市新房成交將降溫。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長(zhǎng)春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、西安、蘭州、廈門、合肥、寧波；

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽(yáng)、無(wú)錫、洛陽(yáng)、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

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