21社論：地產(chǎn)調(diào)控已為市場各環(huán)節(jié)設(shè)置好了“防火墻”，投機者應(yīng)盡快收手

來源：智能家居時間：2021-06-23 12:40

原標題：地產(chǎn)調(diào)控已為市場各環(huán)節(jié)設(shè)置好了“防火墻”，投機者應(yīng)盡快收手

日前有消息稱，多個城市部分銀行停止了二手房貸款業(yè)務(wù)，后續(xù)是否會有更多地方跟進，備受關(guān)注。

目前部分城市商品房交易量較大，樓市有漲價壓力，收緊房貸可以調(diào)節(jié)市場節(jié)奏，有效防止樓市過熱，起到宏觀調(diào)控的作用。與此同時，這也是向全國房地產(chǎn)市場傳出明確信號，政府不希望房地產(chǎn)市場過熱。去年至今年第一季度，我國家庭部門杠桿率增速過快，房貸增量規(guī)模較大，整體上有抑制房貸增速放緩的需要，二手房停貸是一種較為極端的應(yīng)對方式。

二手房停貸也是部分銀行主動進行房貸額度管理所采取的措施。2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為大中小型銀行以及村鎮(zhèn)銀行等設(shè)置了“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比以及個人住房貸款占比。部分銀行為了避免越過紅線，或者為下半年預(yù)留一定的額度，暫停二手房貸款是比較合理且不會過于復雜的方式。

但是，這種極端方式應(yīng)該是局部的，即涉及范圍限于部分城市的部分銀行，而非全局性的，中國樓市還沒有過熱到需要采取這種全國“剎車”的手段。部分城市如果全面實行二手房停貸，則可能凍結(jié)當?shù)囟址渴袌?，有人認為這種措施有利于部分地方政府、地產(chǎn)商與銀行。這種觀點認為，因為二手房停貸會讓有限的房貸資源流向新房市場，一方面可以幫助地產(chǎn)商去庫存，回收現(xiàn)金流，償還銀行信貸；另一方面，將需求引流到新房市場，則有利于維持新房價格，從而確保土地價格不會貶值，有助于地方政府維持或提高土地財政收入。

這種想法或許在邏輯上是成立的，然而這并非是某個城市通過行政手段要求全面停止二手房貸款，而僅僅是部分銀行的行為，因此不應(yīng)該過多猜測是地方政府趨利的政策選擇。全面凍結(jié)二手房交易引發(fā)恐慌帶來的損失會遠遠大于政府增加土地收入的利益：或者過多的剛需購房者去搶購新房導致樓市價格大漲，或者人們擔心二手房交易被凍結(jié)后價格下跌，影響購買新房的價值。這種不確定性并不會給地方政府帶來好處，何況土地收入已經(jīng)劃轉(zhuǎn)稅務(wù)征收。

當然，也有人認為二手房停貸是為了精準打擊炒房者，讓他們無法賣房離場，從而套牢在市場上。但是，市場上也有很多住房改善型需求，這部分群體必須賣掉手中的舊房才能購置新房，如果一座城市長期凍結(jié)二手房交易，那么這對住房改善型需求群體帶來的影響更大。因此，這些解讀都是對地方政府目的的猜測。事實上，政府當前的主要目標是穩(wěn)定市場，避免市場失控。

為了確保地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，中國政府正在加強對房地產(chǎn)的全程監(jiān)管，以駕馭這艘巨船，使其不會被經(jīng)濟波動的大浪掀翻。對于土地端，采取了集中供地與限制地價的措施，并將土地出讓金劃歸稅務(wù)征收；對地產(chǎn)商融資設(shè)置“三條紅線”收緊套索；對銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了兩道紅線?，F(xiàn)在，部分銀行通過暫停二手房貸款為減緩市場運行速度“摻沙子”?？梢钥闯?，政府在市場各個環(huán)節(jié)都已設(shè)置好了“防火墻”。

現(xiàn)在，仍然有部分開發(fā)商通過在中國香港發(fā)行美元債券或其他融資方式，利用某些復雜的結(jié)構(gòu)對內(nèi)地業(yè)務(wù)輸入資金。中金公司相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，截至2020年底，未通過三條紅線的開發(fā)商的持股比例從一年前的28%上升至31%，通過的開發(fā)商持股比例幾乎沒有變化。這意味著某些企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)的股權(quán)投資獲得融資。

此外，有部分實力強大的開發(fā)商，通過馬甲參與土地競拍，有些是為了確保在該地段已經(jīng)儲備土地的價值不會貶值，或者提高土地價格，干擾土地市場。為此，部分城市采取了限制地價的措施，比如不得高于去年第四季度成交價格，同時限制住房價格不超過地塊所在區(qū)域今年一季度一手成交均價上浮5%。可以看出，穩(wěn)定樓市已經(jīng)出現(xiàn)了一些“貓和老鼠”的戰(zhàn)爭，投機者應(yīng)該盡快收手。

（責任編輯：冉笑宇）