什么叫奇跡？

在歷史中，人類成功登陸月球，叫奇跡。

在人生中，你長得丑還沒錢卻娶了富家千金，叫奇跡。

在樓市中，北京學區(qū)房降溫，也叫奇跡。

是的，繼深圳出現(xiàn)學區(qū)房狂降662萬后，北京也跟著去了。

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但是，北京倒沒有深圳這么夸張。

北京學區(qū)房這一輪降溫，是從朝陽的“四大神盤”開始的。

根據(jù)當?shù)孛襟w消息，5月太陽公元、火星園、紅璽臺、豐和園的二手房源都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

例如太陽公元5月掛牌均價環(huán)比下降約6％，而3月到5月的成交量分別是7套、8套、1套。

按照慣例，我也問了下該項目的中介，得到的回復是：太陽公元5月只賣了3套，相比之前成交節(jié)奏確實在放緩。

而火星園、紅璽臺、豐和園掛牌均價分別環(huán)比下降了：約3％、4.5％、2.6％。

你沒看錯，朝陽四大神盤，開始跌落神壇。

當然，除了朝陽之外，海淀和西城也出現(xiàn)了價格下跌、漲幅放緩的現(xiàn)象。

例如海淀的蜂鳥社群，對口的是海淀最牛逼的中關村三小，但現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)沒這么硬氣了，大部分在售房源都能討價還價，空間大概是3％-5％。

而另外一個對口中關村三小的樓盤，在未占用學位名額的情況下，三套50平左右的二手房源，先后成交價為960萬、950萬、939萬，每次價格降幅大概在10萬左右。

在西城區(qū)，曾被稱為“北京雞窩”的榮豐2008，以前因為是小戶型學區(qū)房而封神，現(xiàn)在漲幅也變慢了，例如400萬的二手房源，5月才漲了約2％。

當然，從今年70城房價中北京的二手房價格走勢來看，也跟這些現(xiàn)象有一定的關系。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，北京二手房價格環(huán)比漲幅分別是0.9％、1.2％、1.4％、1.2％。

可見，第一季度漲幅不斷擴大，4月漲幅開始收縮，我估計接下來5月甚至整個二季度，漲幅應該會繼續(xù)收縮。

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北京學區(qū)房出現(xiàn)降溫，不是沒理由的。

主要有倆：學區(qū)房新政＋中央政治局會議。

就拿海淀來說，在4月23日的學區(qū)新政里，就有這么一條規(guī)定：

自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。

說人話就是，從明年開始，就算你是買房落戶到海淀，你的娃也不一定能讀牛校，反而很有可能被調(diào)配到很遠、很渣的垃圾學校。

我當時的判斷是，很多人會因為這種不確定性而提前上車，倒逼海淀學區(qū)房價格上漲。

但是從目前市場的情況來看，政策似乎抑制了學區(qū)房的熱度，購房者的需求開始下降。

當然，把學區(qū)房上漲預期打趴在地的，還是4月30日的中央政治局會議。

畢竟，這是首次提及“防止以學區(qū)房等名義炒作房價”，也意味著后續(xù)還會有針對學區(qū)房的調(diào)控政策。

如此一來，房東心里肯定是慌的，為了防止被調(diào)控打死，只能降價讓利，而購房者也開始觀望，等待學區(qū)房降溫的時機到來。

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那么，北京后續(xù)二手房價格走勢會如何？

其實，從這一輪上漲的原因里面，也許就能找答案。

1、這一輪北京二手房上漲，主要是以學區(qū)房為代表，在疫情之下沒法出國留學，只能轉(zhuǎn)內(nèi)需，由此導致需求增加，供需失衡進一步加劇，學區(qū)房上漲。

2、北京二手房近幾年處于陰跌狀態(tài)，也累積了不少購房需求，一旦北京房價出現(xiàn)上漲，購房者就會加快入市，刺激房價上漲。

3、從去年到現(xiàn)在，北京房價在一線城市中的漲幅，遠沒有深圳、上海漲得那么猛，所以相對而言，北京反倒成為了“洼地”，但隨著板塊輪動，逐漸被拉升。

4、另外，還有一些就是為了抗通脹進行資產(chǎn)配置，這部分的投資需求在一定程度上也拉動了北京的房價。

可以看到，這些上漲因素基本都是短期的，并不具備可持續(xù)性，沒法長期支撐北京房價上漲。

經(jīng)過了半年左右的上漲，其實北京樓市這一輪也差不多到頂了，而且集中供地限價太厲害，而且大多都在偏遠郊區(qū)，沒法對二手房產(chǎn)生太大刺激作用。

所以，接下來北京二手房短期之內(nèi)不會再有太大漲幅了，應該會像深圳那樣，隨著學位需求的消化逐步降溫。

對了，今天還是六一兒童節(jié)，在這里我也祝各位小朋友節(jié)日快樂！

而寶爸寶媽們，你們又遇到什么逗逼事兒？也歡迎留言分享～

部分資料來源：米宅北京、90度地產(chǎn)

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