什么叫奇跡？

在歷史中，人類成功登陸月球，叫奇跡。

在人生中，你長(zhǎng)得丑還沒錢卻娶了富家千金，叫奇跡。

在樓市中，北京學(xué)區(qū)房降溫，也叫奇跡。

是的，繼深圳出現(xiàn)學(xué)區(qū)房狂降662萬后，北京也跟著去了。

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但是，北京倒沒有深圳這么夸張。

北京學(xué)區(qū)房這一輪降溫，是從朝陽的“四大神盤”開始的。

根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w消息，5月太陽公元、火星園、紅璽臺(tái)、豐和園的二手房源都出現(xiàn)了不同程度的下跌。

例如太陽公元5月掛牌均價(jià)環(huán)比下降約6％，而3月到5月的成交量分別是7套、8套、1套。

按照慣例，我也問了下該項(xiàng)目的中介，得到的回復(fù)是：太陽公元5月只賣了3套，相比之前成交節(jié)奏確實(shí)在放緩。

而火星園、紅璽臺(tái)、豐和園掛牌均價(jià)分別環(huán)比下降了：約3％、4.5％、2.6％。

你沒看錯(cuò)，朝陽四大神盤，開始跌落神壇。

當(dāng)然，除了朝陽之外，海淀和西城也出現(xiàn)了價(jià)格下跌、漲幅放緩的現(xiàn)象。

例如海淀的蜂鳥社群，對(duì)口的是海淀最牛逼的中關(guān)村三小，但現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)沒這么硬氣了，大部分在售房源都能討價(jià)還價(jià)，空間大概是3％-5％。

而另外一個(gè)對(duì)口中關(guān)村三小的樓盤，在未占用學(xué)位名額的情況下，三套50平左右的二手房源，先后成交價(jià)為960萬、950萬、939萬，每次價(jià)格降幅大概在10萬左右。

在西城區(qū)，曾被稱為“北京雞窩”的榮豐2008，以前因?yàn)槭切粜蛯W(xué)區(qū)房而封神，現(xiàn)在漲幅也變慢了，例如400萬的二手房源，5月才漲了約2％。

當(dāng)然，從今年70城房?jī)r(jià)中北京的二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來看，也跟這些現(xiàn)象有一定的關(guān)系。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別是0.9％、1.2％、1.4％、1.2％。

可見，第一季度漲幅不斷擴(kuò)大，4月漲幅開始收縮，我估計(jì)接下來5月甚至整個(gè)二季度，漲幅應(yīng)該會(huì)繼續(xù)收縮。

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北京學(xué)區(qū)房出現(xiàn)降溫，不是沒理由的。

主要有倆：學(xué)區(qū)房新政＋中央政治局會(huì)議。

就拿海淀來說，在4月23日的學(xué)區(qū)新政里，就有這么一條規(guī)定：

自2022年1月1日后，戶籍從外省市或本市其他區(qū)遷入海淀區(qū)的適齡兒童申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，在區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)解決。

說人話就是，從明年開始，就算你是買房落戶到海淀，你的娃也不一定能讀牛校，反而很有可能被調(diào)配到很遠(yuǎn)、很渣的垃圾學(xué)校。

我當(dāng)時(shí)的判斷是，很多人會(huì)因?yàn)檫@種不確定性而提前上車，倒逼海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲。

但是從目前市場(chǎng)的情況來看，政策似乎抑制了學(xué)區(qū)房的熱度，購(gòu)房者的需求開始下降。

當(dāng)然，把學(xué)區(qū)房上漲預(yù)期打趴在地的，還是4月30日的中央政治局會(huì)議。

畢竟，這是首次提及“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”，也意味著后續(xù)還會(huì)有針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策。

如此一來，房東心里肯定是慌的，為了防止被調(diào)控打死，只能降價(jià)讓利，而購(gòu)房者也開始觀望，等待學(xué)區(qū)房降溫的時(shí)機(jī)到來。

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那么，北京后續(xù)二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)會(huì)如何？

其實(shí)，從這一輪上漲的原因里面，也許就能找答案。

1、這一輪北京二手房上漲，主要是以學(xué)區(qū)房為代表，在疫情之下沒法出國(guó)留學(xué)，只能轉(zhuǎn)內(nèi)需，由此導(dǎo)致需求增加，供需失衡進(jìn)一步加劇，學(xué)區(qū)房上漲。

2、北京二手房近幾年處于陰跌狀態(tài)，也累積了不少購(gòu)房需求，一旦北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，購(gòu)房者就會(huì)加快入市，刺激房?jī)r(jià)上漲。

3、從去年到現(xiàn)在，北京房?jī)r(jià)在一線城市中的漲幅，遠(yuǎn)沒有深圳、上海漲得那么猛，所以相對(duì)而言，北京反倒成為了“洼地”，但隨著板塊輪動(dòng)，逐漸被拉升。

4、另外，還有一些就是為了抗通脹進(jìn)行資產(chǎn)配置，這部分的投資需求在一定程度上也拉動(dòng)了北京的房?jī)r(jià)。

可以看到，這些上漲因素基本都是短期的，并不具備可持續(xù)性，沒法長(zhǎng)期支撐北京房?jī)r(jià)上漲。

經(jīng)過了半年左右的上漲，其實(shí)北京樓市這一輪也差不多到頂了，而且集中供地限價(jià)太厲害，而且大多都在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，沒法對(duì)二手房產(chǎn)生太大刺激作用。

所以，接下來北京二手房短期之內(nèi)不會(huì)再有太大漲幅了，應(yīng)該會(huì)像深圳那樣，隨著學(xué)位需求的消化逐步降溫。

對(duì)了，今天還是六一兒童節(jié)，在這里我也祝各位小朋友節(jié)日快樂！

而寶爸寶媽們，你們又遇到什么逗逼事兒？也歡迎留言分享～

部分資料來源：米宅北京、90度地產(chǎn)

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