前幾天，在西安舉辦的一個(gè)論壇上，某金融專業(yè)人士做了一個(gè)演講。

其中，他說道，中國居民有兩個(gè)最大擔(dān)心，就是住房、養(yǎng)老。

對(duì)于住房，他認(rèn)為，中國“合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該為8000多元左右”。

當(dāng)然，這也不是他憑空說的。

根據(jù)演講，他主要論證是下面這樣的：

2020年，全國居民人均可支配收入約3萬元（根據(jù)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是32189元），全國居民人均消費(fèi)支出約2萬元（公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是21210元）。

兩個(gè)相減，余額也就1萬出頭（10979元）。

然后，建立一個(gè)模型：按照這樣的收入—支出、當(dāng)前利率水平、貸款30年，每年還本付息1萬塊，最終得出的結(jié)果是：

合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該為8000多元左右。

可實(shí)際上，大部分人應(yīng)該都感受到了：現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)，不夠友好。

且不說均價(jià)已經(jīng)破6萬的北京、上海，畢竟一線城市吸納的還是小部分人。

我們看看對(duì)大部分人更有意義的全國平均房?jī)r(jià)。

數(shù)據(jù)顯示，在2019年上半年全國平均房?jī)r(jià)達(dá)到9800多元／平米，隨后慢慢回落。

但是，到了去年6月，全國新建商品住宅單月成交均價(jià)超過1萬，達(dá)到10113元。

目前，全國房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)突破1.1萬元。

根據(jù)新華社調(diào)查，現(xiàn)在全國至少有103個(gè)縣（縣級(jí)市）房?jī)r(jià)過萬。

其中，前5名分別是：海南陵水33936元／平方米、浙江義烏25497元／平方米，海南萬寧23368元／平方米，浙江永康22990元／平方米，浙江溫嶺20952元／平方米。

縣城，是不少農(nóng)村人進(jìn)城的第一站。

即便在一些西部地區(qū)，縣城房?jī)r(jià)也有四五千，看起來不高，但實(shí)際上，對(duì)當(dāng)?shù)厝藖碚f已經(jīng)有些“高不可攀”了，

現(xiàn)在縣城房?jī)r(jià)，已經(jīng)成為一道不小的坎兒。

當(dāng)然，也不是完全沒有房?jī)r(jià)便宜的地方。

根據(jù)一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前全國地級(jí)市中，房?jī)r(jià)最便宜的是鶴崗2301元／平米、第二便宜的是雙鴨山2894元／平米，第三是石嘴山3264元／平米。

但關(guān)鍵是，又有多少人愿意去呢？

根據(jù)該專業(yè)人士的說法：

真正決定房?jī)r(jià)高低的應(yīng)該是消費(fèi)者——即真正有住房需求的人群的收入，而不是諸如開發(fā)商、銀行等其他部門，否則不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。

也就是，全國房?jī)r(jià)平均原本應(yīng)該是8000多。

可現(xiàn)在是1萬多，也就是差不多超出原本實(shí)際的25％。

那么，為什么原本8000多的房?jī)r(jià)，會(huì)漲到1萬多呢？

首先，從需求來看。

需求，肯定是有的。

但更普遍的是，有一套房子，甚至有兩三套房子的人還在買房。

其實(shí)，在城市里，凡是二十來年前就在城里落腳的，大部分人手里都有兩套以上的房子。

這里有數(shù)據(jù)佐證。

央行去年有報(bào)告說，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率達(dá)到96.0％（這個(gè)數(shù)字可能是全世界前列的，美國是63.7％）。

中國城鎮(zhèn)居民家庭戶均1.5套房，有兩套及以上房子的占比41.5％。

這樣來看，實(shí)際上的需求本來不應(yīng)該那么兇猛。

可大家都知道，房?jī)r(jià)連續(xù)漲了十幾年，現(xiàn)在給人的預(yù)期是，房?jī)r(jià)不跌，買房不虧。

所以，炒房就成為常態(tài)。

買了房，屯起來。

潘石屹就說過，“我知道在北京有人買100套房，自己只住一套，其余全部處于空置狀態(tài)。”

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)曾經(jīng)有個(gè)報(bào)告說，到2018年末，全國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為21.4％。

和房?jī)r(jià)一起漲起來的，還有家庭負(fù)債

再者，從供給來看。

這里面有個(gè)很重要的問題，就是土地供應(yīng)不足。

我先前在一篇文章里就說過，國外工業(yè)用地平均占比一般是城市用地的10％—15％，而我們達(dá)40％—50％，加上基礎(chǔ)設(shè)施用地，我們蓋房子給人住的土地常常在30％左右（2017年不到14％），而國外一般60％—70％用來搞住宅和服務(wù)業(yè)（主要是住宅）。

加上，還有開發(fā)商牟利，土地拍下來就捂地，讓土地供應(yīng)不足的問題更加嚴(yán)重。

對(duì)高房?jī)r(jià)，政策層也在出手，有統(tǒng)計(jì)說，2021年年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過210次。

不過，重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然超過10％。

8000塊的房?jī)r(jià)，恐怕還是可望而不可及。

這倒讓我想起昨天的消息，全面放開三孩。

政策自然是不錯(cuò)，給了家庭在生育上更多的自主權(quán)。

但這個(gè)政策真正要落地，恐怕還要下更大功夫。

就拿房子來說，多一個(gè)孩子，原本兩、三室的房子，就要換成三、四室的，多花十幾萬、大幾十萬甚至上百萬。

如果再給孩子置辦一套房子，那就是幾百萬起來了。

這樣來看，要多生孩子，8000塊的房?jī)r(jià)，也許就是一個(gè)不錯(cuò)的配套政策。

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