在湖南，以長沙這一樓市調(diào)控優(yōu)等生為代表，將“房住不炒”的理念一以貫之。來自湖南官方通報顯示，2020年，湖南省房地產(chǎn)市場經(jīng)受住疫情沖擊，呈現(xiàn)出典型的“低開平走、持續(xù)回升”的特點，市場復(fù)蘇態(tài)勢良好，總體表現(xiàn)為投資穩(wěn)步回升，市場銷售小幅增長，房價平穩(wěn)可控。該通報對后市也做出了預(yù)盼，湖南房地產(chǎn)市場仍存分化風險，尤其對于人口流出、需求透支、剛需減少的省內(nèi)部分三四線城市，未來較長時間內(nèi)房地產(chǎn)市場將明顯承壓。?

圖片來源：長沙晚報

有業(yè)內(nèi)人士表示，平穩(wěn)可控的房價關(guān)乎民生，不過隨著國家“房住不炒”理念的縱深推進，以及對房企“三道紅線”的約束，樓市區(qū)域分化現(xiàn)象日漸嚴重，尤以價格手段為主的營銷方式輪番上演，因而要警惕因市場因素導(dǎo)致退房現(xiàn)象的發(fā)生。

人口向熱點城市聚集 三四線城市樓市降溫

近日，第七次全國人口普查結(jié)果公布，全國人口達到14.1億人。其中全國居住在城鎮(zhèn)的人口占比63.89％，相比2010年第六次普查的49.68％，增長了14.21％，城鎮(zhèn)化進程加速前進。

此外，從人口流動情況來看，持續(xù)向熱點城市聚集。這意味著這些產(chǎn)業(yè)更密集，經(jīng)濟后勁足的地區(qū)，由此帶來的住房需求更為充裕，房地產(chǎn)市場相對活躍。對一些人口凈流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趨勢，尤其以三四線城市為代表，房地產(chǎn)市場降溫趨勢較為明顯。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示， 2020年35個三線城市中，13個城市二手房價格下跌，部分城市下跌的勢頭并沒有止住。來自貝殼研究院數(shù)據(jù)表明，自2019年棚改逐步退坡至今，貝殼研究院監(jiān)測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

有分析指出，過去幾年，三四線城市房價泡沫過大，品牌開發(fā)商不斷進駐這一片藍海，無形中推高了房價水平，而隨著棚改紅利的消失，支撐三四線樓市的購買力日趨變少，房價逐漸回溫也是意料之中了。尤其于開發(fā)商而言，在“三道紅線”的監(jiān)管之下，現(xiàn)金為王的時代，更加需要從“滿地開花”的現(xiàn)狀，到創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)盈利做出轉(zhuǎn)變。此時，開發(fā)商祭出價格組合拳，導(dǎo)致三四線城市房價起伏下行，也處于正常的市場規(guī)律之中。

圖片來源：視覺中國

三四線城市房價下行 退房現(xiàn)象頻發(fā)為哪般？

以諸多三四線城市為代表，近兩年，樓市下行，儼然一番“高開低走”的局面，由此帶來的“不良反應(yīng)”之一，便是退房現(xiàn)象頻發(fā)。

2020年10月，河北邢臺一央企開發(fā)商的樓盤，降價超15%，引發(fā)業(yè)主不滿要退房。

無獨有偶。2020年10月，溫州市一樓盤，項目首開后出現(xiàn)價格下降，引起業(yè)主聚集售樓處，集體要求退房。

今年早些時候，青島一購房者張女士通過中介公司購買了一套即墨區(qū)的新樓盤。據(jù)業(yè)主反映，現(xiàn)在房價每平米下跌了5000多元/平方米，同樣引發(fā)了退房維權(quán)事件。

諸如此類因市場降價導(dǎo)致的退房現(xiàn)象在國內(nèi)多個城市上演，尤其在三、四線城市居多。以湖南為例，在國家統(tǒng)計局公布的全國70城房價數(shù)據(jù)中，包括長沙、岳陽、常德三個城市。以岳陽為代表，近一年就出現(xiàn)了明顯的降價態(tài)勢，許多進駐岳陽的房企紛紛表示“市場大不如從前”。

值得注意的是，近日中國房價行情網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在湖南14個市州里，有近一半市州的房價出現(xiàn)下跌，其中，岳陽、益陽和湘潭環(huán)比下跌幅度較大，均超過3%。

圖片和信息來源：中國房價行情網(wǎng)

此外，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2020以來，岳陽市房價以跌的月份居多。2020年1月，岳陽市房價環(huán)比下跌0.4%，與惠州并列全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)跌幅榜首位；2月房價跌幅同樣位列榜單第一；9月份，更是以環(huán)比下跌0.5%、同比下跌0.1%，雙雙位列全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)跌幅榜第一……

一方面，以岳陽等為代表的城市，房價告別一路高歌的局面，轉(zhuǎn)而回歸平穩(wěn)，加速去泡沫化；另一方面，市場因素導(dǎo)致的整體房價下行，也引發(fā)了樓盤價格下跌的討論，諸如有岳陽業(yè)主質(zhì)疑“北控岳州府與初期相比每平米下降最多的有2000元”，還包括濱湖新境界、富興御城、榮盛金鶚御府、奧園譽湖灣、江河頤璟城等在內(nèi)的項目也被爆出有業(yè)主因樓市整體價格下行因素而申請退房的情況。

降價引發(fā)退房幾時休？退房處理需走法律程序

三四線城市樓市下行，房價應(yīng)聲下跌，業(yè)主申請退房現(xiàn)象的背后，究竟“法律”會怎么說呢？

作為岳陽本土企業(yè)，富興集團深耕岳陽房地產(chǎn)市場已達20余年，其開發(fā)的富興御城等樓盤，在當?shù)鼐鶄涫荜P(guān)注。公開報道顯示，岳陽富興御城整小區(qū)規(guī)劃占地210畝，總建筑面積35萬平方米，項目分為一期開發(fā)，總共40棟，由5棟高層35棟洋房組成。高層交房時間為2021年9月30日，洋房交房時間為2021年12月31日。

圖片來源：掌上岳陽拍攝富興御城當前實景

去年以來，富興御城一直處于開發(fā)建設(shè)當中。截至目前，離合同約定的交房時間還有一定期限。此時，有部分業(yè)主質(zhì)疑房屋存在質(zhì)量問題，由此而引發(fā)了“退房”事件。根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的多次協(xié)商反饋可知，在接到業(yè)主投訴反映后，開發(fā)商隨即邀請了第三方進行權(quán)威檢測。檢測結(jié)果顯示，房屋地基基礎(chǔ)以及結(jié)構(gòu)安全不存在缺陷，同時也加大了質(zhì)量監(jiān)督和建設(shè)投入力度。

一方面，一些業(yè)主對此并不“買賬”，執(zhí)意要求作“退房處理”。另一方面也有一種聲音，部分業(yè)主因為岳陽新房價格持續(xù)走低，萌生退房來平抑購房成本。究竟，這背后真實成因到底為何？恐怕只有當事人最為清楚。

圖片來源：掌上岳陽拍攝富興御城當前實景

不過從退房的操作層面來講，需滿足一定的法律規(guī)范。一般而言，出現(xiàn)以下情形者，才可申請退房。諸如“違規(guī)銷售，尤其是‘五證不全’；擅自更改樓房規(guī)劃設(shè)計；超過合同約定時間沒法辦理產(chǎn)權(quán)證；以及房屋出現(xiàn)重大質(zhì)量問題，或者房屋面積差超過3%……

有法律人士分析指出，確屬房屋重大質(zhì)量問題，業(yè)主可運用法律武器來維護合法權(quán)益，不過也要明白房子作為一宗商品，自然也要符合市場規(guī)律，只漲不跌或者只跌不漲，都不是正?，F(xiàn)象。不然過分地追求自我利益，枉顧法律效力，既損害了市場秩序，也踐踏了契約精神。

相關(guān)知識

房價平穩(wěn)可控 湖南三四線城市房市預(yù)判承壓明顯 警惕降價引發(fā)退
報告:全國房價進入“萬元時代” 總體漲幅可控
報告:全國房價進入“萬元時代”,總體漲幅可控
全國房價進入“萬元時代”：7個城市房價過熱
全國房價進入“萬元時代”:7個城市房價過熱
六市新政成功“闖關(guān)”，為何唯獨湖南？
房地產(chǎn)調(diào)控正向三四線城市蔓延
4月一二線城市房價上漲租金下跌,三四線城市房價總體下跌
中國社科院：4月一二線城市房價上漲租金下跌，三四線城市房價總體下跌
為什么一二線城市房價在下滑,三四線卻在漲?