六市新政成功“闖關(guān)”，為何唯獨(dú)湖南？

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-16 13:50

導(dǎo) 讀

疫情對(duì)湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)造成多大負(fù)面影響？哪些城市在疫后率先復(fù)蘇？中長(zhǎng)期來看，湖南片區(qū)各城市又有怎樣的發(fā)展空間？

研究員 /?楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、李詩(shī)昀

2020年新年伊始，以武漢為中心爆發(fā)了多年不遇的新冠肺炎疫情，短期內(nèi)伴隨著返鄉(xiāng)置業(yè)的人群席卷全國(guó)，現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)疫情基本被控制，但國(guó)外疫情集中爆發(fā)，防范境外輸入風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻。湖南毗鄰湖北省，同屬疫情重災(zāi)區(qū)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)首當(dāng)其沖，樓市近乎陷入停擺、土地延拍停拍、項(xiàng)目停工停建、房企資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。

市場(chǎng)下行遭遇疫情雪上加霜

湖南六市相繼成功“闖關(guān)”樓市激勵(lì)新政

新冠肺炎疫情于2020年春節(jié)前后在全國(guó)范圍內(nèi)大規(guī)模爆發(fā)，湖南所在的中部地區(qū)是本次疫情的“震中”，面臨巨大防控壓力。疫情導(dǎo)致短期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)驟然降溫，也讓樓市按下“暫停鍵”。在此背景下，湖南省內(nèi)衡陽(yáng)、岳陽(yáng)等六市相繼出臺(tái)針對(duì)樓市的扶植性政策，益陽(yáng)等三市更是不惜祭出購(gòu)房補(bǔ)貼“大招”，以期刺激需求、提振樓市。我們認(rèn)為，湖南各地政府急于出手“救市”，其原因無外乎兩點(diǎn)：湖南樓市承壓日久、疫情讓樓市雪上加霜。

（一）與湖北毗鄰的湖南首當(dāng)其沖，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后六市出臺(tái)樓市扶持政策

2020年伊始，新冠肺炎疫情在武漢暴發(fā)，十幾天時(shí)間內(nèi)迅速蔓延至全國(guó)。當(dāng)前，疫情仍在全球范圍內(nèi)肆虐，據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，疫情易造成全球累計(jì)128.3萬人感染，7.3萬人死亡。盡管國(guó)內(nèi)疫情防控形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，但境外疫情輸入風(fēng)險(xiǎn)和壓力仍然不容忽視。

對(duì)于國(guó)內(nèi)而言，中部地區(qū)是本次疫情的“震中”，面臨巨大防控壓力，湖南省內(nèi)岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙、婁底等城市新冠肺炎發(fā)病率在十萬分之二左右，顯著高于國(guó)內(nèi)其他省市。疫情導(dǎo)致短期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)驟然降溫，也讓樓市按下“暫停鍵”，湖南省房協(xié)2月初發(fā)文號(hào)召湖南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暫停門店?duì)I業(yè)。2月，衡陽(yáng)、益陽(yáng)等多地罕見地出現(xiàn)新房供應(yīng)掛零，成交量也一度跌破歷史低位。

在此背景下，湖南省內(nèi)衡陽(yáng)、岳陽(yáng)等六市相繼出臺(tái)針對(duì)樓市的扶植性政策，其中，湘潭、岳陽(yáng)、的政策著力點(diǎn)在于扶持房企，緩解企業(yè)資金壓力，主要政策涵蓋是緩繳土地出讓金、降低預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)等多方面。衡陽(yáng)、懷化、益陽(yáng)等三市更是祭出購(gòu)房補(bǔ)貼“大招”，以期刺激需求、提振樓市。最晚出臺(tái)新政的資興市可謂集大成者，十二條措施涵蓋紓困企業(yè)和刺激購(gòu)房需求。

（二）市場(chǎng)下行壓力、疫情負(fù)面影響是近期湖南樓市政策暖風(fēng)頻吹的主要原因

湖南六市前赴后繼出臺(tái)政策維穩(wěn)樓市，尤其是衡陽(yáng)等三市汲汲于提供購(gòu)房補(bǔ)貼以期刺激需求，究其原因有二，第一，湖南樓市承壓日久，市場(chǎng)本就處于下行期；第二，新冠肺炎疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)壓力。具體來說：

2019年湖南樓市整體持續(xù)低迷，全年商品房銷售面積同比下滑1.5%，為5年來首次負(fù)增長(zhǎng)。盡管去年三四月小陽(yáng)春和金九銀十皆對(duì)銷售有一定提振作用，但四季度以后樓市再度轉(zhuǎn)冷，成交量呈現(xiàn)筑底波動(dòng)。

新冠肺炎疫情更是讓湖南樓市雪上加霜，疫情期間樓市近乎陷入停擺、土地延拍停拍、項(xiàng)目停工停建、房企資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。2020年1-2月，湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資333.08億元，同比下降10.2%。湖南商品房銷售面積僅535.01萬平方米，同比下降20.1%，其中，降幅居于前三的市、州為益陽(yáng)、邵陽(yáng)、岳陽(yáng)，降幅分別達(dá)到39.7%、32.4%、30.4%。

長(zhǎng)江中游城市群戰(zhàn)略地位提升

但湖南“比上不足”的短板突出（略）

（一）長(zhǎng)江中游城市群戰(zhàn)略地位提升，湖南片區(qū)迎來了新的發(fā)展契機(jī)（略）

（二）湖南省“比上不足”，地產(chǎn)成交增速放緩，居民收入偏低等問題突出（略）

1、行業(yè)規(guī)模：2019年商品住宅銷售面積增速放緩，僅占全國(guó)比重達(dá)5.3%（略）

2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：GDP增速略高于全國(guó)平均，第三產(chǎn)業(yè)占比53%仍有待優(yōu)化（略）

3、人口增長(zhǎng)：人口常年凈流出，近期重現(xiàn)回流態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)沙人口吸附力提升（略）

4、居民購(gòu)買力：基數(shù)偏低不足4萬元，同比增速8.6%，低于湖北、江西（略）

疫情前：調(diào)控“一緊多松”

三四線棚改“退潮”加速市場(chǎng)持續(xù)下行

（本節(jié)有刪減）

湖南省會(huì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控政策之嚴(yán)苛當(dāng)屬全國(guó)二線城市標(biāo)桿，一定程度上，正是這種嚴(yán)苛造就了湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)今日兩大特征：特征之一，城市之間房?jī)r(jià)差距小，經(jīng)歷前幾年“補(bǔ)漲”的省內(nèi)三四線城市之間以及與省會(huì)之間的房?jī)r(jià)差距不大；特征之二，城市間市場(chǎng)相對(duì)分化，緊鄰長(zhǎng)沙的城市如益陽(yáng)、湘潭樓市難以避免受到長(zhǎng)沙行情影響，而相對(duì)獨(dú)立的常德市場(chǎng)更具內(nèi)生動(dòng)力。結(jié)合2019年1-12月全省土地成交量同比大增20%但溢價(jià)率持續(xù)下跌的事實(shí)，不難得出結(jié)論，房企在湘拿地已經(jīng)日趨謹(jǐn)慎，但政府供地節(jié)奏并未放緩。事實(shí)上，聯(lián)系數(shù)據(jù)以及我們實(shí)地調(diào)研結(jié)果，岳陽(yáng)、株洲、衡陽(yáng)樓市飽受庫(kù)存高企困擾久矣，如此持續(xù)供地，未來去庫(kù)存情勢(shì)著實(shí)堪憂。

（一）政策環(huán)境：四限政策“一緊多松”，棚改計(jì)劃開工量“腰斬”跌幅達(dá)7成（略）

（二）新房成交: 2019年市場(chǎng)“先熱后冷”，棚改“退潮”加速三四線持續(xù)低迷

湖南片區(qū)上半年樓市行情向好，3月起小陽(yáng)春行情顯現(xiàn)，直至6月成交量逐月回升，單月成交量同比增幅在5月最高達(dá)到34%，市場(chǎng)有所回暖。但進(jìn)入下半年，市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)冷，7-9月間成交量持續(xù)低位盤桓，同比降幅皆在15%左右。10月以來雖然成交量表現(xiàn)出穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，但究其原因，主要是受到年末房企以價(jià)換量、業(yè)績(jī)沖刺的周期性因素和長(zhǎng)沙人才購(gòu)房細(xì)則出臺(tái)的政策性因素驅(qū)動(dòng)。

值得關(guān)注的是，棚改“退潮”促使眾多三四線城市樓市加速轉(zhuǎn)冷，但相較而言，常德成交熱度略優(yōu)于岳陽(yáng)、株洲。從常德、岳陽(yáng)、株洲的棚改來看，自2018年下半年中央棚改政策收緊起，三城的棚改不僅進(jìn)程緩慢甚至一度叫停，而2019年計(jì)劃棚改開工量也大幅縮水，其中岳陽(yáng)、株洲下降7成以上。相較之下，常德情況略好于岳陽(yáng)和株洲。雖然棚改腰斬但體量尚存，但棚改客購(gòu)買力不降反升，2019年1-12月常德商品住宅成交面積累計(jì)同比增速達(dá)8%，高于省內(nèi)其他三四線城市。一方面是棚改計(jì)劃相比新房成交體量而言依舊很大，另一方面提高了房屋拆遷安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上這也是常德市場(chǎng)熱度要顯著好于其他兩個(gè)三四線城市的主要因素。這一批征拆對(duì)象全面走向市場(chǎng)，需求層面的支撐相對(duì)較足。比如體量達(dá)3500畝的常德某項(xiàng)目棚改客戶占比達(dá)20%。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)的成交反彈難以長(zhǎng)久維持，中長(zhǎng)期來看，城市間的分化依舊會(huì)持續(xù)。具體來說，長(zhǎng)沙市場(chǎng)正處在筑底波動(dòng)期，被政策抑制的需求不在少數(shù)，未來一旦釋放成交量將迎來大幅增長(zhǎng)。三四線城市中，以常德為代表的內(nèi)生型城市市場(chǎng)長(zhǎng)期來看穩(wěn)中向好，而岳陽(yáng)、衡陽(yáng)等住宅產(chǎn)品庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)仍存在一定下滑預(yù)期，中長(zhǎng)期市場(chǎng)料將進(jìn)一步走弱，湘潭、益陽(yáng)屬于承接外溢性城市，市場(chǎng)表現(xiàn)則一定程度上倚賴于長(zhǎng)沙行情。

（三）房?jī)r(jià)：省內(nèi)各城間無明顯價(jià)差，岳陽(yáng)、株洲等三四線價(jià)格體系紊亂

靜態(tài)地看，湖南各市房?jī)r(jià)的第一大特征是“價(jià)差小”。三四線城市與省會(huì)長(zhǎng)沙之間的價(jià)差不甚明顯，長(zhǎng)沙成交均價(jià)將將破萬，而常德、岳陽(yáng)等市成交均價(jià)皆在7000元/平米左右。從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，長(zhǎng)沙的望城區(qū)、長(zhǎng)沙縣房?jī)r(jià)在6000-7000元/平方米不等，外圍寧鄉(xiāng)、瀏陽(yáng)房?jī)r(jià)僅為5500-5600元/平方米，而常德武陵區(qū)各板塊房?jī)r(jià)基本在7500-8500元/平方米不等，株洲天元區(qū)整體成交均價(jià)也在7000-8000元/平方米左右。

第二大特征則是岳陽(yáng)、株洲等省內(nèi)三四線城市內(nèi)部?jī)r(jià)格體系混亂。以岳陽(yáng)為例，由于2018年下半年市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致岳陽(yáng)大部分項(xiàng)目采取“以價(jià)換量”的策略，價(jià)格均有不同程度下滑。一方面因不同項(xiàng)目間對(duì)彼此實(shí)際售價(jià)“三緘其口”，信息不對(duì)稱也導(dǎo)致“一盤一價(jià)”現(xiàn)象比比皆是；另一方面，為了搶客、回穩(wěn)現(xiàn)金流，導(dǎo)致目前部分板塊價(jià)格管理相對(duì)混亂。

動(dòng)態(tài)地看，2019年湖南各市房?jī)r(jià)基本保持平穩(wěn)，同比漲跌幅皆在8%以內(nèi)。跌幅相對(duì)顯著的是長(zhǎng)沙和益陽(yáng)。具體來說，長(zhǎng)沙今年整體市場(chǎng)觀望情緒濃厚，尤其是下半年以來，項(xiàng)目蓄客普遍不足，去化率持續(xù)下行迫使房企選擇以價(jià)換量，全市成交均價(jià)同比有5%左右的下滑。而益陽(yáng)由于毗鄰省會(huì)，難以避免地受到長(zhǎng)沙調(diào)控的溢出效應(yīng)影響，此前長(zhǎng)沙重重加碼限購(gòu)時(shí)益陽(yáng)樓市行情向好，但隨著這部分外溢需求釋放殆盡，益陽(yáng)房?jī)r(jià)在今年再度回歸常位。

（四）潛在供應(yīng)：長(zhǎng)沙、湘潭新房潛在供應(yīng)可控，衡陽(yáng)、岳陽(yáng)未來庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大（略）

（五）土地市場(chǎng)：全省土地成交溢價(jià)率持續(xù)走低，房企在湘拿地積極性下降（略）

（六）房企競(jìng)爭(zhēng)格局：三四線“恒大、碧桂園”兩家獨(dú)大，省會(huì)長(zhǎng)沙諸強(qiáng)“混戰(zhàn)”（略）

疫情后：衡陽(yáng)、湘潭、長(zhǎng)沙等新房成交同比“腰斬”

株洲、益陽(yáng)地市“涼涼”

（本節(jié)有刪減）

一季度湖南主要城市在疫情影響下樓市、地市短暫停滯，新房以返鄉(xiāng)置業(yè)為成交主力的益陽(yáng)、衡陽(yáng)等城市受損尤為嚴(yán)重；地市株洲土地成交同比跌逾9成。疫情后，主要城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市紓困政策，新房及土地成交也逐漸恢復(fù)正常化。我們預(yù)計(jì)，在短期政策及地市預(yù)期等利好加持下，衡陽(yáng)、岳陽(yáng)將率先回暖，而缺乏政策刺激的常德、株洲復(fù)蘇將相對(duì)緩慢。

（一）疫情影響下三四線返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，益陽(yáng)、衡陽(yáng)受損度偏高，株洲最小（略）

（二）新房成交“腰斬”，衡陽(yáng)銷售面積同比降7成，湘潭、長(zhǎng)沙跌幅5成以上

2020年一季度，受疫情影響銷售規(guī)模大幅下降，3月稍有復(fù)蘇跡象。整體來看，長(zhǎng)沙、常德、衡陽(yáng)、湘潭、岳陽(yáng)、株洲、益陽(yáng)等7城一季度共成交320萬平方米，同比規(guī)模收縮50%。受疫情管控影響各城市項(xiàng)目暫停線下開盤加推活動(dòng)，供應(yīng)量的大幅減少直接制約了城市銷售規(guī)模。隨著國(guó)內(nèi)尤其是湖北疫情得到控制，3月湖南主要城市供求面積有顯著回升，供應(yīng)面積已齊平1月水平。預(yù)計(jì)二季度整體市場(chǎng)將陸續(xù)復(fù)蘇。

具體到城市層面來看，各城市銷售規(guī)模均打折，衡陽(yáng)同比降超7成最為嚴(yán)重。省會(huì)長(zhǎng)沙由于2月銷售停滯，一季度整體成交面積同比腰斬。而與湖北接壤的常德、岳陽(yáng)面臨最嚴(yán)格的疫情管控，成交面積同比分別降33%、34%。衡陽(yáng)市場(chǎng)受災(zāi)最為嚴(yán)重，由于城市銷售主要以內(nèi)生性需求為主，受疫影響2、3月新房銷售叫停下一季度僅成交20萬平方米，同比大跌75%，受災(zāi)最為嚴(yán)重。

新房均價(jià)則漲跌分化，常德、岳陽(yáng)銷售承壓房?jī)r(jià)下調(diào)。在各城市銷售規(guī)模普遍受疫情影響下，長(zhǎng)沙、株洲、益陽(yáng)、湘潭、衡陽(yáng)同比均保持正增。但常德、岳陽(yáng)銷售均價(jià)對(duì)比2019年平均已有下降，降幅分別為2%、3%。

總的來說，一季度湖南新房銷售普遍性地受到疫情打擊，但各城市市場(chǎng)情況略有差別。具體而言，對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)依賴較大的衡陽(yáng)成交規(guī)模縮水最為明顯；與湖北接壤的常德、岳陽(yáng)等銷售規(guī)模降幅不突出，但房企在銷售悲觀預(yù)期下已有降價(jià)措施。

（三）土地成交同比降20%，長(zhǎng)沙同比增18%、株洲下行加劇同比跌9成

疫情對(duì)整體地市影響表現(xiàn)在1、2月，一季度整體土地成交同比跌20%。從整體來看，疫情對(duì)湖南土地市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在前兩月。1、2月主要城市土拍紛紛撤牌，供應(yīng)、成交面積分別同比跌15%和4%，其中1月土地成交面積更是跌幅達(dá)17%。3月隨著主要城市正?；厥型恋貟炫屏考ぴ觯瑔卧鹿?yīng)超2019年一季度之和。受此影響，一季度整體土地供應(yīng)同比增73%，成交同比跌20%。

分城市而言，一季度益陽(yáng)、株洲地市成交遇冷明顯，長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)同比不降反增。長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)一季度地市火熱，土地成交建筑面積均超200萬平方米，同比分別增18%、8%。其余重點(diǎn)城市則在疫情影響下加重了土地市場(chǎng)的下行趨勢(shì)，成交建筑面積較2019年同期降幅均在20%以上。其中，株洲地市成交尤為慘淡，一季度僅成交土地建筑面積13萬平方米，同比大跌90%。

總體而言，疫情加重了湖南省內(nèi)城市的土地市場(chǎng)分化，益陽(yáng)、株洲等城下行明顯。在成本與利潤(rùn)的考量下，房企疫情期間拿地更加審慎，多回歸核心城市如長(zhǎng)沙以及內(nèi)生性需求充裕城市如衡陽(yáng)，其余城市地市則愈加降溫。

中長(zhǎng)期發(fā)展前景：長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)、民富底蘊(yùn)深厚

內(nèi)生型三四線發(fā)展前景可期

（本節(jié)有刪減）

對(duì)于城市內(nèi)在變化的動(dòng)因是人口、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)等方方面面多個(gè)因素共同作用的結(jié)果。我們認(rèn)為這些因素不僅作用當(dāng)前城市發(fā)展，而且在中長(zhǎng)期也將對(duì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化發(fā)展起到至關(guān)重要的影響。

（一）城市發(fā)展前景：人口為湖南片區(qū)最大“短板”，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡（本節(jié)有刪減）

對(duì)于湖南片區(qū)內(nèi)各城市發(fā)展的前景，我們以下根據(jù)不同指標(biāo)的類型拆解為人口、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市宜居性4個(gè)方面依次進(jìn)行考量：

1、人口增長(zhǎng)：三四線普遍凈流出，衡陽(yáng)居首，株洲、常德常住人口負(fù)增長(zhǎng)（略）

2、居民購(gòu)買力：長(zhǎng)、株、潭購(gòu)房壓力相對(duì)小，岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底民富基礎(chǔ)薄弱

在購(gòu)買力方面，除了考察以居民收入高低為標(biāo)準(zhǔn)的城市民富水平即絕對(duì)購(gòu)買力外，由于各城市房?jī)r(jià)差距懸殊，對(duì)于房地產(chǎn)而言居民絕對(duì)購(gòu)買力并不能全面反映城鎮(zhèn)居民的購(gòu)房能力，因此結(jié)合了各城市房?jī)r(jià)的房?jī)r(jià)收入比才能恰當(dāng)?shù)孛枋龈鞒鞘芯用竦南鄬?duì)購(gòu)買力，即針對(duì)商品住宅的支付能力。絕對(duì)購(gòu)買力與相對(duì)購(gòu)買力相結(jié)合才能全面描述各城市在購(gòu)買力水平上的差異。

湖南片區(qū)各城市絕對(duì)購(gòu)買力水平可分為三類。從2018-2019年城鎮(zhèn)居民收入水平來看，長(zhǎng)株潭城市圈內(nèi)的3城憑借省會(huì)的產(chǎn)業(yè)凝聚力以及城市圈效應(yīng)擁有相對(duì)最高的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及在崗職工年平均工資。而擁有發(fā)達(dá)的第二產(chǎn)業(yè)的衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德3城在民富基礎(chǔ)上稍稍弱于前者；益陽(yáng)、婁底則人均可支配收入較低，處于居民絕對(duì)購(gòu)買力的洼地。

與之類似的，湖南片區(qū)諸城居民相對(duì)購(gòu)買力也可分為三類：

長(zhǎng)沙、湘潭2城城市居民具有高住房購(gòu)買力。長(zhǎng)沙受嚴(yán)格的限價(jià)政策影響，高居民收入與低房?jī)r(jià)水平使得其2019年房?jī)r(jià)收入比僅5.3年，雖較2018年稍有延長(zhǎng)但依舊是片區(qū)內(nèi)居民相對(duì)購(gòu)買力最強(qiáng)的城市。而湘潭2019年房?jī)r(jià)收入比為9年，較2018年不升反降，因此居民的住房購(gòu)買力也有一定提高。常德、衡陽(yáng)、株洲3城居民購(gòu)房壓力適中，3城2019年房?jī)r(jià)收入比均處于片區(qū)內(nèi)城市平均線上下，且雖相比2018年有所延長(zhǎng)但仍處于適中范圍。岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底3城居民購(gòu)房較困難，高房?jī)r(jià)低收入下3城房?jī)r(jià)收入比均超10年，其中岳陽(yáng)更是達(dá)到12.5年，從實(shí)際當(dāng)?shù)貥鞘衼砜丛狸?yáng)樓市在2019年也出現(xiàn)了一定的購(gòu)買力瓶頸。

綜合而言，結(jié)合城鎮(zhèn)居民絕對(duì)購(gòu)買力所代表的民富水平和相對(duì)購(gòu)買力所代表的購(gòu)房支付能力，我們認(rèn)為各城市在購(gòu)買力方面可分為三個(gè)梯隊(duì)：一是具有較高的民富水平與相對(duì)強(qiáng)的購(gòu)房支付能力的城市，如：長(zhǎng)沙、湘潭、株洲；二是民富水平與城市房?jī)r(jià)相匹配，居民購(gòu)房支付能力適中的城市，如：常德、衡陽(yáng)；三是城市房?jī)r(jià)水平超出居民收入水平的城市，如：岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底。

3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力：因輻射效應(yīng)，長(zhǎng)、株、潭3城經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，衡陽(yáng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不佳

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，通過對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的質(zhì)與量?jī)煞矫孢M(jìn)行綜合考量。其中利用GDP同比增速與人均GDP代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量，利用第二、三產(chǎn)業(yè)占整體GDP比重代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

需要指出的是，由于主要考量城市未來發(fā)展空間，因此在對(duì)各城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力水平的區(qū)分上更優(yōu)先考量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。

長(zhǎng)株潭3城經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)成熟，第二三產(chǎn)業(yè)占比高。長(zhǎng)沙、株洲、湘潭3城作為片區(qū)內(nèi)核心城市圈城市在長(zhǎng)沙的帶動(dòng)下經(jīng)濟(jì)體量均居省內(nèi)前列，2018年人均GDP均超過7萬元。此外由于湘潭、株洲承接了長(zhǎng)沙老工業(yè)的外遷落地，使得2城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)保量。而長(zhǎng)沙也在擺脫了舊有第二產(chǎn)業(yè)后完成了城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，至2019年城市第二三產(chǎn)業(yè)占GDP99%

岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底4城經(jīng)濟(jì)增速較高，但發(fā)達(dá)程度一般。除長(zhǎng)株潭3城外片區(qū)內(nèi)其余城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未成熟，但以岳陽(yáng)、常德為代表的4城在擁有不俗的人均GDP的同時(shí)也具有相對(duì)較高的GDP增速。可見這4城在自身既定發(fā)展規(guī)劃下城市經(jīng)濟(jì)正在增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量在未來也有較大提高潛力。

衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增速相對(duì)較慢且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不佳。如上文所提及衡陽(yáng)由于常年勞動(dòng)力輸出，自身人口的老齡化使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨失速。2019年城市人均GDP絕對(duì)值處于片區(qū)內(nèi)三四線城市末尾。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量難升下，自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)更是無從談起。

綜合而言，結(jié)合對(duì)湖南片區(qū)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)與量的考量，我們認(rèn)為各城市在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面可分為三個(gè)梯隊(duì)：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)保量，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本成熟的長(zhǎng)沙、株洲、湘潭3城；二是經(jīng)濟(jì)增速較高，人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出較大的岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底4城，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化潛力較高；三是人口流出下老齡化城市無力升級(jí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，城市經(jīng)濟(jì)體量與質(zhì)量雙低的衡陽(yáng)。

4、城市宜居性：長(zhǎng)、株城市配套成熟，基建投資力度最大，宜居性較高（略）

（二）城市間內(nèi)部分化加劇，長(zhǎng)沙四項(xiàng)全能，湘潭、常德、婁底尚有成長(zhǎng)空間

綜合上文所提及的人口、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市宜居性4方面指標(biāo)，我們給出關(guān)于湖南片區(qū)各城市未來發(fā)展空間的寬窄梯度。

第一梯隊(duì)，長(zhǎng)沙四項(xiàng)全能，岳陽(yáng)、株洲在宜居性、人口方面存短板。長(zhǎng)沙作為區(qū)域中心，在人口、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及宜居配套方面均處于區(qū)域最佳；而岳陽(yáng)、株洲則均存在一定短板。岳陽(yáng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚處于初級(jí)階段，應(yīng)當(dāng)提升現(xiàn)有地均基建投資額。當(dāng)前新建的岳陽(yáng)三荷機(jī)場(chǎng)年吞吐量極為有限，適當(dāng)提高該支線機(jī)場(chǎng)的航班數(shù)有效改善交通通達(dá)情況。而株洲作為長(zhǎng)沙毗鄰城市，在享受發(fā)展利好輻射的同時(shí)也飽受人口虹吸的影響，較差的人口基本面是其最大短板，也是制約其城市發(fā)展的主要絆腳石。

第二梯隊(duì)，湘潭、常德、婁底未來可在人口數(shù)量與財(cái)量方面謀求突破。這3城均處于片區(qū)內(nèi)城市中游水平。湘潭、常德分別存在人口基數(shù)小和常住人口負(fù)增長(zhǎng)兩大人口層面問題。在未來發(fā)展前景上，提高城市對(duì)人口吸附能力便成為2城共同的成長(zhǎng)源，利用2城現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)繼續(xù)大力發(fā)展拳頭產(chǎn)業(yè)以增加人口吸附力則成為一劑良方。而婁底則主要困于居民購(gòu)買力較為薄弱，當(dāng)前居民購(gòu)房支付壓力較大。從未來成長(zhǎng)性來看，放寬居民房貸限制、限制新房房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒃诙唐趦?nèi)提高居民對(duì)房購(gòu)買力。

第三梯隊(duì)，衡陽(yáng)、益陽(yáng)提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力是要事。益陽(yáng)、衡陽(yáng)2城的共同特征在于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱。從未來前景來看，依托2城較大的人口基數(shù)，建立經(jīng)濟(jì)發(fā)展-人口回流-產(chǎn)業(yè)升級(jí)的正向閉環(huán)，提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力將為城市提供一定的成長(zhǎng)潛力。

市場(chǎng)總結(jié)：預(yù)判與風(fēng)險(xiǎn)提示

（本節(jié)有刪減）

正如前文所述，湖南片區(qū)雖有政策利好，但是“比上不足”，短板依舊突出。2019年湖南片區(qū)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在顯著降溫的，主要是基于棚改收縮、需求階段性透支等外部原因，2020年初又遭逢新冠疫情突襲，使得本就低迷的樓市“雪上加霜”，短期來看，株洲、長(zhǎng)沙等城市雖未發(fā)布紓困政策，但整體復(fù)蘇程度較快；而衡陽(yáng)等缺乏基本面支撐的三四線城市即便政策“給力”，但依舊難掩下行趨勢(shì)。中長(zhǎng)期來看，因湖南片區(qū)的各城市尚屬中部“價(jià)格洼地”，未來核心城市還是有一定的成長(zhǎng)空間，而缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口長(zhǎng)期凈流出的一般三四線城市，發(fā)展前景則不容樂觀。

（一）2020年湖南片區(qū)整體銷售承壓，購(gòu)買力不足是制約樓市發(fā)展的主因

2019年下半年以來，隨著全國(guó)樓市的逐步轉(zhuǎn)冷，整個(gè)長(zhǎng)江中游城市群的多數(shù)城市也面臨回調(diào)的壓力，而聚焦湖南片區(qū)，2019年也基本呈現(xiàn)出“先熱后冷”的態(tài)勢(shì)，年末迎來一波小幅放量，但終究難改整體頹勢(shì)，今年湖南6城商品住宅成交量與去年大體持平，即便在省會(huì)長(zhǎng)沙，當(dāng)前項(xiàng)目去化率也僅在6成左右，渠道分銷盛行，打折促銷力度加大，然而對(duì)成交促進(jìn)作用相對(duì)有限。

2020年初又遭逢新冠疫情來襲，使得本就低迷的湖南樓市更加難以為繼，在這樣的背景下，湖南省內(nèi)衡陽(yáng)、岳陽(yáng)等六市相繼出臺(tái)針對(duì)樓市的扶植性政策，但是我們認(rèn)為，即便有政策加持，也很難挽回湖南省的銷售“頹勢(shì)”，2020年整體銷售依舊承壓。

究其原因，房?jī)r(jià)的增速快于收入的增速，購(gòu)買力不足是制約其成交增長(zhǎng)的核心因素，需求面缺乏支撐最終會(huì)對(duì)中長(zhǎng)期樓市發(fā)展起到負(fù)面作用。據(jù)湖南各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2018年湖南片區(qū)多數(shù)三四線城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在3萬元左右，岳陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底三市房?jī)r(jià)收入比偏高，均達(dá)到了10年以上，對(duì)于本地低收入群體來看，購(gòu)房還是存在一定的壓力的，且因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，房?jī)r(jià)暴漲帶來的需求透支問題短期內(nèi)還難以得到根本解決。

（二）疫后株洲新房成交快速恢復(fù)，長(zhǎng)沙地市“火熱”，衡陽(yáng)、益陽(yáng)等復(fù)蘇相對(duì)緩慢

我們以樓市、地市一季度的成交情況來測(cè)度疫后各城市樓市短期的復(fù)蘇情況，可以看出：首先，株洲短期內(nèi)樓市的復(fù)蘇程度最高，雖未出臺(tái)任何短期內(nèi)的紓困政策，但是得益于核心城市長(zhǎng)沙的人口外溢和去年成交集中備案的影響，2020年一季度樓市成交表現(xiàn)良好，較去年穩(wěn)步增長(zhǎng)18%。而地市卻不盡如人意，同比去年降幅超90%，可見房企觀望情緒還是比較濃厚，投資相對(duì)謹(jǐn)慎。

其次，長(zhǎng)沙地市一季度成交也已“回正”，疫情對(duì)于土地市場(chǎng)的短期影響也在逐步消退，迫于土地供應(yīng)計(jì)劃及財(cái)政壓力，政府正加快地塊供應(yīng)節(jié)奏，大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入市場(chǎng)，房企迎來拿地窗口期，雖然當(dāng)前累計(jì)成交跌幅依舊高于50%，不過基于湖南省會(huì)地位的“虹吸效應(yīng)”，加之因限價(jià)原因本身就處于中部房?jī)r(jià)“洼地”，2020年整體的成交規(guī)模依舊可期。

最后，衡陽(yáng)、益陽(yáng)等城市恢復(fù)最為緩慢，是短期內(nèi)受疫情影響最為嚴(yán)重的城市。衡陽(yáng)雖出臺(tái)了較為給力的需求端刺激政策，實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼，契稅減免并擴(kuò)大了人才購(gòu)房補(bǔ)貼對(duì)象范圍，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購(gòu)房補(bǔ)貼5萬元，但是一季度的新房成交跌幅依舊高達(dá)75%，地市成交雖小幅微增8%，但難掩低迷走勢(shì)。益陽(yáng)暫未出臺(tái)任何短期內(nèi)的紓困政策，從樓、地市成交來看大不如前，基本都處于行業(yè)下行周期，后續(xù)恢復(fù)可能也需要較長(zhǎng)的時(shí)間。

（三）中長(zhǎng)期：長(zhǎng)沙、常德等內(nèi)生型城市前景可期，環(huán)都市圈城市株洲、湘潭風(fēng)險(xiǎn)猶存（略）