六市新政成功“闖關(guān)”，為何唯獨(dú)湖南？

來源：智能家居時(shí)間：2020-05-16 13:50

導(dǎo) 讀

疫情對湖南省房地產(chǎn)市場造成多大負(fù)面影響？哪些城市在疫后率先復(fù)蘇？中長期來看，湖南片區(qū)各城市又有怎樣的發(fā)展空間？

研究員 /?楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、李詩昀

2020年新年伊始，以武漢為中心爆發(fā)了多年不遇的新冠肺炎疫情，短期內(nèi)伴隨著返鄉(xiāng)置業(yè)的人群席卷全國，現(xiàn)階段國內(nèi)疫情基本被控制，但國外疫情集中爆發(fā)，防范境外輸入風(fēng)險(xiǎn)形勢依舊嚴(yán)峻。湖南毗鄰湖北省，同屬疫情重災(zāi)區(qū)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖，樓市近乎陷入停擺、土地延拍停拍、項(xiàng)目停工停建、房企資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。

疫情對湖南省房地產(chǎn)市場造成多大負(fù)面影響？哪些城市在疫后率先復(fù)蘇？中長期來看，湖南片區(qū)各城市又有怎樣的發(fā)展空間？

市場下行遭遇疫情雪上加霜

湖南六市相繼成功“闖關(guān)”樓市激勵(lì)新政

新冠肺炎疫情于2020年春節(jié)前后在全國范圍內(nèi)大規(guī)模爆發(fā)，湖南所在的中部地區(qū)是本次疫情的“震中”，面臨巨大防控壓力。疫情導(dǎo)致短期內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)驟然降溫，也讓樓市按下“暫停鍵”。在此背景下，湖南省內(nèi)衡陽、岳陽等六市相繼出臺針對樓市的扶植性政策，益陽等三市更是不惜祭出購房補(bǔ)貼“大招”，以期刺激需求、提振樓市。我們認(rèn)為，湖南各地政府急于出手“救市”，其原因無外乎兩點(diǎn)：湖南樓市承壓日久、疫情讓樓市雪上加霜。

（一）與湖北毗鄰的湖南首當(dāng)其沖，復(fù)工復(fù)產(chǎn)后六市出臺樓市扶持政策

2020年伊始，新冠肺炎疫情在武漢暴發(fā)，十幾天時(shí)間內(nèi)迅速蔓延至全國。當(dāng)前，疫情仍在全球范圍內(nèi)肆虐，據(jù)世界衛(wèi)生組織統(tǒng)計(jì)，截至4月7日，疫情易造成全球累計(jì)128.3萬人感染，7.3萬人死亡。盡管國內(nèi)疫情防控形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，但境外疫情輸入風(fēng)險(xiǎn)和壓力仍然不容忽視。

對于國內(nèi)而言，中部地區(qū)是本次疫情的“震中”，面臨巨大防控壓力，湖南省內(nèi)岳陽、長沙、婁底等城市新冠肺炎發(fā)病率在十萬分之二左右，顯著高于國內(nèi)其他省市。疫情導(dǎo)致短期內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)驟然降溫，也讓樓市按下“暫停鍵”，湖南省房協(xié)2月初發(fā)文號召湖南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暫停門店?duì)I業(yè)。2月，衡陽、益陽等多地罕見地出現(xiàn)新房供應(yīng)掛零，成交量也一度跌破歷史低位。

在此背景下，湖南省內(nèi)衡陽、岳陽等六市相繼出臺針對樓市的扶植性政策，其中，湘潭、岳陽、的政策著力點(diǎn)在于扶持房企，緩解企業(yè)資金壓力，主要政策涵蓋是緩繳土地出讓金、降低預(yù)售取證標(biāo)準(zhǔn)等多方面。衡陽、懷化、益陽等三市更是祭出購房補(bǔ)貼“大招”，以期刺激需求、提振樓市。最晚出臺新政的資興市可謂集大成者，十二條措施涵蓋紓困企業(yè)和刺激購房需求。

（二）市場下行壓力、疫情負(fù)面影響是近期湖南樓市政策暖風(fēng)頻吹的主要原因

湖南六市前赴后繼出臺政策維穩(wěn)樓市，尤其是衡陽等三市汲汲于提供購房補(bǔ)貼以期刺激需求，究其原因有二，第一，湖南樓市承壓日久，市場本就處于下行期；第二，新冠肺炎疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加劇市場壓力。具體來說：

2019年湖南樓市整體持續(xù)低迷，全年商品房銷售面積同比下滑1.5%，為5年來首次負(fù)增長。盡管去年三四月小陽春和金九銀十皆對銷售有一定提振作用，但四季度以后樓市再度轉(zhuǎn)冷，成交量呈現(xiàn)筑底波動(dòng)。

新冠肺炎疫情更是讓湖南樓市雪上加霜，疫情期間樓市近乎陷入停擺、土地延拍停拍、項(xiàng)目停工停建、房企資金鏈面臨巨大考驗(yàn)。2020年1-2月，湖南房地產(chǎn)開發(fā)投資333.08億元，同比下降10.2%。湖南商品房銷售面積僅535.01萬平方米，同比下降20.1%，其中，降幅居于前三的市、州為益陽、邵陽、岳陽，降幅分別達(dá)到39.7%、32.4%、30.4%。

長江中游城市群戰(zhàn)略地位提升

但湖南“比上不足”的短板突出（略）

（一）長江中游城市群戰(zhàn)略地位提升，湖南片區(qū)迎來了新的發(fā)展契機(jī)（略）

（二）湖南省“比上不足”，地產(chǎn)成交增速放緩，居民收入偏低等問題突出（略）

1、行業(yè)規(guī)模：2019年商品住宅銷售面積增速放緩，僅占全國比重達(dá)5.3%（略）

2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)：GDP增速略高于全國平均，第三產(chǎn)業(yè)占比53%仍有待優(yōu)化（略）

3、人口增長：人口常年凈流出，近期重現(xiàn)回流態(tài)勢，長沙人口吸附力提升（略）

4、居民購買力：基數(shù)偏低不足4萬元，同比增速8.6%，低于湖北、江西（略）

疫情前：調(diào)控“一緊多松”

三四線棚改“退潮”加速市場持續(xù)下行

（本節(jié)有刪減）

湖南省會長沙房地產(chǎn)調(diào)控政策之嚴(yán)苛當(dāng)屬全國二線城市標(biāo)桿，一定程度上，正是這種嚴(yán)苛造就了湖南房地產(chǎn)市場今日兩大特征：特征之一，城市之間房價(jià)差距小，經(jīng)歷前幾年“補(bǔ)漲”的省內(nèi)三四線城市之間以及與省會之間的房價(jià)差距不大；特征之二，城市間市場相對分化，緊鄰長沙的城市如益陽、湘潭樓市難以避免受到長沙行情影響，而相對獨(dú)立的常德市場更具內(nèi)生動(dòng)力。結(jié)合2019年1-12月全省土地成交量同比大增20%但溢價(jià)率持續(xù)下跌的事實(shí)，不難得出結(jié)論，房企在湘拿地已經(jīng)日趨謹(jǐn)慎，但政府供地節(jié)奏并未放緩。事實(shí)上，聯(lián)系數(shù)據(jù)以及我們實(shí)地調(diào)研結(jié)果，岳陽、株洲、衡陽樓市飽受庫存高企困擾久矣，如此持續(xù)供地，未來去庫存情勢著實(shí)堪憂。

（一）政策環(huán)境：四限政策“一緊多松”，棚改計(jì)劃開工量“腰斬”跌幅達(dá)7成（略）

（二）新房成交: 2019年市場“先熱后冷”，棚改“退潮”加速三四線持續(xù)低迷

湖南片區(qū)上半年樓市行情向好，3月起小陽春行情顯現(xiàn)，直至6月成交量逐月回升，單月成交量同比增幅在5月最高達(dá)到34%，市場有所回暖。但進(jìn)入下半年，市場再度轉(zhuǎn)冷，7-9月間成交量持續(xù)低位盤桓，同比降幅皆在15%左右。10月以來雖然成交量表現(xiàn)出穩(wěn)中有升態(tài)勢，但究其原因，主要是受到年末房企以價(jià)換量、業(yè)績沖刺的周期性因素和長沙人才購房細(xì)則出臺的政策性因素驅(qū)動(dòng)。

值得關(guān)注的是，棚改“退潮”促使眾多三四線城市樓市加速轉(zhuǎn)冷，但相較而言，常德成交熱度略優(yōu)于岳陽、株洲。從常德、岳陽、株洲的棚改來看，自2018年下半年中央棚改政策收緊起，三城的棚改不僅進(jìn)程緩慢甚至一度叫停，而2019年計(jì)劃棚改開工量也大幅縮水，其中岳陽、株洲下降7成以上。相較之下，常德情況略好于岳陽和株洲。雖然棚改腰斬但體量尚存，但棚改客購買力不降反升，2019年1-12月常德商品住宅成交面積累計(jì)同比增速達(dá)8%，高于省內(nèi)其他三四線城市。一方面是棚改計(jì)劃相比新房成交體量而言依舊很大，另一方面提高了房屋拆遷安置的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上這也是常德市場熱度要顯著好于其他兩個(gè)三四線城市的主要因素。這一批征拆對象全面走向市場，需求層面的支撐相對較足。比如體量達(dá)3500畝的常德某項(xiàng)目棚改客戶占比達(dá)20%。

我們認(rèn)為，短期內(nèi)的成交反彈難以長久維持，中長期來看，城市間的分化依舊會持續(xù)。具體來說，長沙市場正處在筑底波動(dòng)期，被政策抑制的需求不在少數(shù)，未來一旦釋放成交量將迎來大幅增長。三四線城市中，以常德為代表的內(nèi)生型城市市場長期來看穩(wěn)中向好，而岳陽、衡陽等住宅產(chǎn)品庫存高企、房價(jià)仍存在一定下滑預(yù)期，中長期市場料將進(jìn)一步走弱，湘潭、益陽屬于承接外溢性城市，市場表現(xiàn)則一定程度上倚賴于長沙行情。

（三）房價(jià)：省內(nèi)各城間無明顯價(jià)差，岳陽、株洲等三四線價(jià)格體系紊亂

靜態(tài)地看，湖南各市房價(jià)的第一大特征是“價(jià)差小”。三四線城市與省會長沙之間的價(jià)差不甚明顯，長沙成交均價(jià)將將破萬，而常德、岳陽等市成交均價(jià)皆在7000元/平米左右。從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，長沙的望城區(qū)、長沙縣房價(jià)在6000-7000元/平方米不等，外圍寧鄉(xiāng)、瀏陽房價(jià)僅為5500-5600元/平方米，而常德武陵區(qū)各板塊房價(jià)基本在7500-8500元/平方米不等，株洲天元區(qū)整體成交均價(jià)也在7000-8000元/平方米左右。

第二大特征則是岳陽、株洲等省內(nèi)三四線城市內(nèi)部價(jià)格體系混亂。以岳陽為例，由于2018年下半年市場逐步轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致岳陽大部分項(xiàng)目采取“以價(jià)換量”的策略，價(jià)格均有不同程度下滑。一方面因不同項(xiàng)目間對彼此實(shí)際售價(jià)“三緘其口”，信息不對稱也導(dǎo)致“一盤一價(jià)”現(xiàn)象比比皆是；另一方面，為了搶客、回穩(wěn)現(xiàn)金流，導(dǎo)致目前部分板塊價(jià)格管理相對混亂。

動(dòng)態(tài)地看，2019年湖南各市房價(jià)基本保持平穩(wěn)，同比漲跌幅皆在8%以內(nèi)。跌幅相對顯著的是長沙和益陽。具體來說，長沙今年整體市場觀望情緒濃厚，尤其是下半年以來，項(xiàng)目蓄客普遍不足，去化率持續(xù)下行迫使房企選擇以價(jià)換量，全市成交均價(jià)同比有5%左右的下滑。而益陽由于毗鄰省會，難以避免地受到長沙調(diào)控的溢出效應(yīng)影響，此前長沙重重加碼限購時(shí)益陽樓市行情向好，但隨著這部分外溢需求釋放殆盡，益陽房價(jià)在今年再度回歸常位。

（四）潛在供應(yīng)：長沙、湘潭新房潛在供應(yīng)可控，衡陽、岳陽未來庫存風(fēng)險(xiǎn)較大（略）

（五）土地市場：全省土地成交溢價(jià)率持續(xù)走低，房企在湘拿地積極性下降（略）

（六）房企競爭格局：三四線“恒大、碧桂園”兩家獨(dú)大，省會長沙諸強(qiáng)“混戰(zhàn)”（略）

疫情后：衡陽、湘潭、長沙等新房成交同比“腰斬”

株洲、益陽地市“涼涼”

（本節(jié)有刪減）

一季度湖南主要城市在疫情影響下樓市、地市短暫停滯，新房以返鄉(xiāng)置業(yè)為成交主力的益陽、衡陽等城市受損尤為嚴(yán)重；地市株洲土地成交同比跌逾9成。疫情后，主要城市陸續(xù)出臺了樓市紓困政策，新房及土地成交也逐漸恢復(fù)正?；?。我們預(yù)計(jì)，在短期政策及地市預(yù)期等利好加持下，衡陽、岳陽將率先回暖，而缺乏政策刺激的常德、株洲復(fù)蘇將相對緩慢。

（一）疫情影響下三四線返鄉(xiāng)置業(yè)“爽約”，益陽、衡陽受損度偏高，株洲最小（略）

（二）新房成交“腰斬”，衡陽銷售面積同比降7成，湘潭、長沙跌幅5成以上

2020年一季度，受疫情影響銷售規(guī)模大幅下降，3月稍有復(fù)蘇跡象。整體來看，長沙、常德、衡陽、湘潭、岳陽、株洲、益陽等7城一季度共成交320萬平方米，同比規(guī)模收縮50%。受疫情管控影響各城市項(xiàng)目暫停線下開盤加推活動(dòng)，供應(yīng)量的大幅減少直接制約了城市銷售規(guī)模。隨著國內(nèi)尤其是湖北疫情得到控制，3月湖南主要城市供求面積有顯著回升，供應(yīng)面積已齊平1月水平。預(yù)計(jì)二季度整體市場將陸續(xù)復(fù)蘇。

具體到城市層面來看，各城市銷售規(guī)模均打折，衡陽同比降超7成最為嚴(yán)重。省會長沙由于2月銷售停滯，一季度整體成交面積同比腰斬。而與湖北接壤的常德、岳陽面臨最嚴(yán)格的疫情管控，成交面積同比分別降33%、34%。衡陽市場受災(zāi)最為嚴(yán)重，由于城市銷售主要以內(nèi)生性需求為主，受疫影響2、3月新房銷售叫停下一季度僅成交20萬平方米，同比大跌75%，受災(zāi)最為嚴(yán)重。

新房均價(jià)則漲跌分化，常德、岳陽銷售承壓房價(jià)下調(diào)。在各城市銷售規(guī)模普遍受疫情影響下，長沙、株洲、益陽、湘潭、衡陽同比均保持正增。但常德、岳陽銷售均價(jià)對比2019年平均已有下降，降幅分別為2%、3%。

總的來說，一季度湖南新房銷售普遍性地受到疫情打擊，但各城市市場情況略有差別。具體而言，對返鄉(xiāng)置業(yè)依賴較大的衡陽成交規(guī)?？s水最為明顯；與湖北接壤的常德、岳陽等銷售規(guī)模降幅不突出，但房企在銷售悲觀預(yù)期下已有降價(jià)措施。

（三）土地成交同比降20%，長沙同比增18%、株洲下行加劇同比跌9成

疫情對整體地市影響表現(xiàn)在1、2月，一季度整體土地成交同比跌20%。從整體來看，疫情對湖南土地市場的影響主要表現(xiàn)在前兩月。1、2月主要城市土拍紛紛撤牌，供應(yīng)、成交面積分別同比跌15%和4%，其中1月土地成交面積更是跌幅達(dá)17%。3月隨著主要城市正?；?，地市土地掛牌量激增，單月供應(yīng)超2019年一季度之和。受此影響，一季度整體土地供應(yīng)同比增73%，成交同比跌20%。

分城市而言，一季度益陽、株洲地市成交遇冷明顯，長沙、衡陽同比不降反增。長沙、衡陽一季度地市火熱，土地成交建筑面積均超200萬平方米，同比分別增18%、8%。其余重點(diǎn)城市則在疫情影響下加重了土地市場的下行趨勢，成交建筑面積較2019年同期降幅均在20%以上。其中，株洲地市成交尤為慘淡，一季度僅成交土地建筑面積13萬平方米，同比大跌90%。

總體而言，疫情加重了湖南省內(nèi)城市的土地市場分化，益陽、株洲等城下行明顯。在成本與利潤的考量下，房企疫情期間拿地更加審慎，多回歸核心城市如長沙以及內(nèi)生性需求充裕城市如衡陽，其余城市地市則愈加降溫。

中長期發(fā)展前景：長株潭經(jīng)濟(jì)、民富底蘊(yùn)深厚

內(nèi)生型三四線發(fā)展前景可期

（本節(jié)有刪減）

對于城市內(nèi)在變化的動(dòng)因是人口、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)等方方面面多個(gè)因素共同作用的結(jié)果。我們認(rèn)為這些因素不僅作用當(dāng)前城市發(fā)展，而且在中長期也將對城市房地產(chǎn)市場的差異化發(fā)展起到至關(guān)重要的影響。

（一）城市發(fā)展前景：人口為湖南片區(qū)最大“短板”，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不均衡（本節(jié)有刪減）

對于湖南片區(qū)內(nèi)各城市發(fā)展的前景，我們以下根據(jù)不同指標(biāo)的類型拆解為人口、購買力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市宜居性4個(gè)方面依次進(jìn)行考量：

1、人口增長：三四線普遍凈流出，衡陽居首，株洲、常德常住人口負(fù)增長（略）

2、居民購買力：長、株、潭購房壓力相對小，岳陽、益陽、婁底民富基礎(chǔ)薄弱

在購買力方面，除了考察以居民收入高低為標(biāo)準(zhǔn)的城市民富水平即絕對購買力外，由于各城市房價(jià)差距懸殊，對于房地產(chǎn)而言居民絕對購買力并不能全面反映城鎮(zhèn)居民的購房能力，因此結(jié)合了各城市房價(jià)的房價(jià)收入比才能恰當(dāng)?shù)孛枋龈鞒鞘芯用竦南鄬徺I力，即針對商品住宅的支付能力。絕對購買力與相對購買力相結(jié)合才能全面描述各城市在購買力水平上的差異。

湖南片區(qū)各城市絕對購買力水平可分為三類。從2018-2019年城鎮(zhèn)居民收入水平來看，長株潭城市圈內(nèi)的3城憑借省會的產(chǎn)業(yè)凝聚力以及城市圈效應(yīng)擁有相對最高的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入以及在崗職工年平均工資。而擁有發(fā)達(dá)的第二產(chǎn)業(yè)的衡陽、岳陽、常德3城在民富基礎(chǔ)上稍稍弱于前者；益陽、婁底則人均可支配收入較低，處于居民絕對購買力的洼地。

與之類似的，湖南片區(qū)諸城居民相對購買力也可分為三類：

長沙、湘潭2城城市居民具有高住房購買力。長沙受嚴(yán)格的限價(jià)政策影響，高居民收入與低房價(jià)水平使得其2019年房價(jià)收入比僅5.3年，雖較2018年稍有延長但依舊是片區(qū)內(nèi)居民相對購買力最強(qiáng)的城市。而湘潭2019年房價(jià)收入比為9年，較2018年不升反降，因此居民的住房購買力也有一定提高。常德、衡陽、株洲3城居民購房壓力適中，3城2019年房價(jià)收入比均處于片區(qū)內(nèi)城市平均線上下，且雖相比2018年有所延長但仍處于適中范圍。岳陽、益陽、婁底3城居民購房較困難，高房價(jià)低收入下3城房價(jià)收入比均超10年，其中岳陽更是達(dá)到12.5年，從實(shí)際當(dāng)?shù)貥鞘衼砜丛狸枠鞘性?019年也出現(xiàn)了一定的購買力瓶頸。

綜合而言，結(jié)合城鎮(zhèn)居民絕對購買力所代表的民富水平和相對購買力所代表的購房支付能力，我們認(rèn)為各城市在購買力方面可分為三個(gè)梯隊(duì)：一是具有較高的民富水平與相對強(qiáng)的購房支付能力的城市，如：長沙、湘潭、株洲；二是民富水平與城市房價(jià)相匹配，居民購房支付能力適中的城市，如：常德、衡陽；三是城市房價(jià)水平超出居民收入水平的城市，如：岳陽、益陽、婁底。

3、經(jīng)濟(jì)實(shí)力：因輻射效應(yīng)，長、株、潭3城經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，衡陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不佳

在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，通過對城市經(jīng)濟(jì)的質(zhì)與量兩方面進(jìn)行綜合考量。其中利用GDP同比增速與人均GDP代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量，利用第二、三產(chǎn)業(yè)占整體GDP比重代表城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量。

需要指出的是，由于主要考量城市未來發(fā)展空間，因此在對各城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力水平的區(qū)分上更優(yōu)先考量經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。

長株潭3城經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對成熟，第二三產(chǎn)業(yè)占比高。長沙、株洲、湘潭3城作為片區(qū)內(nèi)核心城市圈城市在長沙的帶動(dòng)下經(jīng)濟(jì)體量均居省內(nèi)前列，2018年人均GDP均超過7萬元。此外由于湘潭、株洲承接了長沙老工業(yè)的外遷落地，使得2城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)保量。而長沙也在擺脫了舊有第二產(chǎn)業(yè)后完成了城市產(chǎn)業(yè)升級，至2019年城市第二三產(chǎn)業(yè)占GDP99%

岳陽、常德、益陽、婁底4城經(jīng)濟(jì)增速較高，但發(fā)達(dá)程度一般。除長株潭3城外片區(qū)內(nèi)其余城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚未成熟，但以岳陽、常德為代表的4城在擁有不俗的人均GDP的同時(shí)也具有相對較高的GDP增速?？梢娺@4城在自身既定發(fā)展規(guī)劃下城市經(jīng)濟(jì)正在增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量在未來也有較大提高潛力。

衡陽經(jīng)濟(jì)增速相對較慢且產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不佳。如上文所提及衡陽由于常年勞動(dòng)力輸出，自身人口的老齡化使得城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨失速。2019年城市人均GDP絕對值處于片區(qū)內(nèi)三四線城市末尾。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展體量難升下，自身產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級更是無從談起。

綜合而言，結(jié)合對湖南片區(qū)各城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)與量的考量，我們認(rèn)為各城市在經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面可分為三個(gè)梯隊(duì)：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)保量，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本成熟的長沙、株洲、湘潭3城；二是經(jīng)濟(jì)增速較高，人均經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出較大的岳陽、常德、益陽、婁底4城，未來產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化潛力較高；三是人口流出下老齡化城市無力升級產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，城市經(jīng)濟(jì)體量與質(zhì)量雙低的衡陽。

4、城市宜居性：長、株城市配套成熟，基建投資力度最大，宜居性較高（略）

（二）城市間內(nèi)部分化加劇，長沙四項(xiàng)全能，湘潭、常德、婁底尚有成長空間

綜合上文所提及的人口、購買力、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市宜居性4方面指標(biāo)，我們給出關(guān)于湖南片區(qū)各城市未來發(fā)展空間的寬窄梯度。

第一梯隊(duì)，長沙四項(xiàng)全能，岳陽、株洲在宜居性、人口方面存短板。長沙作為區(qū)域中心，在人口、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及宜居配套方面均處于區(qū)域最佳；而岳陽、株洲則均存在一定短板。岳陽的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚處于初級階段，應(yīng)當(dāng)提升現(xiàn)有地均基建投資額。當(dāng)前新建的岳陽三荷機(jī)場年吞吐量極為有限，適當(dāng)提高該支線機(jī)場的航班數(shù)有效改善交通通達(dá)情況。而株洲作為長沙毗鄰城市，在享受發(fā)展利好輻射的同時(shí)也飽受人口虹吸的影響，較差的人口基本面是其最大短板，也是制約其城市發(fā)展的主要絆腳石。

第二梯隊(duì)，湘潭、常德、婁底未來可在人口數(shù)量與財(cái)量方面謀求突破。這3城均處于片區(qū)內(nèi)城市中游水平。湘潭、常德分別存在人口基數(shù)小和常住人口負(fù)增長兩大人口層面問題。在未來發(fā)展前景上，提高城市對人口吸附能力便成為2城共同的成長源，利用2城現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)繼續(xù)大力發(fā)展拳頭產(chǎn)業(yè)以增加人口吸附力則成為一劑良方。而婁底則主要困于居民購買力較為薄弱，當(dāng)前居民購房支付壓力較大。從未來成長性來看，放寬居民房貸限制、限制新房房價(jià)漲幅或?qū)⒃诙唐趦?nèi)提高居民對房購買力。

第三梯隊(duì)，衡陽、益陽提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力是要事。益陽、衡陽2城的共同特征在于其經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對較弱。從未來前景來看，依托2城較大的人口基數(shù)，建立經(jīng)濟(jì)發(fā)展-人口回流-產(chǎn)業(yè)升級的正向閉環(huán)，提升自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力將為城市提供一定的成長潛力。

市場總結(jié)：預(yù)判與風(fēng)險(xiǎn)提示

（本節(jié)有刪減）

正如前文所述，湖南片區(qū)雖有政策利好，但是“比上不足”，短板依舊突出。2019年湖南片區(qū)各城市房地產(chǎn)市場還是存在顯著降溫的，主要是基于棚改收縮、需求階段性透支等外部原因，2020年初又遭逢新冠疫情突襲，使得本就低迷的樓市“雪上加霜”，短期來看，株洲、長沙等城市雖未發(fā)布紓困政策，但整體復(fù)蘇程度較快；而衡陽等缺乏基本面支撐的三四線城市即便政策“給力”，但依舊難掩下行趨勢。中長期來看，因湖南片區(qū)的各城市尚屬中部“價(jià)格洼地”，未來核心城市還是有一定的成長空間，而缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口長期凈流出的一般三四線城市，發(fā)展前景則不容樂觀。

（一）2020年湖南片區(qū)整體銷售承壓，購買力不足是制約樓市發(fā)展的主因

2019年下半年以來，隨著全國樓市的逐步轉(zhuǎn)冷，整個(gè)長江中游城市群的多數(shù)城市也面臨回調(diào)的壓力，而聚焦湖南片區(qū)，2019年也基本呈現(xiàn)出“先熱后冷”的態(tài)勢，年末迎來一波小幅放量，但終究難改整體頹勢，今年湖南6城商品住宅成交量與去年大體持平，即便在省會長沙，當(dāng)前項(xiàng)目去化率也僅在6成左右，渠道分銷盛行，打折促銷力度加大，然而對成交促進(jìn)作用相對有限。

2020年初又遭逢新冠疫情來襲，使得本就低迷的湖南樓市更加難以為繼，在這樣的背景下，湖南省內(nèi)衡陽、岳陽等六市相繼出臺針對樓市的扶植性政策，但是我們認(rèn)為，即便有政策加持，也很難挽回湖南省的銷售“頹勢”，2020年整體銷售依舊承壓。

究其原因，房價(jià)的增速快于收入的增速，購買力不足是制約其成交增長的核心因素，需求面缺乏支撐最終會對中長期樓市發(fā)展起到負(fù)面作用。據(jù)湖南各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2018年湖南片區(qū)多數(shù)三四線城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在3萬元左右，岳陽、益陽、婁底三市房價(jià)收入比偏高，均達(dá)到了10年以上，對于本地低收入群體來看，購房還是存在一定的壓力的，且因產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，房價(jià)暴漲帶來的需求透支問題短期內(nèi)還難以得到根本解決。

（二）疫后株洲新房成交快速恢復(fù)，長沙地市“火熱”，衡陽、益陽等復(fù)蘇相對緩慢

我們以樓市、地市一季度的成交情況來測度疫后各城市樓市短期的復(fù)蘇情況，可以看出：首先，株洲短期內(nèi)樓市的復(fù)蘇程度最高，雖未出臺任何短期內(nèi)的紓困政策，但是得益于核心城市長沙的人口外溢和去年成交集中備案的影響，2020年一季度樓市成交表現(xiàn)良好，較去年穩(wěn)步增長18%。而地市卻不盡如人意，同比去年降幅超90%，可見房企觀望情緒還是比較濃厚，投資相對謹(jǐn)慎。

其次，長沙地市一季度成交也已“回正”，疫情對于土地市場的短期影響也在逐步消退，迫于土地供應(yīng)計(jì)劃及財(cái)政壓力，政府正加快地塊供應(yīng)節(jié)奏，大量優(yōu)質(zhì)地塊進(jìn)入市場，房企迎來拿地窗口期，雖然當(dāng)前累計(jì)成交跌幅依舊高于50%，不過基于湖南省會地位的“虹吸效應(yīng)”，加之因限價(jià)原因本身就處于中部房價(jià)“洼地”，2020年整體的成交規(guī)模依舊可期。

最后，衡陽、益陽等城市恢復(fù)最為緩慢，是短期內(nèi)受疫情影響最為嚴(yán)重的城市。衡陽雖出臺了較為給力的需求端刺激政策，實(shí)施購房補(bǔ)貼，契稅減免并擴(kuò)大了人才購房補(bǔ)貼對象范圍，非“雙一流”大學(xué)全日制本科生一次性購房補(bǔ)貼5萬元，但是一季度的新房成交跌幅依舊高達(dá)75%，地市成交雖小幅微增8%，但難掩低迷走勢。益陽暫未出臺任何短期內(nèi)的紓困政策，從樓、地市成交來看大不如前，基本都處于行業(yè)下行周期，后續(xù)恢復(fù)可能也需要較長的時(shí)間。