今年4月，我國(guó)百城庫(kù)存出現(xiàn)了新的變化。5月24日，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》（簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）顯示，截至4月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量約為4.91億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.5%，同比增長(zhǎng)3.2%。

報(bào)告分析指出，從庫(kù)存的同比增速看，近7個(gè)月呈現(xiàn)了持續(xù)放緩的態(tài)勢(shì)，與購(gòu)房需求較為活躍有關(guān)。不過(guò)也需要看到，4月份庫(kù)存出現(xiàn)了環(huán)比正增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

4月百城庫(kù)存首現(xiàn)增長(zhǎng)，去化周期9.9個(gè)月

百城庫(kù)存在4月出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，今年以來(lái)首次呈現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)的現(xiàn)象。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，4月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為5457萬(wàn)平方米，而成交量為5200萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)了“供大于求”態(tài)勢(shì)。

報(bào)告分析指出，4月份房屋交易行情弱于預(yù)期，尤其在部分城市購(gòu)房政策收緊、按揭貸款審批速度放緩等因素下，市場(chǎng)交易受到影響，進(jìn)而容易出現(xiàn)供大于求態(tài)勢(shì)。這也是今年首次出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

從最新的待售數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月末，商品房待售面積約5.14億平方米，比3月末減少422萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少423萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少15萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加60萬(wàn)平方米。

去化方面，報(bào)告顯示，4月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為9.9個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要9.9個(gè)月時(shí)間。對(duì)此，報(bào)告指出，觀察去年四季度以來(lái)的存銷比數(shù)據(jù)，當(dāng)前呈現(xiàn)微弱反彈現(xiàn)象，這是需要警惕的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在信貸政策收緊、各地購(gòu)房政策升級(jí)等大背景下，要防范市場(chǎng)降溫引起存銷比反彈的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，3、4月份，我國(guó)商品房銷售額和銷售面積雖然同比依然實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但是環(huán)比增速已經(jīng)減緩。1-4月份，商品房銷售面積約5.03億平方米，同比增長(zhǎng)48.1%，相比于1-3月63.8%的增速有所減緩；商品房銷售額約5.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)68.2%，相比于1-3月的88.5%增速也有所減緩。

一線城市庫(kù)存面積走低，鄭州同比增速達(dá)80%

根據(jù)報(bào)告，截至4月底，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別約為0.28、2.57和2.06億平方米，環(huán)比增速分別為1.5%、0.2%和0.7%，同比增速分別為-3.0%、6.0%和0.9%。報(bào)告分析稱，一線城市庫(kù)存指標(biāo)值得關(guān)注，其出現(xiàn)了同比增速為負(fù)的現(xiàn)象，和一線城市購(gòu)房需求總體旺盛有關(guān)系。不過(guò)，隨著一線城市購(gòu)房政策的收緊以及項(xiàng)目的集中供應(yīng)，預(yù)計(jì)后續(xù)庫(kù)存會(huì)有同比正增長(zhǎng)的可能。

分城市來(lái)看，截至4月底，100個(gè)城市中，有51個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象，剩下的49個(gè)城市則呈現(xiàn)同比下降現(xiàn)象。具體城市方面，鄭州庫(kù)存同比增長(zhǎng)現(xiàn)象最為明顯，增速為79%；而湖州下降最明顯，降幅為44%。

100城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排序

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“庫(kù)存上升有不同的原因。其中對(duì)于鄭州、贛州、柳州等城市而言，庫(kù)存增速較高，和市場(chǎng)交易相對(duì)疲軟有關(guān)。而對(duì)于深圳、蘇州等城市而言，當(dāng)前推盤總體積極活躍，容易帶動(dòng)庫(kù)存上升。從增速的下降情況看，包括湖州、珠海等市場(chǎng)交易都不錯(cuò)，庫(kù)存下降速度較為明顯?！?/p>

4月份，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為7.7、10.0和10.1個(gè)月。嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“相對(duì)來(lái)說(shuō)，一線城市存銷比最小，今年前4月下探現(xiàn)象非常明顯。一線城市存銷比下探，其實(shí)還是說(shuō)明一線城市潛在的購(gòu)房需求很強(qiáng)，代表了疫情期間購(gòu)房資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的城市類型。而在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的背景下，后續(xù)存銷比數(shù)據(jù)有可能反彈?！?/p>

去庫(kù)存“南強(qiáng)北弱”，武漢、重慶房?jī)r(jià)明顯反彈

從百城新建商品住宅庫(kù)存去化周期排序中可以看出，去化周期較高的城市，普遍位于北方市場(chǎng)，如包頭、哈爾濱和威海等。而長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的相關(guān)城市去化周期較小，如珠海、合肥和湖州等。

100城新建商品住宅庫(kù)存去化周期排序（單位：月）

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地官方房地產(chǎn)信息網(wǎng)、CRIC、易居研究院。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，無(wú)論庫(kù)存高還是低，其實(shí)很多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)象，但是，庫(kù)存排名倒數(shù)、降幅較大的城市，房?jī)r(jià)往往更容易上漲。

根據(jù)易居研究院同時(shí)發(fā)布的百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，今年1-4月份，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)為17634元/平方米，同比上漲13.6%。其中，32個(gè)二線城市新建商品住宅成交均價(jià)為17390元/平方米，同比上漲13.2%。總體上看，二線城市房?jī)r(jià)漲幅是比較大的，且有明顯的反彈現(xiàn)象，如近期市場(chǎng)上頗受關(guān)注的武漢、重慶等，同比漲幅都相對(duì)較大，分別為21%和12%。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“二線城市普遍為省會(huì)城市，人口導(dǎo)入規(guī)模大、房?jī)r(jià)看漲預(yù)期強(qiáng)烈，后續(xù)應(yīng)該在雙集中供地的基礎(chǔ)上，嚴(yán)審購(gòu)房資格、嚴(yán)管購(gòu)房交易秩序，真正防范和杜絕各類炒房現(xiàn)象?！?/p>

新京報(bào)

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