年度風云榜 | A股房企TOP30成績單：告別“暴利時代” 存貨跌價損失創(chuàng)新高

來源：智能家居時間：2021-05-21 10:40

《投資者網(wǎng)》葛凡梅

2020年，突如其來的“新冠疫情”對世界各國的社會節(jié)湊與經(jīng)濟發(fā)展均帶來一定沖擊。隨著疫情控制、經(jīng)濟復蘇勢頭加快，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了冰封期、修復期，如今已經(jīng)重回發(fā)展正軌。

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)創(chuàng)新高，仍是全國經(jīng)濟發(fā)展的“壓艙石”。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，2020年全國商品房銷售面積17.61億平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額17.36萬億元，同比增長8.7%，均創(chuàng)下歷史新高。2020年房地產(chǎn)行業(yè)量增價穩(wěn)，實現(xiàn)了平穩(wěn)健康發(fā)展的目標。

近日，A股上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報披露工作基本收官?！锻顿Y者網(wǎng)》研究發(fā)現(xiàn)，在2020年，隸屬于A股Wind行業(yè)分類下的133家房地產(chǎn)上市公司中，超50%的營收增速呈現(xiàn)正向增長，有35家上市公司的營業(yè)收入突破百億。過去一年，從行業(yè)整體業(yè)績表現(xiàn)來看，上市房地產(chǎn)公司尤其是頭部房企，均保持穩(wěn)定的增速，抗壓性超出預期。

《投資者網(wǎng)》以2020年A股房地產(chǎn)上市公司TOP30為樣本，從營業(yè)收入、凈利潤、銷售毛利率、凈利率、費用率、存貨及存貨跌價損失等方面，多維度研究企業(yè)質地，全方位透視行業(yè)發(fā)展狀況與趨勢，探究A股上市房地產(chǎn)公司的投資價值。

9家上市房企營收負增長疫情影響成主因

2020年，房企通過積極營銷、搶收回款，逐步走出新冠疫情的影響。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，共計41家房企躋身千億軍團、166 家房企破百億。其中3000億以上超級陣營共8家，銷售額增長率均值為6.9%；第一陣營（1000億-3000 億）共33家，銷售額增長率均值為19.7%；第二陣營（500億-1000 億）共26家，銷售額增長率均值為16.2%；第三陣營（300億-500 億）共 43 家，銷售額增長率均值為15.2%；第四陣（300億以下）共56家，銷售額增長率均值為6.2%。

其中，2020年，綠地控股(600606,股吧)全年實現(xiàn)簽約銷售金額約3583.53億元，銷售步伐穩(wěn)定；招商蛇口(001979,股吧)全年累計實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增加25.91%，完成全年2500億元的既定銷售目標；金地集團(600383,股吧)全年累計銷售額2426.8億，同比增長15.23%，規(guī)模穩(wěn)步提升；金科股份(000656,股吧)2020年銷售2233億元，同比增長約20%，超額完成年度目標；陽光城(000671,股吧)全年實現(xiàn)銷售金額2180億元，銷售穩(wěn)固在雙千億的規(guī)模；中南建設(000961,股吧)的銷售金額歷史性邁進雙千億陣營，實現(xiàn)銷售額2238.3億元，同比增長14.2%，堅守穩(wěn)健底色，使得業(yè)績高質量增長。

從營業(yè)收入來看，2020年，A股營業(yè)收入TOP30上市房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡稱“TOP30房企”）合計實現(xiàn)營業(yè)收入23340億元，平均值為778億元；其中營收超千億的前6家房企合計營收占比60%以上，行業(yè)集中度進一步提升。

綠地控股憑借著4557.53億元穩(wěn)居A股上市房企營業(yè)總收入榜首，萬科A（4191.12億元）、保利地產(chǎn)(600048,股吧)（2430.95億元）、新城控股(601155,股吧)（1454.75億元）、招商蛇口（1296.21億元）、華夏幸福(600340,股吧)（1012.09億元）緊隨其后，均邁入了“千億營收”陣營。

在TOP30房企中，營業(yè)收入規(guī)模在500億-1000元-的企業(yè)有6家，分別是金科股份、金地集團、陽光城、中南建設、榮盛發(fā)展(002146,股吧)、華發(fā)股份(600325,股吧)；其余19家上市房企的營業(yè)收入規(guī)模在100億-500億元之間。

從營業(yè)收入增長幅度來看，在TOP30房企中，21家上市房企保持正增長，9家出現(xiàn)下滑。其中，營業(yè)收入漲幅最快的是新城控股，為69.46%；其次是榮安地產(chǎn)(000517,股吧)（67.77%）、華發(fā)股份（53.87%）、陽光城（34.60%）。而營收降幅排名前三的上市房企則是金融街(000402,股吧)、城建發(fā)展、廣宇發(fā)展(000537,股吧)，降幅分別為-30.79%、-15.46%、-14.08%。

具體來看，金融街2020年實現(xiàn)營業(yè)收入181.21億元，同比減少30.79%；歸母凈利潤24.98億元，同比減少27.41%。關于業(yè)績下降，金融街在年報中解釋主要原因為：“受新冠肺炎疫情影響，公司房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務項目結算規(guī)模較去年同期下降；同時，因結算項目的結構性差異，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務毛利率有所下滑?！?/p>

城建發(fā)展、廣宇發(fā)展也出現(xiàn)營收與歸母凈利潤雙降情況，城建發(fā)展將其歸因于“主要是結轉項目收入減少，對應結轉的成本相應減少所致?！睆V宇發(fā)展則稱，“主要原因為受新冠疫情及項目開發(fā)周期影響，公司2020年結轉項目、結轉面積較上年減少，結算面積較2019年下降31.56%?！?/p>

約六成房企利潤率下降大悅城(000031,股吧)、光明地產(chǎn)(600708,股吧)跌幅超80%

在TOP30房企中，營業(yè)收入邁入千億陣營的6家房企，其歸母凈利潤也同步位居前列，其中，萬科A以415.16億元位居首位，隨后是保利地產(chǎn)（289.48億元）、新城控股（152.56億元）、綠地控股（149.98億元）、招商蛇口（122.53億元）、金地集團（103.98億元），其余房企凈利潤均未過百億。

在歸母凈利潤增長幅度方面，魯商發(fā)展(600223,股吧)以85.39%的歸母凈利潤漲幅居首，實現(xiàn)歸母凈利潤6.39億元，隨后是中南建設、新湖中寶(600208,股吧)，漲幅分別為70.01%、46.95%。

舉例來看，2020年，中南建設實現(xiàn)營業(yè)收入786.01億元，同比增長9.43%；歸母凈利潤70.78億元，同比增長70.01%，營業(yè)收入與歸母凈利潤出現(xiàn)雙增長，其歸母凈利潤增長超七成，主要因其核心業(yè)務房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工業(yè)務全面開花，分別實現(xiàn)營業(yè)收入585.7億元、221.97億元。新湖中寶實現(xiàn)歸母凈利潤約為31.65億元，同比增近五成，以前瞻布局轉型實現(xiàn)“投資+地產(chǎn)”雙驅動。

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)從擴張期進入到深耕期，房企暴利的時代基本落下帷幕，在TOP30房企中，約60%的房企歸母凈利潤出現(xiàn)下降。降幅超40%的房企有大悅城（-118.88%）、北辰實業(yè)(601588,股吧)（-83.62%）、光明地產(chǎn)（-79.38%）、華夏幸福（-74.91%）、中洲控股(000042,股吧)（-64.26%）、中華企業(yè)(600675,股吧)（-41.11 %）、城建發(fā)展（-40.88%）。

值得一提的是，2020年，大悅城是TOP30房企中唯一一家凈利潤出現(xiàn)虧損的房企。數(shù)據(jù)顯示，2020年，大悅城實現(xiàn)營業(yè)收入384.45億元，同比增長13.76%；歸母凈利潤-3.87億元，2019年同期凈利潤約20.49億元，同比變動-118.88%。大悅城在年報中稱，2020年購物中心運營受疫情影響顯著，客流量、出租率均有所下降，對租戶推出租金減免政策以減輕其經(jīng)營壓力，在一定程度上影響了營收。同時疫情的爆發(fā)使酒店市場遭受重大打擊，酒店業(yè)績遭受重創(chuàng)。

光明地產(chǎn)的盈利狀況也不容樂觀。2020年年報數(shù)據(jù)顯示，光明地產(chǎn)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入149.85億元，同比上漲6.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.07億元，同比下降79.38%；扣非凈利潤-5.86億元，同比下降224.26%。對此，光明地產(chǎn)表示，“主要原因是2020年度公司受新冠疫情、市場銷售區(qū)域及銷售產(chǎn)品結構等因素影響?！?/p>

北辰實業(yè)2020年凈利潤也堪憂。北辰實業(yè)2020年年報數(shù)據(jù)顯示，北辰實業(yè)2020年實現(xiàn)營業(yè)收入179.96億元，同比下降10.57%；歸母凈利潤2.71億元，同比下降83.62%。北辰實業(yè)在年報中表示，“2020年，公司發(fā)展物業(yè)板塊受開發(fā)周期影響，可結算面積減少且結算高毛利率產(chǎn)品占比減少，對部分項目計提減值準備，實現(xiàn)營業(yè)收入161.56億元，（含車位），稅前利潤15.92億元，同比分別下降6.89%、40.64%。”

利潤率下降成趨勢費用率管控有成效

房企暴利的時代已經(jīng)結束，房企毛利率及凈利率的普遍下滑已是不爭的事實。數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企的平均毛利率水平為26.95%，較2019年銷售毛利率均值32.73%下降了5.78個百分點；營收超千億的6家房企的毛利率均值為27.6%，較2019年32.94%下降了5.34個百分點。

在TOP30房企中，有26家房企2020年毛利率較2019年出現(xiàn)下降，占比約86.67%。其中，榮安地產(chǎn)（毛利率26.59%）、光明地產(chǎn)（毛利率19.18%）、中華企業(yè)（42.69%）、北辰實業(yè)（23.96%）的毛利率較2019年下降幅度均超過10個百分點。

在多數(shù)房企毛利率下降的同時，中南建設、世茂股份(600823,股吧)、中交地產(chǎn)(000736,股吧)、城建發(fā)展的毛利率出現(xiàn)略微上漲，分別較2019年上漲了0.55、0.35、1.16和9.04個百分點。根據(jù)年報，城建發(fā)展的毛利率出現(xiàn)明顯上漲主要是因為房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理毛利率上漲所致。

關于如何提升毛利率，不少房企高管在2020年業(yè)績會上表示，高地價項目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉”后，毛利率會逐漸回升。同時，隨著毛利率較高的舊改項目逐漸入市，企業(yè)毛利率下降的趨勢也將在一定程度上得到改善。

在凈利率方面，2020年，TOP30房企的平均凈利率為10.09%，較2019年均值12.9%下降了2.81個百分點。有25家房企凈利率出現(xiàn)下降，占比超83%，其中榮安地產(chǎn)（凈利率15.9%）、大悅城（2.92%）、信達地產(chǎn)(600657,股吧)（6.74%）的凈利率下降幅度排在前列，分別較2019年下降了10.45、9.2、8.05和6.38個百分點。

在TOP30房企中，凈利率超10%的房企有14家，最高者是新湖中寶，為23.86%，其次是金地集團（18.22%）、中華企業(yè)（17.17%）、保利地產(chǎn)（16.47%）；凈利率最低的房企則是光明地產(chǎn)，僅為0.89%。

與過去粗放擴張不同，現(xiàn)在房企逐漸注重向管理要紅利，向品牌要效益，如何控制期間費用把握企業(yè)盈利平衡至關重要。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2020年，TOP30房企的平均費用率為8.76%，較2019年9.68%下降了0.92個百分點。

具體來看，新湖中寶以26.16%費用率居首，城建發(fā)展、中交地產(chǎn)、首開股份(600376,股吧)、光明地產(chǎn)、迪馬股份(600565,股吧)的費用率均超過了10%。

值得注意的是，中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、廣宇發(fā)展、新湖中寶、保利地產(chǎn)、首開股份、迪馬股份、中華企業(yè)等11家房企的2020年費用率均出現(xiàn)不同程度的上漲。費用率的增加，在一定程度上也拖累了房企的盈利水平。

七成房企存貨增長存貨跌價損失創(chuàng)新高

存貨是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模發(fā)展的儲備糧，也是房企未來盈利的根基。開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)存貨中最重要的組成內(nèi)容。資料顯示，開發(fā)成本包括擬開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)產(chǎn)品；擬開發(fā)產(chǎn)品是指已經(jīng)購入的、決定用來開發(fā)為已完工開發(fā)產(chǎn)品的土地；在建開發(fā)產(chǎn)品是指尚未建成，以出售為目的的物業(yè)；開發(fā)產(chǎn)品則是指已經(jīng)完工可銷售的產(chǎn)品。

擁有大量的存貨是房企追求規(guī)模的底氣，通過積極拿地、開發(fā)，多數(shù)房企的存貨出現(xiàn)明顯增長。截至2020年末，TOP30房企中，23家房企的存貨出現(xiàn)上漲，存貨漲幅居于前五的房企分別是中交地產(chǎn)（720.35億元）、榮安地產(chǎn)（491.58億元）、濱江集團(002244,股吧)（1162.62億元）、金地集團（1876.08億元）、華發(fā)股份（2113.75億元），分別同比增長144%、98%、38%、34%、33%。

從存貨規(guī)模看，萬科A以10020.63億元存貨居首，其次是綠地控股、招商蛇口、新城控股，存貨分別為7414.75億元、7239.70億元、3607.93億元；其中，擁有超1000億元存貨的房企有15家。

2020年，TOP30房企的平均存貨周轉率為0.28，而2019年則為0.27。其中，綠地控股、新城控股、大名城(600094,股吧)、迪馬股份、中南建設、陽光城的存貨周轉率居于前列，分別為0.56、0.44 、0.41、0.37 、0.37 、0.36。

提高周轉率、促進銷售回款是房企最主要的現(xiàn)金流來源，而要實現(xiàn)健康的現(xiàn)金流管理，處理存貨、去庫存是關鍵。自2018年開始房企便開始大規(guī)模計提存貨減值準備，2020年的存貨跌價損失創(chuàng)新高，在一定程度上也影響了部分房企的利潤。TOP30房企中，2018年至2020年的合計存貨跌價損失分別為109.72億元、164.04億元、230.29億元，出現(xiàn)明顯增長。

在TOP30房企中，華夏幸福、招商蛇口、萬科A、新城控股、信達地產(chǎn)2020年的存貨跌價損失超10億元，位居前列，分別為70.77億元、25.27億元、19.81億元、15.97億元、11.71 億元，同比增長275%、21%、74%、70%、179%。

相比房企的資產(chǎn)體量、營收規(guī)模與存貨規(guī)模而言，這些存貨跌價損失或許只是九牛一毛，但是對公司盈利則至關重要，反映的則是公司高溢價拿地帶來的后遺癥。

具體來看，根據(jù)華夏幸福發(fā)布的2020年計提資產(chǎn)減值準備公告，華夏幸福2020年對應收款項、合同資產(chǎn)、存貨、商譽、債權投資計提資產(chǎn)減值準備共計95.69億元，其中對開發(fā)成本、完工開發(fā)產(chǎn)品計提存貨跌價準備占比約74%。計提存貨跌價準備的項目主要位于南京、固安、豐臺、大廠、來安、霸州等區(qū)域。華夏幸福表示：“公司綜合考慮部分項目所在城市的房價、地價持續(xù)調整等因素，對存在風險的項目計提存貨跌價準備?！?/p>

值得注意的是，計提資產(chǎn)減值損失并不會直接導致公司的現(xiàn)金流出，也不會在現(xiàn)金現(xiàn)金流量表中反映，但是會影響公司利潤。比如，信達地產(chǎn)2020年對應收款項壞賬、債權投資、存貨跌價、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、商譽等進行減值準備，合計擬計提資產(chǎn)減值準備15.54億元，減少公司2020年度利潤總額15.54億元元，減少公司2020年度歸母凈利潤14.58億元。

在房地產(chǎn)企業(yè)的會計分錄上，存貨按照成本進行初始計量，主要包含土地成本、施工成本等。當這些房地產(chǎn)存貨的可變現(xiàn)凈值低于成本時，對存在風險的項目計提存貨跌價準備?？勺儸F(xiàn)凈值包括對預計售價、銷售費用和待投入開發(fā)成本等的估計，存在重大不確定性。

其中，對房地產(chǎn)存貨可變現(xiàn)凈值進行預測的重要依據(jù)之一，就是商品房的市場價格。隨著土地市場競爭激烈升溫，堅持“房住不炒”等政策約束下，房企在平衡盈利與規(guī)模擴展過程中，或許將更加理性拿地，警惕高溢價地塊，這也考驗著房企對市場判斷及項目投資的精準度。

伴隨著“三道紅線”擴圍、貸款集中度新政、土地供應“兩集中三批次”等政策的逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)整體仍將維持“房住不炒”政策基調，調控將呈現(xiàn)長期化、常態(tài)化的特點。2020年，房地產(chǎn)行業(yè)競爭格局進一步分化，集中度不斷上升，發(fā)展成熟的地產(chǎn)行業(yè)步入“低利時代”，房企唯有更加注重規(guī)模、效益和風險的平衡，增強企業(yè)的綜合競爭力，精準把握住管理紅利，才能保持更為穩(wěn)健與持續(xù)的發(fā)展。（思維財經(jīng)出品）■

（責任編輯：董云龍）