4月一線城市二手房價(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月回落 連深圳都漲不動(dòng)了

第一財(cái)經(jīng)

作者：吳斯旻

“從趨勢看，隨著調(diào)控逐漸收緊，廣州等熱點(diǎn)城市新房價(jià)格漲幅將得到控制，漲幅將收窄”

4月份，伴隨多地樓市調(diào)控的效果逐漸顯現(xiàn)和小陽春效應(yīng)的消退，全國樓市熱度有所下降，呈量價(jià)回落態(tài)勢，但仍處于歷史較高水平。其中，熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格仍處于上行通道，但深圳在推出二手房指導(dǎo)價(jià)后，價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比零增長。

國家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，4月份，70城中，有62個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量與上月相當(dāng)，價(jià)格漲幅較上月小幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市為54個(gè)，比上月減少4個(gè)，價(jià)格漲幅與上月持平。

“整體來看，4月份在多城加碼調(diào)控的影響下，市場熱度有所收斂，同時(shí)新房市場熱度高于二手房。預(yù)計(jì)接下來隨著調(diào)控政策逐漸發(fā)酵，房價(jià)漲幅或?qū)②吘?。?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析稱。

除了價(jià)格上出現(xiàn)高位盤整外，4月份，房地產(chǎn)銷售也開始降溫。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的2020年1-4月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，1-4月全國商品房銷售面積為50305萬平方米，同比增長48%，與2019年同期相比上漲19.5%。4月單月銷售面積為14298萬平方米，環(huán)比下降23.3%，呈季節(jié)性回落。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，4月份市場行情其實(shí)是弱于預(yù)期的。從實(shí)際過程看，各地政策嚴(yán)管，尤其是信貸政策收縮，客觀上都使得4月份銷售數(shù)據(jù)面臨一定壓力。

分城市能級看，在密集調(diào)控之下，一線城市的房價(jià)繼續(xù)降溫。新房方面，除廣州外，京滬深的新房價(jià)格的環(huán)比漲幅淡出前30名，分別上漲0.6%、0.3%和0.5%，小于或等于31個(gè)二線城市房價(jià)漲幅的平均水平。

二手房價(jià)格方面，一線城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月處在下行通道。其中，深圳二手房價(jià)格與上月持平，出現(xiàn)環(huán)比零增長。

不過，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，當(dāng)前，二手房市場熱度還位于較高水平，同比漲幅達(dá)到3.4%，創(chuàng)去年2月以來新高，這意味著熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格上行趨勢仍然較強(qiáng)。其中，除深圳外，一線城市環(huán)比繼續(xù)領(lǐng)漲。4月份，京滬廣二手房價(jià)的環(huán)比漲幅均位列70城前十位，分別上漲1.2%、0.9%和1.2%。

“調(diào)控政策對二手房著力難度大，除了深圳在推出二手房指導(dǎo)價(jià)后，房價(jià)得到明顯控制外，其他城市二手房指導(dǎo)價(jià)并未推出?！崩钣罴畏Q，自去年下半年以來，部分城市在前期限售政策到期的背景下，市場熱度不斷攀升，而新房庫存持續(xù)降低，需求轉(zhuǎn)向二手房市場，新房和二手房價(jià)格上漲輪動(dòng)的局面還存在。

事實(shí)上，為了降溫樓市，今年以來，深圳除了在需求端建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制以促進(jìn)二手住房市場信息透明，并嚴(yán)查樓市違規(guī)行為外，還在需求端加大供給。克而瑞深圳相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，相較今年2-3月，4月深圳商品房供應(yīng)量明顯加大，其中商品住宅供應(yīng)面積23.83萬平方米，環(huán)比上升116.14%，而成交均價(jià)為62226元/平方米，環(huán)比上升3.68%。

4月份以來，深圳二手房市場的“冷清”還體現(xiàn)在了成交量上。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，5月3日至9日，深圳二手房網(wǎng)簽903套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下跌8.9%。此外，美聯(lián)物業(yè)的一組近五年深圳“五一”假期的成交數(shù)據(jù)顯示，深圳假期高峰成交在2017年，為817套，其次是2019年的724套，而今年“五一”假期成交數(shù)據(jù)為270套。

而與深圳毗鄰的另一個(gè)一線城市——廣州，4月份，新房和二手房價(jià)格延續(xù)了上月的領(lǐng)漲態(tài)勢。4月份，廣州新房環(huán)比上漲1.1%，位列70城第二，二手房價(jià)格的同比漲幅也位列70城前五。

廣州樓市熱度的居高不下，引起了監(jiān)管層的注意。4月，住建部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5城負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

隨后，廣州“硬招”頻出。4月2日，廣州市政府發(fā)文，要求嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場；4月中旬，廣州市住建部門在全市范圍內(nèi)開展為期三個(gè)月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)聯(lián)合整治行動(dòng)；4月21日，廣州再次發(fā)布調(diào)控新政，內(nèi)容主要涉及提高人才買房門檻、將廣州9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年等措施；4月28日，四大國有銀行廣州轄區(qū)內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)上調(diào)房貸利率。

“當(dāng)前，廣州的房價(jià)仍處于慣性上漲的過程中。但從趨勢看，隨著調(diào)控逐漸收緊，廣州等熱點(diǎn)城市新房價(jià)格漲幅將得到控制，漲幅將收窄?！崩钣罴畏Q。

展望后市，貝殼研究院首席分析師許小樂表示，二手房市場的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。具體來看，隨著調(diào)控效果的持續(xù)顯現(xiàn)，一線城市及合肥、成都等熱點(diǎn)二線城市房價(jià)漲幅已相繼收窄。5月份以來，全國二手房市場預(yù)期整體減弱，未來房價(jià)整體趨穩(wěn)。

“值得關(guān)注的是，4月下旬重慶等城市的集中供地成交對于市場預(yù)期的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，5月以來，北京等重點(diǎn)城市集中供地成交熱度也較高，需警惕后續(xù)土地市場熱度向新房市場乃至整個(gè)住宅市場傳遞，導(dǎo)致市場升溫?！痹S小樂進(jìn)一步表示。

相關(guān)知識(shí)

4月一線城市二手房價(jià)漲幅連續(xù)3個(gè)月回落 連深圳都漲不動(dòng)了
8月一線城市房價(jià)漲幅均未超1% 寧夏銀川連續(xù)四個(gè)月領(lǐng)漲全國
8月份一線城市新房售價(jià)環(huán)漲0.6% 二線房價(jià)漲幅已滯16個(gè)月
全國房價(jià)降回萬元以下,揚(yáng)州、深圳漲幅領(lǐng)跑全國
5月一線城市新房繼續(xù)漲 深圳二手房現(xiàn)23個(gè)月以來首跌
7月房價(jià)漲幅回落 北京二手房價(jià)環(huán)比漲0.7%
重慶新房價(jià)格漲幅擴(kuò)大繼續(xù)領(lǐng)漲，全國二手房價(jià)格見頂回落
9月70城房價(jià)漲幅回落 徐州新房二手房價(jià)格環(huán)比漲幅領(lǐng)跑
11月最新房價(jià)數(shù)據(jù)出爐了!漲是大趨勢,但漲幅有回落
11月70城二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅在“過冷區(qū)”繼續(xù)探底