觀點地產(chǎn)網(wǎng) 自3月中旬綠地董家渡項目拿下2020年首張預(yù)售證以來，上海樓市尤其是豪宅市場正迎來持續(xù)復(fù)蘇。

單價超過13萬的認(rèn)籌價格下，綠地海珀外灘最終獲得1.6倍認(rèn)籌，隨后，碧云尊邸、濱江凱旋門、中海匯德里等豪宅項目認(rèn)籌率紛紛破“2”。

第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華指出，2020年至今，上海共有14個均價8萬以上的項目開盤，區(qū)域主要集中在浦東、普陀、靜安、徐匯等傳統(tǒng)豪宅區(qū)域。

市場一片火熱的“觸動”下，一批昔日高地價項目也躍躍欲試。

4月30日，融信萬科的中興路一號項目獲發(fā)預(yù)售許可證并開啟認(rèn)籌，12.98萬元/平方米為今年靜安區(qū)最高預(yù)售證均價。

相比中興路一號的高調(diào)入市，另一個位于靜安區(qū)且同是地王板塊出身的豪宅項目華潤蘇河灣中心也在五一假期前悄然開啟宣傳。有市場吹風(fēng)價稱，“住宅項目預(yù)期均價13萬元/平方米，這個月底會公開樣板間，差不多在6月開售?！?/p>

對此，華潤置地上海公司在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時，并不承認(rèn)上述預(yù)期均價，華潤置地表示“預(yù)計均價尚待政府審批，即將于下月公開樣板間，預(yù)計下半年入市?！?/p>

事實上，從2010年華僑城70億入住蘇河灣板塊，并憑借一己之力將原本不受上海人本地人關(guān)注的區(qū)域打造成豪宅板塊，及至6年后華僑城聯(lián)手華潤69.32億再獲蘇河灣地塊，蘇河灣一直是華僑城在上海的名片。

2019年末，因項目周期長、限價等各種因素，華僑城最終退出蘇河灣項目，華潤置地迎來賭王何鴻燊之女何超瓊旗下信德地產(chǎn)，以及上海本地國企中華企業(yè)(600675,股吧)，最新綜合體項目也由華潤操盤，并將其中住宅項目命名為其高端系列“潤府”。

不過，近期上海各傳統(tǒng)豪宅區(qū)域相繼有項目入市，13萬的預(yù)期均價在該板塊是否能受到買房客的青睞，上海業(yè)內(nèi)對此并不樂觀。

唐華指出，“2020年上海高端項目認(rèn)籌比和開盤去化情況優(yōu)于2019年同期，認(rèn)籌比超過1：1成為常態(tài)，但同時可見兩極分化趨勢明顯，說明客戶在有諸多選擇的條件下，對項目自身的品質(zhì)也更挑剔。”

入市“踟躕”

2016年，華潤置地、華僑城聯(lián)合體以69.32億元蘇河灣中央公園地塊，樓板價近4萬元/平米。其中，3-02街坊地塊要求綜合用地比例為辦公不大于50%，商業(yè)不小于20%，住宅不大于30%，46-02街坊地塊要求綜合用地比例為辦公不大于80%，商業(yè)不小于20%。

換言之，該地塊將會被打造成32萬平的超大城市綜合體。

最新資料顯示，蘇河灣中心包含一座約4.2萬平米綠灣公園、約5萬平米萬象天地商業(yè)、2處文保建筑復(fù)建、1棟近200米高寫字樓集群和2幢高層住宅，華潤稱此為大灣區(qū)3.0版萬象綜合體。

盡管相比2010年華僑城70.2億總價，5.3萬元/平米的樓面價相比，六年后華潤置地聯(lián)合華僑城拿地的成本已便宜不少，但大量的商業(yè)用地還是增加了項目的盈利難度；此外，隨著2016年后上海開始限價，不少拿了高價地的開發(fā)商都只能等待。

事實上，2010年華僑城拿下地王后，項目就一直面臨價格和銷量的困境，不僅入市價格低于市場預(yù)期，去化亦較緩慢。

直到2015年政策利好才開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。據(jù)悉，2015-2016年華僑城蘇河灣一度賣到了14-17萬，均價在15.8萬左右，目前蘇河灣的不少二手房也買到了20萬以上的單價。

2019年末，一手打造了蘇河灣板塊的華僑城最終還是退出了與華潤共同競得的蘇河灣中央公園地塊，項目轉(zhuǎn)由華潤操盤。

而對于最近市場傳出的13萬均價，業(yè)內(nèi)仍舊不予看好。

“蘇河灣相比中興路一號的位置，但是如果它也頂?shù)搅?3萬，就有點小尷尬了?！?/p>

有上海資深業(yè)內(nèi)人士在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時指出，蘇河灣片區(qū)周邊本身非不具備豪宅基因。不過經(jīng)過近十年的打磨，蘇河灣已經(jīng)自成一個體系了，但價格賣到13萬元的話，估計仍有壓力。

另有業(yè)內(nèi)人士透露，項目本來預(yù)計想主打500萬元左右的價格段，但看到今年市場上千萬級別豪宅都賣得不錯，就想往高端路線走。

不過，與近期放出的一批豪宅項目相比，均價13萬元的蘇河灣性價比也備受市場關(guān)注。

“13萬元的價位在上?；究梢噪S便挑，市中心也可以挑，包括綠地在董家渡的盤也就13.8萬元左右，最近10萬元左右的盤放出來一批又一批，性價比都比較高?！?/p>

不過，對于市場放出的13萬元均價，華潤置地上海方面并不承認(rèn)，對于入市時間，華潤置地也并未給出明確的時間表，僅表示“預(yù)計在下半年入市”。

“我覺得華潤可能也是在評估市場，未來不排除會主動把這個預(yù)期價格往下調(diào)一點?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出。

華潤上海緩行

值得一提的是，此次推出的蘇河灣中心住宅項目，將是蘇河灣板塊最后的一批純住宅。

另一方面，近兩年在商業(yè)領(lǐng)域不斷進(jìn)取的華潤在上海也并無太多新增的宅地項目，重心更多傾向商業(yè)，包括購物中心、寫字樓等，但整體擴張并不算快。

據(jù)了解，華潤置業(yè)進(jìn)入上?？梢宰匪莸?992年。當(dāng)年，華潤置地在浦東的拿了進(jìn)入上海的第一宗地，隨后打造成華潤時代廣場，這也是華潤的第一個商業(yè)項目。

隨后，華潤在上海還陸續(xù)推出過上海灘花園、華潤橡樹灣、外灘九里、靜安府等項目，不過截至2018年，進(jìn)入上海26年的華潤置地也僅有8個項目，與萬科、保利、中海等企業(yè)相比相去甚遠(yuǎn)。

一方面由于華潤在上海多以豪宅項目為主，另一方面地塊多為大體量項目，也面臨去化慢，周期長的問題。

推近來看，2015年和2016年是華潤在上海頗為發(fā)力的兩年。

2015年，華潤聯(lián)合華發(fā)在半年內(nèi)斥資158億元拿下上海大寧兩宗地塊，并命名為華潤華發(fā)靜安府，項目體量在35萬平方米，預(yù)計銷售金額突破300億元。2016年，華僑城聯(lián)合華潤以69.32億元蘇河灣中央公園地塊，樓板價逼近4萬每平。

2016年末，華潤置地子公司華潤商業(yè)以73.15億認(rèn)購中華企業(yè)13.99億股，認(rèn)購股份占已發(fā)行總股本約74.9%，占其重組及融資后擴大的總股本約20.9%，成為中華企業(yè)的第二大股東。

然而入股后，雙方并未有太多項目上的交集，同時華潤則開始在發(fā)力商業(yè)。

2017年，入滬25年的華潤置地在上海開出首個萬象城項目，此外，華潤置地的體育業(yè)務(wù)也于2017年8月落子上海新靜安體育中心。

不過兩年過去，華潤在上海也并無更多有影響力的項目推出。

對商業(yè)抱有期望的華潤顯然不會忽略上海市場，2019年1月，華潤置地通過526輪爭奪，以58.02億搶下上海南京西路商辦地。

今年年初，華潤置地華東大區(qū)副總經(jīng)理、上海公司執(zhí)行總經(jīng)理宋悠優(yōu)在接受媒體采訪時也表示，未來華潤置地將在上海加大自持物業(yè)的比例、投資運營物業(yè)的比例，以及創(chuàng)新業(yè)態(tài)的持有比例。

隨著蘇河灣最后一批純住宅入市，華潤在上海中心城區(qū)的住宅項目也所剩不多，而更多將轉(zhuǎn)向商業(yè)，不過從華僑城手中接手操盤蘇河灣，華潤也依舊面臨著市場、政策等多重考驗。

相關(guān)知識

中興路一號之后 華潤蘇河灣中心13萬入市聲中的豪宅“踟躕”
2020上海新聞;靜安【中興路一號】售樓處丨電話丨地址丨位置
2020上海靜安中興路一號售樓處電話位置—最新圖文消息
蟄伏4年的上海地王中興路一號開盤 虧本入市認(rèn)籌遇冷
豪宅混戰(zhàn)，17個新盤聯(lián)袂上演申城“瘋狂五月”
上海—【中興路一號】售樓處電話-地址-價格-樓盤-售樓中心
全國最貴單價地王能否再現(xiàn)拿地時的輝煌?
上海靜安華僑城蘇河灣底商售樓處電話-地址-價格-動態(tài)【官網(wǎng)】
13萬元/平低于樓板價入市 最貴單價地王能否再現(xiàn)拿地時輝煌?
上海靜安中興路一號—售樓處電話-地址-最新動態(tài)-璀璨來襲!