增二手房交易成本收緊人才購房廣州樓市調(diào)控“一區(qū)一策”常態(tài)化

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-24 16:30

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者陳博 李明正在為換房發(fā)愁。

這兩天，他將自家位于廣州海珠區(qū)的房源在鏈家掛牌，房子還差半年多滿5年。“免征期‘2改5’后，房子一下多出幾十萬元增值稅，誰還買呢？“李明擔(dān)心，賣房難度會(huì)增加。

像李明一樣，廣州部分業(yè)主換房遇阻。4月21日晚，廣州市政府下發(fā)《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)等9區(qū)的個(gè)人住房增值稅免征年限從2年提高至5年。

按照廣州市住建局的解讀，五年起算時(shí)點(diǎn)按取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明的時(shí)間確定，個(gè)人住房銷售合同網(wǎng)簽時(shí)間在4月21日24：00前的，增值稅征免年限按原來2年執(zhí)行；網(wǎng)簽時(shí)間在4月21日24：00后的，按新政執(zhí)行。

早在去年7月和今年1月，深圳、上海就先后調(diào)整增值稅免征年限。

過往廣州市場(chǎng)熱度更快速反映在新房交易端；但今年春節(jié)過后，新盤預(yù)售審批曾經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)17天“掛零”期，新房供應(yīng)量下降至2017年“330新政”以來最低點(diǎn)，越來越多的購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)。

廣州中原數(shù)據(jù)顯示，今年3月，廣州二手住宅成交量15013宗，環(huán)比上升48.17%，同比大漲1.68倍。監(jiān)管層試圖通過稅費(fèi)調(diào)控來為市場(chǎng)降溫。

“廣州二手房交易普遍以實(shí)收為主。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，按照規(guī)定，二手房交易涉及的增值稅、增值附加稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)應(yīng)該由賣方支付，但實(shí)操中大部分都是由購房者承擔(dān)?！耙坏┱魇赵鲋刀惻c增值附加稅，相當(dāng)于購房成本又上漲了?！?/p>

根據(jù)李明觀察，廣州二手房市場(chǎng)，未滿5年房源占據(jù)了2-3成。一名廣州中介人員說，廣州亞運(yùn)城小區(qū)掛牌房源中，未滿5年占比大約50%。以該一套兩房為例，評(píng)估價(jià)大概210萬元。如果已滿2年未滿5年，以5.3%的增值稅稅率計(jì)算，這套房源需要繳納的增值稅超過10萬元。

“新政出臺(tái)后，已經(jīng)有滿2年，但不滿5年的二手房業(yè)主降價(jià)?！鄙鲜鰪V州中介人員稱，但當(dāng)前選擇降價(jià)的業(yè)主數(shù)量不多，主要是一些已經(jīng)預(yù)定了新房，急于置換的業(yè)主，只能通過降價(jià)拋售。

廣州中原研究發(fā)展部指出，按照目前一手房（期房）普遍2年的交付時(shí)間來計(jì)算，這波購買新房的買家若想賣房，從購置到取得房產(chǎn)證/繳納契稅，再到房產(chǎn)證滿5年，實(shí)際上需要耗費(fèi)7年時(shí)間。“大部分投機(jī)客戶急需快速周轉(zhuǎn)資金，增值稅免征年限提高至5年，無論是從房源出售時(shí)間拉長(zhǎng)層面，還是買房成本增加層面，均能對(duì)投機(jī)行為產(chǎn)生很大影響?！?/p>

加強(qiáng)二手房調(diào)控升級(jí)的同時(shí)，廣州也收緊了人才購房?！锻ㄖ芬?guī)定，享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房（包括新房和二手住房）時(shí)，須提供購房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)稅或社保證明；不得通過補(bǔ)繳個(gè)稅或社保購買商品住房。

在此之前，4月2日，廣州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），將人才購房限售時(shí)間從兩年延長(zhǎng)至3年。同時(shí)提到要進(jìn)一步嚴(yán)格人才資格審核，堅(jiān)決打擊投機(jī)行為。

2019年底，以南沙區(qū)為起點(diǎn)，廣州的花都、黃埔、番禺、白云等多個(gè)區(qū)域陸續(xù)降低人才購房門檻。“之前廣州各區(qū)只要符合條件滿半年社保，非廣州市戶籍就可以購房。對(duì)于外地客而言，這多么簡(jiǎn)單?！?一名上市房企廣州區(qū)域項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。

以黃浦區(qū)為例，經(jīng)區(qū)級(jí)政府認(rèn)定的各類人才及父母、成年子女和配偶，在本區(qū)連續(xù)工作半年以上，不受戶籍、是否有多套房等政策限制，均可在黃埔購買一套商品房。

外地客來到廣州購買新房，一般是先鎖定房源，交完首付與開發(fā)商簽訂一份購房意向書，持廣州市人才綠卡找家公司代繳半年社保之后，再與開發(fā)商簽訂正式購房合同，并進(jìn)行網(wǎng)簽。

“如果是一次性付款的客戶，有的開發(fā)商甚至允許內(nèi)部轉(zhuǎn)名。”一位熟悉廣州樓市的資深人士透露，所謂內(nèi)部轉(zhuǎn)名，就是購房者付完全款認(rèn)購一套房源，由于還不具備購房資格，該房源先不進(jìn)行網(wǎng)簽。期間如果購房者找到下一位買家，可以直接將房源轉(zhuǎn)讓出去?！坝袑?shí)力的投資客，很喜歡這種操作模式。”該資深人士表示。

與通過人才購房名義變相入市相搭配的是，去年以來，廣州部分新盤在尚未申請(qǐng)到預(yù)售證的背景下就提前啟動(dòng)認(rèn)購。

按照正常流程，廣州相關(guān)部門要求七層以上的商品房預(yù)售項(xiàng)目，必須完成樓棟主體工程的三分之二才能申請(qǐng)預(yù)售證?！暗^去一年，廣州很多新盤的工程進(jìn)度并未達(dá)到預(yù)售許可范疇，開發(fā)商提前一兩個(gè)月就悄悄搞起內(nèi)部認(rèn)購?！鄙鲜鍪煜V州樓市的資深人士說，如此一來，申請(qǐng)預(yù)售證需要一兩個(gè)月時(shí)間，銀行放款再等個(gè)把月，外地購房者在等待過程中就基本將“繳納半年社?！边@個(gè)必要條件完成了。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，近期廣州監(jiān)管部門整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序時(shí)，這也是其中一項(xiàng)嚴(yán)令禁止的內(nèi)容。

盡管限購依然嚴(yán)格，但廣州的這番變相“松綁”暗地里釋放出更多購買力。前述熟悉廣州樓市的資深人士提供了一組數(shù)據(jù)——2019年以前，廣州只有從化、增城兩個(gè)片區(qū)不限購，外地客在穗買房占比僅10%-20%左右；而去年三季度社科院曾經(jīng)統(tǒng)計(jì)過，外地客入穗購房的比例上升至35%。

2020年以來，大灣區(qū)周邊城市的部分購買力越來越多流向廣州，尤其是具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)的黃埔與南沙兩區(qū)。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，這兩個(gè)區(qū)域的外地買家主要來自深圳和東莞。由于莞深兩地房?jī)r(jià)上漲迅速，去年也先后加碼限購，這些客戶外溢到廣州，通過人才購房政策實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。在農(nóng)歷春節(jié)之前，兩區(qū)個(gè)別樓盤的外地客占比達(dá)到30%-40%。

廣州克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，黃埔和南沙的總成交量分別達(dá)到17709套、18518套，相比2019年的10570套、13622套分別大增了67.5%、35.9%。

截至今年3月，黃埔與南沙的商品住宅庫存面積分別約82.20萬平方米和136.72萬平方米，相比廣州其他區(qū)域，這兩個(gè)庫存量并不低；但受強(qiáng)勁購買力支撐，黃埔與南沙的去化周期分別為4.4個(gè)月和6.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于廣州其他片區(qū)。肖文曉稱，普通住宅的消化周期在8個(gè)月以下，意味著供不應(yīng)求，市場(chǎng)過熱。

今年2月以后，廣州開始有意識(shí)抬高人才購房條件。此前，外地客戶入穗購房，只需要提供相關(guān)學(xué)歷以及用工證明就行；如今，還必須提供半年以上的工資流水、相關(guān)區(qū)域用工單位的勞動(dòng)合同等具體資料。

幾番“組合拳”之下，外地客以人才購房之名“曲線”避開廣州限購的路徑一定程度上被圍堵。一家華南上市房企廣州區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，人才購房限購時(shí)間被拉長(zhǎng)，對(duì)廣州市場(chǎng)，尤其是黃埔、南沙兩區(qū)的樓市成交肯定會(huì)產(chǎn)生影響。但影響并不那么大，“畢竟也就多了半年時(shí)間。一年年限，實(shí)際上門檻不算很高。”

進(jìn)入4月之后，廣州樓市迎來一輪密集的調(diào)控加碼。上述《通知》發(fā)布兩天后，4月23日，廣州海珠區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，表示將持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，整治內(nèi)容包括無證銷售、捂盤惜售、廣告中出現(xiàn)升值或投資回報(bào)承諾、以捏造或散布漲價(jià)信息、政策變化，以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。

這是廣州首個(gè)新鮮出爐的分區(qū)調(diào)控政策。種種調(diào)控細(xì)化背后的“催化劑”源于兩次約談——4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州城市政府負(fù)責(zé)人；時(shí)隔一周，廣州市人民政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個(gè)區(qū)政府負(fù)責(zé)人。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，無論是新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，還是二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，廣州的環(huán)比漲幅均領(lǐng)跑全國(guó)。

以供應(yīng)和需求兩端為抓手，除常規(guī)調(diào)控之外，“一區(qū)一策”正在成為廣州精準(zhǔn)調(diào)控的常態(tài)。上述華南上市房企廣州區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，影響開始顯現(xiàn)。4月2日的《意見》重申新房限價(jià)之后，廣州對(duì)于新盤預(yù)售證申請(qǐng)卡得愈發(fā)嚴(yán)格，尤其是黃埔區(qū)內(nèi)新盤的預(yù)售審批速度放得很慢。

當(dāng)前，廣州新盤獲取預(yù)售許可資格的基本原則是，每個(gè)新盤每月只能獲批一張預(yù)售證，貨量大約是2棟樓。上述上市房企廣州區(qū)域項(xiàng)目負(fù)責(zé)人提到，現(xiàn)階段，黃埔新盤的備案價(jià)必須以該盤上個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，不能超過上個(gè)月的網(wǎng)簽均價(jià)，最高限價(jià)是5萬元/平方米。

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）