珠江股份日前披露的2020年年報(bào)顯示，公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-5.91億元，同比大幅下降369.45%。投資敗走，計(jì)提減值約6億元，成虧損主因。這也是珠江股份自2001年以來(lái)的首次虧損。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，這家廣州老牌房企的營(yíng)收、凈利潤(rùn)已連續(xù)3年同比下降。對(duì)于業(yè)績(jī)下滑的原因，公司歸結(jié)為調(diào)控政策、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備少、銷(xiāo)售額走低等。公司2021年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃提出，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。

計(jì)提減值致虧

年報(bào)披露，珠江股份2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入24.75億元，同比下降16.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-5.91億元，同比下降369.45%；歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤(rùn)為-8.88億元。中國(guó)證券報(bào)記者注意到，這是珠江股份自2001年以來(lái)的首次虧損。若按照凈利潤(rùn)計(jì)算，公司2020年的虧損額不僅搭上了2018年、2019年的凈利潤(rùn)，還蠶食掉了2017年的部分利潤(rùn)。

從公司披露的原因來(lái)看，計(jì)提減值是“罪魁禍?zhǔn)住?。珠江股?018年投資廣東億華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“億華公司”）景豪坊項(xiàng)目及廣州東湛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“東湛公司”）頤和盛世項(xiàng)目。該投資債權(quán)利息已出現(xiàn)逾期，億華公司11.13億元委托貸款已于2021年1月18日到期未償還。珠江股份已對(duì)億華公司及東湛公司提起訴訟，賬面應(yīng)收債權(quán)本息及賬面股權(quán)投資款已出現(xiàn)減值跡象，減值金額預(yù)計(jì)6億元左右。

珠江股份1月22日披露的公告提到，截至2020年12月31日，公司對(duì)外資金拆借投資余額25.4億元，11.54億元已出現(xiàn)逾期，11.66億元面臨償付風(fēng)險(xiǎn)。截至2020年12月31日，應(yīng)收未收回資金占用費(fèi)7.76億元。公司前期未進(jìn)行減值。

致虧原因中，珠江股份還披露了補(bǔ)繳稅款3500萬(wàn)元的情況。公司早前公告披露，公司收到國(guó)家稅務(wù)總局廣州市稅務(wù)局稽查局出具的《稅務(wù)處理決定書(shū)》，公司2012年至2016年未按稅法規(guī)定對(duì)銷(xiāo)售珠江璟園項(xiàng)目取得的收入申報(bào)繳納增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及預(yù)征土地增值稅。公司在2012年至2016年簽署的21份借款合同，未按稅法規(guī)定申報(bào)繳納印花稅。公司2012年至2016年年度企業(yè)所得稅匯算清繳未按稅法規(guī)定對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅前扣除。公司2013年、2014年度企業(yè)所得稅匯算清繳對(duì)捐贈(zèng)支出未按稅法規(guī)定進(jìn)行稅前扣除。公司珠江璟園項(xiàng)目在2012年至2016年度匯算清繳時(shí)未按稅法規(guī)定確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。

營(yíng)收凈利已三連降

珠江股份前身為廣州珠江房產(chǎn)公司，1993年10月上市，是廣州成立最早的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，也是廣州市第一批上市公司之一。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，下屬全資、控股子公司9家，分別涉及物業(yè)投資、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。

從近3年的營(yíng)收、凈利潤(rùn)來(lái)看，這家老牌房企并不“風(fēng)生水起”。從2018年開(kāi)始，公司營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)便開(kāi)啟同比下降模式。2018年-2020年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同比分別下降19.70%、13.41%、16.04%；凈利潤(rùn)分別為2.45億元、2.19億元、-5.91億元，同比分別下降31.78%、10.67%、369.45%。另外，中國(guó)證券報(bào)記者注意到，從2017年起，珠江股份的扣非凈利潤(rùn)開(kāi)始大幅下降，并于2019年為負(fù)。

營(yíng)收為何連降？珠江股份2018年給出的原因是，公司房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入同比減少是公司土地和在建項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足，以及在售項(xiàng)目多集中在受限購(gòu)限售限價(jià)等分城施策影響最大的城市所致。主營(yíng)業(yè)務(wù)分地區(qū)來(lái)看，廣州、海南等地營(yíng)收均同比下降，僅長(zhǎng)沙地區(qū)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

2019年，公司房地產(chǎn)板塊的營(yíng)收額同比下降8.96%。公司稱(chēng)，珠江璟園、長(zhǎng)沙珠江花城、長(zhǎng)沙珠江酈城均處于銷(xiāo)售尾貨階段，受制于當(dāng)?shù)叵拶?gòu)限售限價(jià)等政策及周邊市場(chǎng)價(jià)格影響，項(xiàng)目去化壓力較大，當(dāng)期這3個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)收額同比下降均超50%。若按照地區(qū)來(lái)看，廣州地區(qū)的營(yíng)收額繼續(xù)下降。

2020年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收同比下降13.13%，主要是珠江嘉園、長(zhǎng)沙新地東方明珠及長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目收入較上年減少所致。若分地區(qū)來(lái)看，廣州地區(qū)繼續(xù)下降，湖南地區(qū)經(jīng)歷短暫的快速增長(zhǎng)后，也步入下滑通道。

土儲(chǔ)方面，2018年-2020年，公司持有待開(kāi)發(fā)土地的面積分別為51.44萬(wàn)平方米、81.16萬(wàn)平方米、41.34萬(wàn)平方米，截至2020年底的規(guī)劃計(jì)容建筑面積僅有27.56萬(wàn)平方米。

珠江股份2021年計(jì)劃新開(kāi)工項(xiàng)目4個(gè)，分別為南沙灣2020NJY-14項(xiàng)目、珠江云上花園項(xiàng)目三期、長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目三期、長(zhǎng)沙新地東方明珠項(xiàng)目二期，計(jì)劃新開(kāi)工面積335497平方米；2021年計(jì)劃竣工項(xiàng)目2個(gè)，分別為珠江云上花園項(xiàng)目一期、長(zhǎng)沙柏悅灣項(xiàng)目一期，計(jì)劃新竣工面積284803平方米。珠江股份同時(shí)稱(chēng)，公司還將通過(guò)自主開(kāi)發(fā)和國(guó)企合作等方式，孵化新的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

尋找新增長(zhǎng)極

4月12日晚，珠江股份公告稱(chēng)，公司擬作價(jià)2261.464萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓所持珠江物管公司80%股權(quán)給珠江管理公司。珠江管理公司是珠江股份控股股東珠實(shí)集團(tuán)全資子公司，因此該交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

截至2020年12月31日，珠江物管經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為5104.21萬(wàn)元，資產(chǎn)凈額為1382.94萬(wàn)元。2020年年?duì)I業(yè)收入為5960.5萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為250.04萬(wàn)元。珠江股份稱(chēng)，該交易有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，專(zhuān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主業(yè)。

中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，珠江股份相關(guān)動(dòng)作不少。2020年12月，珠江股份曾公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓所持廣州天晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司49%股權(quán)，作價(jià)21300萬(wàn)元。

2020年9月，珠江股份公告稱(chēng)擬以非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向珠實(shí)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓所持頤德大廈所有權(quán)，作價(jià)16.22億元（含增值稅）。彼時(shí)，珠江股份稱(chēng)，該交易是為加快盤(pán)活公司存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善財(cái)務(wù)狀況，降低負(fù)債率，籌集資金將用于支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的發(fā)展，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。

今年3月11日，珠江股份發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)過(guò)三十多年發(fā)展，公司已成為粵港澳大灣區(qū)影響力較高的綜合性房企，經(jīng)營(yíng)區(qū)域覆蓋廣東、湖南、安徽等多地，在堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步向城市更新、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、環(huán)保等領(lǐng)域探索。公司擬將證券簡(jiǎn)稱(chēng)由珠江實(shí)業(yè)變?yōu)橹榻煞荨?/p>

珠江股份提出，2021年，在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，放開(kāi)視角，尋找新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)企業(yè)“朋友圈”，依托大學(xué)城產(chǎn)業(yè)園、嘉福酒店改造等項(xiàng)目，以打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)范本為目標(biāo)，加大招商力度，打造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，逐步構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

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