三次掛牌、兩次暫停新出讓規(guī)則下金盞鄉(xiāng)地塊能否擺脫尷尬命運(yùn)?

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-18 10:35

一年前還是“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”，如今成為北京試點(diǎn)先鋒，金盞鄉(xiāng)小店村地塊將以“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的規(guī)則出讓。歷經(jīng)三次掛牌、兩次暫停波折的金盞鄉(xiāng)小店村地塊，新的出讓規(guī)則下，將面臨怎樣的命運(yùn)？

在北京土地市場(chǎng),罕有地塊像朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，經(jīng)歷過三次掛牌、兩次暫停出讓、兩次推遲競(jìng)價(jià)時(shí)間，期間地塊還被拆分出讓，土地出讓規(guī)則發(fā)生變化。一年前還是“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”，如今成為北京試點(diǎn)先鋒，金盞鄉(xiāng)小店村地塊將以“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的規(guī)則出讓。

在近日的現(xiàn)場(chǎng)探訪中，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，朝陽金盞鄉(xiāng)小店村地塊被舊河灣、金港賽車場(chǎng)、在建的中海首開拾光里，以及大面積地塊包圍。此外，區(qū)域周邊的在售項(xiàng)目還包括華樾國(guó)際、九章別墅等。

4月16日晚間，北京市規(guī)劃與自然資源委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“北京市規(guī)自委”）公布首批集中供地的核心數(shù)據(jù)，其中，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊、3005-02地塊的合理上限價(jià)格分別為26.83億元和39.27億元，最高溢價(jià)率分別為3.87%和3.8%。那么，作為北京首批集中供地計(jì)劃中的“明星”地塊，在新的出讓規(guī)則下將面臨怎樣的命運(yùn)？能否擺脫首次掛牌時(shí)無人報(bào)價(jià)的尷尬？

起始樓面單價(jià)約5.1萬元，疊加多種出讓規(guī)則

3月31日，北京公布的首批集中供地計(jì)劃中，出現(xiàn)了兩個(gè)既熟悉又陌生的純住宅地塊——朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊及3005-02地塊。對(duì)于北京的房企來說，熟悉的是這兩宗地塊一年前就曾掛牌，陌生的是，出讓規(guī)則發(fā)生了很大變化。事實(shí)上，金盞鄉(xiāng)小店村地塊出讓規(guī)則的變化也是北京土地市場(chǎng)的縮影。

其中，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，掛牌出讓起始價(jià)25.83億元，土地面積3.89萬平方米，建筑控制規(guī)模5.06萬平方米。朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊掛牌出讓起始價(jià)37.8億元，土地面積5.7萬平方米，建筑控制規(guī)模7.41萬平方米。兩宗地塊折合起始樓面價(jià)約為51000元/平方米，將在4月22日開始網(wǎng)上競(jìng)價(jià)。

雖然在規(guī)劃文件里，金盞鄉(xiāng)小店村兩地塊四周都規(guī)劃有市政道路，但是目前還沒有能夠通行的道路。

4月15日，新京報(bào)記者在地塊附近看到，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村地塊已經(jīng)被圍擋包圍起來，無法看到地塊的真面目，但從地塊周邊來看，目前配套缺乏，生活環(huán)境仍不盡如人意。

從具體四至來看，金盞鄉(xiāng)小店村地塊南邊是正在建設(shè)中的中海首開拾光里；東邊是溫榆河老河灣，只能遠(yuǎn)遠(yuǎn)隔河對(duì)望這兩塊金盞鄉(xiāng)小店村地塊；西邊是金港賽車場(chǎng)，有著高高的圍墻隔斷；北邊是一片片被圍隔起來的地塊，有的地塊覆蓋著用來防塵蓋沙的綠色安全防護(hù)網(wǎng)。

金盞鄉(xiāng)小店村地塊東邊是舊河灣（上圖），西邊為金港賽車場(chǎng)（下圖）。

掛牌文件顯示，此次金盞鄉(xiāng)小店村掛牌的這兩宗地塊，將全部建設(shè)商品住房，沒有配建保障性住房。朝陽區(qū)政府承諾于2021年8月31日前完成遷改和拆除工作，土地一級(jí)開發(fā)商將向競(jìng)得人提供“五通一平”的供地條件。

值得關(guān)注的是，這兩宗地塊疊加了多種出讓規(guī)則。據(jù)掛牌出讓文件顯示，當(dāng)掛牌競(jìng)價(jià)期截止而未達(dá)到土地價(jià)格上限時(shí)，將進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中最高報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，則轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額。若最高競(jìng)報(bào)產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額時(shí)，再轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

4月16日晚間，北京市規(guī)自委公布了北京首批集中供地的核心數(shù)據(jù)，涉及土地合理上限價(jià)格、政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額等。

從數(shù)據(jù)來看，金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊土地合理上限價(jià)格為39.27億元，最高溢價(jià)率為3.8%。而金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊土地合理上限價(jià)格26.83億元，最高溢價(jià)率為3.87%。兩地塊政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額均為20%。

競(jìng)拍總價(jià)、銷售均價(jià)設(shè)天花板，將建“新型共有產(chǎn)權(quán)房”

據(jù)悉，這也是北京市首次采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的方式供地。早在2020年12月31日，北京市規(guī)自委發(fā)布補(bǔ)充公告稱，調(diào)整包括金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊在內(nèi)的三宗地塊的競(jìng)買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的出讓規(guī)則。

而在今年北京首批集中供地中，試點(diǎn)地塊擴(kuò)大到了6個(gè)，分別是朝陽、海淀、通州等區(qū)位較好的熱點(diǎn)地塊。

由于采用競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，該地塊被業(yè)內(nèi)稱之為“新型共有產(chǎn)權(quán)房”，但是與此前的共有產(chǎn)權(quán)房有著明顯不同。

共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后，只能轉(zhuǎn)讓給符合共有產(chǎn)權(quán)房資格的申購(gòu)家庭，也就是說，只能在體系內(nèi)循環(huán)，不能轉(zhuǎn)為商品房交易。但是對(duì)于“新型共有產(chǎn)權(quán)房來說，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的產(chǎn)權(quán)份額的同時(shí)，政府持有的產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，在政府回收對(duì)應(yīng)份額的價(jià)款后，二手房購(gòu)買人可以取得100%產(chǎn)權(quán)。

通過掛牌文件可知，雖然地塊不限價(jià)，但是對(duì)銷售價(jià)格有著嚴(yán)格的要求，比如項(xiàng)目銷售均價(jià)加上政府產(chǎn)權(quán)份額對(duì)應(yīng)均價(jià)，即住房總均價(jià)，不得超過所在區(qū)域商品住房最高均價(jià)。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類新型共有產(chǎn)權(quán)房，體現(xiàn)政府落實(shí)“房住不炒”決心。同樣，為了抑制地塊過熱，兩宗地塊總價(jià)也設(shè)置了溢價(jià)率上限，分別為3.87%和3.8%。

在北京首批集中供地計(jì)劃中，競(jìng)買人須提交的《房屋售價(jià)承諾書》，不僅承諾具體銷售價(jià)格，而且承諾不能捆綁銷售或在售房合同中安排不合理?xiàng)l款等各種手段，變相加價(jià)。如果未履行承諾，一年內(nèi)不得參與土地招拍掛活動(dòng)。

歷經(jīng)三次掛牌、四次改變競(jìng)價(jià)時(shí)間

事實(shí)上，競(jìng)買規(guī)則的調(diào)整僅是朝陽金盞鄉(xiāng)小店村地塊一年出讓中的小插曲。三次掛牌，四次改變競(jìng)價(jià)時(shí)間（包括兩次暫停出讓、兩次推遲競(jìng)價(jià)），金盞鄉(xiāng)地塊經(jīng)歷了怎樣的坎坷？

去年3月，朝陽金盞鄉(xiāng)小店村3005-02和3005-08地塊整體掛牌，出讓起始價(jià)為63.63億元，建筑控制規(guī)模約為12.48萬平方米，容積率1.3。據(jù)當(dāng)時(shí)土地出讓文件顯示，當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積比例程序。當(dāng)競(jìng)報(bào)自持面積比例達(dá)到預(yù)設(shè)比例時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

不過，在2020年4月1日，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的前一天，北京市規(guī)自委發(fā)布暫停出讓掛牌交易的公告。當(dāng)時(shí)有媒體猜測(cè)是由于無企業(yè)報(bào)價(jià)，并稱其為2020年首宗流拍的純商品房地塊。

而后再次掛牌時(shí)，曾經(jīng)的整體地塊被拆分出讓。去年10月30日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊R2二類居住用地被拆分出來，單獨(dú)上架。折合起始樓面價(jià)51008元/平方米，樓面價(jià)與此前基本保持不變，仍為純商品房不限價(jià)用地，同樣采用“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”的方式出讓。

但是這次出讓也不順利，去年12月10日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊的競(jìng)價(jià)截止時(shí)間由1月29日改為2月1日。去年12月31日，競(jìng)買規(guī)則出現(xiàn)調(diào)整，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”。

今年1月11日，金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊競(jìng)價(jià)截止時(shí)間又被調(diào)整為2月9日。但在競(jìng)價(jià)的前一天，1月26日，北京市規(guī)自委再次暫停該地塊掛牌交易，而且交易恢復(fù)時(shí)間另行通知。

對(duì)于推遲的原因，北京市規(guī)自委的解釋是為了確保實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，對(duì)“政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”住房銷售、管理等進(jìn)一步完善。

經(jīng)歷一波三折之后，3月31日，朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊、3005-02地塊同時(shí)出現(xiàn)在北京首批集中供地計(jì)劃中，這似乎也在意料之中。

周邊已有多項(xiàng)目入市，區(qū)域迎來利好

雖然金盞小店村3005-02、3005-08地塊的出讓“時(shí)運(yùn)不濟(jì)”，但是鄰近地塊的產(chǎn)品卻早已上市。

早在去年4月，在金盞小店村3005-02、3005-08地塊暫集拍賣的同時(shí)，其南側(cè)的金盞鄉(xiāng)小店3005-12、3005-14、3005-15、3005-17地塊被中海+首開以46億元的底價(jià)斬獲，樓面價(jià)4.1萬元/平方米，包括居住用地、基礎(chǔ)教育用地、文化活動(dòng)用地、社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施用地項(xiàng)目，同樣是住宅銷售“不限價(jià)”地塊。

目前，上述中海+首開獲得的地塊定名“中海首開拾光里”，在售的是二期產(chǎn)品，為140-240平方米的疊拼別墅，價(jià)格1000萬元/套起。當(dāng)前，項(xiàng)目售樓處仍設(shè)在望京。

附近在售的九章別墅，位于朝陽區(qū)東葦路3號(hào)，開盤有近10年時(shí)間，其產(chǎn)品為獨(dú)棟別墅，總價(jià)超億元，其產(chǎn)品定位與金盞小店村地塊顯然不同。

而距離金盞小店村不足6公里的華樾國(guó)際，也是目前區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目，主力戶型為89-126平方米的三至四居。去年5月15日，旭輝+金地+首開以底價(jià)20.55億元拿下該地塊，項(xiàng)目銷售均價(jià)不超69422元/平方米，最高單價(jià)不超76364元/平方米。

從目前來看，包括中海、旭輝、金地、首開、金茂近兩年在金盞區(qū)域均有土地入賬。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，對(duì)于新掛牌的金盞小店村地塊，此前拿地的房企自然都會(huì)關(guān)注。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，很多房企看好掛牌的金盞鄉(xiāng)地塊，其也是朝陽區(qū)的“明星”地塊。

張大偉表示，以前區(qū)域沒有利好，在當(dāng)時(shí)的土地條件下，房企未來將面臨規(guī)劃設(shè)計(jì)的問題，不容易做出好產(chǎn)品。不過，在金盞國(guó)際合作服務(wù)區(qū)（北京自貿(mào)區(qū)國(guó)際商務(wù)服務(wù)片區(qū)的組成部分之一）落地后，對(duì)于區(qū)域未來的影響較大。從目前來看，金盞鄉(xiāng)地塊未來的產(chǎn)品定位無疑將是“改善型”。

新京報(bào)記者袁秀麗攝影袁秀麗

編輯楊娟娟校對(duì) 趙琳