平安能同時打贏兩場房地產(chǎn)戰(zhàn)爭么?

來源：智能家居時間：2021-04-09 10:38

11年前，時任美國國防部部長的拉姆斯菲爾德提出了一個令世界詫異的戰(zhàn)略目標，那就是美國有能力同時打贏兩場地區(qū)戰(zhàn)爭。11年過去了，美國已經(jīng)不是那個美國，而中國的金融巨頭中國平安，在房地產(chǎn)這個戰(zhàn)場上，卻在同時進行著兩場沒有硝煙的戰(zhàn)爭。

一個戰(zhàn)場是昔日的環(huán)京之王華夏幸福，另一個戰(zhàn)場，則是昔日“北大背景”的方正集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——北大資源。

華夏幸福的戰(zhàn)場，似乎更令人熟悉。了解情況的朋友告訴攸克君的最新消息是，華夏幸福告知債權(quán)人，有望在2021年的6月，拿出一個新版的債務(wù)重整方案。而現(xiàn)在，作為敞口最大的債權(quán)方，平安在此間如何作為，在其他債權(quán)人看來，有著舉足輕重的作用。

相比之下，平安的另一個房地產(chǎn)戰(zhàn)場——北大資源，則相對陌生一些。2021年1月，昔日中國第一校企北大方正集團的破產(chǎn)重整選定了重整方，代表珠海國資的珠海華發(fā)、代表深圳國資的深特發(fā)和平安組成的聯(lián)合體，最終入圍確定成為重整方，而在這個龐大的方正資產(chǎn)包中，最值錢的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，就是北大資源。

珠海國資和深圳國資，是當下中國比較富裕的兩個地方國資，前者因為在格力改制過程中溢價出售了相當比例的格力股權(quán)，而手握大筆現(xiàn)金；而深圳國資，則前有萬科，后有蘇寧，大有成為中國地方版淡馬錫的態(tài)勢，平安在這個聯(lián)合體中所扮演的角色，則不僅是“金主”，同等重要的是重組的業(yè)務(wù)能力，也就是“出錢出人”。

華夏幸福和北大資源，這兩個戰(zhàn)場的戰(zhàn)事，目前似乎都不是太簡單。根據(jù)平安在業(yè)績會上披露的數(shù)據(jù)，平安在華夏幸福身上的敞口是540億元，目前已經(jīng)進行相應的撥備計提處理。了解情況的朋友告訴攸克君，平安至少在目前的狀態(tài)和條件下，沒有太大的意愿，再繼續(xù)增加敞口了。翻譯一下，就是目前的局面和條件，平安不愿再掏錢放進華夏幸福了。

華夏幸福的重組，看似債權(quán)方眾多，但是，真正核心的就是三方，創(chuàng)始人王文學、平安和河北省政府。平安一度的想法和行動是，希望河北省方面，在土地、資金等方面，給與華夏幸福更多的實質(zhì)性支持，但這個問題，一直在積極溝通當中，尚未有比較明確的結(jié)果。因此，此時的平安，選擇按兵不動是較為理性的選擇，畢竟敞口540億元不算小，而且，這還沒有算上平安系給華夏幸福的各種信托融資和債務(wù)擔保計劃。

不見兔子不撒鷹，在華夏幸福的重整上，二股東平安自己扛顯然是不現(xiàn)實，也是不科學的，盡管創(chuàng)始人王文學的股權(quán)不斷被動減值，使其股權(quán)已經(jīng)與平安十分接近，而且有繼續(xù)被動減值的可能。但是，平安應該很清楚，即便有一天，平安在華夏幸福被動上位成為第一大股東，也沒有實質(zhì)意義，一方面，實際控制公司的仍然是王文學團隊，另一方面，在沒有見到實質(zhì)性的條件時，平安在華夏幸福的角色，還是不發(fā)生變化最符合自己的利益。

這其中，馬明哲找來的“狠人”吳向東是一個非常重要的角色。他給華夏幸福原有團隊有兩件事留下了深刻的印象：

第一，不來北京辦公，就是坐鎮(zhèn)自己的發(fā)跡之地深圳，甚至辦公地點都沒換。

第二，之前公司內(nèi)部一度傳出王文學與吳向東要“劃江而治”，分治南北的消息和八卦，當然，這最終沒有變成現(xiàn)實。

現(xiàn)在，關(guān)于吳向東的工作，又有了一種新的說法，那就是吳向東的一部分精力，也要投入到平安的另一個戰(zhàn)場----北大資源上。畢竟，在平安體系內(nèi)部，論起房地產(chǎn)、資產(chǎn)運營管理等方面的能力，吳向東是頭牌人選。

北大資源的戰(zhàn)場，也并不簡單。在方正幾千億規(guī)模的債務(wù)資產(chǎn)包里，北大資源因為是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺，算得上是資產(chǎn)包里很優(yōu)質(zhì)的部分。但是，和華夏幸福的情況不盡相同，因為北大資源是方正集團的一部分，因此，內(nèi)部的關(guān)聯(lián)資金流動和使用比較頻繁，而在處于破產(chǎn)重整的狀態(tài)下時，眾多債權(quán)方采取的各類法律行動，都會帶來變數(shù)和影響。而且，更復雜的是，除了境內(nèi)，還有境外的法律行動。

北大資源集團最新的消息是，最近集團下發(fā)了一則通知，要求使用了相關(guān)債務(wù)資金的子公司配合辦理股權(quán)質(zhì)押手續(xù)。攸克君問了問熟悉情況的朋友，這些子公司中，就包括在香港上市的北大資源（控股）有限公司（下稱北大資源），這一次，大約有30多家房地產(chǎn)項目公司，被劃入了辦理股權(quán)質(zhì)押手續(xù)的范圍之內(nèi)。

這個北大資源的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對比較復雜。北大資源集團在香港有一個控股平臺，叫香港方正資訊，香港方正資訊則控股了在香港上市上市公司——北大資源（控股）有限公司，這就是地產(chǎn)行業(yè)更為熟悉的那個北大資源。

換句話說，就是重整方案還沒出，最值錢的那部分資產(chǎn)，其公司的股權(quán)就被質(zhì)押了不少。而這些股權(quán)，既不是質(zhì)押給珠海華發(fā)，也不是質(zhì)押給深特發(fā)和平安，而是質(zhì)押給信達——中國最著名的國資資產(chǎn)管理公司之一。之所以這30多家北大資源的房地產(chǎn)項目公司股權(quán)要質(zhì)押給信達，是因為信達曾提供給方正20多億元的“共益借款”。

熟悉情況的朋友說的情況是，這20多億元的借款，主要是用于方正集團破產(chǎn)重整過程中企業(yè)正常運營所需的開銷，根據(jù)當時的約定，這些共益借款，有優(yōu)先受償權(quán)。

北大資源到底值不值錢，值多少錢？攸克君去看了看財務(wù)報告，到2019年底的時候，北大資源總資產(chǎn)385.41億元，其中物業(yè)資產(chǎn)300.92億元，總負債374.37億元。在方正整個資產(chǎn)包內(nèi)，這的確算得上是很重要的一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一個從側(cè)面佐證這個“優(yōu)質(zhì)”看法的是，幾年前，北大方正爆發(fā)控制權(quán)爭奪的時候，北京大學方面的接管組試圖做的最重要一個動作，就是把北大資源從方正體系中獨立出去，足見其在方正體系內(nèi)部的“優(yōu)質(zhì)程度”。

現(xiàn)在，華夏幸福和北大方正，兩個房地產(chǎn)的戰(zhàn)場，都擺在了平安的眼前。在這兩個戰(zhàn)場上，平安的角色都舉足輕重，贏也許并不是平安的問題，支付什么樣的代價贏得勝利，才是關(guān)鍵。

這與昔日美國式的戰(zhàn)爭，何其相似？