34秒破中止價！金茂48億拿下蘇州相城區(qū)巨無霸商住地

來源：智能家居時間：2021-04-09 07:00

　　無論哪家房企，只要拿下這宗30萬平方米的大體量商住地，短期內(nèi)在蘇州都不會缺地。

　　4月8日，蘇州相城區(qū)高鐵新城一商住地落槌成交。最終金茂以48.2億元的總價成功摘地，樓面價16370元/平方米，溢價13.92%。

　　雖然競價持續(xù)時間不長，但此次拿地卻可謂“險勝”。據(jù)了解，該地塊此前曾從土地市場“下架”，后又重新掛牌，前后吸引了眾多房企的關(guān)注。金茂以外，本次競拍還吸引了萬科、融信、旭輝、正榮等房企的參與。掛牌期內(nèi)，該地塊已經(jīng)出現(xiàn)了五次報價，溢價3.4%，可見熱度之高。

　　正式競價開始后，僅歷34秒，7輪報價，總價就達到477171萬元，超過了中止價，進入一次報價，最終金茂拔得頭籌。

　　億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示，從2020年年報來看金茂有6個百億城市，蘇州是其中之一。本次金茂在蘇州拿地，比較符合其城市深耕的思路。

　　優(yōu)質(zhì)宅地難賺錢

　　據(jù)出讓文件，本宗蘇地2021-WG-15號位于相城區(qū)高鐵新城，地處齊門北大街東、蠡太路北。

　　雖然周邊多為工廠等，但配套的教育資源卻十分豐富。地塊東面是即為南師大蘇州實驗學(xué)校，南師大相城實驗小學(xué)及附屬幼兒園等。距離地塊2公里左右，還有高鐵吾悅廣場的商業(yè)配套，交通方面距離地鐵2號線大灣站較近。

　　從地塊指標來看，該地塊為一綜合用地，其中包含城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地，總出讓面積為17.27萬平方米，容積率為1.8，總規(guī)劃建筑面積為31.34萬平方米，由3個地塊組成，宅地方面將打造包括住宅、商業(yè)、公寓等產(chǎn)品。

　　具體來看，地塊中的住宅部分（6層及6層以下住宅除外）需打造戶型面積不小于100平方米的成品住宅，裝修標準不低于1500元/平方米。

　　另外，A區(qū)內(nèi)須集中設(shè)置計容面積≥14000平方米的租賃住房，取得竣工備案后10年內(nèi)僅限于出租，期滿后可銷售，出租對象均須報備高鐵新城管委會。

　　C區(qū)的商服部分則需設(shè)置服務(wù)型公寓，計容面積在16000-18000平方米，至少打造300套公寓，只可用于出租。此外，商服部分還須設(shè)置1處生鮮超市和社區(qū)服務(wù)中心，其中社區(qū)服務(wù)中心竣工驗收后由屬地政府按4500元/平方米進行回購，其不動產(chǎn)權(quán)歸屬地政府所有。

　　除此之外，項目A、B、C區(qū)必須同步開工建設(shè)，且在C區(qū)整體出正負零后，方可辦理商品住宅預(yù)售。

　　宅地雖優(yōu)，但卻配套了各項復(fù)雜指標和嚴格的開工時間要求，最終的成交樓面價也不低。

　　于小雨分析，據(jù)億翰智庫監(jiān)測，長三角拿地基本上地貨比都在0.6或以上，本宗地為0.6，想要非常賺錢比較難，但是可以走量。長三角這些城市基本面好，疫情也見證了它們的韌性，供需關(guān)系比較好，所以企業(yè)也愿意拿，雖然是溢價成交，但橫向來看，也能接受。

　　“兩集中”前最后一搏

　　4月1日，蘇州市發(fā)布2021年度國有建設(shè)用地和住宅用地供應(yīng)計劃，供地計劃編制的范圍包括吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)，供應(yīng)計劃總量為2231.7萬平方米。

　　其中，宅地計劃供應(yīng)時間集中在今年的4月、7月以及10月，2021年蘇州將推出116宗宅地，已出讓9宗，已公告1宗，還有106宗宅地待公告。

　　可以說在四月的供應(yīng)期來臨前，這宗大體量商住地是房企期待拿下的一個“保險”。30萬平方米的建筑面積體量，將保證拿地人未來一段時間內(nèi)有足夠的“面粉”。

　　于小雨告訴《國際金融報》記者，本宗蘇州宅地高溢價成交，一是受宅地供應(yīng)兩集中政策出臺的影響，企業(yè)可能比較擔(dān)心后面拿不到地，造成現(xiàn)在搶地的局面。二是每年這個時候都是高溢價拿地的波段，因為這個時候企業(yè)普遍有錢，現(xiàn)在拿地還能為下半年的業(yè)績增加貢獻。

　　3月23日，金茂發(fā)布其2020年度業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，中國金茂現(xiàn)金及銀行結(jié)余（不含受限制現(xiàn)金結(jié)余）約為434.56億元，同比大幅增長142.1%。同時，經(jīng)歷一段時間的“降杠桿”，金茂在“三道紅線”指標方面全部達標，成為“綠檔”房企。

　　2020年，金茂融資成本為4.42%，較2019年進一步下降0.72個百分點。

　　于小雨表示，本次金茂拿地，源其融資優(yōu)勢比較明顯，財務(wù)上沒有什么問題。不過，這一項目可能對其未來利潤改善的貢獻較小，若要改善利潤，可能還是需要多考慮城市運營類的項目。

　　記者程欣然

　　編輯左宇

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