年報(bào)觀察|中國(guó)恒大：降負(fù)債三步走，控費(fèi)提效存空間

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-03 09:20

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2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大主動(dòng)宣布轉(zhuǎn)向。以“保持業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)、嚴(yán)控土儲(chǔ)規(guī)模、降低企業(yè)負(fù)債”為三大主要目標(biāo)，恒大開啟發(fā)展新階段。

繼前瞻性提出上述目標(biāo)后，2020年業(yè)績(jī)公告中，恒大表示將分三步走滿足“三道紅線”監(jiān)管政策要求。

明確的時(shí)間點(diǎn)體現(xiàn)了恒大降負(fù)債的決心。作為行業(yè)龍頭房企，恒大的積極轉(zhuǎn)向也標(biāo)志著一個(gè)行業(yè)的集體轉(zhuǎn)身。

轉(zhuǎn)向成果初顯

對(duì)應(yīng)其于2019年業(yè)績(jī)會(huì)提出的三項(xiàng)目標(biāo)，當(dāng)下恒大轉(zhuǎn)向成果初顯。

據(jù)恒大集團(tuán)業(yè)績(jī)公告披露，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)方面，2020年恒大合約銷售額達(dá)7232億元，同比增長(zhǎng)20%；2021年一季度實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核的合約銷售額1510億元，同比增長(zhǎng)2%。

與此同時(shí)，集團(tuán)真正做到了有回款的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2020年，集團(tuán)銷售回款率達(dá)90%，同比增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)；2021年一季度，集團(tuán)銷售回款達(dá)1330億元，同比增長(zhǎng)17%。

控規(guī)模方面，2020年下半年，集團(tuán)土儲(chǔ)面積下降1000萬平方米至2.31億平方米；降負(fù)債方面，截至2021年3月底，集團(tuán)有息負(fù)債下降2000億元至6740億元。

但針對(duì)“三道紅線”監(jiān)管政策，當(dāng)前集團(tuán)降檔效果并不明顯。截至2020年末，恒大剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，同比提升約0.7個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為152.9%，較上年末下降約7.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.47倍（剔除受限制現(xiàn)金）。

不過，恒大給出了明確的時(shí)間表。未來，在降低有息負(fù)債，及“三道紅線”降檔上，集團(tuán)將分為三步走。

員工薪酬成本增加控費(fèi)提效存空間

業(yè)績(jī)公告顯示，2020年恒大集團(tuán)營(yíng)收為5072.5億元，同比增長(zhǎng)6.2%；毛利為1226.1億元，同比下降7.77%。

2020年恒大仍增加了招聘規(guī)模，其在業(yè)績(jī)公告中披露，年內(nèi)集團(tuán)共招募社會(huì)專業(yè)人才到崗36752人。截至2020年末，集團(tuán)共有員工123276人。當(dāng)前，恒大已構(gòu)建了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)中，大學(xué)本科以上學(xué)歷人員占比近90%。

報(bào)告期內(nèi)，集團(tuán)員工薪酬成本有所增加。集團(tuán)總雇員成本(包括董事酬金)約290.2億元，同比增加6.53%。

與此同時(shí)，恒大集團(tuán)管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用也有所增加。報(bào)告期內(nèi)，其管理費(fèi)用為210.6億元，同比增長(zhǎng)6.3%。恒大將該費(fèi)用的增長(zhǎng)解釋為新能源汽車研發(fā)支出增加所致。

而由于市場(chǎng)環(huán)境影響，恒大于報(bào)告期內(nèi)增加了銷售傭金、市場(chǎng)推廣投入，以推動(dòng)銷售增長(zhǎng)。期內(nèi)集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用為319.6億元，同比增長(zhǎng)37.2%，集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)率達(dá)4.4%。

高性價(jià)比土儲(chǔ)提供強(qiáng)增長(zhǎng)空間

2020年，恒大集團(tuán)共新增土地儲(chǔ)備140幅，并就現(xiàn)有42個(gè)項(xiàng)目進(jìn)一步購(gòu)買周邊土地，新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備建筑面積6892萬平方米。

新增土儲(chǔ)主要分布于北京、廣州、深圳、武漢、成都、太原、合肥、哈爾濱、重慶、鄭州、呼和浩特、石家莊、蘭州、烏魯木齊、中山、無錫等一二線及三線城市，平均成本僅為1992元/平方米。

截至2020年末，恒大集團(tuán)總土地儲(chǔ)備項(xiàng)目798個(gè)，分布于中國(guó)234個(gè)城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會(huì)城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的地級(jí)城市，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米，土地儲(chǔ)備原值為4901億元。

整體來看，當(dāng)前恒大在手土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，性價(jià)比較高。以土儲(chǔ)原值計(jì)算，其中67%土儲(chǔ)位于一二線城市，土地儲(chǔ)備原值達(dá)人民幣3287億元，平均樓面地價(jià)僅2638元/平方米；33%土儲(chǔ)位于三線城市，土儲(chǔ)原值為1614億元，平均樓面地價(jià)僅為1515元/平方米。