年報觀察|中國恒大：降負(fù)債三步走，控費提效存空間

來源：智能家居時間：2021-04-03 09:20

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2019年業(yè)績發(fā)布會上，恒大主動宣布轉(zhuǎn)向。以“保持業(yè)績高速增長、嚴(yán)控土儲規(guī)模、降低企業(yè)負(fù)債”為三大主要目標(biāo)，恒大開啟發(fā)展新階段。

繼前瞻性提出上述目標(biāo)后，2020年業(yè)績公告中，恒大表示將分三步走滿足“三道紅線”監(jiān)管政策要求。

明確的時間點體現(xiàn)了恒大降負(fù)債的決心。作為行業(yè)龍頭房企，恒大的積極轉(zhuǎn)向也標(biāo)志著一個行業(yè)的集體轉(zhuǎn)身。

轉(zhuǎn)向成果初顯

對應(yīng)其于2019年業(yè)績會提出的三項目標(biāo)，當(dāng)下恒大轉(zhuǎn)向成果初顯。

據(jù)恒大集團業(yè)績公告披露，業(yè)績增長方面，2020年恒大合約銷售額達7232億元，同比增長20%；2021年一季度實現(xiàn)未經(jīng)審核的合約銷售額1510億元，同比增長2%。

與此同時，集團真正做到了有回款的業(yè)績增長。2020年，集團銷售回款率達90%，同比增長12個百分點；2021年一季度，集團銷售回款達1330億元，同比增長17%。

控規(guī)模方面，2020年下半年，集團土儲面積下降1000萬平方米至2.31億平方米；降負(fù)債方面，截至2021年3月底，集團有息負(fù)債下降2000億元至6740億元。

但針對“三道紅線”監(jiān)管政策，當(dāng)前集團降檔效果并不明顯。截至2020年末，恒大剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.4%，同比提升約0.7個百分點；凈負(fù)債率為152.9%，較上年末下降約7.7個百分點；現(xiàn)金短債比為0.47倍（剔除受限制現(xiàn)金）。

不過，恒大給出了明確的時間表。未來，在降低有息負(fù)債，及“三道紅線”降檔上，集團將分為三步走。

員工薪酬成本增加控費提效存空間

業(yè)績公告顯示，2020年恒大集團營收為5072.5億元，同比增長6.2%；毛利為1226.1億元，同比下降7.77%。

2020年恒大仍增加了招聘規(guī)模，其在業(yè)績公告中披露，年內(nèi)集團共招募社會專業(yè)人才到崗36752人。截至2020年末，集團共有員工123276人。當(dāng)前，恒大已構(gòu)建了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工團隊。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)中，大學(xué)本科以上學(xué)歷人員占比近90%。

報告期內(nèi)，集團員工薪酬成本有所增加。集團總雇員成本(包括董事酬金)約290.2億元，同比增加6.53%。

與此同時，恒大集團管理費用、營銷費用也有所增加。報告期內(nèi)，其管理費用為210.6億元，同比增長6.3%。恒大將該費用的增長解釋為新能源汽車研發(fā)支出增加所致。

而由于市場環(huán)境影響，恒大于報告期內(nèi)增加了銷售傭金、市場推廣投入，以推動銷售增長。期內(nèi)集團營銷費用為319.6億元，同比增長37.2%，集團營銷費率達4.4%。

高性價比土儲提供強增長空間

2020年，恒大集團共新增土地儲備140幅，并就現(xiàn)有42個項目進一步購買周邊土地，新購?fù)恋貎浣ㄖ娣e6892萬平方米。

新增土儲主要分布于北京、廣州、深圳、武漢、成都、太原、合肥、哈爾濱、重慶、鄭州、呼和浩特、石家莊、蘭州、烏魯木齊、中山、無錫等一二線及三線城市，平均成本僅為1992元/平方米。

截至2020年末，恒大集團總土地儲備項目798個，分布于中國234個城市，覆蓋了幾乎全部一線城市、直轄市、省會城市及絕大多數(shù)經(jīng)濟發(fā)達且有潛力的地級城市，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米，土地儲備原值為4901億元。

整體來看，當(dāng)前恒大在手土儲結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，性價比較高。以土儲原值計算，其中67%土儲位于一二線城市，土地儲備原值達人民幣3287億元，平均樓面地價僅2638元/平方米；33%土儲位于三線城市，土儲原值為1614億元，平均樓面地價僅為1515元/平方米。