來源：界面新聞字體：宋

圖片來源：中國(guó)奧園

3月30日，中國(guó)奧園通過線上形式召開2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，管理層主動(dòng)提到“三道紅線”的問題。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，中國(guó)奧園剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為78%、82.7%、1.3倍，其中剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率未能達(dá)標(biāo)，屬于“黃檔”房企。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌表示，中國(guó)奧園將通過一系列的內(nèi)部管理的動(dòng)作實(shí)現(xiàn)“三道紅線”的達(dá)標(biāo)，主要是回款，現(xiàn)在把整個(gè)的績(jī)效考核導(dǎo)向以回款為主的導(dǎo)向，有信心在2021—2023年每年實(shí)現(xiàn)有息債務(wù)比例有不低于5%的降幅以及凈資產(chǎn)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到15%或以上的增幅。

除促回款外，中國(guó)奧園的達(dá)標(biāo)對(duì)策還包括調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付，如年購地預(yù)算控制在當(dāng)年合同銷售額25%以內(nèi)，保持紀(jì)律性購地，降低銷售、人力及行政費(fèi)用等。

“有信心在2022年之前完成“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)的目標(biāo)。”

此外，中國(guó)奧園第一次向外界正式展示了其對(duì)房地產(chǎn)板塊和非房板塊的具體業(yè)務(wù)規(guī)劃。

中國(guó)奧園成立悅康控股集團(tuán)，統(tǒng)籌非房業(yè)務(wù)，被命名為“悅康生活板塊”，具體包括大健康、醫(yī)美、科技、文旅、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理；房地產(chǎn)板塊則被命名為“幸福人居板塊”，包括住宅、商業(yè)、城市更新及國(guó)際。

業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)奧園披露了各大核心業(yè)務(wù)板塊的管理團(tuán)隊(duì)，其中備受關(guān)注的悅康控股集團(tuán)由中國(guó)奧園執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁張俊分管。

中國(guó)奧園集團(tuán)董事會(huì)主席郭梓文表示，非房板塊對(duì)主業(yè)形成了協(xié)同效應(yīng)，給城市更新賦能。“我們投入到悅康生活板塊的資金還不到銷售額的1.5%，但是它對(duì)地產(chǎn)主業(yè)的幫助是非常明顯的?！?/p>

中國(guó)奧園2020年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，去年公司共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額677.9億元，同比增長(zhǎng)34%；其中物業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)酒店/物業(yè)管理及銷售商品等獲得的其它收益以及物業(yè)投資收益各占95%、4.6%和0.4%。

據(jù)介紹，中國(guó)奧園將逐步增加投資性物業(yè)及其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)等的投入，持續(xù)提高多元化收入，預(yù)計(jì)2020至2023年年復(fù)合增長(zhǎng)率約50%。

為了保持地產(chǎn)主業(yè)的高效發(fā)展，中國(guó)奧園也在房地產(chǎn)板塊進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，大集團(tuán)直接直接管理地產(chǎn)集團(tuán)和商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而這兩大二級(jí)集團(tuán)和奧園城市建設(shè)集團(tuán)將聚焦城市更新一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)，以及存量資產(chǎn)的盤活。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收歸大集團(tuán)后，執(zhí)行董事馬軍和執(zhí)行董事陳志斌被任命為中國(guó)奧園集團(tuán)聯(lián)席總裁，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理。此外，奧園集團(tuán)還將在集團(tuán)總部層面組建高端產(chǎn)品開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，負(fù)責(zé)旗下所有“三舊”高端項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)。

在組織調(diào)整的基礎(chǔ)上，中國(guó)奧園還對(duì)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行了區(qū)域整合，以城市公司為單位，縮減后建立25個(gè)區(qū)域/城市公司。

馬軍指出，經(jīng)過此番調(diào)整，中國(guó)奧園要求是增利、增效、降費(fèi)用。從實(shí)際結(jié)果來看，組織調(diào)整后，公司各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比過去優(yōu)化了5%以上。

過去一年，中國(guó)奧園錄得物業(yè)合同銷售約1330億元，同比增長(zhǎng)13%，完成全年1322億元的銷售目標(biāo)。

中國(guó)奧園方面表示，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模紅利時(shí)代的“全速跑”進(jìn)入到管理紅利時(shí)代的“節(jié)奏跑”， 公司要優(yōu)化組織運(yùn)營(yíng)，提升精細(xì)化管理，保持增幅高于行業(yè)平均水平，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在此背景下，中國(guó)奧園提出2021年實(shí)現(xiàn)全年合約銷售約1500億元的目標(biāo)，同比增速約為12.7%,同比約減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，且遠(yuǎn)低于2015-2019年約67%的復(fù)合增長(zhǎng)率。

中國(guó)奧園執(zhí)行董事、高級(jí)副總裁陳嘉揚(yáng)表示，今年前兩月已完成約180億元合約銷售額，公司有信心完成全年的銷售目標(biāo)。

他指出，中國(guó)奧園2021年可售資源約為2200億元，四個(gè)季度供貨占比分別為13%、31%、33%、23%，前三季度供貨接近全年的80%。

可售資源在區(qū)域分布和城市能級(jí)方面比2020年也有明顯提升，其中華南區(qū)域所占比例為42%,同比增加18個(gè)百分比，一二線城市占比為55%，同比增加4個(gè)百分比。

聚焦高能級(jí)城市已成為不少房企的選擇，中國(guó)奧園亦然。中國(guó)奧園要求新成立的25家區(qū)域公司的每年銷售額不低于50億元，而且要盡快打造銷售100億元甚至200億元的核心城市公司。

從拿地來看，2020年，中國(guó)奧園新增可開發(fā)建筑面積約2015萬平方米，權(quán)益比為59%，權(quán)益地價(jià)約為451億元，新增可售貨值超過2426億元，其中一二線城市占比增至70%。

中國(guó)奧園保持多元化購地渠道，按貨值計(jì)算，通過收并購方式獲得的土地占57%，招拍掛占27%,城市更新及其他占16%。

截至2020年底，中國(guó)奧園擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5718萬平方米，權(quán)益比約71%，總貨值約6208億元；計(jì)入城市更新項(xiàng)目后的總貨值約12938億元，其中一二線城市占比增至82%。

中國(guó)奧園近年來明顯加大了城市更新的投入力度，截至2020年底，其擁有超過60個(gè)城市更新項(xiàng)目，而2018年和2019年則分別只有16個(gè)、30個(gè)。

2020年，中國(guó)奧園成功轉(zhuǎn)化10個(gè)城市更新項(xiàng)目，其中8個(gè)進(jìn)入土地儲(chǔ)備，可售貨值約人民幣382億元。未來三年城市更新項(xiàng)目預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化可售貨值約1600億元。

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