來源：界面新聞字體：宋

圖片來源：中國奧園

3月30日，中國奧園通過線上形式召開2020年業(yè)績發(fā)布會，管理層主動提到“三道紅線”的問題。

財報顯示，截至2020年底，中國奧園剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比分別為78%、82.7%、1.3倍，其中剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率未能達標，屬于“黃檔”房企。

中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌表示，中國奧園將通過一系列的內(nèi)部管理的動作實現(xiàn)“三道紅線”的達標，主要是回款，現(xiàn)在把整個的績效考核導向以回款為主的導向，有信心在2021—2023年每年實現(xiàn)有息債務比例有不低于5%的降幅以及凈資產(chǎn)復合增長率達到15%或以上的增幅。

除促回款外，中國奧園的達標對策還包括調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付，如年購地預算控制在當年合同銷售額25%以內(nèi)，保持紀律性購地，降低銷售、人力及行政費用等。

“有信心在2022年之前完成“三道紅線”全部達標的目標?！?/p>

此外，中國奧園第一次向外界正式展示了其對房地產(chǎn)板塊和非房板塊的具體業(yè)務規(guī)劃。

中國奧園成立悅康控股集團，統(tǒng)籌非房業(yè)務，被命名為“悅康生活板塊”，具體包括大健康、醫(yī)美、科技、文旅、商業(yè)運營、物業(yè)管理；房地產(chǎn)板塊則被命名為“幸福人居板塊”，包括住宅、商業(yè)、城市更新及國際。

業(yè)績會上，中國奧園披露了各大核心業(yè)務板塊的管理團隊，其中備受關注的悅康控股集團由中國奧園執(zhí)行董事、高級副總裁張俊分管。

中國奧園集團董事會主席郭梓文表示，非房板塊對主業(yè)形成了協(xié)同效應，給城市更新賦能。“我們投入到悅康生活板塊的資金還不到銷售額的1.5%，但是它對地產(chǎn)主業(yè)的幫助是非常明顯的?！?/p>

中國奧園2020年業(yè)績報告顯示，去年公司共實現(xiàn)營業(yè)額677.9億元，同比增長34%；其中物業(yè)發(fā)展、經(jīng)營酒店/物業(yè)管理及銷售商品等獲得的其它收益以及物業(yè)投資收益各占95%、4.6%和0.4%。

據(jù)介紹，中國奧園將逐步增加投資性物業(yè)及其他資產(chǎn)業(yè)態(tài)等的投入，持續(xù)提高多元化收入，預計2020至2023年年復合增長率約50%。

為了保持地產(chǎn)主業(yè)的高效發(fā)展，中國奧園也在房地產(chǎn)板塊進行了組織架構調(diào)整，大集團直接直接管理地產(chǎn)集團和商業(yè)地產(chǎn)集團的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，而這兩大二級集團和奧園城市建設集團將聚焦城市更新一級開發(fā)業(yè)務，以及存量資產(chǎn)的盤活。

在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收歸大集團后，執(zhí)行董事馬軍和執(zhí)行董事陳志斌被任命為中國奧園集團聯(lián)席總裁，全面負責集團地產(chǎn)板塊業(yè)務開發(fā)及運營管理。此外，奧園集團還將在集團總部層面組建高端產(chǎn)品開發(fā)運營管理有限公司，負責旗下所有“三舊”高端項目的二級開發(fā)。

在組織調(diào)整的基礎上，中國奧園還對地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行了區(qū)域整合，以城市公司為單位，縮減后建立25個區(qū)域/城市公司。

馬軍指出，經(jīng)過此番調(diào)整，中國奧園要求是增利、增效、降費用。從實際結果來看，組織調(diào)整后，公司各項指標對比過去優(yōu)化了5%以上。

過去一年，中國奧園錄得物業(yè)合同銷售約1330億元，同比增長13%，完成全年1322億元的銷售目標。

中國奧園方面表示，房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模紅利時代的“全速跑”進入到管理紅利時代的“節(jié)奏跑”， 公司要優(yōu)化組織運營，提升精細化管理，保持增幅高于行業(yè)平均水平，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

在此背景下，中國奧園提出2021年實現(xiàn)全年合約銷售約1500億元的目標，同比增速約為12.7%,同比約減少0.3個百分點，且遠低于2015-2019年約67%的復合增長率。

中國奧園執(zhí)行董事、高級副總裁陳嘉揚表示，今年前兩月已完成約180億元合約銷售額，公司有信心完成全年的銷售目標。

他指出，中國奧園2021年可售資源約為2200億元，四個季度供貨占比分別為13%、31%、33%、23%，前三季度供貨接近全年的80%。

可售資源在區(qū)域分布和城市能級方面比2020年也有明顯提升，其中華南區(qū)域所占比例為42%,同比增加18個百分比，一二線城市占比為55%，同比增加4個百分比。

聚焦高能級城市已成為不少房企的選擇，中國奧園亦然。中國奧園要求新成立的25家區(qū)域公司的每年銷售額不低于50億元，而且要盡快打造銷售100億元甚至200億元的核心城市公司。

從拿地來看，2020年，中國奧園新增可開發(fā)建筑面積約2015萬平方米，權益比為59%，權益地價約為451億元，新增可售貨值超過2426億元，其中一二線城市占比增至70%。

中國奧園保持多元化購地渠道，按貨值計算，通過收并購方式獲得的土地占57%，招拍掛占27%,城市更新及其他占16%。

截至2020年底，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約5718萬平方米，權益比約71%，總貨值約6208億元；計入城市更新項目后的總貨值約12938億元，其中一二線城市占比增至82%。

中國奧園近年來明顯加大了城市更新的投入力度，截至2020年底，其擁有超過60個城市更新項目，而2018年和2019年則分別只有16個、30個。

2020年，中國奧園成功轉(zhuǎn)化10個城市更新項目，其中8個進入土地儲備，可售貨值約人民幣382億元。未來三年城市更新項目預計轉(zhuǎn)化可售貨值約1600億元。

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