□每經(jīng)特約評論員 尹中立（榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟學家、中國社會科學院房地產(chǎn)金融研究中心主任）

2021 年以來，樓市政策不斷收緊。3 月 26 日，中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，要求銀行業(yè)金融機構(gòu)進一步強化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

回顧 2020 年的房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)應該是超預期的，年初的新冠疫情讓市場暫時凍結(jié)，房地產(chǎn)市場曾經(jīng)一度受到較大沖擊，但全年的數(shù)據(jù)（新房銷售面積和金額）卻再創(chuàng)新高。

每經(jīng)記者 王佳飛 攝

展望 2021 年，筆者認為維持房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)運行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續(xù)。在金融監(jiān)管政策影響下，房企的經(jīng)營行為可能會受到影響。2021 年可能會出現(xiàn)以下五大趨勢：

趨勢一：市場分化會繼續(xù)

2020 年房地產(chǎn)的最明顯的特征是分化，主要表現(xiàn)在：不同城市之間的市場出現(xiàn)明顯分化，總體來說一線城市價升量增，而三四線城市則相反；在同一個城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化，核心地帶的住宅漲幅明顯大于外圍地帶；從成交戶型看，同樣出現(xiàn)分化，大戶型的成交增速明顯高于小戶型的增速；租金與房價之間的分化，總體來說租金是下降的，但房價卻是上漲的。反差最強烈的是深圳，2020 年二手房價格大漲超過二成，但租金卻下降 4% 左右。

筆者認為，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化的主要原因有以下幾方面：

一是過去幾年房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市采取嚴控房價的策略，經(jīng)過幾年的累計，購買力增加。對于三四線城市則實施 " 去庫存 " 策略，以棚戶區(qū)改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產(chǎn)市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。

二是由于疫情的影響，海外留學的高端人才回流加速，帶動了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。

三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財富快速增加，這是高端物業(yè)的需求增速快于一般住宅的主要原因。

假如國內(nèi)外疫情蔓延在 2021 年仍然難以得到控制，則上述趨勢仍將繼續(xù)。反之，如果疫情快速得到有效控制，貨幣政策回歸中性，上述因素就逐漸弱化，市場的分化現(xiàn)象也將消失。

趨勢二：房地產(chǎn)業(yè)進入低增長時代

隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產(chǎn)行業(yè)全面進入低增長、低利潤的時代。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2020 年部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績增速從 2019 年的約 19% 放緩至約 11.2%。45 家企業(yè)中，28 家房企增速有明顯放緩，5 家房企業(yè)績轉(zhuǎn)向負增長。該趨勢估計在今年將繼續(xù)維持并強化。

2020 年出臺的 " 三道紅線 " 針對的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 " 三高 " 經(jīng)營模式，迫使企業(yè)降低財務(wù)杠桿率。此政策一旦全面實施，整個房地產(chǎn)行業(yè)的平均杠桿率將會出現(xiàn)明顯下降，按照總資產(chǎn)負債率 70% 來計算，行業(yè)的總杠桿就限制在了 3.3 倍。

控制了財務(wù)杠桿也就限制了盈利能力。對于單個企業(yè)來說，負債擴張的最快速度就是 15%，不可能出現(xiàn)過去 50% 以上（個別企業(yè)甚至出現(xiàn)連年翻番）的年增長速度。因此，從凈利潤率的角度看，要實現(xiàn)類似過去十幾年動輒 30% 甚至更高的凈利潤率就有些困難了。甚至不排除將出現(xiàn)業(yè)績負增長的企業(yè)。

整體來看，2021 年開發(fā)商的重點會是去庫存、去杠桿。一方面，融資新規(guī)影響房企投資意愿，拿地減少。另一方面，2021 年房企到期債務(wù)同比增長 36%，加上 " 三道紅線 " 影響，房企現(xiàn)金流處于非常緊張的狀態(tài)，需要加速回款，緩解現(xiàn)金流壓力。過去房價地價單邊上漲的時候，大家都不覺得庫存是個問題，土地儲備持有時間越久，房價上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個大問題，房企要改善資產(chǎn)負債表，最好的辦法是把庫存變成現(xiàn)金，盡量追求零庫存。

由于頭部企業(yè)得到的監(jiān)管更多，去杠桿的壓力增加，增長會明顯放緩，因此行業(yè)前 10 或前 5 企業(yè)的市場集中度將出現(xiàn)一定程度的下降。

趨勢三：房企開啟多元化經(jīng)營時代

專業(yè)化經(jīng)營曾經(jīng)是萬科獲得市場認可的關(guān)鍵理念，但此一時，彼一時。當年很少有行業(yè)的盈利水平能獲得超過房地產(chǎn)開發(fā)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平向社會平均利潤率回歸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)圍繞主業(yè)進行多元化經(jīng)營的現(xiàn)象將逐漸增加。

具體來看，筆者認為地產(chǎn)多元化，可能會有以下方向：

一是從主業(yè)出發(fā)，圍繞上下游業(yè)務(wù)進行擴展。居住服務(wù)類是重要投資方向之一，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)、物業(yè)、文旅、長租、聯(lián)合辦公、智能家居、裝修裝飾，等等。

二是跳出主業(yè)，跨行業(yè)發(fā)展。機器人、汽車、農(nóng)業(yè)、體育、文化、生命科學，就屬于這一類。這一類發(fā)展的機會，在于技術(shù)進步、消費升級，技術(shù)進步可以誕生全新的產(chǎn)品，消費升級可以誕生全新的市場，對于新進企業(yè)和資本來說，這就是機會。

趨勢四：數(shù)字科技轉(zhuǎn)型

未來會是一個數(shù)字化的時代。去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數(shù)字化，而貝殼于 2020 年在美國股票市場上市，當前的市值遠超過萬科，讓很多房企看到了地產(chǎn)數(shù)字化巨大的想象空間。預計今年，會有越來越多頭部房企布局數(shù)字科技領(lǐng)域。

企業(yè)做數(shù)字化轉(zhuǎn)型，有四個主要目的：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到業(yè)務(wù)賦能；三是要輔助決策；四是使房企的營業(yè)模式發(fā)生顛覆性的變化。

科技在地產(chǎn)行業(yè)的應用也會越來越深入，甚至會成為房企核心競爭力之一。

趨勢五：市值和信用管理將受重視

過去，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常關(guān)注市場銷售的規(guī)模排名，因為有了市場規(guī)模地位就可以獲得充分的金融支持。但隨著 " 三道紅線 " 監(jiān)管指標的實施，這樣的秩序可能會發(fā)生改變。金融機構(gòu)從重視開發(fā)企業(yè)的規(guī)模轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注其財務(wù)質(zhì)量，由此導致房企的關(guān)注焦點也會出現(xiàn)變化，規(guī)模不再是十分重要的指標。

從過去幾年的排名看，TOP100 的榜單似乎在逐漸穩(wěn)定下來，TOP10 只 1~2 個位次會變動，TOP20 的新面孔變動率也在 20% 以內(nèi)。但隨著 " 三道紅線 " 的實施，房地產(chǎn)行業(yè)的江湖座次可能要重新排序。

開發(fā)企業(yè)的信用風險的管理將愈發(fā)重要。2020 年債券市場的違約案例快速增加，地產(chǎn)行業(yè)的違約案例最受關(guān)注。以往的金融機構(gòu)對于開發(fā)企業(yè)的信用風險并沒有進行科學的評估能力，他們評判企業(yè)風險的主要因素往往是規(guī)模，只要規(guī)模比較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以容易獲得金融機構(gòu)的信任。隨著規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約案例的出現(xiàn)，加上監(jiān)管者出臺一系列指標要求，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用風險評估必將越來越精細化，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)充分重視自身的信用風險管理。

資本市場日益成為機構(gòu)主導的時代，相對于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模而言，市值管理更加重要，如果不重視市值管理，公司就會越來越被邊緣化。因此，如何與機構(gòu)投資者繼續(xù)溝通？如何完善公司治理制度？將成為上市公司日常管理工作中的重要課題。

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