走出節(jié)奏失衡步入良性循環(huán) 貝殼研究院發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-12-29 06:30

近日，貝殼研究院以“從鏈?zhǔn)剿ネ说搅夹匝h(huán)”為主題，發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱為《報(bào)告》）。

《報(bào)告》首先回顧了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。從成交數(shù)據(jù)上看，2021年市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯：全國(guó)二手房成交規(guī)模、新房銷售規(guī)模同比增速、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、土地成交規(guī)模均創(chuàng)近年來(lái)新低。而在半年內(nèi)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)從歷史高位快速下降到低位，節(jié)奏失衡成為2021年市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022年市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是政策環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。《報(bào)告》在展望2022年時(shí)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)成交量將在一季度完成筑底，二季度實(shí)現(xiàn)成交價(jià)格止跌，從全年時(shí)間序列上看，2022年市場(chǎng)將呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。隨著政策的調(diào)整、糾偏，以及新一年信貸額度的“重置”，市場(chǎng)有望經(jīng)歷修復(fù)階段重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而向“良性循環(huán)”過渡。

此外，《報(bào)告》還以專題的形式，對(duì)2021年房地產(chǎn)政策、土地市場(chǎng)、企業(yè)以及住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行了回顧、分析與展望。

2021年市場(chǎng)下行五大特點(diǎn)

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了跌宕起伏：上半年市場(chǎng)熱情高漲，住建部約談城市，各地不斷加大調(diào)控力度；進(jìn)入下半年，市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)向陷入低迷，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露。貝殼研究院通過數(shù)據(jù)分析，總結(jié)了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)的五大特點(diǎn)。

第一，二手房各項(xiàng)成交數(shù)據(jù)均創(chuàng)近年來(lái)新低。

自2017年以來(lái)，國(guó)內(nèi)二手房交易規(guī)模（GMV）始終保持增長(zhǎng)趨勢(shì)，但在今年二手房交易規(guī)模第一次出現(xiàn)了同比下降。據(jù)測(cè)算，2021年全國(guó)二手房成交金額約7.0萬(wàn)億元，同比下降約6%；二手房成交套數(shù)約393萬(wàn)套，同比下降約9%；成交面積約3.6億平方米，同比下降9%。2021年全國(guó)二手住宅成交均價(jià)1.9萬(wàn)元/平，同比上漲3%，漲幅比去年回落6個(gè)百分點(diǎn)。放長(zhǎng)周期看，2021年全國(guó)二手房成交面積創(chuàng)2015年以來(lái)的最低值。

第二，2021年新房和土地市場(chǎng)也全面降溫，形成了全鏈降溫。

其中，新房銷售面積和銷售金額的同比增速均為2015年以來(lái)最低增速。依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，預(yù)計(jì)2021年全國(guó)新建商品住宅銷售面積約15.7億平方米，同比增長(zhǎng)1.5%；全國(guó)新建商品住宅銷售金額約16.4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)約5.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至2017年以來(lái)歷史低位。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2021年1~11月全國(guó)新建商品住宅開發(fā)投資完成額為10.36萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.1%。2021年1~11月全國(guó)新建商品住宅新開工面積為13.50億平方米，同比下降8.4%。

土地成交規(guī)模2019年以來(lái)首次同比大幅下降。2021年1~11月，全國(guó)351城住宅用地的累計(jì)成交金額為4.98萬(wàn)億元，同比下滑11.15%；累計(jì)成交規(guī)劃建筑面積為13.43萬(wàn)億平方米，同比下滑30.12%。

第三，市場(chǎng)在年內(nèi)從歷史高位快速下降到歷史低位，節(jié)奏失衡成為2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)最明顯的特點(diǎn)。

從3月到9月，二手房市場(chǎng)在半年之內(nèi)從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過六成。3月貝殼50城二手房成交套數(shù)創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新高，4月起成交量持續(xù)下降，9月創(chuàng)2019年以來(lái)的歷史單月最低值（除疫情、春節(jié)等特殊時(shí)點(diǎn)外）。

從6月到10月，新房成交量從2016年以來(lái)的同期最高到同期最低。上半年全國(guó)新建商品住宅銷售面積保持增長(zhǎng)，6月單月創(chuàng)2016年以來(lái)歷史同期最高水平，7月銷售面積單月同比增長(zhǎng)轉(zhuǎn)負(fù)，8月起單月規(guī)模低于2019年同期，至11月單月規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低。

不到半年，土地市場(chǎng)經(jīng)歷了從搶地到史無(wú)前例的大面積流拍。二季度的第一次集中供地，房企拿地積極，平均成交率高達(dá)95%，溢價(jià)率15.0%。而到第二批集中供地時(shí)，房企拿地積極性全面降低，出現(xiàn)大面積流拍，平均成交率降為69%，綜合溢價(jià)率降至4.0%。

第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)在下行中分化加深，市場(chǎng)的信用分層更加凸顯，城市、區(qū)域、產(chǎn)品等方面的分化均在擴(kuò)大。

在本輪市場(chǎng)下行中，剛需房源價(jià)格回調(diào)幅度更大，剛需市場(chǎng)與改善市場(chǎng)的分化加大。貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，在下半年以來(lái)，低總價(jià)房源價(jià)格下跌幅度大于高總價(jià)房源，小戶型房源價(jià)格累計(jì)跌幅明顯大于大戶型房源，樓齡越老的房子價(jià)格下跌幅度越大。究其原因，是在信貸收緊的環(huán)境下，對(duì)信貸依賴度更高的剛需客群受影響更大。

在區(qū)域上，五大城市群今年市場(chǎng)“南弱北強(qiáng)”的周期特征更為明顯，成交增速表現(xiàn)出由北向南遞減的特點(diǎn)。不同能級(jí)的城市市場(chǎng)也出現(xiàn)了周期特征，一線城市表現(xiàn)弱于重點(diǎn)二線城市。

第五，與以往市場(chǎng)下行不同，今年的市場(chǎng)迅速降溫與房企信用緊密關(guān)聯(lián)，既肇始于房企，也進(jìn)一步影響房企。

隨著“三線四檔”對(duì)房企有息負(fù)債規(guī)模增速進(jìn)行管控，以及房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，導(dǎo)致房企融資規(guī)模明顯下降。融資收緊下，房企經(jīng)營(yíng)更加依賴銷售回款。而信貸收緊導(dǎo)致購(gòu)房者貸款難度加大，房企銷售進(jìn)一步減慢。

債務(wù)違約疊加資產(chǎn)減值預(yù)期導(dǎo)致房企信用下降，引發(fā)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)密集下調(diào)房企評(píng)級(jí)。同時(shí)由于市場(chǎng)流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。在今年，出現(xiàn)暴雷的房企從位列TOP50、到千億房企。

總的來(lái)看，2021年的市場(chǎng)波動(dòng)打破了“房?jī)r(jià)不會(huì)下跌、房地產(chǎn)永遠(yuǎn)高收益”的迷信，也打破了房企“大而不倒”的信仰。房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步告別過去高增長(zhǎng)、高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。

年內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)鏈?zhǔn)浇禍?/p>

貝殼研究院分析發(fā)現(xiàn)，年內(nèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了鏈?zhǔn)浇禍貙?dǎo)致的“過山車式”下降。其傳導(dǎo)過程為：3月份貝殼二手房景氣指數(shù)首先回調(diào)，4月份二手房成交量持續(xù)下跌，6月份起二手房?jī)r(jià)格接近止?jié)q，緊接著貝殼新房帶看指數(shù)下行，7月起新房成交量開始回落，土地流拍率大幅上升，8月起新房?jī)r(jià)格轉(zhuǎn)跌。

《報(bào)告》認(rèn)為，今年市場(chǎng)出現(xiàn)鏈?zhǔn)椒磻?yīng)的直接原因是多重金融緊縮政策疊加。與歷史周期不同，本輪房地產(chǎn)去杠桿是全方位的，對(duì)銀行、房企、居民三端同步采取信貸管控收緊措施。在不到一年的時(shí)間里，房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制全面落地，多項(xiàng)政策疊加實(shí)施，鏈?zhǔn)浇禍爻霈F(xiàn)。

對(duì)于今年而言，信貸投放與市場(chǎng)節(jié)奏錯(cuò)配導(dǎo)致市場(chǎng)過快降杠桿。粗略測(cè)算，一季度市場(chǎng)高熱，居民部門新增中長(zhǎng)期貸款1.98萬(wàn)億，創(chuàng)歷史單季度新高。如果全年居民中長(zhǎng)期貸款投放量與去年相當(dāng)約6萬(wàn)億，上半年信貸額度消耗量占到全年的57%，超過過去三年47%~50%的區(qū)間。上半年信貸投放量較大程度上擠占了下半年信貸資源，三季度居民部門新增中長(zhǎng)期貸款僅1.29萬(wàn)億，創(chuàng)下2016年以來(lái)同期新低。

這次與歷史上均不相同的是，由于市場(chǎng)流通性受到抑制，風(fēng)險(xiǎn)房企靠變賣資產(chǎn)自救的方式難以實(shí)現(xiàn)。歷次調(diào)控中，對(duì)于價(jià)格的管控主要集中在新房市場(chǎng)，通過設(shè)定備案價(jià)管控房企定價(jià)。本輪調(diào)控增加了對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格的管控。

對(duì)于房屋流通的擔(dān)憂進(jìn)一步惡化購(gòu)房者的悲觀預(yù)期；債務(wù)違約增加和資產(chǎn)減值預(yù)期加重銀行對(duì)房地產(chǎn)的避險(xiǎn)情緒。各方預(yù)期與行為共振，市場(chǎng)遇冷。

2022年展望：市場(chǎng)走勢(shì)前低后高

貝殼研究院認(rèn)為，影響2022市場(chǎng)走勢(shì)的核心變量是環(huán)境、市場(chǎng)供給以及信貸投放量。

2021年11月起，房企融資規(guī)?；厣嗉曳科蠖喙P到期境內(nèi)外債券成功獲得展期，同時(shí)房企股權(quán)、資產(chǎn)等交易活躍，房企短期流動(dòng)性有所修復(fù)?？傮w來(lái)看，房企系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)供應(yīng)能夠保證。

《報(bào)告》預(yù)測(cè)，2022年市場(chǎng)走勢(shì)將出現(xiàn)前低后高。預(yù)計(jì)一季度成交量能夠完成筑底，二季度成交價(jià)格實(shí)現(xiàn)止跌。在市場(chǎng)鏈條上，將從二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，帶動(dòng)市場(chǎng)鏈?zhǔn)叫迯?fù)；從購(gòu)房人群上看，剛需市場(chǎng)率先修復(fù)。在區(qū)域上，深莞惠市場(chǎng)率先底部修復(fù)。而在城市量級(jí)劃分上，一二線城市率先修復(fù)，三四線城市下行壓力仍大。

總體上看，《報(bào)告》對(duì)明年市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，認(rèn)為2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)逐步修復(fù)，修復(fù)需要時(shí)間，修復(fù)過程可能有短暫波動(dòng)，但最終將回歸平穩(wěn)均衡。文/胡曉

（責(zé)任編輯：李顯杰）