樓市小陽(yáng)春已至，但深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張曉延（化名）沒(méi)有感受到旺季的氣息。相反，持續(xù)升級(jí)的調(diào)控政策讓他措手不及。

張曉延統(tǒng)計(jì)，1 月至今，深圳已出臺(tái) 8 次樓市調(diào)控，涉及新房、二手房、公寓等領(lǐng)域。其中，2 月 8 日出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)格機(jī)制對(duì)市場(chǎng)影響最大，從中介機(jī)構(gòu)、按揭貸款、首付比例等方面對(duì)二手房?jī)r(jià)格進(jìn)行限價(jià)，力度空前。

" 星期五（3 月 5 日）深圳 410 家鏈家門店，共成交 12 張買賣單，97% 的門店都沒(méi)有開(kāi)單。"3 月 7 日，張曉延對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，近期深圳住宅市場(chǎng)十分冷淡，中介、銀行、貸款機(jī)構(gòu)、評(píng)估公司等交易鏈條的業(yè)務(wù)量將明顯受挫。

深圳市場(chǎng)進(jìn)入博弈期，張曉延盤算著將業(yè)務(wù)延伸至臨深城市。但東莞連夜升級(jí)的調(diào)控政策，打亂了他的計(jì)劃。

2 月 26 日深夜，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從提高購(gòu)房門檻、圍堵假離婚買房、提高首付比例等加碼，嚴(yán)打投機(jī)炒房行為。

在張曉延看來(lái)，今年樓市調(diào)控將成為常態(tài)，哪里過(guò)熱打哪里，絲毫沒(méi)有放松的可能。

事實(shí)上，新一輪調(diào)控序幕已經(jīng)拉開(kāi)，一二線城市成為重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，北上廣深等一線城市、杭州、蘇州、無(wú)錫、東莞等二線城市均加碼調(diào)控。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年 1 月以來(lái)，中國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控累計(jì)已達(dá) 97 次，平均每天出臺(tái) 1.5 條政策。

調(diào)控組合拳的效果立竿見(jiàn)影。來(lái)自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2 月 29 個(gè)重點(diǎn)城市整體成交面積約為 1660 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 40%。其中，一線城市成交面積為 218 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 53%。二三線城市成交面積 1442 萬(wàn)平方米，環(huán)比下降 37%。

調(diào)控精細(xì)化

針對(duì)熱點(diǎn)城市多輪調(diào)控，成為 2021 年樓市調(diào)控潮的重要特征。

拍地新政，從供應(yīng)端為熱點(diǎn)城市降溫。2 月 18 日，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn) " 兩集中 "：一是集中發(fā)布出讓公告，且 2021 年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò) 3 次；二是集中組織出讓活動(dòng)。

3 月 7 日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，22 個(gè)城市均為房地產(chǎn)市場(chǎng)較熱的城市，如北上廣深等 4 個(gè)一線城市和蘇州、杭州、廈門等二線城市。土拍新規(guī)后，同批供應(yīng)的土地成交后大概率會(huì)集中入市，在一定程度上改變供需關(guān)系。對(duì)于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。

" 大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。" 陳霄表示。

與此同時(shí)，多地樓市層層加碼，從供求兩端聯(lián)合發(fā)力控炒作之風(fēng)。

3 月 3 日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》落地，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿 5 年后方可轉(zhuǎn)讓，首次針對(duì)新房明確提出限售。

這是年內(nèi)上海第 7 次對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。今年 1 月以來(lái)，上海先后出臺(tái)多項(xiàng)政策，從圍堵假離婚買房、打擊法拍房擦邊行為、提高二手房交易成本、嚴(yán)查購(gòu)房資金等方面入手，減少投機(jī)炒作行為，控制市場(chǎng)情緒。

多次加碼調(diào)控的現(xiàn)象也在深圳出現(xiàn)。1 月至今，深圳先后出臺(tái) 8 項(xiàng)政策，將中介機(jī)構(gòu)、新房開(kāi)發(fā)商、銀行納入監(jiān)管范圍，降低違規(guī)資金流入樓市的可能。此外，深圳還在防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)增加供應(yīng)，允許商務(wù)公寓通燃?xì)猓黾庸a(chǎn)品的居住屬性以緩解住宅供應(yīng)壓力。

隨著調(diào)控逐漸精細(xì)化，政策內(nèi)容更加具體且針對(duì)性越來(lái)越強(qiáng)，二手房加入調(diào)控大軍。

2 月 8 日，深圳二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制落地，拉開(kāi)存量市場(chǎng)調(diào)控序幕。

3 月 2 日，無(wú)錫市住建局表示，將建立二手住房?jī)r(jià)格信息發(fā)布機(jī)制，房屋交易管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)及時(shí)、準(zhǔn)確報(bào)送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)等相關(guān)信息的指導(dǎo)。

3 月 3 日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)文，明確表示中介機(jī)構(gòu)不得受理并對(duì)外發(fā)布掛牌價(jià)格明顯高于合理成交價(jià)格的房屋信息。對(duì)存在惡意哄抬房?jī)r(jià)、捏造和散布房?jī)r(jià)上漲不實(shí)言論等違法違規(guī)行為的中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取約談、公開(kāi)通報(bào)、暫停網(wǎng)簽等處理措施。

" 過(guò)去對(duì)于市場(chǎng)交易秩序的管控，一般不會(huì)專門提及二手房。從今年調(diào)控風(fēng)向看，二手房市場(chǎng)的管控將趨嚴(yán)。"3 月 7 日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，通過(guò)二手房市場(chǎng)的管控能夠真正夯實(shí)調(diào)控工作，促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)將有更多城市出臺(tái)對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)信息的發(fā)布會(huì)更規(guī)范，各類炒作房源和房?jī)r(jià)的動(dòng)作勢(shì)必面臨監(jiān)管。

百城房?jī)r(jià)漲幅收窄

政府頻頻出手，各地樓市快速降溫。

以深圳為例，二手房成交參考價(jià)格機(jī)制落地滿月，新房、二手房成交量均環(huán)比 " 腰斬 "。

根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交（完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶）數(shù)據(jù)顯示，2 月深圳一手住宅成交量為 3434 套，環(huán)比 1 月下降 58.9%；同期二手房網(wǎng)簽量共計(jì) 5272 套，環(huán)比下滑 41.2%，近乎腰斬。

3 月 7 日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，二手房市場(chǎng)買賣雙方預(yù)期開(kāi)始分化，雙方開(kāi)始進(jìn)入深度博弈期。短期看，二手住宅市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)間的橫盤，小陽(yáng)春大概率會(huì) " 失約 "。

在調(diào)控政策密集出臺(tái)及春節(jié)假期影響下，2 月百城房?jī)r(jià)漲幅有所收窄。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó) 100 個(gè)城市新建及二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)，2021 年 2 月百城新建住宅均價(jià) 15884 元 / 平方米，環(huán)比上漲 0.2%，漲幅較上月收窄 0.17 個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅均價(jià) 15585 元 / 平方米，環(huán)比上漲 0.28%，漲幅較上月收窄 0.04 個(gè)百分點(diǎn)。

受政策影響，購(gòu)房者對(duì)置業(yè)更加謹(jǐn)慎，持幣觀望情緒濃厚。

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)全國(guó)城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告顯示，2021 年 2 月，購(gòu)房者入市腳步明顯放緩，僅 8% 的受訪者計(jì)劃在半年內(nèi)買房，為近半年來(lái)最低水平。多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為樓市調(diào)控政策預(yù)期將保持平穩(wěn)，未來(lái)市場(chǎng)會(huì)有所降溫，房?jī)r(jià)預(yù)期上漲受訪者占比延續(xù)下滑趨勢(shì)。

樓市調(diào)控是否會(huì)持續(xù)升級(jí)，將從哪些方面收緊？

3 月 7 日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，今年樓市調(diào)控還在不斷收緊，多城接連出臺(tái)調(diào)控政策，涉及打擊假離婚、打擊經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、房貸政策等多個(gè)方面，預(yù)計(jì)未來(lái)在信貸管控方面或?qū)⒗^續(xù)收緊，在房貸政策方面會(huì)更精準(zhǔn)化和靈活化。

時(shí)代周報(bào)

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