寶龍地產(chǎn):許華芳造第二增長(zhǎng)極 | 財(cái)報(bào)深響①

來源：智能家居時(shí)間：2021-03-03 19:47

作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

寶龍地產(chǎn)將2021年銷售目標(biāo)定為1050億。在3月3日線上召開的2020年業(yè)績(jī)會(huì)上，總裁許華芳確立了這一目標(biāo)。

與他并排而坐的是聯(lián)席總裁陳德力、副總裁兼首席財(cái)務(wù)官廖明舜，從言語間可以感知出來，高管們底氣十足， “（今年）不需要拿任何新的項(xiàng)目就基本接近這個(gè)指標(biāo)了”。

過去一年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和土地儲(chǔ)備，讓他們顯得很從容。年報(bào)顯示，寶龍地產(chǎn)2020年?duì)I收354.94億元，同比增長(zhǎng)36.3%；利潤(rùn)88.15億元，同比上升46.5%；毛利約為128.16億元，同比增長(zhǎng)35.1%。

土地儲(chǔ)備方面，2020年拿地39塊，新增貨值133億元，約80%聚焦在長(zhǎng)三角和大灣區(qū)。截至2020年底，總土儲(chǔ)3650萬平方米，約70%布局于長(zhǎng)三角區(qū)域，很符合其深耕區(qū)域的特征。

堅(jiān)定長(zhǎng)三角和保持特有的拿地模式，是寶龍實(shí)現(xiàn)高增長(zhǎng)和高利潤(rùn)的兩大關(guān)鍵因素，許華芳表示，現(xiàn)有的土儲(chǔ)可以確保寶龍未來三至五年的用地發(fā)展和高增長(zhǎng)，因?yàn)槟壳暗耐羶?chǔ)有不小的毛利空間。

廣東或成新增長(zhǎng)點(diǎn)

2020年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額815.5億元，同比增長(zhǎng)35.1%。以此推算，今年增長(zhǎng)率達(dá)到28.7%，便可實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

早在2月6日的云年會(huì)上，面對(duì)逾萬名員工，許華芳就立下這個(gè)Flag，并與各事業(yè)部、集團(tuán)及地產(chǎn)總部各中心簽訂了一系列2021年度目標(biāo)責(zé)任書，目的就是決勝2021年千億目標(biāo)。

在他看來， 2021年是寶龍地產(chǎn)增長(zhǎng)的一年，整體的收入復(fù)古增長(zhǎng)率不低于30%。雖然長(zhǎng)三角投地競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，小周期內(nèi)雖有輕微壓力，但寶龍?jiān)趶V東有豐厚的土儲(chǔ)，預(yù)計(jì)會(huì)成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

許華芳是一個(gè)善于觀察的舵手，他分享了一個(gè)現(xiàn)象，雖然布局大灣區(qū)的全國(guó)性房企不少，但是成功率并不高，本土企業(yè)更有優(yōu)勢(shì)。廣東的舊改是他看準(zhǔn)的一個(gè)商機(jī)，特別是對(duì)于購物中心的需求量。

2020年，寶龍共有6個(gè)新購物中心開業(yè)，分別是杭州青山湖寶龍廣場(chǎng)、金華永康寶龍廣場(chǎng)、杭州大江東寶龍廣場(chǎng)、鹽城城東寶龍廣場(chǎng)、泉州臺(tái)商寶龍廣場(chǎng)及漳州龍文寶龍廣場(chǎng)，大部分位于江蘇。

2021年開年，他給寶龍地產(chǎn)的投資部門、營(yíng)銷部門和商業(yè)部門下達(dá)的一個(gè)指示，集中精力加大對(duì)廣東的覆蓋，目前除了布局珠海和中山，下一步會(huì)尋找在東莞、惠州和佛山的機(jī)會(huì)。2021年將是寶龍購物中心密集開業(yè)的一年，包括廣東在內(nèi)全國(guó)會(huì)有13個(gè)購物中心開業(yè)。

融資成本“下探”6.3%

“三道紅線”融資新規(guī)的出臺(tái)，以及22城“集中供地”的政策，雖然會(huì)使市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，但許華芳依然自信滿滿，集中供地可以促進(jìn)地王以及高溢價(jià)下降，改善房企的毛利潤(rùn)，雖然央企拿地優(yōu)勢(shì)會(huì)更明顯，但對(duì)民企而言，機(jī)會(huì)是中等的。

寶龍地產(chǎn)2020年毛利率為36.1%，2021年還會(huì)維持在這個(gè)水平，保持在34%左右。在 “三道紅線”方面，截至2020年12月31日，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債比率約為73.9%，現(xiàn)金短債比為1.226，三條線均控制在綠檔范圍內(nèi)。

對(duì)此，寶龍地產(chǎn)的高管頗為自得。他們認(rèn)為，未來兩年房企將凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比保持在綠檔問題不大，但是要將扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%以下，壓力不小。而寶龍地產(chǎn)目前能將這一指標(biāo)控制在69.9%，頗為難得。

截至2020年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約665.67億，總利息開支約43.11億元，實(shí)際利率由2019年的6.47%減至2020年的6.44%。

寶龍地產(chǎn)高管表示，這一融資成本在2021年還有下降空間，朝著6.3%以下努力。具體而言，分為三個(gè)方面：第一，長(zhǎng)短債方面將短債盡量減少；第二，融資資金的使用效率進(jìn)一步提升，讓資金占用水平進(jìn)一步下降；第三，寶龍的銀行融資成本比較優(yōu)惠，在境外發(fā)債利率也越來越低。