作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財經(jīng)

寶龍地產(chǎn)將2021年銷售目標(biāo)定為1050億。在3月3日線上召開的2020年業(yè)績會上，總裁許華芳確立了這一目標(biāo)。

與他并排而坐的是聯(lián)席總裁陳德力、副總裁兼首席財務(wù)官廖明舜，從言語間可以感知出來，高管們底氣十足， “（今年）不需要拿任何新的項(xiàng)目就基本接近這個指標(biāo)了”。

過去一年的業(yè)績表現(xiàn)和土地儲備，讓他們顯得很從容。年報顯示，寶龍地產(chǎn)2020年營收354.94億元，同比增長36.3%；利潤88.15億元，同比上升46.5%；毛利約為128.16億元，同比增長35.1%。

土地儲備方面，2020年拿地39塊，新增貨值133億元，約80%聚焦在長三角和大灣區(qū)。截至2020年底，總土儲3650萬平方米，約70%布局于長三角區(qū)域，很符合其深耕區(qū)域的特征。

堅定長三角和保持特有的拿地模式，是寶龍實(shí)現(xiàn)高增長和高利潤的兩大關(guān)鍵因素，許華芳表示，現(xiàn)有的土儲可以確保寶龍未來三至五年的用地發(fā)展和高增長，因?yàn)槟壳暗耐羶τ胁恍〉拿臻g。

廣東或成新增長點(diǎn)

2020年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額815.5億元，同比增長35.1%。以此推算，今年增長率達(dá)到28.7%，便可實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。

早在2月6日的云年會上，面對逾萬名員工，許華芳就立下這個Flag，并與各事業(yè)部、集團(tuán)及地產(chǎn)總部各中心簽訂了一系列2021年度目標(biāo)責(zé)任書，目的就是決勝2021年千億目標(biāo)。

在他看來， 2021年是寶龍地產(chǎn)增長的一年，整體的收入復(fù)古增長率不低于30%。雖然長三角投地競爭愈來愈激烈，小周期內(nèi)雖有輕微壓力，但寶龍在廣東有豐厚的土儲，預(yù)計會成為新的增長點(diǎn)。

許華芳是一個善于觀察的舵手，他分享了一個現(xiàn)象，雖然布局大灣區(qū)的全國性房企不少，但是成功率并不高，本土企業(yè)更有優(yōu)勢。廣東的舊改是他看準(zhǔn)的一個商機(jī)，特別是對于購物中心的需求量。

2020年，寶龍共有6個新購物中心開業(yè)，分別是杭州青山湖寶龍廣場、金華永康寶龍廣場、杭州大江東寶龍廣場、鹽城城東寶龍廣場、泉州臺商寶龍廣場及漳州龍文寶龍廣場，大部分位于江蘇。

2021年開年，他給寶龍地產(chǎn)的投資部門、營銷部門和商業(yè)部門下達(dá)的一個指示，集中精力加大對廣東的覆蓋，目前除了布局珠海和中山，下一步會尋找在東莞、惠州和佛山的機(jī)會。2021年將是寶龍購物中心密集開業(yè)的一年，包括廣東在內(nèi)全國會有13個購物中心開業(yè)。

融資成本“下探”6.3%

“三道紅線”融資新規(guī)的出臺，以及22城“集中供地”的政策，雖然會使市場環(huán)境發(fā)生變化，但許華芳依然自信滿滿，集中供地可以促進(jìn)地王以及高溢價下降，改善房企的毛利潤，雖然央企拿地優(yōu)勢會更明顯，但對民企而言，機(jī)會是中等的。

寶龍地產(chǎn)2020年毛利率為36.1%，2021年還會維持在這個水平，保持在34%左右。在 “三道紅線”方面，截至2020年12月31日，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債比率約為73.9%，現(xiàn)金短債比為1.226，三條線均控制在綠檔范圍內(nèi)。

對此，寶龍地產(chǎn)的高管頗為自得。他們認(rèn)為，未來兩年房企將凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比保持在綠檔問題不大，但是要將扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率控制在70%以下，壓力不小。而寶龍地產(chǎn)目前能將這一指標(biāo)控制在69.9%，頗為難得。

截至2020年底，寶龍地產(chǎn)借款總額約665.67億，總利息開支約43.11億元，實(shí)際利率由2019年的6.47%減至2020年的6.44%。

寶龍地產(chǎn)高管表示，這一融資成本在2021年還有下降空間，朝著6.3%以下努力。具體而言，分為三個方面：第一，長短債方面將短債盡量減少；第二，融資資金的使用效率進(jìn)一步提升，讓資金占用水平進(jìn)一步下降；第三，寶龍的銀行融資成本比較優(yōu)惠，在境外發(fā)債利率也越來越低。

截至2020 年底，寶龍地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物合共約253.38億元，一年內(nèi)到期借款約206.67億，在手現(xiàn)金能夠覆蓋短期債務(wù)，不存在短期償債壓力。

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