深圳前?！暗刂鳌鄙顕?guó)際入股蘇寧做大物流同時(shí)暗藏地產(chǎn)野心

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-03-01 21:40

財(cái)聯(lián)社（深圳，記者楊依依）訊，日前，戰(zhàn)略入股蘇寧易購(gòu)(002024,股吧)的深國(guó)際控股（深圳）有限公司（下稱“深國(guó)際”，00152.HK），走入公眾視野。

以物流、收費(fèi)公路為主業(yè)的深國(guó)際，被稱之為前海三大“地主”之一，在深圳前海、龍華等核心區(qū)域手握眾多土地資源。資料顯示，截至2019年底其在深圳運(yùn)營(yíng)面積約70萬(wàn)平方米，在建面積逾30萬(wàn)平方米；截至2020年6月底，在全國(guó)其他城市涉及規(guī)劃用地面積共計(jì)約686萬(wàn)平方米。

深國(guó)際已和同是國(guó)資的萬(wàn)科、深業(yè)集團(tuán)在深圳合作開發(fā)多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！吧顕?guó)際旗下已成立一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，對(duì)綜合物流港中的商業(yè)地產(chǎn)做轉(zhuǎn)型升級(jí)；除深圳項(xiàng)目，目前還有貴州龍里項(xiàng)目、華南二期二組團(tuán)項(xiàng)目和石家莊項(xiàng)目；未來(lái)也有獨(dú)立開發(fā)、操盤地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃?！鄙顕?guó)際地產(chǎn)板塊一位內(nèi)部員工向財(cái)聯(lián)社記者表示。

深圳前海第三大“地主”

公開資料顯示，深國(guó)際成立于1994年9月，注冊(cè)地為百慕達(dá)，早年以深圳為“主戰(zhàn)場(chǎng)”，從事物流園區(qū)、高速公路等基礎(chǔ)物流設(shè)施的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)通過(guò)深圳市投資控股有限公司間接持有約43.39%權(quán)益，為第一大股東。

據(jù)深國(guó)際2020年中期報(bào)告，該公司持有深圳高速公路股份（00548.HK）約52%和龍大高速89.93%的權(quán)益，還擁有深圳航空49%和南玻集團(tuán)1.28%的股份。該公司2020年上半年44.02億港幣（約人民幣36.65億元）的總收入中，有約63%來(lái)自收費(fèi)公路，約37%來(lái)自物流業(yè)務(wù)。

深國(guó)際的物流業(yè)務(wù)包括物流園、物流服務(wù)、港口及相關(guān)服務(wù)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)中包含了較多的土地資源。

2012年，深國(guó)際開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其中一條主線是物流園轉(zhuǎn)型。該公司對(duì)外介紹稱，“以倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)為節(jié)點(diǎn)向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸，積極導(dǎo)入物流增值服務(wù)、吸引要素聚集和整合能力強(qiáng)的知名企業(yè)開展深度合作，為物流業(yè)務(wù)板塊資產(chǎn)規(guī)模和盈利能力的提升打牢基礎(chǔ)。”

2020年中報(bào)顯示，因受疫情沖擊，深國(guó)際的收費(fèi)公路中的“高速收費(fèi)”、物流業(yè)務(wù)中的“物流園、港口及相關(guān)服務(wù)”均出現(xiàn)收入同比減少，降幅分別為41%、10%、29%，收費(fèi)公路“建造服務(wù)”和物流業(yè)務(wù)的“物流服務(wù)”收入出現(xiàn)增長(zhǎng)，其中物流服務(wù)收入增幅最大，為62%。物流園轉(zhuǎn)型有助深國(guó)際對(duì)沖疫情風(fēng)險(xiǎn)。

“深國(guó)際在全國(guó)主要節(jié)點(diǎn)城市都有綜合物流港，物流港內(nèi)部存在一定比例的商業(yè)用地，受出讓條件、地方政府要求等因素，大多面臨亟需開發(fā)的壓力；同時(shí)隨著城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃的發(fā)展，原有的土地性質(zhì)為物流用地的園區(qū)也面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，由此深國(guó)際成立了地產(chǎn)板塊。”上述深國(guó)際地產(chǎn)板塊內(nèi)部員工向財(cái)聯(lián)社記者透露。

深國(guó)際曾對(duì)外公布，截至2019年底其在深圳運(yùn)營(yíng)面積約70萬(wàn)平方米，在建面積逾30萬(wàn)平方米，其中最有價(jià)值的土地位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)。據(jù)該公司最新披露，前海地塊通過(guò)土地整備后的總建筑面積約39萬(wàn)平方米 (其中住宅建筑面積約19萬(wàn)平方米，公寓建筑面積2.5萬(wàn)平方米，均可銷售)。

據(jù)花旗此前的統(tǒng)計(jì)，招商局、中集集團(tuán)(000039,股吧)（000039.SZ）、深國(guó)際是前海的三大地主，三家公司的土地面積分別為321.9萬(wàn)平方米、52.4萬(wàn)平方米、38萬(wàn)平方米，估值分別為3592.4億港元、584.8億港元、558億港元。雖然深國(guó)際的可轉(zhuǎn)商業(yè)用途后的建筑面積略少于中集，為150萬(wàn)平方米，但地段更好，均為沿海地塊。

除了深圳，深國(guó)際2020年中報(bào)還顯示，截至2020年6月底，其在全國(guó)(不包括深圳市)共27個(gè)物流節(jié)點(diǎn)城市實(shí)現(xiàn)綜合物流港布局，并已與相關(guān)政府部門簽署投資協(xié)議，涉及規(guī)劃用地面積共計(jì)約686萬(wàn)平方米。

地產(chǎn)開發(fā)的“野心”

對(duì)于此次入股蘇寧易購(gòu)，深國(guó)際在公告中明確表示：“此次交易可助力本集團(tuán)進(jìn)一步獲取稀缺的物流土地資源，促進(jìn)本集團(tuán)綜合物流港‘投—建—融—管’商業(yè)模式的滾動(dòng)發(fā)展。”

盡管深國(guó)際拒絕“物流地產(chǎn)商”的身份標(biāo)簽，但事實(shí)上過(guò)去多年已參與開發(fā)了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

深國(guó)際首先與萬(wàn)科合作開發(fā)“深國(guó)際梅林關(guān)城市更新項(xiàng)目”，合作模式大致為深國(guó)際負(fù)責(zé)物流用地轉(zhuǎn)型、萬(wàn)科操盤。梅林關(guān)項(xiàng)目是深國(guó)際華通源物流中心的原址，轉(zhuǎn)型后計(jì)容建筑面積約48.6萬(wàn)平方米，包括住宅、商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓以及公用配套設(shè)施等。1-3期樓盤案名分別為“深國(guó)際萬(wàn)科和風(fēng)軒”“深國(guó)際萬(wàn)科和雅軒”“深國(guó)際萬(wàn)科和頌軒”三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可售住宅面積共計(jì)20.6萬(wàn)平方米，目前一期已全部售罄。

深國(guó)際后又與另一家深圳國(guó)資企業(yè)深業(yè)集團(tuán)合作開發(fā)前海地塊，同樣分三期開發(fā)，最先開盤的367套住宅房源已在2020年上半年全部售罄。

值得注意的是，雖然深圳民營(yíng)房企鴻榮源地產(chǎn)的創(chuàng)始人賴海民擁有深國(guó)際5.84%的股份，位列深國(guó)際第三大股東，但深國(guó)際至今未和鴻榮源地產(chǎn)有任何公開的合作事項(xiàng)。

“更多的可能是深圳國(guó)資委的考慮，可能國(guó)企與國(guó)企之間的合作，在流程制度上更加吻合。”一位熟悉深國(guó)際的深圳業(yè)內(nèi)人士向記者分析。

深國(guó)際或還暗藏更大的地產(chǎn)野心。一名萬(wàn)科內(nèi)部員工對(duì)記者表示，“在合作梅林關(guān)更新項(xiàng)目時(shí)，雖然是萬(wàn)科操盤，但深國(guó)際那邊派了人過(guò)來(lái)學(xué)習(xí)，他們有意培養(yǎng)自己的營(yíng)銷隊(duì)伍?！?/p>

上述深國(guó)際內(nèi)部員工透露，“我們未來(lái)是有獨(dú)立做開發(fā)的計(jì)劃的。”其還介紹，除了深圳項(xiàng)目，目前深國(guó)際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司委托統(tǒng)籌管理的還有貴州龍里項(xiàng)目、華南二期二組團(tuán)項(xiàng)目和石家莊項(xiàng)目。

（責(zé)任編輯：李顯杰）