深圳前海“地主”深國際入股蘇寧做大物流同時暗藏地產野心

來源：智能家居時間：2021-03-01 21:40

財聯社（深圳，記者楊依依）訊，日前，戰(zhàn)略入股蘇寧易購(002024,股吧)的深國際控股（深圳）有限公司（下稱“深國際”，00152.HK），走入公眾視野。

以物流、收費公路為主業(yè)的深國際，被稱之為前海三大“地主”之一，在深圳前海、龍華等核心區(qū)域手握眾多土地資源。資料顯示，截至2019年底其在深圳運營面積約70萬平方米，在建面積逾30萬平方米；截至2020年6月底，在全國其他城市涉及規(guī)劃用地面積共計約686萬平方米。

深國際已和同是國資的萬科、深業(yè)集團在深圳合作開發(fā)多個地產項目?！吧顕H旗下已成立一家商業(yè)地產開發(fā)公司，對綜合物流港中的商業(yè)地產做轉型升級；除深圳項目，目前還有貴州龍里項目、華南二期二組團項目和石家莊項目；未來也有獨立開發(fā)、操盤地產項目的計劃?！鄙顕H地產板塊一位內部員工向財聯社記者表示。

深圳前海第三大“地主”

公開資料顯示，深國際成立于1994年9月，注冊地為百慕達，早年以深圳為“主戰(zhàn)場”，從事物流園區(qū)、高速公路等基礎物流設施的建設和運營，深圳市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會通過深圳市投資控股有限公司間接持有約43.39%權益，為第一大股東。

據深國際2020年中期報告，該公司持有深圳高速公路股份（00548.HK）約52%和龍大高速89.93%的權益，還擁有深圳航空49%和南玻集團1.28%的股份。該公司2020年上半年44.02億港幣（約人民幣36.65億元）的總收入中，有約63%來自收費公路，約37%來自物流業(yè)務。

深國際的物流業(yè)務包括物流園、物流服務、港口及相關服務，這項業(yè)務中包含了較多的土地資源。

2012年，深國際開啟戰(zhàn)略轉型，其中一條主線是物流園轉型。該公司對外介紹稱，“以倉儲服務為節(jié)點向產業(yè)鏈兩端延伸，積極導入物流增值服務、吸引要素聚集和整合能力強的知名企業(yè)開展深度合作，為物流業(yè)務板塊資產規(guī)模和盈利能力的提升打牢基礎?！?/p>

2020年中報顯示，因受疫情沖擊，深國際的收費公路中的“高速收費”、物流業(yè)務中的“物流園、港口及相關服務”均出現收入同比減少，降幅分別為41%、10%、29%，收費公路“建造服務”和物流業(yè)務的“物流服務”收入出現增長，其中物流服務收入增幅最大，為62%。物流園轉型有助深國際對沖疫情風險。

“深國際在全國主要節(jié)點城市都有綜合物流港，物流港內部存在一定比例的商業(yè)用地，受出讓條件、地方政府要求等因素，大多面臨亟需開發(fā)的壓力；同時隨著城市經濟與規(guī)劃的發(fā)展，原有的土地性質為物流用地的園區(qū)也面臨著轉型升級的需求，由此深國際成立了地產板塊。”上述深國際地產板塊內部員工向財聯社記者透露。

深國際曾對外公布，截至2019年底其在深圳運營面積約70萬平方米，在建面積逾30萬平方米，其中最有價值的土地位于前海蛇口自貿區(qū)。據該公司最新披露，前海地塊通過土地整備后的總建筑面積約39萬平方米 (其中住宅建筑面積約19萬平方米，公寓建筑面積2.5萬平方米，均可銷售)。

據花旗此前的統(tǒng)計，招商局、中集集團(000039,股吧)（000039.SZ）、深國際是前海的三大地主，三家公司的土地面積分別為321.9萬平方米、52.4萬平方米、38萬平方米，估值分別為3592.4億港元、584.8億港元、558億港元。雖然深國際的可轉商業(yè)用途后的建筑面積略少于中集，為150萬平方米，但地段更好，均為沿海地塊。

除了深圳，深國際2020年中報還顯示，截至2020年6月底，其在全國(不包括深圳市)共27個物流節(jié)點城市實現綜合物流港布局，并已與相關政府部門簽署投資協議，涉及規(guī)劃用地面積共計約686萬平方米。

地產開發(fā)的“野心”

對于此次入股蘇寧易購，深國際在公告中明確表示：“此次交易可助力本集團進一步獲取稀缺的物流土地資源，促進本集團綜合物流港‘投—建—融—管’商業(yè)模式的滾動發(fā)展?！?/p>

盡管深國際拒絕“物流地產商”的身份標簽，但事實上過去多年已參與開發(fā)了多個地產項目。

深國際首先與萬科合作開發(fā)“深國際梅林關城市更新項目”，合作模式大致為深國際負責物流用地轉型、萬科操盤。梅林關項目是深國際華通源物流中心的原址，轉型后計容建筑面積約48.6萬平方米，包括住宅、商業(yè)、辦公、商務公寓以及公用配套設施等。1-3期樓盤案名分別為“深國際萬科和風軒”“深國際萬科和雅軒”“深國際萬科和頌軒”三個地產項目，可售住宅面積共計20.6萬平方米，目前一期已全部售罄。

深國際后又與另一家深圳國資企業(yè)深業(yè)集團合作開發(fā)前海地塊，同樣分三期開發(fā)，最先開盤的367套住宅房源已在2020年上半年全部售罄。

值得注意的是，雖然深圳民營房企鴻榮源地產的創(chuàng)始人賴海民擁有深國際5.84%的股份，位列深國際第三大股東，但深國際至今未和鴻榮源地產有任何公開的合作事項。

“更多的可能是深圳國資委的考慮，可能國企與國企之間的合作，在流程制度上更加吻合?！币晃皇煜ど顕H的深圳業(yè)內人士向記者分析。

深國際或還暗藏更大的地產野心。一名萬科內部員工對記者表示，“在合作梅林關更新項目時，雖然是萬科操盤，但深國際那邊派了人過來學習，他們有意培養(yǎng)自己的營銷隊伍。”

上述深國際內部員工透露，“我們未來是有獨立做開發(fā)的計劃的?！逼溥€介紹，除了深圳項目，目前深國際的商業(yè)地產開發(fā)公司委托統(tǒng)籌管理的還有貴州龍里項目、華南二期二組團項目和石家莊項目。

（責任編輯：李顯杰）