縣城，沒(méi)有房地產(chǎn)！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-14 10:50

為“大胡子說(shuō)房”添加星標(biāo)

每日房產(chǎn)干貨第一時(shí)間出現(xiàn)在你的面前！

明天就是除夕夜了，今晚大家到家了嗎？

我們大胡子說(shuō)房團(tuán)隊(duì)，7號(hào)已經(jīng)開(kāi)始休假了！

不過(guò)，春節(jié)期間我們還是會(huì)有文章和直播推送，閑暇之余，大家可以來(lái)公眾號(hào)看看，跟我們聊聊天，分享分享春節(jié)的所見(jiàn)所聞。

我回到湖北老家也有兩天了，大家知道，大胡子李老師向來(lái)要求我們，用腳步丈量城市。所以回到老家，放下行李，我也是騎著小電驢，立馬就去縣里轉(zhuǎn)了一下午房子。

感想很多，總結(jié)為一句話就是：縣城沒(méi)有房地產(chǎn)。

我的家鄉(xiāng)，是湖北荊州一個(gè)普通的小縣城，不敢說(shuō)它能夠代表全國(guó)上下所有的縣城，但我敢肯定，它絕對(duì)是諸多縣城的一個(gè)縮影，也是許多縣城的現(xiàn)在、過(guò)去、或是未來(lái)。

大胡子李老師常常告訴大家，買房投資一定要避開(kāi)縣城。我們也給出了諸多理由，比如縣城人口流失嚴(yán)重、工作崗位少、購(gòu)買力低等等。

但無(wú)論我們列出多少理由，總有人跟我說(shuō)，大胡子，我們家這邊的縣城，房?jī)r(jià)還在蹭蹭漲，真的不能買？

的確，許多縣城的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在還在漲，比如，我家鄉(xiāng)的這個(gè)小縣城，過(guò)去兩年房?jī)r(jià)一度從兩三千漲到近五千，市場(chǎng)也是非常的旺，我媽的朋友去年想要回老家買套房，居然因?yàn)楦鱾€(gè)樓盤賣的太好，買不到新房。

我們常說(shuō)全國(guó)樓市已經(jīng)告別普漲，接下來(lái)會(huì)進(jìn)入分化階段，那為何這些并非投資佳地的縣城，房?jī)r(jià)還能上漲？甚至一房難求？

縣城的房子，真的沒(méi)有未來(lái)嗎？

想的再多，不如真正切實(shí)走一遭，今天我就從市場(chǎng)所見(jiàn)所聞，來(lái)還原一個(gè)相對(duì)真實(shí)的縣城樓市。

在縣城看房，總有一種荒唐之感。最大的體驗(yàn)就是，大家真的很努力，努力的在為房子挖掘亮點(diǎn)。

高聳的商品房，就散落在低矮的自建房中間，錯(cuò)落有致，銷售告訴你，窗戶外景致一絕，視野開(kāi)闊，望江高層！

騎上小電驢，二十分鐘，就能轉(zhuǎn)一圈的縣城。銷售給你介紹，小區(qū)配套成熟，望江望湖，還是雙學(xué)區(qū)房！

毛坯交房，逼得銷售連電梯也要著重夸夸，一線品牌，上下乘坐絲毫不會(huì)晃悠。

無(wú)論是一手，還是二手，看到最后，基本是一場(chǎng)戶型、景觀與性價(jià)比的斗爭(zhēng)。

但更加荒唐的是，整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)非?；馃?，價(jià)格看起來(lái)似乎還能漲！

縣城市場(chǎng)到底是什么情況？

詳細(xì)考察之后，我發(fā)現(xiàn)主要是兩方面的特點(diǎn)：

1、房?jī)r(jià)漲幅看似可觀，但實(shí)際一般；

2、需求是真的旺盛

新房的開(kāi)盤價(jià)還在走高，縣里一優(yōu)質(zhì)小區(qū)，第四期價(jià)格在4.7k左右，與兩年遍地3k的房?jī)r(jià)相比，這漲幅已經(jīng)超50%，看起來(lái)確實(shí)可觀。

但真去二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，發(fā)現(xiàn)完全是一手市場(chǎng)的自嗨。

據(jù)中介所說(shuō)，目前整個(gè)縣里，只有兩個(gè)相對(duì)優(yōu)質(zhì)一些的小區(qū)，價(jià)格在4.1k-4.3k，剩下小區(qū)的普遍都在4k以內(nèi)，較好的電梯商品房3.7-3.9k，差一些的步梯或是回遷房只有2.8k。

以我家的小區(qū)為例，兩年前3.2k入手，如今二手房?jī)r(jià)大概在4k左右，漲了大概8百元左右，真算起來(lái)，漲了嗎？

但是不可否認(rèn)，整個(gè)市場(chǎng)非常火熱。

轉(zhuǎn)了好幾處營(yíng)銷中心，現(xiàn)場(chǎng)還不錯(cuò)的戶型，幾乎都沒(méi)有什么樓層可以選擇。售樓處的朋友跟我說(shuō)，年前這幾天確實(shí)很火熱，一天大概能賣出10多套房子。

二手中介也告訴我，目前只要是好小區(qū)，好戶型，基本上一放出來(lái)，很快就可以賣出去。最快的一次，上午收房，下午就有客戶下定。

我看房時(shí)，已經(jīng)是年二十八，家這邊這邊不少家里，已經(jīng)開(kāi)始吃年夜飯了。但這樣的日子里，中介店還挺忙，過(guò)程中碰見(jiàn)好幾家，都在看房，聽(tīng)意思是春節(jié)之前，一定要把房子買下來(lái)。

中介口中的這份熱度，還是有些可信度。

說(shuō)實(shí)話，4k多的房?jī)r(jià)，對(duì)于縣城來(lái)說(shuō)，不算貴，市場(chǎng)熱度也在，這樣的縣城，真的不能投資嗎？未來(lái)不會(huì)漲嗎？

看完縣城各大小區(qū)之后，我對(duì)縣城房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲這個(gè)問(wèn)題，也有些動(dòng)搖，確實(shí)需求看起來(lái)非常旺盛！

但是仔細(xì)思考過(guò)后，我還是堅(jiān)持這樣一個(gè)觀點(diǎn)，那就是：縣城沒(méi)有房地產(chǎn)。

首先，縣城目前的需求之所以如此大，完全是因?yàn)槲覀冞@個(gè)縣城城鎮(zhèn)化非常滯后，所謂的需求，只是階段性的爆發(fā)而已。

縣里房子最火熱的時(shí)候，確實(shí)是政府開(kāi)始大力推進(jìn)棚改的時(shí)候。貨幣化安置，使得周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民帶著賠償款，來(lái)到縣城，第一件事，當(dāng)然就是買房。

最火熱的時(shí)候，我們家也在買房，售樓部里看房的一波又一波，真正是一房難求，我們小區(qū)的房?jī)r(jià)，一度漲到五千。

但是這樣的需求可持續(xù)嗎？

我跟雪莉討論過(guò)這個(gè)問(wèn)題，她的老家韶關(guān)，可以說(shuō)已經(jīng)走過(guò)了城鎮(zhèn)的大半程，這些年能夠直觀的感受到，人口在加速流失。

拿高中入讀率來(lái)說(shuō)，以前雪莉上學(xué)時(shí)，周邊有很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)的孩子與陪讀父母，但是如今，即使是重點(diǎn)高中周邊，這些人群越來(lái)越少，高中入讀率也在持續(xù)降低。

城鎮(zhèn)化確實(shí)能在短期迅速推動(dòng)人口流入，但也只能在三五年內(nèi)推動(dòng)人口流入。對(duì)于我們這個(gè)只有服務(wù)業(yè)稍微發(fā)達(dá)的縣城來(lái)說(shuō)，未來(lái)人口流入實(shí)在是堪憂。

城鎮(zhèn)化的后期總會(huì)到來(lái)，短期爆發(fā)消化之后，面對(duì)還在建設(shè)供應(yīng)的住宅，真的還會(huì)有持續(xù)的需求支撐嗎？

答案顯然是否定的。

其次，縣城樓市實(shí)在不具備可持續(xù)性。

我們這個(gè)小區(qū)，入住僅僅兩年，聽(tīng)我媽說(shuō)，這一棟的人，已經(jīng)開(kāi)始拒繳物業(yè)費(fèi)了。

是物業(yè)費(fèi)太高嗎？并不是，我計(jì)算了一下，我們每月的物業(yè)費(fèi)僅僅只有153元，小區(qū)里的人，以前大多住在自建房?jī)?nèi)，對(duì)各類收費(fèi)都很反感，上至水電燃?xì)?，下至商品房物業(yè)與停車費(fèi)等等。

當(dāng)我想要和他們說(shuō)，不交物業(yè)費(fèi)，未來(lái)可能會(huì)影響小區(qū)房?jī)r(jià)時(shí)，我自己都覺(jué)得有一絲可笑。我媽說(shuō)，如果大家都交，我們也交；大家都不交，我們一戶交，也沒(méi)用。

我一時(shí)竟無(wú)言以對(duì)。要知道，高層居住密度實(shí)在是高，沒(méi)有統(tǒng)一的管理，短期仗著是新小區(qū)，尚且沒(méi)有問(wèn)題，但是長(zhǎng)期呢？我不敢想。

最后，這次回來(lái)看二手房，我會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)明顯的特點(diǎn)，中介帶我看的二手房中，全是毛坯。甚至還有一戶，都沒(méi)交鑰匙，中介直接撬門帶我去看，告訴我，確定要買的話，業(yè)主會(huì)補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，不用擔(dān)心。

即使是像已經(jīng)交房?jī)赡甑奈覀冃^(qū)，樓里還有好些空著，沒(méi)有裝修。

我不知道這些人當(dāng)中，抱著投資，或是落葉歸根的想法，買房的有多少？后悔的有多少。但可以確定的是，中介告訴我，不少賣房的，都是決定去市里，或是去武漢買房。

考察完后，如果真的要說(shuō)我們縣城走到了哪個(gè)階段？我認(rèn)為應(yīng)該是頂點(diǎn)后的緩和期。

房?jī)r(jià)的回落可能只是第一步，需求也會(huì)逐漸回落。最近，新推進(jìn)的棚改中，大多是回遷房補(bǔ)償，缺房子的人會(huì)越來(lái)越少。而中介二手這類機(jī)構(gòu)，去年才開(kāi)始出現(xiàn)在我們小鎮(zhèn)。

在縣城投資，就與在縣城談房地產(chǎn)，總是有些格格不入的怪異感！

縣城有家，有鄉(xiāng)音，但絕對(duì)沒(méi)有房地產(chǎn)！

所以，最后我想說(shuō)，如果你是真的有家人生活在縣城，可以買，盡量選擇戶型優(yōu)質(zhì)的電梯房改善大戶型，120平左右，陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積多，距離學(xué)校近，未來(lái)轉(zhuǎn)手還有些市場(chǎng)。

但如果你想要投資，想要實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)增值，一定要遠(yuǎn)離縣城，除非你能把握，你永遠(yuǎn)買在低處賣在高位。

-end-

以上為正文，來(lái)自小獅

除夕將至，春節(jié)回家，你的家鄉(xiāng)又有何變化？是不是又多了幾棟高層，新增幾處小區(qū)？我的家鄉(xiāng)，可能只是無(wú)數(shù)縣城的縮影，新房還在供應(yīng)，棚改在逐步走向尾聲，未來(lái)的樓市真的能漲嗎？你的家鄉(xiāng)有何變化呢？房子還可以買嗎？任何的買房問(wèn)題，都可以長(zhǎng)按識(shí)別掃描下方二維碼，李老師及其研究團(tuán)隊(duì)成員為你一對(duì)一解答！

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