“約談”VS“萬(wàn)人搖”，2021牛年樓市還敢暴漲嗎？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-09 09:20

最近房地產(chǎn)各地政策密集，2021年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了密集發(fā)布的趨勢(shì)，1月來(lái)，累計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過42次，特別是最近幾天，各地政策密集，約談自媒體成為了很多城市的統(tǒng)一舉措。

但市場(chǎng)并不買賬，萬(wàn)人搖依然在幾個(gè)城市的政策后出現(xiàn)了！

2月6日，杭州世紀(jì)大搖號(hào)塵埃落定，18個(gè)紅盤和熱盤搖號(hào)結(jié)束，其中，12個(gè)項(xiàng)目的中簽率在20%以下，建發(fā)金輝紫璋臺(tái)1224套房源，吸引了10795戶家庭登記，濱江君品名邸416套房源吸引了9747戶家庭登記。

紅盤開閘、千億資金參與游戲。年末的這場(chǎng)杭州樓市大戲中，調(diào)控圍追堵截炒房漏洞，希望能夠給樓市平穩(wěn)降溫，不再出現(xiàn)萬(wàn)人搖號(hào)的場(chǎng)景。在巨大的套利空間面前，代持、代凍資等樓市亂象仍然存在，八仙過海的奇葩戲碼，還在不斷上演。

置業(yè)顧問自曝“家丑”，希望勸退購(gòu)房者。類似的說辭還包括現(xiàn)房交付被取消、改成延遲兩年交付，房子在七年多的限售期內(nèi)可能無(wú)法辦理抵押貸款。置業(yè)顧問們甚至還會(huì)主動(dòng)為購(gòu)房者計(jì)算投資收益，例如如果這筆錢用于基金等理財(cái)，收益率可能比買房更劃算。（媒體報(bào)道）

但沒有用，搶房人依然在井噴！只要有打新，只要有搖號(hào)，就證明了，當(dāng)下的調(diào)控失敗了。

簡(jiǎn)單的分析一下：

最近房?jī)r(jià)上漲的3大原因+4大龍頭城市

這一輪樓市火爆有3大引擎：打新帶來(lái)的套利投資客+疫情導(dǎo)致的學(xué)區(qū)回購(gòu)潮+銀行企業(yè)貸與按揭貸的巨大利差.這3大原因集中體現(xiàn)在深圳、杭州、上海、南京，所以這些城市房?jī)r(jià)上漲是最近的4條龍頭。

當(dāng)下這些城市出臺(tái)了一些政策調(diào)控，只想著讓參與套利的人少一點(diǎn)，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說影響微弱。大概率春節(jié)后還有上漲，倒逼調(diào)控再次全面升級(jí)。

2021年房地產(chǎn)調(diào)控政策集中在租賃政策收緊、打新秩序、增值稅、房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等

首先：本輪調(diào)控政策是從上而下的調(diào)控，是在住建部主導(dǎo)督導(dǎo)下的調(diào)控升級(jí)，杭州上海深圳的調(diào)控是在市場(chǎng)明顯上漲的基礎(chǔ)上，對(duì)于短期市場(chǎng)有降溫的作用，但并未影響這一輪上漲的根本原因，所以具體效果如果需要看針對(duì)打新潮及經(jīng)營(yíng)貸的補(bǔ)丁政策與執(zhí)行力度。

其次：從政策內(nèi)容看，大部分城市調(diào)控都是針對(duì)假離婚+增值稅，針對(duì)打新潮、經(jīng)營(yíng)貸等政策雖然提及，但沒有明確政策力度。大部分城市提及了銀行自查。

第三：搖號(hào)打新是這一輪熱點(diǎn)城市的主要標(biāo)志，降低打新房源的投資屬性是最能影響當(dāng)下市場(chǎng)的政策。杭州、上海和深圳樓市已經(jīng)徹底金融化，打新潮導(dǎo)致的套利群體里成為市場(chǎng)主流。這種情況下任何調(diào)控政策想有效越來(lái)越難。

如果不打擊套利，只想辦法抑制套利者的資格、錢，只能增加一點(diǎn)成本而已。現(xiàn)在上海深圳的政策都是想辦法只讓越來(lái)越少的人參與套利游戲。

抑制打新潮應(yīng)該的調(diào)控方向1：要么調(diào)控全面收緊，讓市場(chǎng)價(jià)格下跌，使得二手房?jī)r(jià)格跌了，新房也就沒有價(jià)差了、2：要么讓這些打新的房子變成雞肋，增加限售，沒法炒房。

這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)核心除了疫情影響的信貸超發(fā)與需求回流外，打新潮是主要原因。打新潮背后是不合理的限價(jià)政策，地方政府只限價(jià)完成見的房?jī)r(jià)數(shù)字控制，而不是市場(chǎng)平穩(wěn)。

第四：從當(dāng)下市場(chǎng)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)原因很多：

四個(gè)一線城市和杭州等城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度明顯在加快。出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格上漲的核心原因是因?yàn)榘?：疫情影響下，一線城市學(xué)區(qū)房的需求明顯上升，包括深圳、上海、廣州、北京這一輪年底翹尾學(xué)區(qū)房表現(xiàn)最明顯，大量的出國(guó)讀書人群回流，增加了市場(chǎng)需求。

2：上海、深圳等城市的打新潮涌動(dòng)，使得少數(shù)新建住宅供應(yīng)稀缺，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，二手房需求增加。

3：2020年全年信貸增量刷新歷史記錄，部分城市企業(yè)貸款與個(gè)人按揭貸款均比較寬松，這也拉動(dòng)了一線城市需求。

4：市場(chǎng)的反彈，上海、廣州、北京，均處于調(diào)控抑制后的市場(chǎng)反彈，價(jià)格上漲速度快。簡(jiǎn)單的抑制打新對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說，不能產(chǎn)生根本影響。

第五：整體看，從調(diào)控政策內(nèi)容看，本輪多城市升級(jí)調(diào)控，有利于抑制當(dāng)下熱點(diǎn)城市虛火，避免市場(chǎng)短期失控，但后續(xù)還要針對(duì)資金無(wú)序進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行約束，否則調(diào)控政策的力度可能會(huì)被稀釋。

住建部主導(dǎo)的調(diào)控也可能繼續(xù)擴(kuò)大城市數(shù)量，新一輪升級(jí)有望有超過10個(gè)城市在最近出臺(tái)打補(bǔ)丁的樓市政策，增值稅2改5很可能成為標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作。

簡(jiǎn)單的總結(jié)一下：

1：最近的房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴核心詞是“自查”“補(bǔ)丁”“積分”，真正的核彈“經(jīng)營(yíng)貸”并沒有政策出臺(tái)。所以政策效果有限。2021年上海、深圳、杭州、南京房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子是“經(jīng)營(yíng)貸”，管住了房?jī)r(jià)跌，管不住房?jī)r(jià)漲。

2：房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？其實(shí)地方政府為什么不動(dòng)打新的根本，核心還是對(duì)上的數(shù)字負(fù)責(zé)，所以是不是買房在2021年看有沒有打新潮，只有懸殊的排隊(duì)購(gòu)房，那么就代表了房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，如果沒有，那么就代表調(diào)控真有效了。

3：另外，值得關(guān)注的是，央行即將公布的，2021年1月份居民戶中長(zhǎng)期信貸數(shù)據(jù)，如果超過6000億（平常月份5000億），那么2021年房?jī)r(jià)跌不了。

（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）