上海市臨港新片區(qū)出臺加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)意見（試行）

來源：智能家居時間：2021-02-05 16:45

為做好臨港新片區(qū)房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)督管理工作，促進(jìn)臨港新片區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，臨港新片區(qū)管委會制訂了《臨港新片區(qū)加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)意見（試行）》。

全文如下：

臨港新片區(qū)加強房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管指導(dǎo)意見

第一章　總則

第一條　為加強中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)（以下簡稱“臨港新片區(qū)”）房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)督管理，預(yù)防和減少房地產(chǎn)交易風(fēng)險，保障購房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）、《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》（上海市人民政府令第52號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合臨港新片區(qū)實際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條　臨港新片區(qū)產(chǎn)城融合區(qū)內(nèi)申請商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)項目及其開發(fā)企業(yè)，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本指導(dǎo)意見。

本指導(dǎo)意見所適用的房地產(chǎn)項目，是指擬預(yù)售給自然人的房地產(chǎn)項目。

本指導(dǎo)意見所稱房地產(chǎn)項目預(yù)售資金，是指購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。

第三條　臨港新片區(qū)房地產(chǎn)項目預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循“政府指導(dǎo)，銀行監(jiān)管，專款專用”的原則。

“政府指導(dǎo)”，對監(jiān)管銀行實行短名單制，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行黑名單制，督促監(jiān)管銀行落實資金監(jiān)管責(zé)任，監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照資金監(jiān)管要求配合監(jiān)管銀行做好資金管理。監(jiān)管銀行短名單和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)黑名單由中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)管委會（以下簡稱“新片區(qū)管委會”）發(fā)布，并不定期進(jìn)行更新。

“銀行監(jiān)管”，監(jiān)管銀行作為房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管的責(zé)任主體，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)項目預(yù)售資金的專戶管理和撥付審核。

“?？顚Ｓ谩?，房地產(chǎn)項目預(yù)售資金必須優(yōu)先用于項目建設(shè)，在此前提下可以視實際情況均衡還貸，項目交房后預(yù)售資金可申請解除監(jiān)管。

第二章　流程管理

第四條　申請商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇納入新片區(qū)管委會監(jiān)管銀行名單制管理的銀行機構(gòu)作為項目預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的開戶銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行），按要求開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。名單內(nèi)銀行機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行“一個開發(fā)項目對應(yīng)唯一監(jiān)管銀行，一個預(yù)售許可對應(yīng)唯一監(jiān)管賬戶”的要求，在房地產(chǎn)項目取得預(yù)售證前，與開發(fā)商簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議并報新片區(qū)管委會備案，對預(yù)售資金實行全面監(jiān)管。

第五條　新片區(qū)管委會在收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交商品房預(yù)售許可申請后，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、按揭貸款合作協(xié)議文本和銀行提供的貸款管理方案、用款計劃等資料進(jìn)行核查，并書面征詢項目屬地街鎮(zhèn)政府、新片區(qū)建設(shè)和交通事務(wù)中心等部門意見，對項目是否存在資金鏈隱患、拖欠農(nóng)民工工資等穩(wěn)定性風(fēng)險進(jìn)行初步評判。

第六條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場公示經(jīng)備案的預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議、監(jiān)管銀行、監(jiān)管專用賬戶、按揭貸款銀行，以及監(jiān)督舉報電話。

第七條　資金監(jiān)管的原則為，房地產(chǎn)項目預(yù)售資金必須保證本次預(yù)售許可項目正?？⒐?，余下資金可用于項目正常運營，項目交房后可申請解除預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管資金按照預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議和本指導(dǎo)意見的規(guī)定支出，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)無條件提供流動資金用于項目建設(shè)，具體監(jiān)管方案由監(jiān)管銀行結(jié)合項目情況自行確定。

第八條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑銀行出具的擔(dān)保期限涵蓋預(yù)售房地產(chǎn)項目建設(shè)工期以及竣工驗收、初始登記完成期限，且單方不可撤銷的現(xiàn)金保函，替換同等額度的監(jiān)管資金?，F(xiàn)金保函應(yīng)當(dāng)明確兌付條件和兌付程序。

第九條　房地產(chǎn)監(jiān)管項目完成房屋初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持房屋所有權(quán)登記證明向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管并撤銷專用賬戶。如房屋所有權(quán)登記樓棟號與預(yù)售許可樓棟號不一致的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一并提交《房產(chǎn)測繪成果備案表》。房地產(chǎn)監(jiān)管項目土地已抵押（不含在建工程抵押）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在土地抵押權(quán)注銷后，方可申請監(jiān)管資金賬戶撤銷。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管資金賬戶撤銷申請同時報送新片區(qū)管委會。

監(jiān)管銀行審核符合條件的，經(jīng)新片區(qū)管委會同意，可解除對該項目的預(yù)售資金監(jiān)管，并撤銷專用賬戶。

第十條　新片區(qū)管委會可通知監(jiān)管銀行采取暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取等方式，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按監(jiān)管協(xié)議申請資金撥付，并可協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金使用。

第三章　監(jiān)督管理

第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由新片區(qū)管委會約談企業(yè)，暫停網(wǎng)簽，責(zé)令限期整改；拒不整改的，納入臨港新片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)黑名單進(jìn)行管理；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任：

（一）未在售樓處明顯位置公示相關(guān)規(guī)定資料的；

（二）未按規(guī)定及時將售房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；

（三）指使按揭貸款銀行或者協(xié)同按揭貸款銀行將房地產(chǎn)項目按揭貸款劃入非預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的；

（四）提供虛假材料申請撥付房地產(chǎn)項目預(yù)售監(jiān)管資金的；

（五）其他變相逃避房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管的行為。

第十二條　監(jiān)管銀行不履行監(jiān)管職責(zé)并造成不良社會后果的，由新片區(qū)管委會將其撤出短名單，并3年內(nèi)不得在臨港新片區(qū)內(nèi)承擔(dān)相關(guān)金融業(yè)務(wù)，享受相關(guān)支持政策。同時，由新片區(qū)管委會向市級監(jiān)管部門通報有關(guān)情況。

第十三條　施工總承包單位、分包單位、建設(shè)監(jiān)理單位隱瞞、虛構(gòu)事實或者出具虛假證明材料，套取或者協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)套取預(yù)售監(jiān)管資金的，由新片區(qū)管委會依照規(guī)定處理并記入建筑業(yè)不良信用記錄；造成損失的，承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第十四條　違反本指導(dǎo)意見規(guī)定，相關(guān)部門工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

第十五條　購房人應(yīng)當(dāng)積極維護(hù)自己的合法權(quán)益，配合監(jiān)管部門、銀行、住房公積金管理部門，將預(yù)售資金存入監(jiān)管賬戶。

第四章　附則

第十六條　本指導(dǎo)意見自2021年1月28日起試行，有效期兩年，由新片區(qū)管委會負(fù)責(zé)解釋。2021年1月28日前已取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)項目，參照此指導(dǎo)意見執(zhí)行。

（責(zé)任編輯：崔瑞婷）

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