福州出臺樓市新政將加強新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管(附政策解讀)

來源：智能家居時間：2020-07-23 18:32

7月23日，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局、福州市住房保障和房產(chǎn)管理局、福州市金融工作辦公室、福州市不動產(chǎn)登記和交易中心聯(lián)合發(fā)布“關(guān)于印發(fā)《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》的通知”。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī)、政策，結(jié)合本市實際，制定《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》。

政策如下：

福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）

第一章總則

第一條為加強新建商品房項目預(yù)售資金監(jiān)管，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險，維護(hù)購房人合法權(quán)益，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

第三條市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心、住房公積金中心等部門，按照職能分工共同指導(dǎo)和監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

第二章賬戶設(shè)立與繳存

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇在項目所在地（市級區(qū)域內(nèi)）的商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行，設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（簡稱“監(jiān)管賬戶”），簽訂《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》（范本附后）。《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》由市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行共同簽訂，共同監(jiān)管。同一本預(yù)售許可證內(nèi)的商品房同時只能設(shè)立一個監(jiān)管賬戶。

第五條新建商品房項目預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》明確監(jiān)管賬戶信息，協(xié)助購房人直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶。購房人應(yīng)依法依規(guī)，購買取得商品房預(yù)售許可證的商品房項目，并按照合同約定直接將購房價款存入監(jiān)管賬戶。

第三章監(jiān)管額度及資金使用

第六條新建商品房項目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍，項目建設(shè)工程總造價以備案施工合同為準(zhǔn)。市城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)工程造價定額標(biāo)準(zhǔn)的變化或規(guī)劃設(shè)計調(diào)整，對項目工程總造價進(jìn)行核查并根據(jù)核查結(jié)果調(diào)整監(jiān)管額度。

商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，當(dāng)資金總額達(dá)到既定監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可向監(jiān)管銀行申請?zhí)崛”O(jiān)管額度以外的資金，但應(yīng)優(yōu)先用于預(yù)售項目工程建設(shè)。

第七條監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金專項用于購買該項目建設(shè)必需的建筑材料和設(shè)備，支付該項目建設(shè)的施工進(jìn)度款，支付該項目的設(shè)計、勘察、監(jiān)理、檢測、配套設(shè)施等與項目施工相關(guān)的費用等。工程款中的人工費（工資費）可依據(jù)《福建省工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，單獨撥付到工資專戶。

監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金不得挪作他用。不得用于支付任何借（貸）款利息，繳納土地款、罰金、營銷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等與工程施工無關(guān)的費用。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按以下程序申請使用監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)編制商品房預(yù)售資金使用計劃，按照工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點向監(jiān)管銀行提出用款申請，并在“省住建廳房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)”中錄入用款信息。市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場，對企業(yè)的實際開發(fā)情況進(jìn)行核實，確保工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點的真實性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的用款申請中應(yīng)明確資金用途，且經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)理單位等有關(guān)參建單位簽字蓋章確認(rèn)。

2、監(jiān)管銀行收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用款申請后，應(yīng)于3個工作日內(nèi)做出撥付決定并予以實施，對不符合撥付條件的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具商品房預(yù)售資金不予撥付書面通知書，并說明原因。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對監(jiān)管銀行不予撥付商品房預(yù)售資金有異議的，可在收到通知后向市城鄉(xiāng)建設(shè)局提出核實申請。市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)在3個工作日內(nèi)作出核實意見，監(jiān)管銀行應(yīng)按市城鄉(xiāng)建設(shè)局核實意見執(zhí)行。

第九條監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點撥付使用監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金。1、主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60％；2、項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85％；3、項目交付使用前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%；4、新建商品房項目在辦理完畢《工程竣工驗收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

第四章監(jiān)管措施

第十條對新建商品房項目發(fā)生質(zhì)量事故導(dǎo)致不能按期交付，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)的，市城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)依《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》作出暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管賬戶資金撥付的決定，并督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時整改。

第十一條對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在監(jiān)管賬戶外直接收取預(yù)售資金、未將購房款存入監(jiān)管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避商品房預(yù)售資金監(jiān)管、擅自挪用或違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金等違規(guī)行為，除按《城市商品房預(yù)售管理辦法》相關(guān)條款處罰外，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門視情節(jié)輕重，采取以下措施處理：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次被查出上述違規(guī)行為，企業(yè)主動并及時整改的，予以告誡；

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)整改到位的，暫停項目商品房買賣合同網(wǎng)簽備案，并對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行重點監(jiān)管，記入“市場監(jiān)管與誠信一體化平臺”；

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兩次被查出上述違規(guī)行為的，依法對其開發(fā)資質(zhì)予以降級及重點監(jiān)管，記入“市場監(jiān)管與誠信一體化平臺”。同時予以通報，并向公眾提示預(yù)購風(fēng)險。

第十二條施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局記入“市場監(jiān)管與誠信一體化平臺”并依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理。

第十三條市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門，逐步建立監(jiān)管銀行名單管理制度，對不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的銀行，不將其列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

第十四條監(jiān)管銀行應(yīng)負(fù)責(zé)每月定期核對監(jiān)管賬戶對應(yīng)房源銷售進(jìn)度與銷售資金進(jìn)入情況，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核實并要求整改，書面報告市城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房保障和房產(chǎn)管理局和市金融辦；市不動產(chǎn)登記和交易中心應(yīng)協(xié)助監(jiān)管銀行核對商品房銷售情況。

1、監(jiān)管銀行首次被查出不履職、違規(guī)撥付監(jiān)管額度內(nèi)資金的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門，通報人民銀行福州中心支行、銀保監(jiān)會福建監(jiān)管局責(zé)令監(jiān)管銀行改正、追回款項并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

2、監(jiān)管銀行被查處2次違規(guī)撥付行為的，由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市不動產(chǎn)登記和交易中心根據(jù)監(jiān)管協(xié)議約定，暫?；蚪K止其監(jiān)管銀行資格，不將其列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單。

第十五條在新建商品房預(yù)售階段，辦理按揭貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行與購房人在簽訂借款合同中，應(yīng)將預(yù)售許可證指定的監(jiān)管賬戶列為放款賬戶并將按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶的可采取以下措施處理：

1、由市城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市不動產(chǎn)登記和交易中心、市金融工作辦公室通報中國人民銀行福州中心支行、中國銀保監(jiān)會福建監(jiān)管局責(zé)令銀行改正并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

2、發(fā)放按揭貸款的商業(yè)銀行被查處2次上述違反規(guī)定或合同約定行為的，不將其列入商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行名單，期限兩年。

第十六條國家機關(guān)、監(jiān)管銀行工作人員及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)人員在商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，依法依規(guī)追究相關(guān)責(zé)任。

第五章附則

第十七條本辦法自頒布之日起在福州市六城區(qū)范圍內(nèi)實施。實施之日起取得商品房預(yù)售許可證的項目，全部納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

第十八條各縣（市）的房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管由項目所在地建設(shè)行政主管部門參照本辦法執(zhí)行；存在逾期交付風(fēng)險、信訪集中等情況的前期項目按“一事一議”的原則報市政府議定。

此外，福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局也對《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》進(jìn)行了政策解讀。解讀如下：

一、制定目的

為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加強商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風(fēng)險，維護(hù)購房人合法權(quán)益，制定福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）（以下簡稱《辦法》）。

二、制定依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《福建省商品房預(yù)售管理暫行辦法》等有關(guān)法律法規(guī)、政策。

三、適用范圍

凡在福州市六城區(qū)范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項目，其預(yù)售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理工作，適用本《辦法》。

各縣（市）的房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房預(yù)售資金監(jiān)管由項目所在地建設(shè)行政主管部門參照本《辦法》執(zhí)行。

四、預(yù)售資金的定義

《辦法》所稱商品房預(yù)售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預(yù)售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

五、監(jiān)管部門

由福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)，牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心、住房公積金中心等部門，按照職能分工共同指導(dǎo)和監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

六、主要內(nèi)容

《辦法》共五章十八條，分為：總則、賬戶設(shè)立與繳存、監(jiān)管額度及資金使用、監(jiān)管措施、附則。主要內(nèi)容如下：

（一）總則：包括目的依據(jù)、監(jiān)管范圍、監(jiān)管部門

（二）賬戶設(shè)立與繳存：包括賬戶設(shè)立、專戶繳存

（三）監(jiān)管額度及資金使用：包括監(jiān)管額度、使用范圍、申請流程、撥付進(jìn)度

1、關(guān)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管額度，《辦法》第六條作了明確規(guī)定：新建商品房項目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍，項目建設(shè)工程總造價以備案施工合同為準(zhǔn)。市城鄉(xiāng)建設(shè)局可根據(jù)工程造價定額標(biāo)準(zhǔn)的變化或規(guī)劃設(shè)計調(diào)整，對項目工程總造價進(jìn)行核查并根據(jù)核查結(jié)果調(diào)整監(jiān)管額度。

2、關(guān)于商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度內(nèi)的資金使用，《辦法》第七條作了明確規(guī)定：監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金專項用于購買該項目建設(shè)必需的建筑材料和設(shè)備，支付該項目建設(shè)的施工進(jìn)度款，支付該項目的設(shè)計、勘察、監(jiān)理、檢測、配套設(shè)施等與項目施工相關(guān)的費用等。工程款中的人工費（工資費）可依據(jù)《福建省工程建設(shè)領(lǐng)域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關(guān)規(guī)定，單獨撥付到工資專戶。

3、關(guān)于監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金撥付額度，《辦法》第九條規(guī)定：監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按工程建設(shè)進(jìn)度節(jié)點撥付使用監(jiān)管額度內(nèi)的商品房預(yù)售資金。1、主體結(jié)構(gòu)封頂前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60％；2、項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85％；3、項目交付使用前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%；4、新建商品房項目在辦理完畢《工程竣工驗收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

（四）監(jiān)管措施：包括工程監(jiān)管、預(yù)售監(jiān)管、機構(gòu)監(jiān)管、信用監(jiān)管、銀行監(jiān)管、貸款監(jiān)管、人員監(jiān)管

《辦法》第十條至第十六條對違反商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的各種違規(guī)行為、責(zé)任單位、采取的監(jiān)管措施做了詳細(xì)的規(guī)定。

（五）附則：包括實施時間、實施范圍以及特案處理

七、制定程序

本《辦法》由福州市城鄉(xiāng)建設(shè)局起草，會同市房管局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門，借鑒廈門、泉州、寧波等城市的經(jīng)驗與做法，并結(jié)合我市實際情況，征求相關(guān)職能部門的意見，聯(lián)合市房管局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心共同會稿，經(jīng)由市政府法制辦審核，形成送審稿上報福州市政府常務(wù)會議審議通過。

八、實施時間

《辦法》自頒布之日起在福州市六城區(qū)范圍內(nèi)實施，實施之日起取得商品房預(yù)售許可證的項目，全部納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

來源：市城鄉(xiāng)建設(shè)局